АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-10634/2017

г. Чебоксары

01 июня 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 25.05.2018.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Новожениной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Токаревым А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Родник", ОГРН:1022102633541 ИНН:2119000918 г. Чебоксары, 

к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, ОГРН:1032129000375 ИНН:2129039343 г. Чебоксары, 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", г. Волгоград,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии

от истца: ФИО1 по доверенности от 28.03.2018,

от ответчика: ФИО2 по доверенности №118 от 01.11.2017,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Родник" (далее – ООО "Родник", истец) обратилось в арбитражный суд к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее – Министерство, ответчик) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером 21:01:020102:754, расположенного по адресу: 

<

...>, на условиях, определенных в протоколе разногласий в редакции ООО "Родник".

Заявленное требование обосновано положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано наличием у сторон разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Определением от 23.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (далее – ООО "Аналитик Центр", третье лицо).

Определением от 14.11.2017 на основании ходатайства ООО "Родник" по делу №А79-10634/2017 назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "Независимая оценочная компания "Актив", непосредственно эксперту ФИО3; производство по делу приостановлено.

Определением от 05.03.2018 производство по делу возобновлено.

В ходе судебного разбирательства представитель истца заявил ходатайство об изменении предмета иска и просил обязать Министерство заключить с ООО "Родник" договор купли-продажи помещений №№1-4, 6-18, нежилые, общей площадью 186,4 кв.м., с кадастровым номером 21:01:020102:754, расположенные по адресу: 

<

...>, на следующих условиях:

- пункт 2.1: "Цена (рыночная стоимость) Объекта по настоящему Договору составляет 4803333 (Четыре миллиона восемьсот три тысячи триста тридцать три) рубля без учета НДС, установлена по состоянию на 04.07.2014.";

- пункт 3.1: "Оплата стоимости объекта недвижимости в размере 4803333 (Четыре миллиона восемьсот три тысячи триста тридцать три) рубля (без учета НДС) производится покупателем в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 80055 (Восемьдесят тысяч пятьдесят пять) рублей 55 коп. (без НДС); путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца до 10 числа месяца, за который производятся платежи.".

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял изменение предмета иска.

В заседании суда представитель истца исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям. На возражения ответчика и третьего лица указал, что экспертом ООО "Независимая оценочная компания "Актив" выбраны аналоги, сходные по назначению, масштабу и расположению относительно красной линии. На имеющиеся отличия по местоположению экспертом внесены необходимые поправки, что увеличивает точность итоговых расчетов стоимости объекта оценки. ООО "Аналитик Центр" расположено в г. Волгоград, выезд на объект и его осмотр оценщиком не производились. Аналоги выбраны не верно (торговые, офисные помещения), между тем, спорное помещение является объектом общественного питания. Эксперт правильно выбрал подходящие аналоги, применил к ним верные корректировки, в результате получил адекватную рыночную стоимость объекта оценки, что полностью соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" и утвержденным стандартам оценки. 

Пояснил, что основания, предусмотренные положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения повторной экспертизы, отсутствуют. Экспертное заключение от 26.01.2018 соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств.     

Представитель ответчика исковые требования не признал. Поддержал доводы третьего лица, изложенные в возражениях на экспертное заключение ООО "Независимая оценочная компания "Актив". Просил назначить повторную экспертизу, производство которой поручить государственному учреждению – ФБУ Чувашская ЛСЭ Минюста России. 

Полагает, что экспертное заключение выполнено с существенными нарушениями требований законодательства и методических рекомендаций по производству судебных экспертиз: в нем недостаточно аргументированы выводы, при расчете рыночной стоимости экспертом допущены арифметические ошибки, неверно подобраны аналоги, отсутствует обоснование поправки на местоположение, что в итоге привело к занижению рыночной стоимости объекта. Кроме того, результаты оценки носят вероятностный характер, предполагается возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в т.ч., в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. В связи с этим, наличие иного результата оценки само по себе не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости объекта оценки на основании отчета, выполненного ООО "Аналитик Центр". Достоверность отчета ООО "Аналитик Центр" подтверждена экспертным заключением №34/290617/03-05 от 26.07.2017 саморегулируемой организации в порядке, установленном статьей 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности".

