﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4530/2021

31 августа 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

от ООО «Таргет»: Коркин Д.Ю., генеральный директор

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Таргет»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2021

по делу №  А59-7335/2019

Арбитражного суда Сахалинской области

по иску департамента землепользования города Южно-Сахалинска

к обществу с ограниченной ответственностью «Таргет»

о взыскании 505 571 руб. 82 коп. основного долга, 296 023 руб. 96 коп. пени,           4027 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами 

 

 

У С Т А Н О В И Л :

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска                  (ОГРН 1026500544510, ИНН  6501053780, адрес: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее – департамент, уполномоченный орган, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Таргет»                        (ОГРН 1096501004973 (ОГРН 1096501004973, ИНН  6501208988, адрес: 693006, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 314 Б; далее – ООО «Таргет», общество, ответчик) с иском о взыскании 403 404 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате за период 01.04.2016 по 20.01.2019,                    296 023 руб. 96 коп. пени за период 21.06.2016 по 20.01.2019, 4027 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2019 по 26.02.2019 (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

 

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 15.02.2021 с ООО «Таргет» в пользу департамента взыскано 331 408 руб. 87 коп. основного долга, 128 770 руб. 03 коп. пени, 2603 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

 

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                                от 17.05.2021 решение от 15.02.2021 изменено. С ООО «Таргет» в пользу департамента взыскано 20 руб. основного долга, 12 343 руб. 04 коп. пени,   802 руб. 80 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в иске отказано.

 

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, общество просит апелляционное постановление изменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

 

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что изменение ставки арендной платы с Ст2 – 5 % до Ст1 – 15 % во время исполнения договора аренды возможно только в случае осуществления арендатором различных видов деятельности, доказательств чего истцом не представлено. В этой связи обращает внимание на то, что ставка арендной платы Ст1 – 15% подлежит применению только с начала фактической торговой деятельности в спорном объекте недвижимости, а не в результате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

 

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

 

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представитель общества поддержал свою позицию, изложенную в жалобе, дав суду пояснения.

 

Департамент, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в суд округа не обеспечил, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

 

Проверив законность апелляционного постановления, с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

 

По материалам дела установлено, 16.11.2005 между департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Розничная компания» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 8096, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование земельный участок площадью 1738 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинска, юго-западнее пересечения ул. Ленина и ул. Пограничная, для проектирования здания продовольственного магазина и кафе, сроком с 01.10.2005 по 31.10.2008 (пункты 1.1, 1.2 договора). 

 

Пунктами 2.1, 2.2. 2.4 договора предусмотрено, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком, в соответствии с приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором, с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

 

29.02.2008 соглашением № 23509/1 в названный договор внесены изменения, а именно: дата окончания договора – 31.10.2011; периодичность платежей установлена ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года. 

 

На основании соглашения от 14.09.2009 права и обязанности арендодателя по договору аренды переданы комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области (в настоящем – департамент), права арендатора - ООО «Таргет». 

 

Дополнительным соглашением от 31.07.2014 изменена дата окончания договора – 31.10.2015.

 

05.07.2011 ООО «Таргет» выдано разрешение № RU65302000-0000002215 на строительство объекта капитального строительства – магазина и кафе, первый пусковой комплекс – магазин; 20.08.2015 выдано разрешение на строительство № 65-64701000-05589-2015 магазина и кафе, второй пусковой комплекс – кафе; 22.12.2015 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 65-64701000-0000002215-2011 – первого пускового комплекса – магазина; 06.04.2018 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 65-64701000-0000005679-2015 – второго пускового комплекса – кафе. 

 

На основании договора купли-продажи от 26.12.2018 № 013-1594 общество приобрело право собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0702004:95, общей площадью 1738 кв.м (дата регистрации 21.01.2019), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. 

 

Претензией от 26.02.2019 № 357516 арендодатель обратился к арендатору об уплате образовавшейся задолженности и начисленных санкций, неисполнение которой явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

 

При рассмотрении спора суды верно квалифицировали спорные правоотношения как регулируемые общими нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об аренде с учетом специальных положений земельного законодательства в части применения регулируемого размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В пункте 3 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается муниципальным органом в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Факт пользования данным участком в рассматриваемый период подтверждается материалами дела и не оспаривается обществом.

Пунктом 4 статьи 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утверждённого решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5 (далее – Порядок), определены два вида ставок арендной платы за единицу площади: Ст1 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, и (или) под существующие объекты недвижимости; Ст2 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости.

