Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-39385/20

19 октября 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2020 года 

Полный текст решения изготовлен 19 октября 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ж.П. Борсовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по первоначальному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания «Обрэй» (ОГРН 

<

***>, ИНН

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «КуМир» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности и пени по договору аренды № 28/ДН от 01.10.2019 г. в размере 232 942,1 руб.

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КуМир» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания «Обрэй» (ОГРН 

<

***>, ИНН

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения в размере 600 945,67 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: представителя ФИО2 по доверенности от 06.04.2020 г.

в отсутствие представителя ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания «Обрэй» (далее –  ООО «ПСК Обрэй», истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КуМир»  (далее – ООО "КУМИР", ответчик, арендатор) о взыскании

- задолженности в размере 31 460,38 руб.,

- неустойки в размере 201 481,72 руб., 

- расходов по уплате государственной пошлины в размере 7 659 руб. 

Вместе с тем в Арбитражный суд Московской области обратилось ООО «КуМир» с требованиями к ООО «ПСК Обрэй» о взыскании денежных средств в размере 600 945,67 руб., из которых 472 073,62 руб. – сумма невозвращенного авансового платежа, 8 770,77 руб. – проценты за просрочку авансового платежа,  120 101,28 руб. – компенсация на оплату счетов за пользование газом, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 15 019 руб.  (дело № А41-41224/2020).

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.08.2020 г. в одно производство для совместного рассмотрения объединены дела № А41-39385/2020 и № А41-41224/2020, объединенному делу присвоен номер А41-39385/2020. 

Следовательно, взаимные требования сторон рассматриваются как встречные. 

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель ООО «ПСК Обрэй» поддержал исковые требования, просил отказать в удовлетворении встречного иска.

Дело рассмотрено арбитражным судом на основании согласованного сторонами в п.  8.6 договора от 01.10.2019 г. о договорной подсудности и и части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ООО "КУМИР", извещенного о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ.

Арбитражный суд, выслушав объяснения стороны, непосредственно исследовав в судебном заседании представленные сторонами доказательства, полагает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, тогда как встречные исковые требования подлежат отклонению по следующим основаниям.

Между ООО «ПСК Обрэй» и ООО "КУМИР" заключен договор аренды № 28/ДН от 01.10.2019 г., в соответствии с условиями которого во временное владение и пользование было передано ООО "КУМИР" принадлежащее ООО «ПСК Обрэй»  следующее имущество, расположенное по адресу: Московская область, Красногорский р-н, пос. Нахабино:

а) часть здания «Севастопольское хранилище» площадью равной 565,5 кв.м., кадастровый (условный) номер 50:11:0000000:161629,  в состоянии, пригодном для целей использования арендатора;

б) часть сооружения ПТО (Гараж) № 3 общей площадью 1192,7 кв.м., кадастровый (условный) номер 50:11:0000000:161212, в состоянии, пригодном для целей использования арендатора;

в) часть сооружения ПТО (Гараж) № 3 общей площадью 745,3 кв.м., кадастровый (условный) номер 50:11:0000000:161212, в состоянии, пригодном для целей использования арендатора;

г) нежилое помещение временного (нетитульного) сооружения из металлоконструкций склад № 20 общей площадью 900 кв.м.,

д) часть земельного участка площадью равной 1500 кв.м., кадастровый (условный) номер 50:11:0030308:36.

В соответствии с приложением № 1 к договору «Акт приема-передачи» размер ежемесячной арендной платы составил: 1 704 835 руб., в т.ч.  НДС 20% - 284 139,17 руб. – за октябрь 2019 г., 1 816 362,00 руб., в т.ч.  НДС 20% - 302 727,00 руб. – за последующие месяцы (по 31 августа 2020 года).

Согласно п. 3.4 договора оплата арендной платы производится путем перечисления арендатором подлежащей оплате суммы на расчетный счет арендодателя авансом в срок до 10-го числа каждого текущего месяца. Фактом оплаты является поступление денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Разделом 3 договора предусмотрено внесение арендатором в качестве гарантии исполнения своих обязательств по договору - обеспечительного взноса. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору из обеспечительного взноса арендодателем в бесспорном порядке (без обращения в суд) удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований. 

