Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-92093/18

26 июля 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 17 июля 2019

Полный текст решения изготовлен 26 июля 2019

Арбитражный суд Московской области в составе судьи                                   О.В. Анисимовой, при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО "МУЗЕЙ "КДЦ. НАРОДНЫЕ ПРОМЫСЛЫ" к УМС, МБУ "РАЗВИТИЕ", СОВЕТУ ДЕПУТАТОВ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ СЕРГИЕВ ПОСАД

об обязании

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Музей «Культурно-деловой центр. Народные промыслы» (далее – общество, истец, музей) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению муниципальной собственности Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее – УМС, ответчик1) и Муниципальному бюджетному учреждению «Развитие» (далее – МБУ «Развитие», учреждение, ответчик2) с исковыми требованиями:

- обязать ответчика провести капитальный ремонт входа в арендуемое помещение, устранив все юридические и фактические нарушения, препятствующие законному и полноценному использованию арендуемого помещения;

- осуществить перерасчет арендной платы с учетом условий договора             от 22.03.2006 № 33к и требований федерального законодательства;

- обязать ответчика привести договор в соответствие с требованиями  действующего гражданского и иного законодательства Российской Федерации;

- приостановить оплату арендной платы за арендуемое помещение до устранения ответчиком всех нарушений, препятствующих использованию помещения в качестве выставочного зала мастеров народного творчества.

В обоснование исковых требований истец пояснил, что является арендатором нежилого помещения площадью 40,1 кв.м. на 2-м этаже дома 105  ул. Красной Армии г. Сергиев Посада Московской области на основании договора аренды № 33к от 22.03.2006. Порядок расчета арендной платы предусмотрен п. 4.1 договора, приложением № 1 к нему, и корректируется  арендатором самостоятельно, при определении арендной платы  применяется базовая ставка, которая в настоящее время составляет 4400 рублей, а также коэффициент деятельности. Формула расчета арендной платы  определена, установлена арендодателем и подписана сторонами в договоре и приложениях к нему, и остается неизменной. 

Между тем, ответчик неоднократно в одностороннем порядке принимает меры по повышению арендной платы, не поясняя причины увеличения коэффициента Кд с 0,5  до 2, притом, что целевое назначение арендуемого помещения не менялось с 1991 года.

Кроме того, по мнению истца, ответчиком  нарушены нормы ГК РФ о предоставлении имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Так, арендуемое помещение является старинным домом и находится в охранной зоне Свято-Троицкой лавры – памятника мирового значения. Арендуя это имущество, музей является хранителем исторического места. Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного им в аренду имущества, даже если при заключении договора не знал о них. О том, что спорное помещение нуждается в капитальном ремонте, арендодатель знал, и просил истца самостоятельно за свой счет провести этот ремонт, утвердил смету ремонта (в ценах 1992 года – 249419,20 руб., с учетом индекса инфляции на сегодняшний день – 11257794,304), обещая дать согласие на предоставление помещения в собственность. В настоящее время ремонта требуют крыша и лестница, ведущая в помещение музея. Музей неоднократно обращался в администрацию г. Сергиев Посад, в Совет депутатов Сергиево-Посадского района. В 2014 году ответчик обещал провести ремонт крыши и лестницы. Однако, ремонт был проведен таким образом, что крыша стала протекать сильнее, а лестница не была отремонтирована, и согласно акту, признана аварийной. В помещение отсутствуют водоснабжение и теплоснабжение. Таким образом, арендуемое помещение невозможно к использованию. В 2009 году музей обратился за выкупом помещения на основании закона № 178-ФЗ, однако получил отказ. При этом, размер арендных платежей, оплаченных истцом за период аренды,  значительно превышает кадастровую стоимость помещения.