Ходатайство Министерства о назначении по делу повторной экспертизы рассмотрено и отклонено.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку представителя не обеспечило. В возражениях на экспертное заключение ООО "Независимая оценочная компания "Актив" указало, что заключение выполнено с нарушением действующего законодательства и привело к занижению рыночной стоимости объекта.

В заседание суда 22.05.2018 по ходатайству ответчика был приглашен эксперт ООО "Независимая оценочная компания "Актив", которым были озвучены письменные возражения на доводы ответчика.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил, что в рамках дела №А79-1225/2015 ООО "Родник" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением к Государственному комитету Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям о признании незаконными действий, бездействия, выразившихся в не обеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, нежилого подвального помещения площадью 197,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, не принятии отчета об оценке арендуемого имущества, не принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества, в не направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008, и понуждении устранить допущенные нарушения.

В ходе рассмотрения данного дела судом установлены следующие обстоятельства.

ООО "Родник" с 2002 года и по июнь 2015 года арендовало нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении здания по адресу: 

<

...>.

В указанный период времени ООО "Родник" заключало договоры на аренду помещения с различными органами государственной власти и государственными учреждениями Чувашской Республики, в чьем ведении находилось указанное здание. В частности, в спорный период времени аренда осуществлялась на основании договоров аренды №02 от 20.07.2010 и №07 от 15.09.2010, а также дополнительных соглашений №1 от 30.08.2012, №2 от 24.12.2013, заключенных с Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.

Договором на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики, №07 от 15.09.2010 и дополнительными соглашениями к данному договору от 30.08.2012, от 24.12.2013 ООО "Родник" предоставлены на праве аренды комната №17, расположенная в одноэтажной пристройке (литера а4) и комнаты №№10, 15, 16, расположенные в кирпичном подвале (литера А1) нежилого четырехэтажного кирпичного здания, общей площадью 68,8 кв.м., находящиеся в подвале дома, в котором в 1920 году находился Ревком Чувашской Автономной области, являющегося объектом культурного наследия, расположенного по адресу: 

<

...>, в целях использования под кафе. Срок аренды по договору - по 14.09.2020.

В соответствии с договором на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики, №02 от 20.07.2010 и дополнительными соглашениями от 30.08.2012, от 24.12.2013 к данному договору ООО "Родник" на праве аренды предоставлены комнаты №№18 и 19, расположенные в одноэтажной пристройке (лит. а4) и комнаты №№2-9, 11-14, расположенные в кирпичном подвале (лит. А1) нежилого четырехэтажного кирпичного здания - дома, в котором в 1920 году находился Ревком Чувашской Автономной области по вышеуказанному адресу, для использования под кафе. Срок аренды по договору - по 30 июня 2015 года.

03.07.2014 ООО "Родник" обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения общей площадью 197,4 кв.м. на основании части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях, отчуждения недвижимого имущества, находящегося, в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №159-ФЗ).

В письме №05/05-8457 от 01.08.2014 Министерство предложило внести изменения в техническое описание объекта приватизации для реализации ООО "Родник" преимущественного права выкупа арендуемых помещений.

Во исполнение указанного требования 10.11.2014 на государственный кадастровый учет поставлено арендуемое ООО "Родник" помещение с кадастровым номером 21:01:020102:716 общей площадью 197,4 кв.м., расположенное в подвале здания (сооружения) с кадастровым номером 21:01:020102:133 по адресу: 428032, 

<

...> (далее – нежилое помещение).

16.12.2014 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 21-21-01/301/2014-360 о регистрации права собственности Чувашской Республики на объект недвижимости с кадастровым номером 21:01:020102:133 - Дом, в котором в 1920 году находился Ревком Чувашской Автономной области, назначение нежилое, площадью 755,3 кв.м., 5 этажей, по адресу: 428032, 

<

...>.

Письмом №04-08/15374 от 19.12.2014 Министерство сообщило, что вышеуказанное здание является объектом культурного наследия федерального значения "Дом, в котором в 1920 году находился Ревком Чувашской Автономной области", в этой связи Министерством направлен запрос о предоставлении утвержденного охранного обязательства на данный объект Минкультуры России.

