АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-41495/2020

г. Нижний Новгород                     14 апреля 2021 года

Дата объявления резолютивной части решения 06 апреля 2021 года.

Дата изготовления решения в полном объеме 14 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе: 

судьи Дерендяевой Анастасии Николаевны (шифр 57-744),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва - помощником судьи Махневой И.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью СЗ «Старт-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) город Нижний Новгород,

к ответчику: Администрации города Нижнего Новгорода,

о взыскании 29 054 250 руб. 71 коп.,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 – доверенность от 27.05.2020,

от ответчика: ФИО3 – доверенность от 21.12.2020,

установил:

заявлено требование о взыскании 29 054 250 руб. 71 коп., внесенных в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка (задатка) и не подлежащую в счет оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 17632/08 от 16.06.2016.

Представитель истца в судебном заседании 30.03.2021 исковые требования поддержала, представила письменное дополнение к иску, заявила ходатайство о приобщении дополнительных доказательств по делу.

Представитель ответчика возразил против удовлетворения требований истца, заявила ходатайство о приобщении дополнительных доказательств по делу, об отложении судебного заседания.

Ходатайства сторон о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств судом удовлетворено на основании статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства, суд отказывает в его удовлетворении ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных статей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

30.03.2021 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 06.04.2021 до 11 часов 15 минут.

В указанное время рассмотрение дела продолжено с участием представителей сторон.

Представитель истца требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика возразила против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным ранее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Н. Новгорода в лице комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами и ООО СЗ «Старт-Строй» (до 27.03.2020 ООО «Старт-Строй») был заключен договор аренды земельного участка №17632/08 от 16.06.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080085:736, площадью 20 539 кв.м., расположенного по адресу: г. Н. Новгород, Приокский района, в районе пос. Дубенки.

Согласно пункту 1.3 договора целевое использование участка: под строительство жилых домов в соответствии с функциональной зоной Жсм (зона смешанной функционально «жилая-общественная многоквартирная» жилой застройки) согласно генеральному плану города Нижнего Новгорода, утвержденному постановлением городской Думы города Нижнего Новгорода от 17.03.2010 № 22 (с изменениями).

Земельный участок входит в границы территории, в отношении которой постановлением администрации города Нижнего Новгорода № 680 от 20.02.2012 «Об утверждении документации по внесению изменений в проект планировки и межевания которой (в границах улиц Анкудиновское шоссе, Цветочная, памятника природы "Щелоковский хутор", дублера проспекта Гагарина в Приокском районе города Нижнего Новгорода (в редакции постановления администрации города Нижнего Новгорода от 29.08.2013 № 3313)» утверждена документация по планировке территории. 

Согласно постановлению администрации города Нижнего Новгорода № 680 от 20.02.2012 на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080085:736 предусмотрено строительство трех жилых многоквартирных домов.

Договор аренды земельного участка №17632/08 от 16.06.2016 был заключен по результатам проведения аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода, расположенного в городе Нижнем Новгороде, в Приокском районе, в районе пос. Дубенки, под строительство жилых домов.

В извещении о проведении аукциона указано, что в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка заявитель вносит задаток в размере 65 475 689 рублей, равном сумме арендной платы за 4,5 года. Победителю аукциона задаток засчитывается в сумму оплаты по договору аренды земельного участка.

ООО СЗ «Старт-Строй» оплатило сумму задатка в размере 65 475 689 рублей по платежному поручению от 23.05.2016 №120.

Письмом № исх.-ОЗ-02-319568/19 от 30.10.2019 арендодатель известил ООО СЗ «Старт-Строй» о том, что Управление Росреестра по Нижегородской области 17.12.2018 прекратило запись о регистрации договора аренды земельного участка №17632/08 от 16.06.2016 и, соответственно, арендодатель прекратил начисление арендной платы по указанному договору с 17.12.2018. 

Таким образом, действие договора аренды земельного участка №17632/08 от 16.06.2016 прекращено. 

ООО СЗ «Старт-Строй» осуществило строительство на предоставленном в аренду земельном участке в полном объеме.

Согласно п.4.4. Договора аренды начисление арендной платы прекращается с даты подписания акта приема-передачи земельного участка. 

Согласно письму арендодателя № исх.-03-02-319568/19 от 30.10.2019 начисление арендной платы прекращено с 17.12.2018. 

Таким образом, истец полагает, начиная с 17.12.2018 оставшаяся сумма задатка уже не может быть зачтена в счет арендной платы по договору.

Согласно разделу 4 договора аренды арендная плата за использование земельного участка вносится ежеквартально в сумме 3 637 538, 22 рублей.