В судебном заседании, состоявшемся 18.12.2018, истец уточнил заявленные требования и просил:

- обязать МБУ «Развитие» провести капитальный ремонт холодной пристройки в виде лестницы ведущей к помещению площадью 40,1 кв.м., расположенному по адресу 

<

...> устранив препятствия в пользовании арендуемого истцом у ответчика помещения;

- обязать СОВЕТ ДЕПУТАТОВ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ СЕРГИЕВ ПОСАД осуществить перерасчет арендной платы истца, применив коэффициенты деятельности (КД) 0,5 как к субъекту малого предпринимательства, занимающегося народно-художественными промыслами и ремеслами, с учетом неотапливаемости деревянного помещения и с учетом назначения использования данного помещения под выставочный зал произведений мастеров народного творчества согласно п. 3.1 договора                 от 22.03.2006 № 33к;

- обязать УМС привести договор аренды помещения от 22.03.2006 № 33к заключенный между истцом и ответчиком, в соответствие с действующим гражданским законодательством Российской Федерации (главой 34) и с учетом того, что арендуемое помещение, согласно техническому паспорту, составленному Сергиево-Посадским филиалом ГУП МО «Московское областное Бюро технической инвентаризации» является деревянным, неотапливаемым;

- взыскать с ответчика в пользу истца упущенную выгоду за период  с 01.01.2015 по 01.12.2018, которую истец оценивает в сумме 2 млн руб.;

- взыскать с ответчика убытки в сумме 2372577,80 руб., которые истец понес по вине ответчика из-за пришедшего в негодность и не отремонтированного арендуемого помещения;

- приостановить оплату арендной платы за арендуемое помещение, расположенное по адресу 

<

...> до устранения ответчиком всех нарушений, препятствующих использованию помещения в качестве выставочного зала мастеров народного творчества (л.д. 132-133 т.1).

В представленном обосновании иска с расчетом (л.д.1 т.4) истец указал, что согласно техническому паспорту помещения по адресу 

<

...> его общая площадь составляет не 41,9 кв.м., а 61,2 кв.м. за счет пристройки, находящейся в аварийном состоянии. Исходя из техпаспорта, истец полагает, что ответчик неверно применяет коэффициенты к формуле арендной платы, а именно, Км (коэффициент качества материалов) применяется как для смешанного материала, однако согласно техпаспорту, указан материал «стены бревенчатые», «перегородки деревянные», следовательно нужно считать Км = 1,0; коэффициент Кт (тип строения) необходимо применять 0,5, поскольку помещение не отапливается, печь в нем отсутствует; коэффициент Км (деятельности) следует применять 0,5. Поскольку ответчик применял иные, большие коэффициенты, истец полагает, что излишне внес арендные платежи за помещение, которое, кроме того не используется им. 

В судебном заседании 06.02.2019 суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения в части требований:

- обязать МБУ «Развитие» провести капитальный ремонт холодной пристройки в виде лестницы ведущей к помещению площадью 40,1 кв.м., расположенному по адресу 

<

...> устранив препятствия в пользовании арендуемого истцом у ответчика помещения;

- обязать СОВЕТ ДЕПУТАТОВ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ СЕРГИЕВ ПОСАД осуществить перерасчет арендной платы истца, применив коэффициенты деятельности (КД) 0,5 как к субъекту малого предпринимательства, занимающегося народно-художественными промыслами и ремеслами, с учетом неотапливаемости деревянного помещения и с учетом назначения использования данного помещения под выставочный зал произведений мастеров народного творчества согласно п. 3.1 договора от 22.03.2006 № 33к;

- обязать УМС привести договор аренды помещения от 22.03.2006 № 33к заключенный между истцом и ответчиком, в соответствие с действующим гражданским законодательством Российской Федерации (главой 34) и с учетом того, что арендуемое помещение, согласно техническому паспорту, составленному Сергиево-Посадским филиалом ГУП МО «Московское областное Бюро технической инвентаризации» является деревянным, неотапливаемым;

- приостановить оплату арендной платы за арендуемое помещение, расположенное по адресу 

<

...> до устранения ответчиком всех нарушений, препятствующих использованию помещения в качестве выставочного зала мастеров народного творчества,

и отказал в принятии требований о взыскании с ответчика в пользу истца упущенной выгоды за период  с 01.01.2015 по 01.12.2018, которую истец оценивает в сумме 2 млн руб. и взыскании с ответчика убытков в сумме 2372577,80 руб., которые истец понес по вине ответчика из-за пришедшего в негодность и не отремонтированного арендуемого помещения, поскольку ранее такие требования не заявлялись.

