Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-9273/2022

г. Хабаровск

11 августа 2022 года

Резолютивная часть решения от 10.08.2022.

 

     Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  Н.Л.Коваленко,

     при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

     рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Туристический комплекс «Воронеж» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>; 680547, Хабаровский край, с. Воронежское-1)  

      к Администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края                         (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680038, 

<

...>)

      о признании права собственности

    третьи лица:    третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Автономная некоммерческая организация «Социально-оздоровительный комплекс завода «Дальдизель»

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 06.05.2022;

от третьего лица (АНО «Социально-оздоровительный комплекс «Дальдизель») - ФИО2, представитель по доверенности от 04.08.2022. 

Общество с ограниченной ответственностью «Туристический комплекс «Воронеж» (  (далее - ООО «ТК «Воронеж», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (далее – Администрация, ответчик) о признании права собственности на сооружение - скважину № X - 3509, 1977 года постройки, глубиной 150 м, расположенную по адресу: Хабаровский район, с. Воронежское - 1, 2.5 км. на северо -запад от развилки автодорог Хабаровск - Мичуринское - Воронежское - 1 на земельном участке с кадастровым номером: 27:17:0329001:1392.

      В соответствии с положениями статьи 51 АПК РФ,  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю),  Автономная некоммерческая организация «Социально-оздоровительный комплекс завода «Дальдизель» (далее – АНО «Социально-оздоровительный комплекс завода «Дальдизель»).

  В предварительном судебном заседании представителем истца поддержаны исковые требования в соответствии с доводами, приведенными в исковом заявлении.

 Представитель АНО «Социально-оздоровительный комплекс завода «Дальдизель» поддержал позицию истца, подтвердил факт заключения договора  с истцом договора купли-продажи имущественного комплекса, в который вошел и спорный объект.

  Ответчик, третье лицо (Управление Росреестра по Хабаровскому краю),  извещенные о времени и месте рассмотрения дела по правилам части 1 статьи 123 АПК РФ,  явку своих представителей не обеспечили. 

 Администрация в отзыве не возражала против удовлетворения исковых требований.

 Зафиксированным в протоколе судебного заседания определением, при отсутствии возражений сторон, на основании пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству.

Истцом и третьим лицом в судебном заседании поддержаны исковые требования. 

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено по существу в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя истца и третьего лица,   арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

16 апреля 2008 года между Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района и ООО «Туристический комплекс «Воронеж»   заключен договор № 137/08 аренды земель населенных пунктов.

По условиям договора арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью 90 000 кв.м, с кадастровым номером 27:17:329001:0231, расположенный в Хабаровском районе, с. Воронежское - 1, 2,5 км на северо-запад от развилки автодорог Хабаровск-Мичуринское-Воронежское - 1, с целевым использованием - для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

22 октября 2008 года между АНО «Социально - оздоровительный комплекс завода «Дальдизель» (Продавец) и ООО «Туристический комплекс «Воронеж» (Покупатель) заключен договор купли - продажи, по условиям которого в собственность покупателя по акту передачи от 07.12.2008 передан имущественный комплекс,  в том числе следующее недвижимое имущество - скважина х 3509.

Во исполнение п. 2.2. договора купли-продажи от 22.10.2028 ООО «ТК «Воронеж» платежным поручением № 1 от 23.10.2008 перечислена продавцу цена договора в размере 970 000 рублей.

Недвижимое имущество, приобретенное ООО «ТК «Воронеж» у АНО «Социально - оздоровительный комплекс завода «Дальдизель», располагается на земельном участке, который передан Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района в аренду по договору аренды от 16.04.2008 № 137/08.

 Для обозначения дорог, подъездов к объектам недвижимого имущества, находящихся в границах арендованного ООО «ТК «Воронеж» земельного участка, расположенного по адресу: Хабаровский район, с. Воронежское - 1, 2,5 км. на северо- запад от развилки автодорог Хабаровск -Мичуринское - Воронежское – 1, и определения их координат были проведены кадастровые работы, в результате которых кадастровый номер 27:17:329001:231 снят с учета, земельному участку присвоен новый кадастровый номер 27:17:329001:562, разрешенное использование земельного участка не изменилось, о чем свидетельствует кадастровый паспорт от 09.07.2010 г. № 2717/207/10-0535.