Из письма Министерства №05/05-1716 от 13.02.2015 следует, что направлен запрос в Минкультуры Чувашии о возможности передачи в собственность части вышеназванного объекта культурного наследия федерального значения. Также ООО "Родник" предложено в срок до 17.02.2015 представить документы, подтверждающие согласие собственника имущества на возведение капитального пристроя, сведения о котором в техническом паспорте на объект не отражены.

В соответствии с письмом №05/10-1756 от 14.02.2015 истцу предложено представить в срок до 17.02.2015 копии документов, подтверждающих проведение капитального и текущего ремонта арендуемого объекта; копию документа, подтверждающего страхование в пользу арендодателя рисков гибели и повреждения арендуемого объекта на весь срок действия договоров аренды; документы, подтверждающие возмещение ссудополучателю платы за землю, эксплуатационные расходы по содержанию здания, коммунальные услуги и услуги связи, либо документы, подтверждающие оплату соответствующим организациям, отказываемым данные услуги в соответствии с заключенными договорами. 

ООО "Родник" имеет охранное обязательство по недвижимому памятнику истории и культуры от 24.11.2010, от 03.03.2014, выданное Минкультуры Чувашии относительно объекта культурного наследия "Дом, в котором в 1920 году находился Ревком Чувашской Автономной области".

Кроме того, в рамках дела №А79-1225/2015 суд указал следующее.

Из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №134 от 05.11.2009 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. 

С учетом приведенных положений реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения. 

На основании статьи 1, пункта 5 части 1 статьи 7 Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" помещение является предметом кадастрового учета. 

При этом Федеральный закон №159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости. 

Принимая Федеральный закон №159-ФЗ, законодатель преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества, вне зависимости от его объектного статуса (часть здания (помещения) или здание в целом). В данном случае для заключения в рамках указанного закона договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрирования будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

Проведенной в ходе рассмотрения дела №А79-1225/2015 экспертизой (заключение экспертов №685/04-3 от 25.03.2016) подтверждается, что на момент производства экспертизы, на основе нежилых помещений, расположенных в подвале здания с кадастровым номером 21:01:020102:133 по адресу: 

<

...>: помещение №1 "лестн.клетка" площадью 8,5 кв.м., помещение №2 "коридор" площадью 5,4 кв.м., помещение №3 "туалет" площадью 1,1 кв.м., помещение №4 "туалет" площадью 1,3 кв.м., помещение №6 "торговый зал" площадью 48,9 кв.м., помещение №7 "коридор" площадью 3,7 кв.м., помещение №8 "кабинет" площадью 5,7 кв.м., помещение №9 "банкетный зал" площадью 45,4 кв.м., помещение №10 "моечная" площадью 7,0 кв.м., помещение №11 "разделочный цех" площадью 25,4 кв.м., помещение №12 "коридор" площадью 5,3 кв.м., помещение №13 "кладовая" площадью 4,5 кв.м., помещение №14 "склад" площадью 3,1 кв.м., помещение №15 "склад" площадью 8,2 кв.м., помещение №16 "лестничная клетка" площадью 5,6 кв.м., помещение №17 "гардероб" площадью 4,0 кв.м., помещение №18 "кладовая" площадью 3,3 кв.м., в существующем состоянии уже сформировано обособленное нежилое помещение, ограниченное от остального объема (помещений) здания строительными конструкциями.

Кроме этого суд отметил, что в рассматриваемом случае в соответствии с договорами аренды, заключенными с ООО "Родник", актами приема-передачи объектом аренды являются нежилые помещения общей площадью 186,4 кв.м. (ранее 197,4 кв.м.), расположенные по адресу: 

<

...>.

Таким образом, договоры аренды заключены в отношении помещения как самостоятельного объекта недвижимого имущества, участвующего в связи с этим в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенного объекта гражданских прав. 

Судом установлено, что спорное нежилое помещение имеет самостоятельное функциональное назначение, используется под кафе, у которого есть обособленный вход с улицы, отдельные системы коммунального обслуживания, и не является неразрывно связанным с иными помещениями здания. 

