АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-4601/2020

г. Краснодар

31 марта 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания – ФИО1 (удостоверение), в отсутствие представителей ответчиков: администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), муниципального унитарного предприятия «Гостиница "Моздок"» Моздокского городского поселения (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, муниципального унитарного предприятия «Спецавтохозяйство» Моздокского городского поселения, муниципального казенного учреждения муниципального образования Моздокское городское поселение «Управление городского хозяйства», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия «Гостиница "Моздок"» Моздокского городского поселения на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 24.08.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по делу № А61-4601/2020, установил следующее.

Заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания (далее – администрация), муниципальному унитарному предприятию «Гостиница "Моздок"» Моздокского городского поселения (далее – предприятие-гостиница) о признании недействительным (ничтожным) договора от 11.06.2019 № 02/19 аренды земельного участка площадью 2546 кв. м с кадастровым номером 15:01:0120002:427, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для гостиничного обслуживания (далее – договор аренды, земельный участок), о применении последствий его недействительности (ничтожности) путем понуждения предприятия-гостиницы к возврату земельного участка администрации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания (далее – управление Росреестра), муниципальное унитарное предприятие «Спецавтохозяйство» Моздокского городского поселения (далее – предприятие-автохозяйство), муниципальное казенное учреждение муниципального образования Моздокское городское поселение «Управление городского хозяйства» (далее – учреждение).

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 24.08.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок образован в результате незаконного перераспределения исходного земельного участка площадью 1376 кв. м с кадастровым номером 15:01:0120002:2, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения гостиницы (далее – исходный земельный участок) и смежных с ним земель площадью 1173 кв. м, государственная собственность на которые не разграничена (далее – публичные земли). Публичные земли, на которых отсутствуют объекты недвижимости, предоставлены предприятию-гостинице в аренду без проведения торгов в отсутствие правовых оснований. Признание договора аренды ничтожным только в части публичных земель не представляется возможным. Фактическое использование земельного участка предприятием-гостиницей под нежилым зданием гостиницы (литеры А, А1, А2) площадью 2393,5 кв. м с кадастровым номером 15:01:0120002:40, расположенным по адресу: Республика Северная Осетия – Алания, 

<

...>, (далее – здание гостиницы) исключает возврат ему внесенной арендной платы. 

Предприятие-гостиница, обжаловав решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.08.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Вошедшие в состав земельного участка публичные земли имеют неразрывную связь с расположенным на нем зданием гостиницы и никогда не являлись самостоятельным объектом гражданского оборота (участок с соответствующей площадью 1173 кв. м не образовывался). Достоверное установление отсутствия на них объектов недвижимости не представляется возможным. Процедура образования земельного участка и право муниципальной собственности на него в судебном порядке не оспорены. Требуя возврата земельного участка с определенными площадью и конфигурацией, прокурор признает законность процедуры его образования, постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав на него. Предоставление земельного участка в аренду без проведения торов обусловлено наличием на нем здания гостиницы, закрепленного за предприятием-гостиницей на праве хозяйственного ведения. Способ образования земельного участка в таком случае значения не имеет. Право собственности публично-правового образования на земельный участок не нарушено, а его возврат администрации не повлечет каких-либо позитивных правовых последствий. 

В отзыве на кассационную жалобу прокурор указывает на вынесенный им протест, отмену администрацией постановлений об утверждении схемы расположения земельного участка и о его предоставлении в аренду предприятию-гостинице, безосновательное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, расположение здания гостиницы исключительно в границах исходного земельного участка, отсутствие на перераспределенных публичных землях каких-либо объектов недвижимости.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты по делу подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением администрации от 14.09.2007 № 1618 утверждены материалы инвентаризации и уточнения границ исходного земельного участка под принадлежавшим предприятию-автохозяйству зданием гостиницы. Последнее с 28.04.2011 находится в муниципальной собственности, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 28.04.2011 серии 15 АЕ № 948405. Кадастровый учет здания гостиницы осуществлен 27.06.2012.

Здание гостиницы располагалось на исходном земельном участке, кадастровый учет которого в связи с образованием осуществлен 22.10.2007, а его снятие с кадастрового учета произведено 10.06.2019. Право муниципальной собственности на исходный земельный участок зарегистрировано на основании постановления администрации от 26.06.2012 № 1091.

Постановлением администрации от 25.06.2018 № 892 предприятие-автохозяйство реорганизовано путем выделения из него предприятия-гостиницы. Расположенное на исходном земельном участке здание гостиницы постановлением администрации от 20.11.2018 № 1575 закреплено за предприятием-гостиницей на праве хозяйственного ведения.

Предприятие-гостиница обратилось в администрацию с заявлением от 05.01.2019 № 3 (вх. 09.01.2019) о выделении дополнительного участка за счет прилегающей территории под автостоянку для посетителей. Постановлением администрации от 15.01.2019 № 16 прекращено с 20.11.2018 право постоянного (бессрочного) пользования предприятия-автохозяйства на исходный земельный участок. Разрешенное использование исходного земельного участка изменено на гостиничное обслуживание.

Комиссия по планированию застройки Моздокского городского поселения и приеме объектов в эксплуатацию приняла решение об утверждении схемы перераспределения исходного земельного участка и публичных земель (площадью 1173 кв. м; протокол заседания комиссии от 12.02.2019 № 1). Постановлением администрации от 14.03.2019 № 316 утверждена схема расположения земельного участка, образованного в результате перераспределения исходного земельного участка и публичных земель. Кадастровый учет образуемого земельного участка осуществлен 29.04.2019 под кадастровым номером 15:01:0120002:427, а право муниципальной собственности на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 10.06.2019. 

