Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-47080/2024

20 августа 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  06 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  20 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красновой Т.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес:  Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/А/2-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗВЁЗДНОЕ" (адрес:  Россия 196128, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ВАРШАВСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 19, КОРПУС 1 ЛИТЕР А, ЧАСТЬ ПОМ. 22-Н, КАБ. 2,, ОГРН: 

<

***> );

третье лицо: Государственное бюджетное учреждение дополнительного профессионального педагогического образования центр повышения квалификации специалистов «Информационно-Методический центр» Красносельского района Санкт-Петербурга (198259, 

<

...>. литер А; ОГРН: 

<

***>)

о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды земельного участка от 14.02.2023 № 23/ЗД-01390 в размере 2 552 899,36 руб.

при участии

от истца: ФИО1 (дов. от 09.01.2024)

от ответчика: ФИО2 (дов. от 09.01.2024); ФИО3 (дов. От 28.12.2023),

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «ЗВЁЗДНОЕ» (далее – Общество) с исковым заявлением о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды земельного участка от 14.02.2023 № 23/ЗД-01390 в размере 2 552 899,36 руб.

Определением от 27.05.2024 суд принял исковое заявление к рассмотрению, назначил предварительное и основное судебное заседание.

Определением от 25.06.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное бюджетное учреждение дополнительного профессионального педагогического образования центр повышения квалификации специалистов «Информационно-Методический центр» Красносельского района Санкт-Петербурга (далее - Учреждение).

В судебное заседание явились представитель истца и представители ответчика. Учреждение извещено надлежащим образом, представителя не направило.

Истец поддержал требования в полном объеме. Ответчик возражал, ссылаясь на то, что не истцом не исследован вопрос о том, кто является арендатором, так как земельный участок передан в оперативное управление Учреждению, указал на согласование стоянки с почасовой оплатой при заключении договора аренды. Также ответчик говорил о том, что акты осмотра составлялись истцом в отсутствие второй стороны.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 14.02.2023 № 23/ЗД-01390 земельного участка с кадастровым номером 78:40:0008341:99, находящегося по адресу: 

<

...> участок 12 (северо-западнее пересечения с улицей Маршала Захарова), площадью 22 682 кв. м.

На арендованном земельном участке расположены два объекта недвижимости: здание № 1 с кадастровым номером 78:40:0008341:36806, принадлежащее на праве собственности ответчику, и здание № 2 с кадастровым номером 78:40:0008341:36805, принадлежащее на праве собственности истцу, которое истец передал в оперативное управление Учреждению. 

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется Обществу для эксплуатации объекта капитального строительства без права возведения новых объектов капитального строительства. Изменение цели использования допускается только с согласия арендодателя.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.3 договора.

При нарушении пункта 1.3 договора арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере годовой арендной платы, установленной на момент нарушения (пункт 5.2 договора).

По результатам обследования земельного участка от 20.04.2023 установлено, что часть участка между зданием № 1 и зданием № 2 используется под платную парковку транспортных средств, доступ на парковку осуществляется через шлагбаум с терминалами в северной и южной частях участка.

Полагая, что ответчиком допущено нарушение пунктов 1.3, 4.3.1 договора, истец начислил ему штраф в размере 2 552 899 руб. 36 коп., а также 09.06.2023 направил претензию № ПР-21799/23-0-0 с требованием об устранении выявленных нарушений и оплате штрафа. Претензия оставлена Обществом без удовлетворения.

По результатам повторного обследования земельного участка 21.02.2024 установлено, что парковка продолжает функционировать.

При таких обстоятельствах Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий по общему правилу не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-ФЗ «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования» по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства объекта торговли между Обществом, ставшим победителем аукциона, и Комитетом 13.02.2017 заключен долгосрочный договор аренды № 08/ЗКС-10214 земельного участка на инвестиционных условиях, согласно которому Обществу предоставлен земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер 78:40:0008341:99, находящийся по адресу: 

<

...> участок 12 (северо-западнее пересечения с улицей Маршала Захарова), площадью 22682 кв. м. На основании данного договора Обществом на земельном участке возведен торговый центр (здание № 1).