Сторонами также согласовано условие о наличии у арендодателя права в любое время удержать из обеспечительного взноса сумму задолженности по оплате арендной платы и другие суммы, которые должны быть уплачены арендатором в соответствии с договором, а также суммы по возмещению пени, штрафных санкций, любого ущерба, причиненного арендатором арендодателю.

На основании полученного от арендатора письма с исх. № б/н от 30.01.2020 г., содержащего намерение арендатора возвратить часть арендуемых помещений и просьбу рассмотреть возможность оставить за ним часть помещений на условиях действующего Договора, 02.03.2020 г. при совместном присутствии уполномоченных представителей сторон был проведен осмотр объектов, в ходе которого было выявлено нанесение ущерба имуществу арендодателя.

В целях необходимости приведения помещений в первоначальное состояние, причиненный ущерб которым оценен арендодателем в размере 503 534 руб., между ним и ООО «СК «Партнёр» был заключен договор подряда № 09/03-1 от 09.03.2020 г.

Акт сдачи-приемки выполненных работ подписан между сторонами 27.03.2020 г.

В связи с частичной оплатой арендатором арендной платы за февраль 2020 года в размере 786 362 руб. на момент составления Акта осмотра объектов при расторжении договора аренды задолженность арендатора по арендным платежам составляла 1 030 000 руб., а также по оплате коммунальных услуг в размере 29 246,38 руб.

На основании п. 3.5 договора арендодатель в бесспорном внесудебном порядке удержал из обеспечительного взноса сумму, необходимую для проведения работ по восстановлению имущества и приведения помещений в первоначальное состояние, и задолженность по оплате арендной платы и коммунальных платежей. 

Таким образом, остаток задолженности ответчика перед истцом, после проведения всех удержаний составляет 31 460, 38 руб. 

Кроме того, в период действия договора ответчиком систематически нарушался установленный Договором срок внесения арендной платы. 

Согласно п. 5.3 Договора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить Арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается день, следующий за днем, в котором платеж должен был быть совершен. 

В соответствии с данным условием истцом был произведен расчет пени и выставлено требование об уплате 201 481, 72 руб.  

В целях внесудебного урегулирования спора 16.04.2020 г. по двум адресам ответчика (указанный в договоре и юридический адрес на момент составления претензии), а также по адресу электронной почты, указанному в разделе 9 договора, была направлена претензия с требованием исполнения финансовых обязательств истца по погашению задолженности и неустойки в тридцатидневный срок с момента получения претензии.  

09.06.2020 г. в адрес истца поступил ответ на претензию, согласно которому ответчиком не признаны произведенные истцом удержания. 

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "ПСК ОБРЭЙ" в суд. 

Встречные требования ООО "КУМИР" мотивированы тем, что арендатор произвел все предусмотренные договором платежи, тем самым, исполнив обязательства перед арендодателем.

В соответствии с п. 6.3 настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ, при этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя за 30 календарных дней о предстоящем освобождении Объекта и сдать объект арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

ООО "КУМИР" направило письмо от 30.01.2020 ООО "ПСК Обрэй" с намерением возвратить часть помещений, на что последний выдвинул требование покинуть весь арендованный объект.

При этом  в акте осмотра объекта при расторжении договора аренды, составленном 02.03.2020 года, не были выявлены и зафиксированы повреждения или существенное ухудшение арендуемого имущества, лишь загрязнения при обычном использовании помещения.

Так, арендатор освободил объект аренды с 01.03.2020 года, однако, ООО "КУМИР" со стороны газовых служб выставлены счета за пользование газом: за март - 100 929,25 руб., за апрель - 19 172, 03 руб., т.е. за тот период, когда фактически ООО «Ку-Мир» не мог потреблять газ, т.к. он освободил арендованные помещения. 

Соответственно, данный газ был потреблен собственником ранее арендуемого помещения. 