Также судом в соответствии со ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечен СОВЕТ ДЕПУТАТОВ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ СЕРГИЕВ ПОСАД.

Определением Арбитражного суда Московской области от 13.02.2019 производство по делу № А41-92093/18 приостановлено  до вступления в законную силу судебного акта по делу № А41-64238/18 о расторжении договора аренды № 33к от 22.03.2006 и выселении общества.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25.06.2019 производство по делу возобновлено.

В судебное заседание, состоявшееся 25.06.2019, истец представил уточненные требования, в которых просил:

1) обязать Администрацию Сергиево-Посадского муниципального района включить помещение по пр. Красной Армии д. 105 в план ремонта и обязать устранить аварийность холодной пристройки помещения, ведущей в выставочный зал Музея, приведя его в пригодное для использования по целевому назначению. Устранить препятствия в пользовании арендуемого истцом у ответчика помещением;

2) обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы истца за период с 01.01.2016 по 31.12.2018, применив коэффициенты деятельности КД 0,5 как к субъекту малого предпринимательства, занимающемуся народно-художественными промыслами и ремеслами, с учетом неотапливаемости деревянного помещения и с учетом назначения использования данного помещения под выставочный зал произведений мастеров народного творчества согласно п. 3.1 договора от 22.03.2006 № 33к;

3) привести заключенный между сторонами договор аренды помещения № 33к от 22.03.2006 в соответствие с действующим гражданским законодательством Российской Федерации (главой 34) и с учетом того, что арендуемое помещение согласно техническому паспорту, составленному Сергиево-Посадским филиалом ГУП МО «Московское областное Бюро технической инвентаризации» является деревянным, но не отапливаемым;

- изложить п. 2.1 в следующей редакции: «Предметом договора является право аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: пр. Красной армии, 

<

...> этаж общей площадью 40,1 кв.м., неотапливаемое деревянное помещение, не имеющее водопровода и канализации»;

- в приложении 1 к договору внести изменения согласно фактическому состоянию помещения:  Киз =0 (вместо Киз=0,61), т.к. имеется полный износ помещения согласно техпаспорту; Км=1 (вместо Км=1,1), т.к. помещение состоит из дерева; Кт=0,5 (вместо Кт=1), т.к. помещение не отапливаемое; Киж=0,93, т.к. К4,3=0,1 (вместо К4,3=-,16), так как прилегающую территорию использовать арендатору невозможно; Кд=0,5 (вместо Кд=2), так как арендатор занимается социальной деятельности: сохранением, изучением, разработкой новых образцов, знакомство детей, инвалидов и других посетителей с произведениями мастеров народного творчества и является микропредприятием;

- таблицу приложения 1 к договору 33к от 22.03.2006 изменить согласно фактическому состоянию: площадь 40,1 кв.м., Бап 4400, Киз 0, Км 1, Кт 0,5, Кд 0,5, Кнж 0,93, Ап в год 0, Ап в месяц 0;

- внести в договор пункт 5.2.3. -1: в случае ухудшения технического состояния помещения не по вине арендатора, согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ арендодатель не имеет права требовать арендную плату, а арендатор имеет право не вносить арендную плату;

4) приостановить оплату арендной платы за арендуемое помещение расположенное по адресу 

<

...> до устранения ответчиком всех нарушений препятствующих использованию помещения в качестве выставочного зала мастеров народного творчества;

5) Совету депутатов городского поселения Сергиев Посад в пределах своей компетенции принять решение о необходимости размещения выставки произведений народного творчества в историческом доме купчихи Грязновой по пр. Красной Армии д. 105, выделив необходимые денежные средства для капитального ремонта помещения (л.д. 57-58 т.4).

В судебных заседаниях, состоявшихся 25.06.2019 и 17.07.2019, с учетом пояснений истца, суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения в следующей редакции:

1) обязать УМС, МБУ «Развитие» и СОВЕТ ДЕПУТАТОВ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ СЕРГИЕВ ПОСАД включить помещение по пр. Красной Армии д. 105 в план ремонта и обязать устранить аварийность холодной пристройки помещения, ведущей в выставочный зал Музея, приведя его в пригодное для использования по целевому назначению. Устранить препятствия в пользовании арендуемого истцом у ответчика помещением.