Предприятие-гостиница обратилось в администрацию с заявлением от 30.05.2019 о предоставлении земельного участка (с кадастровым номером 15:01:0120002:427) в аренду как правообладателю расположенного на нем здания гостиницы. Постановлением администрации от 11.06.2019 № 648 заявление удовлетворено. Администрация (арендодатель) и предприятие-гостиница (арендатор) 11.06.2019 заключили без проведения торгов договор аренды земельного участка на 49 лет по 11.06.2068. Земельный участок предоставлен в аренду для его использования в целях гостиничного обслуживания в расположенном на нем здании гостиницы (пункты 1.1, 1.2).

Исполняющим обязанности прокурора Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания принесен протест от 23.11.2020 исполняющему обязанности главы администрации об отмене постановления администрации от 11.06.2019 № 648 ввиду незаконного неконкурентного распоряжения публичными землями, на которых отсутствуют здания, сооружения. Администрация постановлением от 18.11.2020 № 1196 отменила свое постановление от 14.03.2019 № 316 об утверждении схемы расположения земельного участка, а постановлением от 19.11.2020 № 1198 – постановление от 11.06.2019 № 648 о предоставлении земельного участка предприятию-гостинице в аренду.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения прокурора в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами, осуществляющими публичные полномочия, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон № 2202-1) прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

В силу статей 166, 168 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка может быть признана недействительной по установленным законом основаниям. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов. Применительно к названным нормативным положениям Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) привел разъяснения о том, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный даже в отсутствие в законе прямого указания на это. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления лицу, которому расположенные на участке объекты недвижимости (здания, сооружения) предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт 4 статьи 39.20).

Если земельный участок только предстоит образовать, процедура его предоставления без торгов включает в себя подготовку схемы расположения земельного участка, подачу в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (пункт 1 статьи 39.14 Земельного кодекса). Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка принимается уполномоченным органом при отсутствии возможности утверждения схемы расположения земельного участка, по указанным в пункте 16 статьи 11.10 Кодекса основаниям, а также в случае отсутствия у заявителя права на предоставление испрашиваемого участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16, пункт 8 статьи 39.15). 

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их правообладатель вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10). 

Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823), который исходит из того, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394). 

Статьей 11.10 Земельного кодекса установлено, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом землеустроительной документации местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений объектов незавершенного строительства (пункт 2). В утверждении схемы должно быть отказано, если она не соответствует нормативным требованиям к ее подготовке, разработана с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса требований к образуемым земельным участкам, не соответствует землеустроительной документации (подпункты 1, 3, 4 пункта 16).

Статьей 39.27 Земельного кодекса в действовавшей в момент образования земельного участка (с кадастровым номером 15:01:0120002:427) редакции допускалось перераспределение земельного участка и земель, находящихся в публичной собственности, не предоставленных кому-либо и не обремененных правами третьих лиц (подпункт 2 пункта 1). Если право распоряжения названными публичными землями и земельным участком принадлежало одному и тому же уполномоченному органу, их перераспределение осуществлялось на основании решения соответствующего органа (пункт 3). Перераспределение допускалось как на основании утвержденного проекта межевания территории, так и в соответствии со схемой расположения образуемого земельного участка (пункты 4, 5). 

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции не установили обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) у предприятия-гостиницы права на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации здания гостиницы, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения. Вывод о наличии у предприятия-гостиницы такого права должен был повлечь оценку площади и конфигурации земельного участка (с кадастровым номером 15:01:0120002:427) на предмет их соответствия эксплуатационным потребностям здания гостиницы и вспомогательных строений, конструкций. При установлении такого соответствия договор аренды земельного участка не мог быть признан заключенным в противоречие нормам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пункта 4 статьи 39.20, статей 39.14 – 39.16 Земельного кодекса, а защищаемые прокурором публичные интересы – нарушенными.

Для установления площади, необходимой и достаточной для эксплуатации объекта недвижимости, судам следовало вынести на обсуждение вопрос о назначении судебной экспертизы, разъяснить возможные последствия незаявления такого ходатайства, что соответствовало бы приведенным в пунктах 3, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» правовым подходам.

При установлении несоразмерности площади земельного участка названным эксплуатационным потребностям судам следовало оценить процедуру образования земельного участка путем перераспределения исходного земельного участка с публичными землями с точки зрения их соответствия действовавшим нормам статей 11.9, 11.10, 39.27 Земельного кодекса и законности введения этих земельв хозяйственный оборот на неконкурентных началах. 

Осуществленную администрацией процедуру перераспределения исходного земельного участка и публичных земель в этом случае также следовало оценить с точки зрения ее соответствия подпункту 5 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса, согласно которому в утверждении схемы расположения земельного участка должно быть отказано в случае расположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории. Судами достоверно не установлено наличие (отсутствие) проекта межевания территории, в границах которой образован земельный участок (с кадастровым номером 15:01:0120002:427).

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 24.08.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по делу № А61-4601/2020 отменить. 

Дело № А61-4601/2020 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  В.А. Анциферов

Судья                     А.И. Мещерин

Судья                                 И.В. Сидорова