Впоследствии, в связи с необходимостью выделения объектов недвижимого имущества, располагающихся в границах земельного участка (в том числе сетей канализации, линий электропередач и т.д.), экспликации объектов капитального строительства, в том числе и тех, которые находились в пользовании Администрации Хабаровского муниципального района для их обозначения на новой схеме отображающей расположение таких объектов, стороны соглашением от 20.01.2012 г. к договору аренды от 16.04.2008  № 137/08 расторгли договор и подписали акт приема -передачи земельного участка.

Во время проведения кадастровых работ пользование земельным участком ООО «ТК Воронеж» продолжалось по Акту № 4 от 25.01.2012, подтверждающему факт использования земельного участка, с указанием цели использования: для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

После проведения кадастровых работ земельному участку присвоен новый кадастровый номер: 27:17:0329001:1392, договор аренды № 450/13 заключен 01.07.2013  Управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района с индивидуальными предпринимателями ФИО3 и ФИО4, являющимися участниками ООО «Туристический комплекс «Воронеж» на 49 лет, с видом разрешенного использования: для эксплуатации объектов недвижимого имущества и строительства объекта: Туристический комплекс «Воронеж» в селе Воронеж Хабаровского района.

17.03.2022 на основании обращения ФИО4 В. и ФИО3 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района письмом № 01-22/1678 согласовал передачу в субаренду ООО «Туристический комплекс «Воронеж» арендованного по договору аренды земель от 01.07.2013 № 450/13 земельного участка с кадастровым номером: 27:17:0329001:1392, расположенного по адресу: Хабаровский район, с. Воронежское - 1, 2,5 км. на северо-запад от развилки автодорог Хабаровск - Мичуринское - Воронежское - 1 с видом строительства  объекта: Туристический   комплекс   «Воронеж»  в   селе  Воронеж.

17.03.2022 между индивидуальными предпринимателями ФИО3, ФИО4 и ООО «Туристический комплекс «Воронеж» заключен договор субаренды в отношении данного земельного участка, который в соответствии с письмом № 01-22/1678 от 17.03.2022 передан для учета в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района.

Справкой кадастрового инженера ФИО5 от 03.02.2022 подтверждено наличие объекта недвижимости - скважина, глубиной 150 м на земельном участке с кадастровым номером 27:17:0329001:1392, расположенном по адресу: Хабаровский район, с. Воронежское - 1, 2,5 км. на северо-запад от развилки автодорог Хабаровск - Мичуринское - Воронежское - 1.

ООО «ТК «Воронеж» с даты подписания акта приема-передачи к договору купли-продажи от 22.10.20028 (с декабря 2008 года)  приняло спорный объект   на учет, эксплуатирует его по назначению и осуществляет иные необходимые расходы на содержание.

Скважина № X - 3509 бурилась специальным управлением участка «Хабаровское» государственного треста «Востокбурвод» в июле 1977 года.

По техническим условиям проектирования и сооружения буровых скважин на воду (СН-14-57) после бурения оформлен паспорт гарантийный разведочно -эксплуатационной скважины, с указанием технических характеристик скважины, а также состава воды, получаемой из скважины.

В отношении скважины № Х-3509 27.10.1977 заполнена учетная карточка № 1000, и в настоящее время буровая скважина стоит на учете в Федеральном агентстве по недропользованию - Российский федеральный геологический фонд (Росгеолфонд).

Сообщением от 15.06.2021 № 04-17-511 ФБУ «Территориальный фонд геологической информации по Дальневосточному федеральному округу» подтверждается, что буровые скважины, в числе которых X – 3509, учтены Государственным водным кадастром.

 Между тем, право собственности продавца  - АНО «Социально - оздоровительный комплекс завода «Дальдизель» на скважину № Х-3509 на дату заключения договора купли-продажи от 22.10.2008  с ООО «ТК «Воронеж» зарегистрировано в установленном законом порядке не было.