2) обязать УМС произвести перерасчет арендной платы истца за период с 01.01.2016 по 31.12.2018, применив коэффициенты деятельности КД 0,5 как к субъекту малого предпринимательства, занимающемуся народно-художественными промыслами и ремеслами, с учетомнеотапливаемости деревянного помещения и с учетом назначения исопльзования данного помещения под выставочный зал произведений мастеров народного творчества согласно п. 3.1 договора от 22.03.2006 № 33к;

3) обязать УМС и СОВЕТ ДЕПУТАТОВ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ СЕРГИЕВ ПОСАД привести заключенный между сторонами договор аренды помещения № 33к от 22.03.2006 в соответствие с действующим гражданским законодательством Российской Федерации (главой 34) и с учетом того, что арендуемое помещение согласно техническому паспорту, составленному Сергиево-Посадским филиалом ГУП МО «Московское областное Бюро технической инвентаризации» является деревянным, но не отапливаемым;

- изложить п. 2.1 в следующей редакции: «Предметом договора является право аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: пр. Красной армии, 

<

...> этаж общей площадью 40,1 кв.м., неотапливаемое деревянное помещение, не имеющее водопровода и канализации»;

- в приложении 1 к договору внести изменения согласно фактическому состоянию помещения:  Киз =0 (вместо Киз=0,61), т.к. имеется полный износ помещения согласно техпаспорту; Км=1 (вместо Км=1,1), т.к. помещение состоит из дерева; Кт=0,5 (вместо Кт=1), т.к. помещение не отапливаемое; Киж=0,93, т.к. К4,3=0,1 (вместо К4,3=-,16), так как прилегающую территорию использовать арендатору невозможно; Кд=0,5 (вместо Кд=2), так как арендатор занимается социальной деятельности: сохранением, изучением, разработкой новых образцов, знакомство детей, инвалидов и других посетителей с произведениями мастеров народного творчества и является микропредприятием;

- таблицу приложения 1 к договору 33к от 22.03.2006 изменить согласно фактическому состоянию: площадь 40,1 кв.м., Бап 4400, Киз 0, Км 1, Кт 0,5, Кд 0,5, Кнж 0,93, Ап в год 0, Ап в месяц 0;

- внести в договор пункт 5.2.3. -1: в случае ухудшения технического состояния помещения не по вине арендатора, согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ арендодатель не имеет права требовать арендную плату, а арендатор имеет право не вносить арендную плату;

4) обязать УМС приостановить оплату арендной платы за арендуемое помещение расположенное по адресу 

<

...> до устранения ответчиком всех нарушений препятствующих использованию помещения в качестве выставочного зала мастеров народного творчества.

В части п. 5 просительной части уточнения не приняты, так как не были первоначально заявлены.

В судебном заседании 17.07.2019 истец требования поддержал.

Ходатайства истца о фальсификации доказательств, об истребовании доказательств, о назначении экспертизы, о привлечении к участию в деле специалиста, третьих лиц, арбитражных заседателей рассмотрены судом в порядке статей 51, 55, 64, 66, 82, 159, 161 АПК РФ и отклонены протокольными определениями в связи с необоснованностью.

По смыслу статьи 161 АПК РФ предоставляющей лицам, участвующим в деле, право обратиться в арбитражный суд с заявлением о фальсификации доказательства, лицо, заявившее о фальсификации доказательства, должно не только указать, в чем именно заключается фальсификация, но также и представить суду доказательства, подтверждающие факт фальсификации. Фактически проверка заявления о фальсификации доказательства сводится к оценке оспариваемых доказательств до принятия окончательного судебного акта по делу. Заявление о фальсификации может проверяться не только с помощью экспертного исследования документа, но и путем оценки совокупности имеющихся в материалах дела доказательств. 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 161 АПК РФ суд проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу. В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства. При этом под фальсификацией понимается любое сознательное искажение представляемых суду доказательств, которое может быть выполнено путем подделки, подчистки, внесения исправлений, искажающих действительный смысл, или ложных сведений, а также искусственное создание любого доказательства по делу (фабрикация). 

