ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А64-5197/2017

г. Воронеж

27 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                ФИО1,

судей

                ФИО2,

                ФИО3, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «БизнесАльтернатива»: ФИО5, представитель по доверенности от 11.04.2017;

от межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 11.10.2018 по делу № А64-5197/2017 (судья Тишин А.А.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БизнесАльтернатива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительной (ничтожной) сделки в части,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «БизнесАльтернатива» (далее – ООО «БизнесАльтернатива», истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях (далее – МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях, ответчик) о признании недействительным ничтожным пунктов 3.4.2, 4.1.4 договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 05.08.2015 № 34.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 11.10.2018 исковые требования ООО «БизнесАльтернатива» удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Тамбовской области от 11.10.2018, в связи с чем просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

ООО «БизнесАльтернатива» представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях явку представителя не обеспечило.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

В судебном заседании представитель ООО «БизнесАльтернатива» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Тамбовской области от 11.10.2018 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях – без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 05.08.2015 между ТУ Росимущества в Тамбовской области (арендодатель) и ФГУП «Ракшинское» Россельхозакадемии (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка № 34 из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:09:3800000:1 общей площадью 59 490 000 кв.м, расположенного по адресу: Тамбовская область, Моршанский район, ГУП ОПХ «Ракшинское».

Право аренды на земельный участок ФГУП «Ракшинское» Россельхозакадемии приобрело в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

На земельном участке расположены объекты недвижимости, перечень которых приведен в пункте 1.2 договора.

Из пункта 3.1 договора аренды от 05.08.2015 № 34 следует, что годовой размер арендной платы за участок рассчитан в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 N 137-ФЗ и составил на момент заключения договора                                 1 154 700 руб. 90 коп.

Соглашением сторон от 19.01.2016 в договор аренды внесены изменения, в соответствии с которыми изменена площадь земельного участка на 61 550 000 кв. м, определены охранные зоны земельного участка.

08.06.2016 между ФГУП «Ракшинское» Россельхозакадемии и ООО «АгроБизнес Девелопмент» заключен договор об отступном № 8-06/2016, согласно которому право аренды спорного земельного участка перешло к ООО «АгроБизнес Девелопмент».

По договору купли-продажи от 03.11.2016 № 0311-2/2016 ООО «Бизнес Альтернатива» приобрело у ООО «АгроБизнес Девелопмент» расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости.

03.11.2016 между ООО «АгроБизнесДевелопмент» и ООО «БизнесАльтернатива» заключен договор № 0311-1/2016, по условиям которого права и обязанности по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 05.08.2015 № 34 перешли к ООО «БизнесАльтернатива».

Договор аренды земельного участка от 05.08.2015 № 34 содержит пункт 3.4.2., в котором указано, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке арендодателем без согласия арендатора и без заключения дополнительного соглашения к договору в случае смены арендатора в лице ФГУП «Ракшинское» Россельхозакадемии на иное лицо. 

При этом размер годовой арендной платы рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и изменяется ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, а так же в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. 

Арендатор обязан уплачивать текущие платежи с учетом изменения размера арендной платы.

Согласно пункту 4.1.4 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке без согласия арендатора и без заключения дополнительного соглашения к договору изменять методику расчетов арендной платы в случае смены арендатора в лице ФГУП «Ракшинское» Россельхозакадемии на иное лицо.

26.01.2017 ответчик уведомил истца об установлении арендной платы в размере рыночной стоимости 15 079 937 руб. 33 коп. в год с 16.11.2016, увеличив, таким образом, арендную плату в 10 раз. Данное уведомление было оспорено истцом и признано недействительным решением Арбитражного суда Тамбовской области от 26.12.2017 по делу № А64-5731/2017.

Ссылаясь на то, что условия пунктов 3.4.2. и 4.1.4. договора аренды земельного участка от 05.08.2015 № 34 не соответствуют положениям пункта 2 статьи 3 Федерального от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009                      № 582.

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Аналогичные положения содержатся в пункте 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Поскольку содержащиеся в Федеральном законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Судом установлен и сторонами не оспорен факт передачи земельного участка в аренду первоначальному арендатору в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Таким образом, при заключении договора аренды расчет арендной платы правомерно произведен на основании кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, изменение размера арендной платы может предусматриваться договором аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку новый договор с ответчиком не заключен, между сторонами сохраняются ранее возникшие арендные правоотношения, в том числе в части исчисления арендной платы.

На основании изложенного пункт 3.4.2 договора аренды противоречит положениям пункта 2 статьи 3 Федерального от 25.10.2001 № 137-ФЗ и пункта 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Таким образом, в спорном случае установление размера арендной платы и изменение порядка его определения не может определяться соглашением сторон и, как следствие, быть предметом спора о внесении изменений в договор аренды по заявленному основанию.

Кроме того, из пункта 2 статьи 615 ГК РФ следует, что при сдаче земельного участка в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно правовому подходу, изложенному в определении Верховного Суда РФ от 19.10.2011 № 14-Г11-39, по смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, поэтому положение оспариваемого пункта, в соответствии с которым при расчете арендной платы в случае сдачи земельных участков в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента «2», подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности.

Приведенные выводы содержатся также в судебных актах, принятых по делу № А64-5731/2017. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 26.12.2017 по делу № А64-5731/2017 признано недействительным упомянутое выше уведомление ТУ Росимущества в Тамбовской области от 26.01.2017 № 343-02.2 об увеличении арендной платы в одностороннем порядке.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

В определении Верховного Суда РФ от 05.12.2018 № 310-ЭС18-19624 по делу № А64-5731/2017 указано, что договор аренды земельного участка, заключенный с первоначальным арендатором, продолжает действовать на тех же условиях и с новым арендатором, изменение порядка расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости участка и увеличение в связи с этим ее размера необоснованно, в связи с чем МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

 Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Тамбовской области от 11.10.2018 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 11.10.2018 по делу № А64-5197/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

Судьи       

ФИО2 

ФИО3