По завершении строительства сторонами заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 14.02.2023 № 23/ЗД-01390.

Пунктом 1.3 договора установлено, что участок предоставляется для эксплуатации объекта капитального строительства. 

Согласно генеральному плану, разработанному и согласованному с Комитетом по градостроительству и архитектуре (04.10.2017 ГС-31/26598, заместителем председателя Комитета по благоустройству Санкт-Петербурга 27.10.2017) в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 524 от 21.06.2016 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» требуемое количество машино-мест для здания № 1 составило 357, для здания № 2 - 15 машино-мест, согласно СП 59.13330.2012 п. 4.2.1 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» требуемое количество мест для транспорта инвалидов - 15 машино-мест. Также генеральным планом согласовано размещение шлагбаумов при въезде на территорию автопарковки.

Обязанность владельцев крупных торговых центров оборудовать на земельном участке магазина автостоянки закреплена на законодательном уровне. В пункте 2.8 Санитарных правил «СП 2.3.6.1066-01.2.3.5. Предприятия торговли. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. Санитарно-эпидемиологические правила» сказано, что территория организации торговли и примыкающая к ней по периметру благоустраиваются и содержатся в чистоте. При размещении организации торговли в отдельно стоящем здании рекомендуется предусматривать со стороны проезжей части автодорог площадку для временной парковки транспорта персонала и посетителей, которая не располагается во дворах жилых домов. 

Как пояснил ответчик, в целях обеспечения данных требований Общество ограничило время пребывания ввиду возможности беспрепятственного заполнения данной части земельного участка транспортом жителей расположенных вблизи многоквартирных домов. Предоставление парковки для посетителей торгово-развлекателыюго центра непосредственно связано с эксплуатацией объекта капительного строительства. Изменение цели использования участка, предоставленного в аренду, при этом им не предполагалось.

В соответствии с разделом 9 договора неотъемлемой частью договора является справка о размере доли земельного участка, а также ведомость инвентаризации земельного участка но функциональному использованию территории, подготовленная Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (регистрационный номер С30-0001000Г-22/2). На основании ведомости ГУИОН рассчитана арендная плата в разделе 3 договора. 

Составление ведомости инвентаризации земельного участка предусмотрено пунктом 2.8 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, для определения видов деятельности арендатора, осуществляемых на арендуемом земельном участке. 

Ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на конкретную дату представляет собой итоговый документ, содержащий сведения о фактическом состоянии обследуемой территории на дату обследования, которым оформляется результат проведенных работ по фактическому обследованию земельного участка.

Согласно представленной ведомости инвентаризации на земельном участке расположена парковка с почасовой оплатой, паркинг, а также общедоступные бесплатные гостевые парковки. Данная ведомость принята Комитетом при подписании договора аренды и учитывалась при согласовании всех существенных условий договора, в том числе определения размера арендной платы. Расчет арендной платы сформирован исходя из разных функциональных частей земельного участка. Согласно пункту 4.3.6.-1 данная ведомость используется в период с 12.10.2022 по 11.10.2025 (обновлению подлежит 1 раз в 3 года).

Способы и порядок расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Санкт-Петербурга, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга и государственная собственность на которые не разграничена, а также единый подход к определению арендной платы за земельные участки, переданные в аренду физическим и юридическим лицам, определены в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга». 

Согласно пункту 2.7 Методики – при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кн) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Арендная плата, рассчитанная в соответствии с представленной ведомостью ГУП

«ГУИОН», составляет 638 223 руб. 64 коп. в квартал и, как указано Обществом,  оплачена им на год вперед.