Между тем, ходатайство истца не содержит сведений об имеющих значения для дела обстоятельств, которые могут быть установлены именно этими доказательствами, а также не оснований, по которым истец считает документы сфальсифицированными, не представлен перечень таких доказательств.

Ответчик1 - УМС против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на преюдицию вступивших в законную силу судебных актов по делам №№ А41-64238/18, А41-45041/14 и А41-92723/17, которыми обстоятельства, изложенные истцом в настоящем деле, рассмотрены и исследованы и в которых доводы музея признаны необоснованными.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ при отсутствии надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания МБУ "РАЗВИТИЕ", СОВЕТА ДЕПУТАТОВ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ СЕРГИЕВ ПОСАД.

Выслушав явившихся представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 22.03.2006 между департаментом имущественных отношений, потребительского рынка и защиты прав потребителей Администрации Сергиево-Посадского района (арендодатель) и ООО «Культурно-деловой центр» (арендатор) заключен договор нежилого помещения № 33к (далее – договор, л.д. 18 т.1).

Согласно п. 2.1 договора, предметом договора является право аренды нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...> этаж, общей площадью 40,1 кв.м.

Согласно п. 3.1, нежилое помещение предоставляется арендатору во временное пользование для самостоятельного осуществления деятельности: выставочный зал произведений мастеров народного творчества.

Разделом 4 договора урегулирован размер и порядок внесения арендной платы. Согласно п. 4.1, базовая ставка арендной платы для 1 экономической зоны составляет 860,40 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определяется в соответствии с приложением 1 к договору. Арендная плата корректируется арендатором самостоятельно на основании нормативного правового акта Сергиево-Посадского районного Совета депутатов, с месяца, следующего за месяцем, в котором была произведена официальная его публикация в местной газете «Вперед» (п. 4.3). Арендные платежи за текущий месяц вносятся арендатором полностью не позднее 10 числа следующего месяца (п. 4.4).

Согласно приложению № 1 к вышеуказанному договору «Расчет годовой арендной платы» годовая арендная плата определяется по формуле определяется по формуле: Ап = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кнж х S, где Бап – базовая ставка арендной платы за 1 кв.метр (860.40 на 01.01.2006 в соответствии с Решением Сергиево-Посадского района от 30.12.2005 № 46-МЗ); S – площадь помещения (40.10); Киз – коэффициент износа (0.610); Км – коэффициент качества материала строения (1.10); Кт – коэффициент типа строения (1.00); Кнж – коэффициент качества нежилого помещения (0.99); Кд – коэффициент вида деятельности (2.00). Исходя из данной формулы, размер ежемесячной арендной платы по договору от 22.03.2006 № 33К составил 3819 руб. 89 коп, годовой – 45 838 руб. 68 коп.

Впоследствии ООО «Культурно-деловой центр» был переименован в ООО «Музей. Культурно-деловой Центр. Народные промыслы» (истец, общество, арендатор), а департамент имущественных отношений, потребительского рынка и защиты прав потребителей Администрации Сергиево-Посадского района - в Управление муниципальной собственности администрации Сергиево-Посадского района (УМС, ответчик, арендодатель).

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.09.2014 по делу № А41-45041/14, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2015, удовлетворен иск УМС к обществу о взыскании задолженности по договору в сумме 678 740,16 руб.

В данном решении указано, что 26.01.2011 Советом депутатов Сергиево-Посадского муниципального района принято решение №07/2-МЗ, которым внесены изменения в «Положение об аренде имущества, находящегося в собственности муниципального образования Сергиево-Посадский муниципальный район Московской области». Согласно указанному решению, арендная плата подлежит расчету по формуле: Арас = Бап х S х Киз х Км х Кз х Кд. В соответствии с решениями Совета депутатов Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 22.12.2010 № 05/2-МЗ, от 23.12.2011 № 18/2-МЗ, от 19.12.2012 № 31/2-МЗ, от 18.12.2013 № 43/2-М/З в 2011 году базовая ставка арендной платы за 1 кв.м. нежилых помещений, находящихся в собственности Сергиево-Посадского муниципального района, составляла 2 800 руб., в 2012 – 3 300 руб., в 2013-3 500 руб., в 2014 – 3 800 руб.

