ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-96969/18

18 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 июля 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Миришова Э.С.,

судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «МОС (Торговля и Недвижимость)» на решение Арбитражного суда Московской области от 25 апреля 2019 года по делу № А41-96969/18, принятое судьей Богатыревой Г.И., 

по иску Общества с ограниченной ответственностью «МОС (Торговля и Недвижимость)» к Обществу с ограниченной ответственностью «ТТ Девелопмент» ,

третьи лица: ликвидатор ООО «ТТ Девелопмент» - ФИО2, ЗАО «Совхоз имени Ленина», Общество с ограниченной ответственностью «ИНГКА Сентерс Рус Проперти С», 

о взыскании неустойки в размере 79 579 134 рубля 06 коп. за нарушение гарантии Продавца (Ответчика по настоящему иску) по параграфу 2.1.3 Приложения 3 к Договору купли-продажи земельного участка № 9082-2015 от 30.12.2015,

при участии в заседании:

от ООО «МОС (Торговля и Недвижимость)» - ФИО3 по доверенности от 13.02.2019 №-MOS-22/19; ФИО4 по доверенности от 19.04.2019 № MOS-50/19; ФИО5 по доверенности от 21.06.2019 № MOS - 80/19; 

от ЗАО «Совхоз имени Ленина» - ФИО6 по доверенности от 27.04.2018;

от ООО «ИНГКА Сентерс Рус Проперти С» - ФИО7, ФИО8 по доверенности от 12.02.2019 №РС-12/19;

от ООО «ТТ Девелопмент» в лице ликвидатора ФИО2 - ФИО9 по доверенности от 12.12.2018; ФИО10 по доверенности от 01.02.2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «МОС (Торговля и Недвижимость)» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТТ Девелопмент» (далее – ООО «ТТ Девелопмент», ответчик) с требованиями о взыскании неустойки в размере       79 579 134 руб. 06 коп. за нарушение гарантии продавца (ответчика по настоящему иску) по параграфу 2.1.3 Приложения 3 к договору купли-продажи земельного участка от 30.12.2015 № 9082-2015. 

К участию в деле судом первой инстанции привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора – закрытое акционерное общество «Совхоз имени Ленина» (далее - ЗАО «Совхоз имени Ленина»), ликвидатор ООО «ТТ Девелопмент» - ФИО2 и общество с ограниченной ответственностью «ИНГКА Сентерс Рус Проперти С» (далее - ООО ««ИНГКА Сентерс Рус Проперти С»). 

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.04.2019 по делу             № А41-96969/18 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «МОС (Торговля и Недвижимость)» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «МОС (Торговля и Недвижимость)» и ООО «ИНГКА Сентерс Рус Проперти С»  поддерживали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемый судебный акт отменить.

Представители ЗАО «Совхоз имени Ленина» и ООО «ТТ Девелопмент» в лице ликвидатора ФИО2 возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» (в настоящее время ООО «МОС (Торговля и Недвижимость)») и ООО «ТТ Девелопмент» 30.12.2015 заключен договор купли-продажи земельного участка № 9082-2015 (далее – договор от 30.12.2015) в соответствии с которым в собственность ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» за плату передан земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050208:107. 

Согласно пункту 6.2.2 договора купли-продажи от 30.12.2015 в случае предоставления продавцом недостоверных заверений (любого из заверений), определенных в Разделе 2 и в Приложении №3 к договору, продавец обязан уплатить покупателю неустойку в размере 5% от цены земельного участка за каждое нарушенное или недостоверное Заверение в течение 20 календарных дней, с даты получения Продавцом от покупателя соответствующего письменного требования о выплате неустойки. 

В соответствии с подпунктом 2.1.3 пункта 2.1 Приложения 3 к договору купли-продажи ООО «ТТ Девелопмент» гарантировало истцу, что ООО «ТТ Девелопмент» приобрело право собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:21:050208:82 в соответствии с требованиями российского законодательства путем принятия земельного участка в собственность ООО «ТТ Девелопмент» в качестве вклада в уставный капитал одним из его участников – ЗАО «Совхоз имени Ленина», а также, что на дату заключения договора купли-продажи отсутствовали основания для оспаривания (признании недействительной сделки) сделки по приобретению ООО «Девелопмент» земельного участка с кадастровым номером 50:21:050208:82 со стороны участников ООО «Девелопмент» или иных третьих лиц. 

Поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 06.03.2018 года по делу № А41-10337/18 сделка по внесению в уставный капитал ООО «ТТ Девелопмент» земельных участков с кадастровыми номером 50:21:050101:0161 и 50:21:050208:82 признана недействительной, а земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050208:107 образован из земельного участка с кадастровым номером 50:21:050208:82 в результате его раздела, истец полагает, что ответчик нарушил гарантии и заверения, предусмотренные разделом II договора купли-продажи земельного участка от 30.12.2015 и Приложением №3 к нему, в связи с чем, согласно статье 6.2.2 договора обязан уплатить ему неустойку в размере 5% от цены покупки земельного участка в размере 79579134,06 руб. 

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо (претензия) от 04 октября 2018 г. исх. КВР-181004-49/Out с предложением о возможном досудебном урегулировании спора и выплатой неустойки в размере 79 579 134 руб. 06 коп. 

Поскольку испрашиваемая ответчиком сумма не была уплачена истцу в добровольном порядке, последний обратился в суд с настоящим иском.

Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом

В силу положений статей 454, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 

Исходя из пункта 2.1 договора от 30.12.2015 общество с ограниченной ответственностью «ТТ Девелопмент» и ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость») согласовали, что на момент заключения договора от 30.12.2015, передачи и приема земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050208:107 по акту приема-передачи, государственной регистрации перехода права собственности, земельный участок должен соответствовать характеристикам, определенным в п. 1.2 договора, а также качественным и иным требованиям, определенным в п. 2.1 (подпункты 2.1.1-2.1.21) Приложения №3 к договору. 

Как следует из пункта 1.2 договора от 30.12.2015, предметом договора является земельный участок общей площадью 90 000,00 кв. м, в категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения торгового комплекса, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение совхоз имени Ленина, п. совхоза им. Ленина, в границах, определенных в кадастровой выписке и кадастровом паспорте земельного участка, выданных Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области 22.12.2015, копии которых прилагаются к договору в составе Приложения №1 к договору; на момент заключения договора земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Росреестра по Московской области 10.11.2015 года и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок от 15.12.2015 года, копии которых прилагаются к договору от 30.12.2015 в составе Приложения № 2 к договору. 

Согласно пункту 2.2 договора купли-продажи от 30.12.2015 продавец предоставляет покупателю заверения и гарантии о земельном участке, о продавце и иные заверения об обстоятельствах, имеющие существенное значение для заключения покупателем договора и приобретении права собственности на земельный участок, являющийся предметом договора и определенные в Приложении №3 к договору. 

Ответственность продавца за предоставление покупателю недостоверных заверений, определенных в Приложении №3 к договору, предусмотрена в разделе 4 Договора.

В соответствии с пунктом 2.3 договора купли-продажи от 30.12.2015 продавец предоставляет покупателю гарантию качества земельного участка в отношении требований и характеристик земельного участка, определенных в пункте 2.1 (подпункты 2.1-2.1.21) Приложения №3 к договору. 

В соответствии с условиями Приложения №3 к договору от 30.12.2015 на момент заключения договора, передачи и приема земельного участка по акту приема - передачи в соответствии с разделом III договора, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, земельный участок должен соответствовать всем качественным и иным требованиям, определенным в подпункте 2.1. (подпункты 2.1.1-2.1.21) настоящего Приложения к договору.

Исходя из положений договора от 30.12.2015 и Приложения №3 к нему, стороны определили, что предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050208:107, характеристики этого земельного участка должны отвечать предусмотренным сторонами критериям на момент заключения договора и приема-передачи земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции указал, что из системного толкования пунктов 2.2., 2.3 договора купли-продажи от 30.12.2015, подпунктов 2.1.1-2.1.21 пункта 2.1 Приложения № 3 к нему следует, что срок действия гарантий и заверений составляет 1 год с момента передачи истцу земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050208:107. Указанный срок истек на момент подачи искового заявления.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что гарантийный срок не распространяется на пункт 2.1.3 Приложения № 3 к договору подлежит отклонению в связи со следующим.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. 

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). 