Указанные счета неоднократно перенаправлялись в адрес собственника помещения (ООО "ПСК Обрэй"), на котором лежит обязанность по их оплате (компенсация суммы потраченного газа).

Со стороны арендатора составлен акт сверки взаимных расчетов с 01.03.2020 по 30.04.2020 по перевыставлению счетов за пользование газом за март и апрель 2020 года, в то время как, арендатор уже покинул занимаемый ранее объект, соответственно, арендодатель обязан компенсировать Арендатору оплату по выставленным счетам. Сумма задолженности по данным счетам составляет 120 101,28 рублей.

Согласно п.6.4. Договора, в случае если Арендатором были произведены авансовые платежи до освобождения арендуемого Объекта, Арендодатель обязан вернуть сумму неиспользованной арендной платы и других платежей не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента подписания акта приема-передачи Объекта Арендодателю.

Однако, после расторжения договора аренды, арендодателем не возвращен остаток уплаченных денежных средств за аренду Объекта, которые перечислялись авансом на расчетный счет арендодателя.

Со стороны арендатора составлен акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2020 по 31.03.2020, в соответствии с которым на 31.03.2020 г. задолженность ООО «ПСК «Обрэй» перед ООО "КУМИР" составляет 472 073,62 руб.

В адрес ООО «ПСК «Обрэй» был направлен ответ на претензию, в котором арендатор требовал вернуть авансовый платеж, а также компенсировать затраты на оплату счетов за пользование газом, однако Ответчиком требования не исполнены, ответного письма не поступало.

Также ООО "КУМИР" начислены проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму невозвращенного авансового платежа с 08.03.2020 в порядке п. 6.4 договора. 

Рассматривая встречные требования сторон друг к другу, суд исходит из следующего. 

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 6.3 договора аренды, заключенного между сторонами спора,  он может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ, при этом Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя за 30 календарных дней о предстоящем освобождении Объекта и сдать Объект Арендодателю по Акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

Как установлено судом, ООО «Кумир» направило письмо от 30.01.2020 г. ООО "ПСК Обрэй" с намерением возвратить часть помещений, на что последний выдвинул требование покинуть весь арендуемый объект.

Как подтверждают представители сторон спора, договор прекратил свое действие в связи с реализацией ООО «Кумир» своего права на односторонний отказ от договора аренды в соответствии с п. 6.3 договора.  

Разделом 3 Договора предусмотрено, что в качестве гарантии исполнения своих обязательств по настоящему договору Арендатор обязуется уплатить Арендодателю обеспечительный взнос за арендуемое помещения и сооружения. Оплата обеспечительного взноса осуществляется Арендатором в течение 10 (десяти) календарных дней с момента подписания Договора на основании отдельного счета, выставленного Арендодателем. При отсутствии отдельного счета Арендодателя, оплата осуществляется на основании настоящего договора. Обязательство по оплате обеспечительного взноса считается выполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Ответчиком обязательств по Договору из обеспечительного взноса Истцом в бесспорном порядке (без обращения в суд) удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований. Сторонами также согласовано, что Арендодатель вправе в любое время удержать из обеспечительного взноса сумму задолженности Ответчика по уплате арендной платы и другие суммы, которые должны быть уплачены Арендатором Арендодателю в соответствии с Договором, а также суммы по возмещению пени, штрафных санкций, любого ущерба, причиненного Арендодателю Арендатором или привлеченными Арендатором на любых основаниях третьими лицами. 

Возврат обеспечительного взноса или его части осуществляется Арендодателем при отсутствии финансовых обязательств (в том числе штрафов, пени, неустойки, возмещение ущерба (убытков) и тд.) со стороны арендатора по договору, а также при отсутствии необходимости приведения помещения в первоначальное состояние, с учетом согласованных отдельными и неотъемлемым улучшений, в течение 10 (десяти) календарных дней с момента подписания акта о возврате помещения и оборудования.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств по настоящему Договору из обеспечительного взноса Арендодателем в бесспорном порядке (без обращения в суд) удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований Арендодателя.