В целях обеспечения работы торгового центра ответчик обязан обеспечитвать его посетителей парковочными местами. В связи со сложной ситуацией в сфере безопасности населения, наличия обязательств, предусмотренных паспортом безопасности (информационно-справочный документ постоянного действия, отражающий состояние антитеррористической защищенности торгового объекта (территории) и содержащий перечень необходимых мероприятий по предупреждению (пресечению) террористических актов на торговом объекте (территории)), участившимися случаями парковки возле торгового центра автомобилей лиц, живущих в соседних с торговым центром многоквартирных домах (2/3 половины парковочных мест за день), руководством Общества принято решение о взимании фиксированного штрафа за пребывание автомобиля на парковке возле торгового центра более 3 часов. При этом, как пояснил ответчике, посетили торгово-развлекательного центра могут беспрепятственно и бесплатно выехать с территории земельного участка до истечения 3-х часового пребывания, затем снова заехать на территорию.

Арендатор вправе ограничивать доступ третьих лиц на принадлежащий ему земельный участок по договору аренды, при этом соответствующие ограничения должны быть видимыми.

Ответчик пояснил, что такая деятельность не рассматривается им как предпринимательская, так как не преследуется цель извлечения доходов непосредственно от предоставления мест для размещения автомобилей покупателей (ст. 2 ГК РФ). 

О необходимости устройства стоянок около рынков отмечено в письме Роспотребнадзора от 18.10.2006 № 0100/11167-06-32.

В данном случае ограничение по времени бесплатного пребывания автомобилей на автопарковке является результатом реализации арендатора права, предусмотренного условиями договора, а также одним из способов обеспечения безопасности и степени антитеррористической защищенности населения, предусмотренной паспортом безопасности объекта. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом разъяснений, данных в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», начисление штрафа на сумму надлежаще исполненных ответчиком обязательств ведет к неосновательному обогащению.

Общество в соответствии с условиями инвестиционного договора выполнило благоустройство территории земельного участка в соответствии с генеральным планом и рабочей документацией «Технические средства организации дорожного движения» шифр 34/20-ТСОДД разработанной ООО «Безопасность движения», согласованной СПб ГКУ Дирекцией по организации дорожного движения Санкт-Петербурга. Данными документами предусмотрена установка на земельном участке шлагбаумов.

19.08.2020 Общество направило в адрес Комитета по градостроительству и архитектуре заявление о выдаче задания на разработку проекта благоустройства элементов благоустройства в отношении данного земельного участка. Задание Комитета по градостроительству и архитектуре выдано 29.06.2023 № 01-47-18-22534/23, а 24.07.2023 Общество получило положительное заключение Комитета по градостроительству и архитектуре о согласовании проекта благоустройства элементов благоустройства № 55631651, согласно которому проектирование осуществлялось в отношении элементов благоустройства – шлагбаумов, при решении исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 5.1.3 приложения № 3 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961 «О Правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Санкт-Петербурга».

С учетом изложенного, принимая во внимание согласование Санкт-Петербургом в лице Комитета по градостроительству и архитектуре размещения на земельном участке шлагбаумов, а также расчет арендной платы в соответствии с ведомостью ГУП «ГУИОН» от 12.10.2022, содержащей сведения об организации на земельном участке парковок с почасовой оплатой, суд не усмотрел наличия в действиях Общества нарушений пунктов 1.3, 4.3.1 договора. Ограничение по времени бесплатного пребывания транспортных средств на парковке арендуемого земельного участка обусловлено целью эксплуатации торгового центра (здание № 1), доказательств обратного Комитетом в материалы дела не представлено. При условии сохранения достаточного трехчасового бесплатного периода нахождения транспортных средств на территории парковки в действиях Общества не установлено направленности на извлечение прибыли посредством сдачи в аренду земельного участка под временное размещение автомобилей. Соответственно, организация парковки не привела к нарушению целей предоставления земельного участка, предусмотренных пунктом 1.3 договора, в связи с чем начисление Комитетом штрафа на основании пункта 5.2 договора является неправомерным.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                          Егорова Д.А.