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно п. 2.3 Договора, продавец предоставляет покупателю гарантию качества Земельного участка в отношении требований и характеристик Земельного участка, определенных в пункте 2.1 (подпункты 2.1.1 – 2.1.21) Приложении № 3 к Договору, которая составляет 1 год с момента его передачи Продавцом Покупателю по акту приемки-передачи в соответствии с пунктами 3.1 - 3.2 Договора.

Следовательно, исходя из буквального толкования условий Договора, годичный срок распространяется на все подпункты (2.1.1 – 2.1.21) пункта 2.1 Приложения № 3 к Договору, в том числе подпункт 2.1.3.

Принимая во внимание, что право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050208:107 зарегистрировано 02.02.2016, акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 20.01.2016, иск в арбитражный суд подан 26.11.2018, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что годичный срок, предусмотренный пунктом 2.3 договора от 30.12.2015, истек

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в иске о взыскании неустойки не может быть отказано полностью, необходимо применение статьи 333 ГК РФ, подлежит отклонению, поскольку отказ в удовлетворении требования о взыскании неустойки в настоящем деле не связан с несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции в том числе указал, что заявленное требование о взыскании неустойки как способ обеспечения обязательства в настоящий момент не служит обеспечению того интереса, на защиту которого была направлена неустойка.

Гражданское законодательство, в частности, положения статей 330-333 Гражданского кодекса РФ предусматривают неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение и сторона должна доказать наличие всех ее формальных элементов, в том числе, наличие противоправности поведения другой стороны. 

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, а также мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной также и на восстановление нарушенного права. 

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Как следует из материалов дела, сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка от 20.01.2016 (л.д. 100, т.2), договор от 30.12.2015 зарегистрирован в установленном порядке 02.02.2016. Право собственности перешло от продавца к покупателю – ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость») в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.02.2016 (л.д. 27, т. 2) и не опровергается сторонами.

Истец реализовал свое право распоряжения земельным участком с кадастровым номером 50:21:0050208:107, а именно, продал земельный участок ООО «ИНГКА Сентерс Рус Проперти С». Право собственности ООО «ИНГКА Сентерс Рус Проперти С» зарегистрировано в установленном порядке 26.08.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.12.2018 (л.д. 107, т.2).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно указал, что доказательств того, что в связи с нарушением ответчиком заверений и гарантий переход права не был зарегистрирован, или возникли обстоятельства, вызвавшие задержку в регистрации права собственности истца на земельный участок, не представлено. Истец распорядился земельным участком с кадастровым номером 50:21:0050208:107 и в настоящий момент не является его собственником, принимая во внимание возмездность сделки по отчуждению истцом земельного участка, истцом не доказано, что обстоятельства, на которые ссылается истец в иске, могли повлиять на права и обязанности истца, распорядившегося земельным участком до возникновения данных обстоятельств.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что указанный вывод суда первой инстанции не может служить основанием для отказа во взыскании неустойки подлежит отклонению в связи со следующим.

Требование о взыскании неустойки как способа обеспечения обязательства, к которому истец фактически утратил интерес, является злоупотреблением права.

Поскольку гарантии и заверения по Договору купли-продажи, о недостоверности которых заявляет истец, выдавались ответчиком как дополнительное обеспечение юридической чистоты приобретаемого истцом титула (права собственности) на Земельный участок № 107, то в отсутствие у истца этого титула, возмездно отчужденного самим истцом в законном порядке почти 3 года назад, неустойка более не служит обеспечению того интереса, на защиту которого она была направлена, в связи с чем требование о ее взыскании представляет собой злоупотребление правом и не подлежит защите судом (п. 1-2 ст. 10 ГК РФ).

Как обоснованно отметил суд первой инстанции, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором. Принимая во внимание, что истец  более 2 лет не является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050208:107, заявленное требование о взыскании неустойки как способ обеспечении обязательства в настоящий момент не служит обеспечению того интереса, на защиту которого было направлена неустойка.

Кроме того, судом первой инстанции отказано в удовлетворении искового требования о взыскании неустойки в том числе в связи с истечением годичного срока давности. 

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на возможные риски истца в связи со вступившим в законную силу решением по делу № А41-10337/18 подлежит отклонению, поскольку носит предположительный характер. 

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены, применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 апреля 2019 года по делу № А41-96969/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Э.С. Миришов

Судьи

Л.Н. Иванова

С.К. Ханашевич