Поскольку общество в нарушение п. 4.3 договора самостоятельно не произвело перерасчет арендной платы, пересчет был произведен управлением, которое доначислило арендные платежи и выставило претензию на взыскание задолженности, а затем обратилось в суд с иском о ее взыскании.

Решением по делу № А41-45041/14 суд отклонил доводы общества о наличии у него льгот по арендной плате в спорный период, указав, что согласно письму администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 12.04.2006 № 179,  ООО «Культурно-деловой центр» решением Сергиево-Посадского района от 04.04.2006 № 09-МЗ «Об утверждении перечня юридических и физических лиц, которым предоставляются льготы по арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями на 2006 год» по договору от 22.03.2006 № 33к была предоставлена льгота по арендной плате в размере 75%. На последующие годы вышеназванная льгота истцу не предоставлялась, о чем свидетельствует письмо администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 11.03.2008 № 302к, в котором обществу сообщается о том, что льготы по арендной плате предоставляются Сергиево-Посадским районным Советом депутатов при формировании бюджета на будущий год, а также, что в предоставлении льготы ООО «Культурно-деловой центр» на 2007 год отказано.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.01.2018 по делу № А41-92723/17, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2018, удовлетворены частично требования  УМС к ООО «Культурно-деловой центр», с арендатора в  пользу арендодателя взыскано 669 659,82 руб. задолженности и 1 007 604,10 руб. неустойки (уменьшена в порядке ст. 333 ГК РФ).

В рамках указанного дела суды также приняли расчет арендной платы, примененный арендодателем и признали отсутствующим наличие у арендатора льгот по арендным платежам, поскольку согласно пункту 7.2 Положения об аренде понижающий коэффициент применяется в отношении некоммерческих организаций, созданных в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений), в том числе политических партий, общественных движений, общественных фондов, общественных учреждений, органов общественной самодеятельности, профессиональных союзов, их объединений, первичных профсоюзных организаций, объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленных на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в РФ, медицинских учреждений частной системы здравоохранения, для размещения объектов постовой связи. В данном случае общество не входит в вышеуказанный перечень организаций и льготы по арендной плате для данной категории юридических лиц не предусмотрены. Суды установили правомерность применения арендодателем коэффициента Кд, согласно положению об аренде и  нормам Федерального закона от 26.05.1996 №54-ФЗ «О музейном фонде Российской Федерации», под музеем понимается некоммерческое учреждение культуры, созданное собственников для хранения, изучения и публичного представления музейных предметов и музейных коллекций, а также для достижения иных целей, определенных Федеральным законом, указав, что поскольку общество является коммерческой организацией, оно не подпадает под действие данного закона и не может быть наделено льготными коэффициентами, предусмотренными для некоммерческих организаций. 

Суды также признали несостоятельной заявленную в рамках дела                       № А41-92723/17 ссылку общества на невозможность использования арендованного помещения и необходимость проведения ремонта и применения статьи 616 ГК РФ об обязанностях сторон по содержанию арендованного имущества, пунктом 1 которой предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Согласно пункту 5.2.7 договора обязанность по осуществлению текущего и капитального ремонта арендуемого помещения возложена на арендатора. Из материалов дела следует наличие соглашения сторон об освобождении арендодателя от обязанности по производству капитального ремонта. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие неотложной необходимости капитального ремонта, факт неисполнения арендодателем обязательств по производству ремонта в разумный срок после возникновения неотложной необходимости.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.11.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2019 по делу № А41-64238/18, удовлетворены исковые требования УМС к ООО «Музей «Культурно-деловой центр. Народные промыслы» о расторжении договора аренды нежилого помещения № 33к от 22.03.2006, обязании освободить и передать по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 40,1 кв. м. 2 этаж, расположенное по адресу: 

<

...>.

Постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда                           от 11.06.2019 и от 27.06.2019 оставлены без изменения определения Арбитражного суда Московской области от 19.03.2019 и от 27.03.2019 о возвращении заявления ООО «Музей. Культурно-деловой центр. Народные промыслы» о пересмотре дела № А41-64238/18 по вновь открывшимся обстоятельствам.

