Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской  Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А32-41560/17-13

15 марта 2018 года

г.Краснодар

Резолютивная часть решения объявлена  13.03.2018 года

Решение изготовлено в полном объеме  15.03.2018 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Любченко Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вишницкой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации города Сочи, г.Сочи 

к ОАО «Автогрузсервис», г. Сочи

третьи лица: ЖСПК «Изумрудный», ФИО1

о признании права  собственности муниципального образования город-курорт Сочи на долю в размере 65/1000 в  отношении незавершенного строительством объекта: «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (блок «А» и блок «Б»)»  общей площадью зданий 20 150,8 кв.м., количество этажей:  блок «А» - 17, блок «Б» - 17,  расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло-Кирпичная, 24

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, уведомлен,

от ответчика, третьего лица ЖСПК «Изумрудный» : ФИО2, доверенности в деле,

от третьего лица ФИО1: ФИО3, доверенность в деле,  

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ОАО «Автогрузсервис» (далее – общество) о признании права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на долю в размере 65/1000 в отношении незавершенного строительством объекта: «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (блок «А» и блок «Б»)» общей площадью зданий 20150,8 кв.м., количество этажей: блок «А» - 17, блок «Б» - 17, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло-Кирпичная, 24. 

Определениями суда от 17.01.2018, 12.02.2018 привлечены  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ЖСПК «Изумрудный», ФИО1

Представитель истца в судебное заседание не явился, уведомлен,  основания изложены в исковом заявлении и приложенных к нему документах. Исковое требование основано на положениях абз.2 ст. 12, п.1 ст. 218, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п.10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Представитель ответчика, третьего лица ЖСПК «Изумрудный» в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражал  по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований также возражал  по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, приобщенном к материалам дела.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 05.03.2018  объявлялся перерыв до 15 час. 40 мин. 13.03.2018., после перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей, присутствовавших до объявления перерыва.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в порядке статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все представленные в дело доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, обществу на основании договора от 12.02.1996 № 61 предоставлен в аренду земельный участок площадью 43142 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, предназначенный для транспортной деятельности (далее – спорный земельный участок, участок). Срок действия договора определен сторонами с 01.01.1996 по 01.01.2045 г. Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 24.10.2005. Кадастровый паспорт от 27.01.2009 содержит указание на нахождение участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта. На основании ненормативного правового органа местного самоуправления вид разрешенного использования участка изменен с «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений» на «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на части участка многоквартирных жилых домов со встроенными-пристроенными помещениями общественного назначения». 

26.03.2008 года между администрацией и обществом (инвестор) заключён договор  № 03.3/265 инвестирования в строительство многоэтажных жилых домов со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения по улице Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи (далее – договор инвестирования, договор).

В рамках исполнения договора администрация 11.11.2009 выдала обществу разрешение № RU23309/961 на строительство многоэтажных жилых домов  со встроенными помещениями общественного назначения (блок «А» и блок «Б»), общая площадь зданий 20 150,8 кв.м., количество этажей: блок «А» - 15 этажей + цокольный этаж, блок «Б» - 15 этажей + подвальный этаж. Такие же параметры указаны в разрешении на строительство от 12.04.2013 №  RU23309-961.

Согласно разрешению от 07.07.2014 №  RU23309-2925 администрация разрешила обществу строительство объекта «Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (блок «А» и блок «Б») общей площадью зданий 20150,8 кв.м., количество этажей: блок «А» - 17, блок «Б» - 17, расположенных по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло-Кирпичная, 24».

На проектную документацию на объект капитального строительства имеется положительное заключение государственной экспертизы от 22.0.2009.

Распоряжением Управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 11.10.2013 № 328-831-14/юс, измененного распоряжением от 16.07.2014 № 231-831-14/юс, утверждено заключение о соответствии требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации построенного объекта капитального строительства. 

В пункте 2.5. договора общество приняло на себя обязательство по участию в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путём передачи в муниципальную собственность 6,5% от общей площади объекта.

Общество не исполнило своих обязательств по договору: общество не передало  в муниципальную собственность 6,5% от общей площади фактически построенного объекта недвижимости, не получило в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию фактически возведенного объекта капитального строительства. Обществом предпринимаются попытки уклониться от взятых на себя обязательств, что находит свое подтверждение  в действиях, направленных на признание права собственности в отношении спорного объекта. Так, общество неоднократно обращалось с исковыми заявлениями о признании права собственности в отношении сорного объекта недвижимости, признании незаконным отказа администрации в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта (дела № А32-9570/2016, № А32-39053/2014, № А32-12209/2013). 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в Арбитражный суд Краснодарского края с соответствующим исковым заявлением. 

При принятии решения суд руководствовался следующим. 

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Кодекса способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Основанием иска о признании права собственности на объект недвижимости являются обстоятельства, подтверждающие основания возникновения у истца права собственности на спорное имущество; необходимым условием удовлетворения иска является подтверждение истцом своих прав на указанное имущество (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Основания приобретения права собственности предусмотрены нормами главы 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. 