Таким образом, по мнению истца, внесенный задаток в размере 65 475 689 рублей должен был засчитывать в счет арендной платы в следующем порядке:

2 квартал 2016 - 599 594,22 рублей (с даты заключения договора 16.06.2016 по 30.06.2016)

3 квартал 2016-3 637 538,25 рублей

4 квартал 2016 - 3 637 538,25 рублей

1 квартал 2017 - 3 637 538,25 рублей

2 квартал 2017 - 3 637 538,25 рублей

3 квартал 2017-3 637 538,25 рублей

4квартал 2017-3 637 538,25 рублей

1 квартал 2018-3 637 538,25 рублей

2 квартал 2018 - 3 637 538,25 рублей

3 квартал 2018 - 3 637 538,25 рублей

4 квартал 2018- 3 083 999,82 рублей (с 01.10.2018 по 16.12.2018). Итого: 36 421 438,29 рублей.

Соответственно не зачтённая сумма задатка составляет 29 054 250,71 руб. (65 475 689 руб. - 36 421 438,29 руб.).

По утверждению общества не зачтенная сумма задатка, обеспечивающего заключение договора аренды земельного участка, подлежит возврату ООО СЗ «Старт-Строй».

Письмом от 20.07.2020 №620 ООО СЗ «Старт-Строй» направило обращение о возврате не зачтенной суммы задатка в комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н. Новгорода.

Однако письмом №Исх.-03-02-371145/20 от 20.08.2020 в удовлетворении обращения истца отказано, поскольку договор прекращен с 17.12.2018, т.е. ранее предусмотренного срока, в связи с чем возврат задатка не возможен.

Данные обстоятельства послужили обществу основанием для обращения с настоящим иском в Арбитражный суд Нижегородской области.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд усматривает основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме, исходя из следующих обстоятельств дела.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 января 2013 года N 11524/12).

В рамках настоящего спора исковые требования о возврате излишне уплаченных по договору аренды денежных средств мотивированы тем, что с момента регистрации первой квартиры в МКД земельный участок под ним перешел в общую долевую собственность собственников помещений, в связи с чем после указанного обстоятельства Администрация не уполномочена получать арендную плату за земельный участок, предоставленный обществу на торгах, тогда как истцом в обеспечение участия в аукциона внесен задаток, равный сумме арендной платы за 4,5 года.

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В силу пункта 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктами 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договор купли-продажи или договор аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Из материалов дела следует, 22.04.2016 Администрация города Нижнего Новгорода приняла Постановление № 1122 «О проведении аукциона, открытого по составу участников, на  право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в городе Нижнем Новгороде, в Приокском районе, в районе пос.Дубенки, под строительство жилых домов».

Предмет аукциона: право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода, расположенного в Приокском районе, в районе пос.Дубенки, под строительство жилых домов. 

Согласно Извещению о проведении аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода, расположенного в городе Нижнем Новгороде, в Приокском районе, в районе пос.Дубенки, под строительство жилых домов, срок аренды земельного участка: 9 лет с даты подписания договора аренды земельного участка.

Начальная размер цена предмета аукциона (размер ежегодной арендной платы) - 14 550 153 рубля. 

Арендная плата вносится согласно разделу 4 договора аренды земельного участка.

В качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка заявитель вносит задаток в размере 65 475 689 рублей, равном сумме арендной платы за 4,5 года.

Платежным поручением от 23.05.2016 №120 ООО СЗ «Старт-Строй» внесло сумму задатка в размере 65 475 689 рублей.

По итогам проведения аукциона между Администрацией г. Н. Новгорода в лице комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами и ООО СЗ «Старт-Строй» (до 27.03.2020 ООО «Старт-Строй») заключен договор аренды земельного участка №17632/08 от 16.06.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080085:736, площадью 20 539 кв.м., расположенного по адресу: г. Н. Новгород, Приокский района, в районе пос. Дубенки, под строительство жилых домов

Письмом от 10.06.2019 ООО «Старт-Строй» уведомило Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н. Новгорода о завершении строительства многоквартирных домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 52:10:0080085:736, в связи с чем просило расторгнуть договор аренды земельного участка № 1763200/08 от 16.06.2018.

Письмом от 01.07.2019 №Исх-03-02-158886/19 в ответ на обращении о расторжении договора аренды сообщило, что для решения вопроса о расторжении договора аренды будет проведено обследование земельного участка на предмет фактического использования.

Письмом от 23.07.2019 арендодатель направил арендатору проект соглашения о расторжении договора аренды для подписания.

