ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-16666/2016

11 июля 2017 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Рожкова Д.Г., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7528/2017) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.04.2017 по делу № А75-16666/2016 (судья А.Н. Заболотин), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации сельского поселения Алябьевский о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, с участием в деле в качестве заинтересованного лица Администрации Советского района,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с исковым заявлением к Администрации сельского поселения Алябьевский (далее – Администрация, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, 

<

...>.

Определением от 27.02.2017 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация Советского района. 

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 11.04.2017 по делу № А75-16666/2016 в удовлетворении иска отказано. Истцу из федерального бюджета возвращено 5 700 руб. государственной пошлины.

ИП ФИО2, не согласившись с решением суда, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы истец указывает, что в судебном заседании нашло своё подтверждение то, что требования и условия на заключение нового договора аренды без проведения торгов ФИО2 соблюдены. Причиной того, что фундамент здания магазина не был возведён, является длительный отказ по разным предлогам ответчика выдать разрешение на отсыпку песком земельного участка.

Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. Руководствуясь статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановлений Администрации Советского района от 24.05.2012 № 1537 и от 19.06.2012 № 1868 между названным органом местного самоуправления и ИП ФИО2 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 21.06.2012 № 15.

По условиям договора Администрация Советского района передала, а предприниматель принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:09:0901002:14, общей площадью 1022,7 кв.м, находящийся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> «а», под строительство магазина. Пунктом 2.1 договора стороны определили срок действия договора до 02.07.2015.

Как утверждает истец, в период действия договора им была произведена отсыпка данного участка, необходимая для возведения фундамента здания магазина.

10.06.2015 ИП ФИО2 обратился в Администрацию сельского поселения Алябьевский с заявлением о продлении заключенного договора аренды. Письмом от 10.07.2015 администрация отказала в продлении договора аренды в связи с отсутствием оснований, перечисленных в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Не согласившись с отказом в продлении срока аренды земельного участка, истец подал настоящий иск в арбитражный суд.

Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Так, по смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012).

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора, обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

ГК РФ, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившей в силу с 01.03.2015).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В спорном правоотношении сторонами не оспаривается подача предпринимателем заявления до истечения срока действия договора аренды от 21.06.2012 № 15, не  оспаривается отсутствие исключительных прав на участок у иных лиц, а так же не отрицается факт заключения договора от 21.06.2012 № 15 без проведения торгов.

В обоснование права на заключение нового договора аренды на земельный участок истец ссылается на то, что им в строительство магазина вложено около 200 000 руб., что даёт ему право достроить продовольственный магазин для жителей с.п. Алябьевский.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

По правилам пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137 ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Необходимым условием для продления договора аренды в соответствии с указанными нормами является наличие на земельном участке объекта незавершенного капитального строительства.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Согласно акту обследования спорного земельного участка от 20.03.2017 каких-либо объектов недвижимости (незавершённого строительства, здания, сооружения) на нем не построено к моменту проведения обследования.

Истец указанное обстоятельство не оспаривает.

Соответственно, у ИП ФИО2 отсутствует преимущественное право на продление договора аренды.

При этом ссылка подателя жалобы на то, что причиной того, что фундамент здания магазина не был возведён, является длительный отказ по разным предлогам ответчика выдать разрешение на отсыпку песком земельного участка, документально не подтверждена. Это не позволяет прийти к выводу о том, что незавершение ИП ФИО2 строительства магазина в течение первоначального срока аренды земельного участка, исходя из предпринятых арендатором действий в течение срока действия договора, не является достаточным основанием для отказа в предоставлении в аренду истцу земельного участка с кадастровым номером 86:09:0901002:14.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по государственной пошлине за её подачу в сумме 3000 руб. относятся на подателя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.04.2017 по делу № А75-16666/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

           Д.Г. Рожков

              Н.В. Тетерина