Наличие данных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, по иску о признании права собственности истец должен доказать наличие оснований приобретения такого права. Признание права, как вещно-правовой способ защиты, является требованием об установлении факта принадлежности спорного имущества истцу на праве собственности. 

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Поскольку по настоящему делу рассматривается вопрос об исполнении обязательств по договору инвестирования, то суд в соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ, абзацем 2 пункта 1 и пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств»  обязан дать оценку договору на предмет его заключённости и действительности, соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий у администрации на его заключение.

26.03.2008 года между администрацией и обществом (инвестор) заключён договор  № 03.3/265 инвестирования в строительство многоэтажных жилых домов со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения по улице Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи (далее – договор инвестирования, договор).

В судебном заседании по делу от 12.02.2018 представитель администрации ФИО4 указал, что к спорному договору инвестирования его сторонами не были заключены никакие дополнительные соглашения. Такие соглашения в материалах дела на момент его рассмотрения также отсутствуют. 

Под инвестиционным объектом (объектом) стороны понимают многоэтажные жилые дома со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения по улице Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи ориентировочной общей площадью 17 326 кв.м., на строительство которых инвестор направляет собственные и/или привлечённые средства в рамках реализации инвестиционного проекта (п.1.1.2. договора).

Под земельным участком стороны понимают земельный участок площадью 43 142 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402015:0005, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи Адлерский район, улица Кирпичная, 4, зона по генплану г.Сочи – зона курортных парков и других зелёных насаждений, производственная зона, категория земель – земли населённых пунктов, экономико-планировочная зона А-II-б, зона округа горно-санитарной охраны курорта – вторая.  Земельный участок принадлежит инвестору на праве аренды (договор аренды земельного участка от 12.02.1996 № 61) (п.1.1.13. договора). 

Согласно пункту 2.1. договора, предметом договора является реализация инвестиционного проекта, по которому инвестор в установленном законом порядке обязуется за счёт собственных и/или привлечённых средств осуществить строительство объекта на земельном участке. Срок завершения строительства – 4 квартал 2010 года. Строительство объекта осуществляется инвестором при условии соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке.

В п.п. 4.1.1., 4.1,2. договора указаны обязательства, которые администрация приняла на себя:

- оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта;

- после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.   

Согласно пункту 1.1.4. договора распорядительным документом являлся административный акт органа или должностного лица администрации г.Сочи, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках реализации инвестиционного проекта.

Исходя из сущности договора инвестирования следует, что исполнение обязанностей инвестора по договору обусловлено изменением разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства.

В пункте 4.2.7. договора инвестор принял на себя обязательство передать в муниципальную собственность площади в соответствии с пунктом 2.5. договора.

Согласно пункту 2.5. договора инвестор (общество) принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путём передачи в муниципальную собственность 6,5% от общей площади объекта.

Результатом деятельности сторон в рамках договора является возникновение у инвестора (общества) имущественных прав на часть объекта в размере 93,5% от общей площади объекта (п. 2.6. договора) и соответственно, у администрации – причитающихся ей 6,5% от общей площади объекта (п.2.5. договора).

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору инвестирования администрация заключила с обществом дополнительное соглашение от 30.06.2008 об изменении разрешенного использования спорного земельного участка для жилищного строительства. Данное дополнительное соглашение признано судом ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ0.

В пункте 3.3. договора инвестирования стороны указали, что к третьему этапу исполнения договора относятся урегулирование претензий и спорных вопросов, подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформление имущественных прав сторон по договору. Начало этапа – получение разрешения на ввод объект в эксплуатацию. Окончание этапа – оформление имущественных прав сторон на оконченные строительством объекты.

Заявленное администрацией требование мотивировано тем, что обществом завершено строительство инвестиционного объекта, по окончании строительства не исполнены обязательства по пункту 2.5. договора - выдел доли администрации в натуре в объекте не произведён, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в размере 6,5% от общей площади объекта не переданы в муниципальную собственность.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что при недостаточности в тексте договора купли-продажи недвижимости данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, но при восполнении этих пробелов в других документах, составленных сторонами во исполнение договора, например, в акте приема-передачи, такой договор не может признаваться незаключенным. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о недостижении сторонами соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Подобный подход в полной мере может быть применен и к спорным отношениям по рассматриваемому делу (данная правовая позиция указана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.12.2017 № Ф08-9042/2017 по делу № А32-3053/2014).

В отношении спорных двух  многоквартирных жилых домов отсутствует разрешение на их ввод в эксплуатацию, передача доли  в объекте возможна только с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (данная правовая позиция сформулирована в  пункте 15 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 19.07.2017; постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.10.2017 № Ф08-7837/2017 по делу № А53-26593/2016). 

Помимо указанного, требование о признании права муниципальной собственности на долю в созданном объекте недвижимости не может быть удовлетворено, так как вещным иском защищаются права владеющего собственника, в то время как, в силу статей 131, 218, 219, 223 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество, созданное по договору, возникает у стороны договора с момента его государственной регистрации.