Указанное обстоятельство лишает ООО «ТК «Воронеж» возможности в полном объеме реализовывать свои права собственника в отношении спорного объекта в связи с отсутствием государственной регистрации прав на данное имущество, устранить данный недостаток истец не имеет возможности.

 Ссылаясь на отсутствие возможности проведения государственной регистрации права собственности на спорное сооружение, ООО «ТК «Воронеж» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Часть 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) относит беспрепятственное осуществление гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебную защиту к основополагающим принципам гражданского законодательства.

Согласно статье 12 ГК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом. Способы защиты гражданских прав в ряде случаев предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять этот способ.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленум Верховного Суда Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. 

Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права.

 Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на  имущество, которое имеет собственника, может быть  приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право истца возникло в соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ, на основании договора купли-продажи от 22 октября 2008 года с  АНО «Социально - оздоровительный комплекс завода «Дальдизель». Передача скважины по договору купли-продажи  произведена по воле собственника.

Договор купли-продажи  исполнен сторонами, никем не оспорен.

Продавец по договору купли-продажи  (третье лицо) подтвердил факт заключения с истцом договора купли-продажи от 22.10.2008 и передачи скважины по передаточному акту. 

Вместе с тем, право собственности продавца АНО «Социально-оздоровительный комплекс завода «Дальдизель» на скважину № Х-3509 на дату заключения договора купли - продажи от 22.10.2008 с ООО «ТК «Воронеж» не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51-55 Градостроительного кодекса РФ, принятого в 2004 году), при этом разрешение на ввод в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства.

Между тем, по объектам, построенным до введения в действие вышеназванного Градостроительного кодекса РФ, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.

В период строительства спорного объекта выдача разрешений на строительство регламентировалась Постановлением Совмина СССР от 13.07.1970 № 538 «О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищно-гражданского назначения» которым предусматривалось, что законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения предъявляются заказчиками (застройщиками) государственным приемочным комиссиям к приемке в эксплуатацию после выполнения всех строительно-монтажных работ.

В отношении объектов производственного назначения было принято постановление Совмина СССР «О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов производственного назначения» от 22.01.1966 № 57, в 1 пункте которого содержалось, что объекты производственного назначения, законченные строительством (или реконструкцией) в соответствии с проектом и подготовленные к эксплуатации, предъявляются к приемке заказчиком (застройщиком) государственным приемочным комиссиям.

Ни порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов производственного назначения, принятый в 1966 году, ни Порядок приемки в эксплуатацию    законченных    строительством    объектов    жилищно-гражданского назначения, установленный в 1970 году, не устанавливали, каким именно документом подтверждается факт создания объекта недвижимости.

Отмечалось, что объекты жилищно-гражданского и производственного назначения строились за счет централизованных капитальных вложений путем подрядного способа.

Скважина № X - 3509 бурилась специальным управлением участка «Хабаровское» государственного треста «Востокбурвод» в июле 1977 года.

По техническим условиям проектирования и сооружения буровых скважин на воду (СН-14-57) после бурения был оформлен паспорт гарантийный разведочно-эксплуатационной скважины, с указанием технических характеристик скважины, а также состава воды, получаемой из скважины.

В отношении скважины № Х-3509 27.10.1977 заполнена учетная карточка № 1000, и в настоящее время буровая скважина стоит на учете в Федеральном агентстве по недропользованию - Российский федеральный геологический фонд (Росгеолфонд).

Сообщением от 15.06.2021 № 04-17-511 ФБУ «Территориальный фонд геологической информации по Дальневосточному федеральному округу» подтверждается, что буровые скважины, в числе которых X – 3509, учтены Государственным водным кадастром.

 Паспорт гарантийный разведочно-эксплуатационной скважины, учетная карточка № 1000, заполненная 27.10.1977, сообщение от 15.06.2021 № 04-17-511 являются документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости, а также то, что данный объект недвижимости создан в установленном законом порядке, который действовал в соответствующий период.

С учетом действующих в настоящее время положений законодательства о регистрации недвижимости, при государственной регистрации права собственности спорного объекта недвижимости на свое имя истцу необходимо представление в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта и разрешения на строительство, следовательно, оформить право собственности, воспользовавшись действующим в настоящее время порядком, кроме как в судебном, по указанным причинам истец не может.