В рамках дела № А41-64238/18 суды установили, что, заключая договор аренды № 33к и передавая нежилое помещение, истец предполагал получать ежемесячный доход в виде арендных платежей, однако на протяжении длительного периода ответчик пользовался арендуемым помещением без внесения арендной платы, что подтверждено судебными актами по делам                     № А41-45041/2014 и № А41-92723/17. Таким образом, на протяжении длительного периода времени истец не получал ежемесячные арендные платежи, на получение которых был вправе рассчитывать при заключении договор аренды № 33к, что свидетельствует о существенном нарушении данного договора.

Судами также отклонены доводы ответчика о том, что арендуемое помещение является ветхой деревянной постройкой 19 века без коммуникаций, без отопления, арендная плата не соответствует формуле, имеющейся в договоре, а также то, что арендная плата не может быть установлена за такое помещение, как не имеющие правового значения для рассмотрения спора, поскольку между сторонами заключен договор аренды, согласована арендная плата, вступившими в законную силу судебными актами с общества взыскана задолженность по арендной плате, доказательств погашения задолженности не представлено.

Суд апелляционной инстанции в своем постановлении также указал, что заявление общества о невозможности использовать спорное помещение свидетельствует о желании расторгнуть договор, при этом никаких действий по его расторжению обществом не принято.

Таким образом, договор № 33к от 22.03.2006 между сторонами расторгнут, а истец обязан возвратить ответчику арендуемое по договору имущество – нежилое помещение общей площадью 40,1 кв.м. на 2 этаже здания по адресу 

<

...>.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Таким образом, преюдициальное значение имеют факты, установленные вступившим в законную силу решением суда, обстоятельства, которые установлены таким решением, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении дел с участием тех же лиц. 

Решения Арбитражного суда Московской области по делам                                    №№ А41-45041/2014, А41-92723/17 и А41-64238/18, вступившие в законную силу, имеют преюдициальное значение для настоящего спора, поскольку в них уже установлены обстоятельства, на которые истец ссылается в настоящем деле.

В уточненных истцом и принятых судом требованиях истец просит обязать ответчиков включить помещение в план ремонта, устранить аварийность и не чинить истцу препятствия в пользовании данным помещением, произвести перерасчет арендной платы перерасчет арендной платы истца за период с 01.01.2016 по 31.12.2018, применив коэффициенты деятельности Кд 0,5 как к субъекту малого предпринимательства, занимающемуся народно-художественными промыслами и ремеслами, с учетом неотапливаемости деревянного помещения и с учетом назначения использования данного помещения под выставочный зал произведений мастеров народного творчества; привести заключенный между сторонами договор в соответствие с действующим гражданским законодательством Российской Федерации (главой 34) и с учетом того, что арендуемое помещение согласно техническому паспорту, составленному Сергиево-Посадским филиалом ГУП МО «Московское областное Бюро технической инвентаризации» является деревянным, но не отапливаемым; приостановить оплату арендной платы за арендуемое помещение, расположенное по адресу 

<

...> до устранения ответчиком всех нарушений препятствующих использованию помещения в качестве выставочного зала мастеров народного творчества.

В силу п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В соответствии с пунктами 1, 3, 4 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Судебными актами по делам №№ А41-45041/2014, А41-92723/17 и                    А41-64238/18 установлена правомерность производимых арендодателем расчетов арендной платы по договору аренды, оснований для перерасчета арендной платы истца за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 не имеется, как и оснований для переоценки выводов судов, изложенных в данных актах.

Договор аренды расторгнут по решению суда. Решение вступило в законную силу 26.02.2019.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Таким образом, с 26.02.2019 договор аренды и обязательства сторон по нему прекратились. В связи с чем отсутствуют основания для обязания ответчиков включить помещение в план ремонта, устранить аварийность и не чинить истцу препятствия в пользовании данным помещением, а также для установления обязательств по данному договору на последующие периоды, а 

именно, в части приведения договора в соответствие с нормами действующего законодательства и приостановления внесения арендных платежей до устранения препятствий в пользовании помещением.

При данных обстоятельствах, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

СудьяО.В. Анисимова