Вышеуказанные обстоятельства при рассмотрении настоящего дела не подлежат доказыванию в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 18.05.2016 по делу №А79-1225/2015 признаны незаконными действия Государственного комитета Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям, изложенные в письмах №04-08/15374 от 19.12.2014, №05/05-1716 от 13.02.2015, №05/10-1756 от 14.02.2015 и бездействия, выраженные в не исполнении юридически значимых действий, необходимых для реализации ООО "Родник" преимущественного права на приобретение нежилых помещений №№1-4, 6-18, общей площадью 186,4 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, как несоответствующие Федеральному закону №159-ФЗ. Суд обязал Государственный комитет Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям устранить допущенное нарушение прав ООО "Родник" путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ.

В соответствии с Федеральным законом №178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом Чувашской Республики №47 от 23.09.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", постановлениями Кабинета Министров Чувашской Республики №335 от 25.12.2003 "О порядке принятия решений об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики", №201 от 26.05.2016 "О прогнозном плане (программе) приватизации государственного имущества Чувашской Республики на 2018 – 2019 годы и внесении изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики №335 от 25.12.2003", на основании решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 18.05.2016 по делу №А79-1225/2015 Министерством принято распоряжение №686-р от 26.07.2017 "Об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики – нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>", предусматривающее приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, назначение – нежилое, общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером 21:01:020102:754, стоимостью 6884479 руб. без учета НДС на основании отчета №1265/17 от 20.07.2017, подготовленного ООО "Аналитик Центр", на условиях рассрочки оплаты на срок 5 лет (т.1 л.д.7).

Письмом №07/22-11373 от 26.07.2017 ответчик направил проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения (т.1 л.д.8, 10-19).

Согласно пункту 2.1 проекта договора стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате покупателем, составила 6884479 руб.

16.08.2017 истец направил ответчику заявление о внесении изменений в решение об условиях приватизации нежилого помещения, к которому приложил протокол разногласий, а также копию заключения №48-08/17 от 15.08.2017 ООО "Профит-плюс". При формулировании разногласий по цене выкупа истец основывался на заказанном им отчете, выполненном ООО "Профит-плюс", и просил уменьшить цену выкупаемого имущества (т.1 л.д.9, 20-23).

Министерство письмом №07-22/12963 от 24.08.2017 отказало истцу в принятии возражений, изложенных в протоколе разногласий. 

Не согласившись с отказом, ООО "Родник" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>. Таким образом, заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон сводятся к возражениям ООО "Родник" по стоимости выкупаемого помещения.

В силу статьи 13 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку при рассмотрении дела в суде представлены противоречивые сведения относительно стоимости имущества, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Независимая оценочная компания "Актив" ФИО3 (т.1 л.д.182-185).

Согласно заключению эксперта (т.2 л.д.39-130) отчет об оценке рыночной стоимости государственного имущества №1265/17 от 20.07.2017, подготовленный ООО "Аналитик Центр", не соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Выявленные несоответствия существенно повлияли на достоверность отчета в результате определения величины рыночной стоимости объекта исследования по состоянию на 04.07.2014. Рыночная стоимость объекта исследования: нежилое помещение, состоящее из комнат №№1-4, 6-18 общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером 21:01:020102:754, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 04.07.2014 составляет 4803333 руб. без учета НДС. 

Суд не усматривает оснований для отклонения указанного заключения судебного эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Приведенные Министерством доводы носят преимущественно формальный характер. 

Согласно статье 3 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При реализации преимущественного права на выкуп эти критерии не соблюдаются. Одна из сторон сделки обязана произвести отчуждение объекта оценки и этот объект не представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Покупатель же также связан предметом, он не имеет выбора, а потому его решение о покупке формируется не в условиях оценки предложений на рынке, а применительно к конкретному объекту и к установленным законом правилам его продажи.

Следовательно, рыночная цена этих объектов определяется не в результате нормального взаимодействия участников рынка в условиях свободного выбора объекта и определения его цены, а опосредовано - путем оценки с применением рыночной цены иных объектов, что с очевидностью, снижает достоверность исчисления, так как допускает большие погрешности при расчетах, чем при оценке чисто рыночных сделок. 