 

Согласно пункту 5.7 приложения № 1 к данному Порядку в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов общественного питания (ресторанов, баров, кафе) и развлечений (ночных клубов, дискотек, бильярдных клубов, боулингов, развлекательных центров), установлены ставки в следующем размере: Ст1 – 15%, Ст2 – 5%. 

 

Объект недвижимости «Магазин и кафе» является единым комплексом, возведение которого осуществлялось в два этапа, в связи с чем ввод в эксплуатацию первой очереди строительства, в отсутствие возведения остальной части единого объекта, не свидетельствует о безусловной возможности его эксплуатации в целом, поэтому суд первой инстанции, с выводом которого согласился суд апелляционной инстанции, признал, что в рассматриваемой ситуации отсутствуют основания для начисления истцом арендной платы за период с 10.03.2016 по 05.04.2018 исходя из ставки 15%. 

 

Принимая во внимание выдачу обществу 06.04.2018 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - второго пускового комплекса – кафе, то есть завершающего этапа, суды сочли правомерным взыскание арендной платы исходя из ставки Ст1 15% за период после выдачи указанного разрешения. 

 

Вместе с тем, суд первой инстанции по существу принял расчет истца о подлежащих взысканию арендных платежей исходя из ставки 15% и соответствующих им санкций, начиная с 06.04.2018, непосредственно со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – второго пускового комплекса – кафе, как отмечено апелляционным судом, без учета положений статьи 191 ГК РФ, согласно которой течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. 

 

Повторно проверив расчет иска, апелляционный суд, установив, что истцом в расчет внесено сальдо задолженности на начало 2018 года в размере 298 578 руб. 85 коп., исчисленной неверно с применением арендной ставки Ст1 - 15%, произвел собственный расчет, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 2 563 393 руб. 58 коп., применявшейся в спорный период до 01.01.2020, ставок арендной платы 5% до 06.04.2018 включительно, 15% начиная с 07.04.20218, с учетом представленных в подтверждение произведенной ответчиком оплаты в спорный период (платежные поручения от 15.03.2018 № 10017 на сумму 68 364 руб. 65 коп., от 18.06.2018 № 10034 на сумму 69 124 руб. 26 коп., от 17.09.2018 № 10046 на сумму 73 000 руб.,                 от 19.11.2018 № 10054 на сумму 66 767 руб. 74 коп., от 12.03.2019 № 30007 на сумму 23 767 руб. 93 коп., от 19.01.2021 № 7 на сумму 102 167 руб.                       18 коп.), в результате чего сделал вывод о существующей задолженности в размере 20 руб. 

 

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

 

Ввиду наличия прострочки исполнения обязательства суды констатировали правомерное начисление неустойки на основании пункта 6.1 договора аренды в размере 0,1% от суммы неуплаты в день за период до 20.01.2019 (регистрация перехода права собственности на земельный участок к ООО «Таргет»). 

 

Согласно выполненному апелляционным судом расчету неустойки за указанный период, ее размер составил 12 343 руб. 04 коп.

 

В порядке пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. 

 

В связи с прекращением действия договора аренды 20.01.2019, апелляционный суд установил размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2019 по 26.02.2019, который составил 802 руб. 80 коп. 

 

Довод ответчика о том, что ставка арендной платы Ст1 – 15% подлежит применению только с начала фактической торговой деятельности в спорном объекте недвижимости, аналогично приведенный в кассационной жалобе, являлся предметом рассмотрения апелляционного суда и обоснованно отклонен. 

 

Как уже было отмечено, пункт 4 статьи 2 Порядка связывает применение ставки арендной платы Ст2 с предоставлением земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости. 

 

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. 

 

Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, что означает завершение строительных работ, в связи с чем с момента выдачи такого разрешения земельный участок не может считаться предоставленным для строительства. 

 

С началом фактической эксплуатации построенного объекта (определяемым, в том числе субъективным усмотрением построившего объект лица) порядок расчета арендной платы за земельный участок нормативно не связан. 

 

Приведенные выводы суда апелляционной инстанции носят последовательный, мотивированный характер, основаны на всесторонней и полной оценке представленных доказательств, в связи с чем у суда кассационной инстанции не имеется правовых оснований не согласиться с ними.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2021 по делу № А59-7335/2019 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                          М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

С.Н. Новикова