Письмом от 10.10.2019 № Исх-03-02-288504/19 Администрация обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с просьбой сообщить дату погашения обременения земельного участка в виде договора аренды № 17632/08.

Письмом от 23.10.2019 № 08—19324-41419 Управление Росреестра по Нижегородской области сообщило, что согласно записям Единого государственного реестра недвижимости ограничение (обременение) в виде аренды, зарегистрированное 01.07.2016 на основании Договора аренды земельного участка от 16.06.2016 №17632/08, прекращено 17.12.2018.

С учетом информации Управления Росреестра по Нижегородской области арендодатель уведомил общество о прекращении начисления арендной платы по договору аренды с 17.12.2018 (письмо от 30.10.2019 №Исх-03-02-319568/19).

Согласно представленным в материалы дела доказательствам первая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру № 35 в доме № 119 проведена 27.11.2018, на квартиру № 67 в доме № 119 корпус 1 – 12.12.2018, на квартиру № 113 в доме № 119 корпус 2 – 13.05.2019.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ) закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 Постановления № 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им и право на получение арендной платы за указанный земельный участок.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 N 309-ЭС19-21975 по делу N А50-28964/2018.

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 52:18:0080085:736, площадью 20 539 кв.м., расположенного по адресу: г. Н. Новгород, Приокский района, в районе пос. Дубенки, предоставлен обществу под строительство жилых домов.

Из представленных в дело доказательств следует, на названном земельном участке общество осуществило строительство и ввело в эксплуатацию объекты: 23.10.2018 ООО «Старт-Строй» получены разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – многоквартирного жилого дома № 10 (по генплану), многоквартирного жилого дома № 11 (по генплану); 26.12.2018 обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (с изменениями согласно Приказу Министерства строительства Нижегородской области от 22.01.2019 №12/рд) – многоквартирного жилого дома № 12 (по генплану).

Суд приходит к выводу, что истец полностью завершил строительные работы на арендованном земельном участке и прекратил его использование. 

Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, первая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру № 35 в доме № 119 проведена 27.11.2018, на квартиру № 67 в доме № 119 корпус 1 – 12.12.2018, на квартиру № 113 в доме № 119 корпус 2 – 13.05.2019.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования спорным земельным участком, то и право пользования земельным участком под домом у Общества прекратилось. Таким образом, у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за спорный земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом и необходимый для его использования.

При таких обстоятельствах, договор аренды №17632/08 от 16.06.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080085:736 прекратил свое действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме.

Поскольку после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенном многоквартирном доме право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, право пользования и владения общества земельным участком также прекратилось.

Таким образом, с даты прекращения права аренды общества на земельный участок прекратилась и обязанность оплачивать аренду.

В этой связи, довод ответчика о том, что спорный договор аренды заключен на торгах, а потому размер арендной платы в любом случае не подлежит изменению, противоречит требованиям закона.

В извещении о проведении аукциона указано, что в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка заявитель вносит задаток в размере 65 475 689 рублей, равном сумме арендной платы за 4,5 года. Победителю аукциона задаток засчитывается в сумму оплаты по договору аренды земельного участка.

Порядок расчетов согласован сторонами в разделе 4 договора аренды, согласно которому ежегодный размер арендной платы установлен по результатам аукциона и составляет 14 550 153 руб., или 708 руб.42 коп. за один квадратный метр.

Сумма арендной платы за 9 лет (срок договора аренды) за вычетом суммы задатка в размере 65 475 689 рублей составляет 65 475 688 руб. и перечисляется в следующем порядке:

- сумма арендной платы в размере ноль рублей (равная сумме арендной платы за 4,5 года за вычетом суммы задатка), в срок не позднее 6 месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка, до 16.12.2016,

- оставшаяся сумма арендной платы в размере 65 475 688 руб. перечисляется ежеквартально до 25 числа последнего месяца квартала в сумме 3 637 538 руб. 22 коп. равными частями, начиная с 16.12.2020 (через 4,5 года с даты заключения договора).

По расчетам истца, внесенный задаток в размере 65 475 689 рублей должен засчитываться в счет арендной платы  по договору в следующем порядке:

5 квартал 2016 - 599 594,22 рублей (с даты заключения договора 16.06.2016 по 30.06.2016)

6 квартал 2016-3 637 538,25 рублей

7 квартал 2016 - 3 637 538,25 рублей

4 квартал 2017 - 3 637 538,25 рублей

5 квартал 2017 - 3 637 538,25 рублей

6 квартал 2017-3 637 538,25 рублей

4квартал 2017-3 637 538,25 рублей

5 квартал 2018-3 637 538,25 рублей

6 квартал 2018 - 3 637 538,25 рублей

7 квартал 2018 - 3 637 538,25 рублей

8 квартал 2018- 3 083 999,82 рублей (с 01.10.2018 по 16.12.2018), всего в сумме 36 421 438,29 рублей.