При этом, если Арендодателем будут произведены удержания из обеспечительного взноса (пени, штрафы, неустойки, возмещение убытков/ущерба), то данные сведения дополнительно указываются в Акте возврата помещений и оборудования. В случае прекращения действия настоящего Договора (в том числе и досрочного) положения настоящего пункта Договора сохраняют свою юридическую силу до полного выполнения Сторонами принятых на себя обязательств по Договору. В том случае если после прекращения действия настоящего Договора Сторонами будет заключен новый договор аренды, обеспечительный взнос, уплаченный по настоящему Договору, будет считаться зачтенным в счет уплаты обеспечительного взноса по вновь заключенному договору аренды (п. 3.5 договора).

Согласно п. 3.6 договора Арендатор и Арендодатель соглашаются, что Арендодатель вправе в любое время удержать из указанного Обеспечительного взноса сумму задолженности Арендатора по уплате арендной платы и другие суммы, которые должны быть уплачены Арендатором Арендодателю в соответствии с настоящим Договором, а также суммы по возмещению пени, штрафных санкций, любого ущерба, причиненного Арендодателю Арендатором или привлеченными Арендатором на любых основаниях третьими лицами.

Возврат объектов аренды арендодателю подтверждают представители сторон спора при отсутствии подписанного сторонами акта возврата.

Вместе с тем, 02.03.2020 г. при совместном присутствии уполномоченных представителей сторон был проведен осмотр объектов при расторжении договора аренды и составлен Акт, в ходе которого было выявлены следующие нарушения:

1.Осмотр части сооружения ПТО (Гараж) № 3 общей площадью 576 (Пятьсот семьдесят шесть) кв.м. производился в светлое время суток 02.03.2020 г.

При осмотре выявлены следующие замечания:

п. 1.1. наличие технологических приямков в кол-ве 4шт.

- 1,75м х1м х 0,85 м;

-  1,40м х 1м х 0,85 м;

- 2,10м х 1 м х 0,90 м;

-  1,5 м х 2м х 0,85 м.

п.1.2. Электропроводка демонтирована.

п. 1.3. Потолок грязный.

п.1.4. В одной секции не вывезено имущество ООО «КуМир».

2. Часть земельного участка общей площадью 320 кв.м.  Открытая площадка перед ПТО (Гараж) № 3 полностью захламлена, везде валяется мусор, стоит полный контейнер, мусор не вывезен.

3.  Складской комплекс общей площадью 2610 кв.м.

п. 1.1 Первая секция - на полу кофейная пыль, вырезан проем между первой и второй секцией;

в стене вырезаны две круглые отверстия.

п.1.2. Вторая секция - туалетные кабины пустые чистые.

п.1.3. Третья секция - чистая, туалетные кабины в рабочем состоянии, раковины и унитазы на месте.

В связи с нанесением ущерба имуществу Арендодателя и необходимостью приведения помещений в первоначальное состояние 09.03.2020 г. между Истцом и третьим лицом, ООО «СК «Партнёр» (ИНН 

<

***>), был заключен Договор подряда № 09/03-1 на выполнение работ на объекте, арендуемом Ответчиком в период действия Договора аренды. Работы выполнены в целях скорейшей последующей сдачи объектов недвижимости в аренду. Акт сдачи-приемки выполненных работ подписан между сторонами 27.03.2020 г.

Стоимость данных работ составила 503 534 руб. 

В связи с частичной оплатой Ответчиком арендной платы за февраль 2020 года, а именно внесением суммы в размере 786 362 руб., на момент составления акта осмотра объектов при расторжении договора аренды задолженность Ответчика перед Истцом составляла 1 030 000 руб. (неоплаченная часть арендной платы) 29 246, 38 руб. (коммунальные услуги).

Руководствуясь положениями п. 3.5 договора, истец в бесспорном внесудебном порядке удержал из обеспечительного взноса сумму, необходимую для проведения работ по восстановлению имущества и приведения помещений в первоначальное состояние, и задолженность по оплате арендной платы и коммунальных платежей. 

Таким образом, остаток задолженности Ответчика перед Истцом, после проведения всех удержаний составляет 31 460,38 руб.

В ходе судебного разбирательства ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие устранение задолженности в заявленном истцом размере.