Согласно выводам эксперта отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки №1265/17 от 20.07.2017 не дает полного представления об объекте оценки: нет характеристики помещений и их состояния (пункт 8 ФСО №7); сегмент рынка оцениваемого объекта – общественное питание, не исследован, диапазон цен не выявлен; не выполнен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта в период, предшествующий дате оценки – 04.07.2014; не выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании; в качестве объектов – аналогов использованы объекты, которые относятся к иному сегменту рынка – офисно-торговая недвижимость (пункты 10, 11, 16, 22 ФСО №7); балансовая стоимость не указана; не выполнен анализ ценообразующих факторов, анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки на дату оценки (требования пункта 8 ФСО №3); затратный и доходный подходы к оценке не применялись; не обоснован выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода; рынок предложений к продаже помещений на 04.07.2014 представлен в количестве 4 объектов, что явно не достаточно для выявления диапазона рыночных цен для объекта оценки; вывод об активности рынка не сделан; выявленный диапазон рыночных цен на 04.07.2014 не подтвержден: источник информации для объекта, расположенного по ул. Хузангая, в отчете не представлен и не может быть проверен; нарушена последовательность метода сравнения продаж; примененные оценщиком корректировки не обоснованны; отчет неоднозначен и противоречив, выводы оценщика не совпадают с фактически произведенными расчетами; отчет содержит недостаточно либо ошибочно обоснованные расчетные показатели, допускает неоднозначные и двусмысленные толкования результатов оценки; вводит в заблуждение заказчика и иных заинтересованных лиц; вышеуказанные замечания существенны и влияют на полученный результат стоимости объекта оценки.

Эти пороки, по мнению суда, прямо влекут неустранимые сомнения в достоверности оценки, в неоднозначности толкования отчета, на что обоснованно указал эксперт.

Кроме этого, суд исходит из того, что существенным пороком отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки является то обстоятельство, что в качестве аналогов приняты объекты, относящиеся к иному сегменту рынка. При этом оценщик не обосновал, почему их выбрано всего четыре.

Исходя из того, что осмотр указанного объекта не проводился, результаты оценки не могут быть признаны достоверными и достаточными.

Как следует из заключения эксперта, рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 04.07.2014 составляет 4803333 руб. без учета НДС.

Доказательства недостоверности представленного экспертного заключения ответчиком не представлены.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд установил, что рыночная стоимость, определенная в заключении, полученном по результатам проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость нежилого помещения, следовательно, указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этого имущества. Возражения Министерства о том, что заключение судебной экспертизы является ненадлежащим доказательством по делу, подлежат отклонению: выводы судебной экспертизы составлены последовательно, логично, четко и правильно; эксперт дал письменные ответы на все поставленные вопросы. Несогласие ответчика с выводами экспертного заключения не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требованиях.

С учетом заключения проведенной судебной экспертизы спорные пункты 2.1 и 3.1 договора купли-продажи подлежат изложению в редакции истца.

Расходы по оплате государственной пошлины, а также расходы по оплате производства экспертизы суд в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

обязать Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Родник" договор купли-продажи нежилого помещения (помещения №№1-4, 6-18) общей площадью 186,4 кв.м., с кадастровым номером 21:01:020102:754, расположенного по адресу: 

<

...>, на следующих условиях:

- пункт 2.1: "Цена (рыночная стоимость) Объекта по настоящему Договору составляет 4803333 (Четыре миллиона восемьсот три тысячи триста тридцать три) рубля без учета налога на добавленную стоимость, установлена по состоянию на 04.07.2014.";

- пункт 3.1: "Оплата стоимости объекта недвижимости в размере 4803333 (Четыре миллиона восемьсот три тысячи триста тридцать три) рубля (без учета НДС) производится покупателем в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 80055 (Восемьдесят тысяч пятьдесят пять) рублей 55 коп. (без НДС), путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца до 10 числа месяца, за который производятся платежи.".

Взыскать с Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Родник" 36000 (тридцать шесть тысяч) руб. в возмещение судебных расходов. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

О.А. Новоженина