Вместе с тем, отсутствие названной документации на строительство указанного объекта не свидетельствует о невозможности оформления права собственности на него с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11, от 25.09.2012 № 5698/12, согласно которой здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу статьи 109 Гражданского кодекса РСФСР (1964 год) не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11 отмечено, что понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

В силу части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5698/12 указано, что поскольку требования были заявлены в отношении объектов недвижимости, возведенных правопредшественником истца подрядным способом, но без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, Президиум пришел к выводу, что у правопредшественника истца в силу части 1 статьи 7, статьи 14 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» возникло право собственности на построенные им объекты недвижимости производственного назначения, которое впоследствии, в связи с заключением договора купли - продажи перешло к истцу.

В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

-1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а согласно подп. 4 п. 2 ст. 8 ГК РФ в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

Таким образом, требования истца заявлены в отношении объекта недвижимости, созданного правопредшественником подрядным способом, без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, который передан истцу в соответствии с подп. 1, 4 п. 2 ст. 8 ГК РФ, т.е. в результате заключения договора купли-продажи, что явилось правовым основанием для возникновения права собственности.

В соответствии с заключением специалиста Экспертного центра «Строительная помощь» от 20.03.2022 № 87/1 по результатам технического обследования сооружения - буровой скважины № Х-3509, расположенной по адресу: Хабаровский район, в 2.5 км по направлению на северо-запад от развилки дорог Хабаровск - Мичуринское -Воронежское -1, сооружение буровая скважина № X - 3509 по своим конструктивным характеристикам представляет собой подземное сооружение, состоящее из обсадных труб, фильтров и насосного оборудования, находится в работоспособном техническом состоянии, нарушения зоны санитарной охраны источников водоснабжения не выявлено. Опасность внезапного разрушения, потери устойчивости объекта отсутствует, отсутствует угроза жизни и здоровью людей. Конструктивные элементы сооружения соответствуют требованиям действующих строительных норм и технических регламентов.

Учитывая, что материалами дела подтверждается законность совершенной сделки по отчуждению  здания и её фактическое исполнение сторонами договора, притязания третьих лиц на спорный объект отсутствуют, суд на основании статьи 12, пункта 2 статьи 218 ГК РФ считает требования истца подлежащими удовлетворению.

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности   является основанием для государственной регистрации права на спорное  недвижимое имущество. 

В соответствии с разъяснениями п. 59 Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г., если иное не предусмотрено законом, иск   о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 названного Закона. 

В данном случае надлежит руководствоваться п. 59 указанного Пленума, поскольку право на спорное имущество возникло до вступления в силу ФЗ-122, права и сделки в отношении спорного объекта  никогда не были зарегистрированы. В связи с чем, истцом избран надлежащий способ защиты права.

Без признания права собственности ООО «ТК «Воронеж» лишено возможности поставить скважину как объект недвижимости на кадастровый учет,  а также произвести его государственную регистрацию в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», совершать сделки в отношении недвижимого имущества.

Поскольку из-за отсутствия у ООО «ТК «Воронеж» возможности осуществить государственную регистрацию прав на спорный объект, у иных лиц могут возникнуть сомнения в принадлежности истцу права собственности, следовательно, существует вероятность признания спорного объекта недвижимости бесхозяйным имуществом (ст. 225 ГК РФ). В связи с чем, надлежащим ответчиком в данном споре является муниципальное образование, на территории которого находится спорное имущество.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, суд относит судебные расходы на истца, поскольку государственная регистрации объекта недвижимого имущества в установленном порядке не произведена не по вине Администрации, каких-либо незаконных действий или бездействия ответчиком не допущено.

Руководствуясь статьями 167-170, 176  АПК РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Туристический комплекс «Воронеж» право собственности   на  сооружение - скважину № X - 3509, 1977 года постройки, глубиной 150 м, расположенную по адресу: Хабаровский район, с. Воронежское - 1, 2.5 км на северо-запад от развилки автодорог Хабаровск - Мичуринское - Воронежское - 1 на земельном участке с кадастровым номером: 27:17:0329001:1392.

 Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

          Судья                                                                                                          Н.Л.Коваленко