Не зачтённая сумма задатка составляет 29 054 250,71 руб. (65 475 689 руб. -36 421 438,29 руб.).

Согласно пункту 14 статья 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

По условиям аукциона на право заключения спорного договора аренды критерием выявления победителя являлся наибольший предложенный годовой размер арендной платы за земельный участок, а не общая сумма платы за весь срок аренды (право аренды). 

В пункте 4.1 договора аренды также отражен годовой размер арендной платы в размере 14 550 153 руб. 

Оплата по договору производится ежеквартально исходя из годового размера арендной платы, определенного в аукционной документации и договоре аренды.

Из условий аукциона и договора не следует, что Общество независимо от завершения строительства многоквартирных домов и перехода земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах должно вносить арендную плату в последующие годы за участок до окончания срока, указанного в договоре аренды.

Поскольку в связи с переходом спорного земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных дома право муниципальной собственности на них прекратилось, Администрация утратила право на передачу земельного участка в аренду и право на получение арендной платы за указанный земельный участок, в связи с чем у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания арендной платы, уплаченной за период, возникший после прекращения договора аренды.

Обстоятельства, связанные с досрочным завершением строительства многоквартирных домов на арендованном участке, а также возврат излишне внесенной арендной платы не свидетельствуют о нарушении аукционных условий или антимонопольного законодательства - предоставлении Обществу каких-либо муниципальных преференций (пункт 7 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

Довод Администрации о том, что внесенные Обществом 65 475 689 руб. являются платой за право заключить договор аренды и предметом торга является продажа права на заключение договора аренды земельного участка, а не размер арендной платы, судом отклоняется, как нормативно не обоснованный и противоречащий материалам дела.

Из условий договора, а также из аукционной документации следует, что данные денежные средства в виде задатка являются арендной платой за 4,5 года аренды.

В извещении о проведении аукциона, а также условиями заключенного договора прямо предусмотрена квалификация названной ответчиком стоимости права в качестве арендной платы за участок, определенной по результатам торгам, и зачете уплаченного обществом задатка в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы по договору аренды.

В силу стать 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктами 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него.

Вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Администрация, не подтвердил правомерность установления в договоре аренды земельного участка иных платежей за использование земельного участка, помимо определенного по результатам торгов размера арендной платы.

Законодательно также не установлено понятие платы за предоставление права заключить договор аренды земельного участка.

Разрешая вопрос о юридической квалификации указанного платежа, суд принимает во внимание, что обязанность арендатора земельного участка уплатить арендодателю, помимо арендной платы, иной платеж, не являющийся арендной платой, противоречит существу арендных правоотношений (статья 606 Гражданского кодекса, статья 22 Земельного кодекса), требованиям законодательства Российской Федерации, условиям проведенного аукциона и заключенного по его итогам договора аренды от 16.06.2016 № 17632/08.

Таким образом, сумма в размере 65 475 689 рублей является задатком по обеспечению обязанности ООО СЗ «Старт-Строй» заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080085:736 с последующим зачетом суммы задатка в счет арендных платежей по договору аренды земельного участка и не является ни платой за предоставление права заключить договор аренды земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства.

В договоре аренды либо в аукционной документации не указано, что задаток не возвращается в случае прекращения договора аренды раньше, установленного в нем срока.

На основании изложенного с учетом установленного обстоятельства прекращения у общества права пользования земельным участком и, соответственно, арендных отношений и обязанности по внесению арендной платы по договору аренды за спорный земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом и необходимый для его использования, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании в ответчика неосновательного обогащения, выраженного в возврате излишне уплаченных денежных средств в счет арендной платы по договору, предъявлены обоснованно и правомерно.

Расчет истца судом проверен и принят.

Ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо убедительных доказательств, опровергающих доводы истца, в материалы дела не представлено.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  об относимости и допустимости доказательств.

На основании части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы на оплату государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Нижнего Новгорода, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Старт-Строй», город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 29 054 250 руб. 71 коп. неосновательного обогащения.

Взыскать с Администрации города Нижнего Новгорода, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Старт-Строй», город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),168 271 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если оно не будет отменено или изменено таким постановлением.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Судья                                                                   А.Н. Дерендяева