Следовательно, требование о взыскании задолженности в размере 31 460,38 руб. подлежит удовлетворению.

Кроме того, согласно позиции истца в период действия договора ответчиком систематически нарушался установленный договором срок внесения арендной платы, в связи с чем истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом  или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Согласно п. 5.3 договора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается день, следующий за днем, в котором платеж должен был быть совершен. 

В соответствии с данным условием истцом был произведен расчет пени и выставлено требование об уплате 201 481,72 руб.

По своей гражданско-правовой природе неустойка представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств и меру имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 № 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором.

На основании изложенного, учитывая факт ненадлежащего исполнения арендатором договорного обязательства, суд признает наличие у арендодателя как права на предъявление требования арендатору о взыскании договорной неустойки, так и на его удовлетворение.

Представленный ООО "ПСК ОБРЭЙ" расчет договорной неустойки судом проверен, арифметически выполнен верно.

Возражая против удовлетворения исковых требований ООО «ПСК ОБРЭЙ» ответчик ссылается на то, что при первоначальной передаче помещений от арендодателя арендатору помещений не описано состояние передаваемого Объекта, оценка помещений до передачи объекта арендатору не проводилась. 

Однако условиями договора не предусмотрено проведение специальной оценки помещений. При наличии каких-либо дефектов помещения, арендатор имел право указать об этом при подписании Акта приема-передачи.  Пунктом 1.5 Акта приема-передачи от 01.10.2019 г. предусмотрено, что Арендатора не имеет к Арендодателю претензий в отношении состояния и качества Объекта.

Доводы ответчика о том, что в акте осмотра объекта при расторжении договора аренды, составленного 2 марта 2020 года, не были выявлены и зафиксированы повреждения или существенное ухудшение арендуемого имущества, лишь загрязнения при обычном использовании помещения, подлежат отклонению, так как перечень работ, произведенных Подрядчиком согласуется с теми недостатками, которые зафиксированы в акте. 

На основании изложенного судом не установлены правовые основания для удовлетворения встречного иска в части взыскания суммы невозвращенного авансового платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку истец правомерно осуществил свое право на удержание обеспечительного взноса в бесспорном порядке в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в порядке, предусмотренном разделом 3 договора аренды № 28/ДН от 01.10.2019 г.

Также не подлежит удовлетворению встречное требование ООО "КУМИР" о взыскании  компенсации на оплату счетов за пользование газом. 

Как указывает истец по встречному иску, арендатор освободил объект аренды с 01.03.2020 года, однако, ООО "КУМИР" со стороны газовых служб выставлены счета за пользование газом: за март - 100 929,25 руб., за апрель - 19 172, 03 руб., т.е. за тот период, когда фактически ООО «Ку-Мир» не мог потреблять газ, т.к. он освободил арендованные помещения. Соответственно, данный газ был потреблен собственником ранее арендуемого помещения и арендодатель обязан компенсировать Арендатору оплату по выставленным счетам в сумме 120 101,28 рублей.

Однако, в нарушение ст. 65 АПК РФ ООО "КУМИР" не представлены доказательства выставления счетов газовой службой за пользование газом: за март - 100 929,25 руб., за апрель - 19 172, 03 руб., а также их оплаты в установленном порядке.  

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, осуществляется в порядке, предусмотренном положениями ст. 110 АПК РФ, согласно которому возмещение судебных расходов осуществляется лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ расходы по уплате государственной пошлины составляют 7 659 руб. и подлежат взысканию с ООО "КУМИР".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО "ПСК ОБРЭЙ" удовлетворить.

Взыскать с ООО "КУМИР" в пользу ООО "ПСК ОБРЭЙ" 

- задолженность в размере 31 460,38 руб.;

- неустойку в размере 201 481,72 руб.;

- расходы по оплате госпошлины в размере 7 659 руб.  

В удовлетворении встречного иска ООО "КУМИР" к ООО "ПСК ОБРЭЙ" о взыскании отказать. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Московской области. 

               Судья                                                                                                   Ж.П. Борсова