Кроме того, суд отмечает, что в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2017 № Ф08-1374/2017 по делу № А32-9570/2016 указано, что в отношении спорного земельного участка издано постановление главы г. Сочи от 19.03.2008 № 283 и заключено дополнительное соглашение от 30.06.2008 к договору аренды от 12.02.1996 № 61; действовавшей в момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды статьей 30.1. ЗК РФ предусматривалось, что продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах; заключенное сторонами дополнительное соглашение, которым стороны изменили разрешенное использование земельного участка, указанное в первоначальной редакции договора аренды, противоречит нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции (постановлению Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13). Заключение дополнительного соглашения, в силу статей 167, 168 ГК РФ в действовавшей до 01.09.2013 редакции, не повлекло юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с недействительностью дополнительного соглашения; торги на заключение договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства администрацией не проводились, общество их победителем не признавалось, соответствующий договор аренды сторонами не заключался; расположение земельного участка, на котором планировалось размещение многоквартирного жилого дома, в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, требовало проведение экологической экспертизы проектной документации; в отсутствие положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации и заключенного в установленном порядке в целях жилищного строительства договора аренды земельного участка у администрации отсутствовали законные основания как для выдачи обществу разрешения на строительство, так и для выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Указанные выводы суда кассационной инстанции по делу № А32-9570/2016 суд учитывает при рассмотрении настоящего дела.

Материалами дела установлено, что спорный земельный участок расположен в границах второй зоны горно-санитарной охраны курорта. В границах второй зоны санитарной охраны курорта запрещено размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.

Таким образом, жилищная застройка спорного земельного участка предполагает проведение государственной экологической экспертизы в силу расположения этого участка в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения, являющегося границей особо охраняемой природной территории.

Администрацией и обществом не представлено в материалы дела положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации на объект капитального строительства. Следовательно, государственная экологическая экспертиза в порядке части 6 статьи 49 ГрК РФ обществом не была проведена. 

Отсутствие у общества положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации на объект капитального строительства исключало выдачу администрацией обществу разрешений на строительство жилых домов от 11.11.2009 № RU23309/961, от 12.04.2013 № RU23309-961, от 07.07.2014 № RU23309-2925 (аналогичный правовой вывод указан в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.02.2017 № Ф08-1/2017 по делу № А32-47177/2015, Определении Верховного Суда РФ от 09.03.2017 № 308-ЭС17-547 по делу № А32-739/2016) а соответственно, и не может быть данное обстоятельство приодалено при рассмотрении вопроса о вводе в эксплуатацию.

Возведение спорных двух многоквартирных жилых домов на земельном участке, не отведенном для жилищного строительства в установленном законом порядке, недействительность выданных администрацией обществу трёх разрешений на строительство, ведение строительства без необходимых разрешений устанавливают, что возведенные обществом многоквартирные жилые дома, являются самовольными постройками по основаниям статьи 222 ГК РФ, на которые не может возникнуть право собственности. 

Наличие у завершенных строительством спорных двух многоквартирных жилых домов признаков самовольной постройки является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования администрации о  признании права муниципальной собственности на долю в спорных объектах. В противном случае, признание такого права будет означать фактическую легализацию самовольной постройки в судебном прядке.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Исходя из существа спора, между сторонами, являющимися участниками договора инвестирования, имеется спор по поводу установления режима общей долевой собственности на завершенные строительством объекты, о праве на долю в которых предъявлен иск, вместе с тем указанные два жилых дома не введены в эксплуатацию, акт реализации договора инвестирования сторонами не подписан.

По существу, речь в данном случае может идти исключительно о подписании акта о результатах реализации договора инвестирования в соответствии с его условиями при наличии выданного администрацией разрешения на ввод законченных строительством двух многоквартирных жилых домов в эксплуатацию. Однако, такое разрешение в материалах дела отсутствует. Поскольку администрация дважды отказала обществу в выдаче разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию (состоявшиеся судебные акты по делам № А32-39053/2014 и № А32-9570/2016), данное обстоятельство препятствует подписанию акта о результатах реализации договора инвестирования и передачи в муниципальную собственность доли в размере 6,5% от общей площади объекта.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ, в материалы дела администрацией не представлены доказательства, подтверждающие в соответствии со статьями 8, 218, 219 ГК РФ факт правомерности возникновения у общества права собственности на завершенный строительством инвестиционный объект.

Таким образом, само по себе заключение договора инвестирования и участие в строительстве объекта недвижимого имущества порождает лишь обязательственные отношения между участниками такого строительства, но не подтверждает приобретения права собственности.

Требование администрации вытекает из обязательственных отношений по договору инвестирования и не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска о признании права собственности на долю в объекте. В настоящем случае, истцом (администрацией) избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении искового требования.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

            СУДЬЯ                                                               Ю.В. Любченко