АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. (861) 293-81-03

 сайт: http: //krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-37009/2018

г. Краснодар

23 октября 2018 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление заместителя прокурора Краснодарского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Данкар» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: администрация муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным договора купли-продажи от 17.11.2017 № 116 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:150, общей площадью 32 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район; ул. Демократическая, 28, с видом разрешенного использования – магазины, применении последствий недействительности данной сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи (от 24.01.2018 №23:49:0402020:150-23/050/2018-6) о праве собственности на указанный земельный участок, возложении обязанности по возврату денежных средств в размере 75 477,96 руб., полученных от продажи земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, удостоверение,

от департамента имущественных отношений администрации города Сочи – ФИО2 по доверенности, 

от ООО «Данкар» – не явился,

от третьего лица – ФИО2 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л :

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Данкар» (далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи от 17.11.2017 № 116 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:150, общей площадью 32 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район; ул. Демократическая, 28, с видом разрешенного использования – магазины; применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи (от 24.01.2018 №23:49:0402030:150-23/050/2018-6) о праве собственности на указанный земельный участок, возложении обязанности по возврату денежных средств в размере 75 477,96 руб., полученных от продажи земельного участка. Требования мотивированы нарушением публичных интересов, возникшим вследствие заключения договора купли-продажи от 17.11.2017 № 116. 

Определением от 13.09.2018 по ходатайству заместителя прокурора Краснодарского края приняты обеспечительные меры в виде запрета департаменту имущественных отношений администрации города Сочи и ООО «Данкар» осуществлять какие-либо действия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402030:150, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 28, а также запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать действия по регистрации любых сделок, связанных с передачей прав и обязанностей на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:150, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 28.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Представитель департамента в судебном заседании возражал против заявленных требований, от проведения экспертизы отказался. 

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации муниципального образования город-курорт Сочи от 30.10.2017 № 1846 между департаментом имущественных отношений администрации города Сочи и ООО «Данкар» заключен договор купли-продажи от 17.11.2017 № 116 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:150, общей площадью 32 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район; ул. Демократическая, 28, с видом разрешенного использования – магазины.

Договор купли-продажи исполнен сторонами, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:150 передан покупателю, который произвел оплату по нему (платежное поручение от 28.11.2017). 

Согласно п. 2.1 договора цена спорного участка составила 75 477,96 руб.

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:150 расположен объект недвижимости – магазин, принадлежащий обществу на праве собственности (регистрационное удостоверение от 25.11.1996 № 2171, выданное муниципальным предприятием «Бюро технической инвентаризации» в Адлерском районе.

Истец полагает, что оспариваемой сделкой нарушены интересы муниципального образования город-курорт Сочи, поскольку орган местного самоуправления полномочие по распоряжению земельным участком реализовал ненадлежащим образом.

При решении вопроса о возможности удовлетворения заявленных требований суд руководствуется следующим.

Согласно Закону Российской Федерации от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон № 2202-1) прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено следующее. В силу пункта 3 статьи 1 Закона № 2202-1 прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством. Таким образом, арбитражным судам при определении полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением (заявлением) либо по вступлению в дело, рассматриваемое арбитражным судом, следует руководствоваться статей 52 Кодекса.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (абзацы второй и третий части 1 статьи 52 Кодекса).

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Кодекса, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца (пункт 10 постановления от 23.03.2012 № 15).

Иск предъявлен прокурором в интересах публичного собственника земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:150 – муниципального образования город-курорт Сочи (в лице администрации). Прокурор указывает, что при заключении ответчиками договора купли-продажи муниципального имущества (земельного участка) нарушены требования земельного и природоохранного законодательства, что повлекло нарушение интересов публично-правового образования и прав третьих (неопределенного круга) лиц на благоприятную среду обитания.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). 

В соответствии п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемого договора, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Как предусмотрено статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

При таких обстоятельствах, оспариваемый прокурором договор нарушает законодательный запрет приватизации земель особо охраняемых природных территорий, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Спор в отношении сделки возник из-за того, что прокурор полагает, что оспариваемой сделкой нарушены интересы муниципального образования город-курорт Сочи, поскольку орган местного самоуправления полномочие по распоряжению земельным участком реализовал ненадлежащим образом. Сделка противоречит публичным интересам, т.к. курорт Сочи является национальным достоянием народов РФ и продажа земельных участков в его границах недопустима. 

Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, не измененной Законом N 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

В пунктах 73 – 75, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25) содержатся следующие разъяснения. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. 

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 27 Земельного кодекса).

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, в том числе земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2, подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса).

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также статьей 58 Закона № 7-ФЗ.

До вступления в силу Закона № 406-ФЗ статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Закона № 33-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – к категориям особо охраняемых природных территорий

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категории особо охраняемых природных территорий. В то же время, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (пункт 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ).

Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения (Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей»). Указанными нормативными актами курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям, имеющим федеральное значение.

Курорт г. Сочи не утратил статус курорта,  продолжает входить в состав земель особо охраняемых территорий (статья 96 Земельного кодекса Российской Федерации) и подлежит особой охране на основании пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (в который Законом N 406-ФЗ внесены изменения, не имеющие отношение к курортам).

Обстоятельства спора свидетельствуют о том, что при совершении договора купли-продажи нарушается порядок распоряжения муниципальной (публичной) собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения названной сделки, совершенной с явно выраженным запретом, установленным законом (пункт 75 постановления от 23.06.2015 № 25). Отсутствие спора между департаментом и обществом не исключает обязанность ответчиков соблюдать нормы действующего земельного и природоохранного законодательства. Таким образом, иск прокурора направлен на понуждение органов местного самоуправления к соблюдению норм действующего законодательства и защиту прав (интересов) неограниченного круга лиц.

Спорный земельный участок находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, что подтверждается письмом от 29.06.2018 №21.01-09/23397 Департамента архитектуры градостроительства и благоустройства администрации города Сочи.

Статьей 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" установлено, что признание территории курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований.

Участок, отчуждаемый обществу, находится в муниципальной собственности, и имеет вид разрешенного использования – магазины. Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи, предоставленным департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 29.06.2018 № 21.01-09/23397, спорный земельный участок расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, установленной приказом Минздрава РСФСР от 21.10.1969 №297. 

Прокуратурой Краснодарского края в дело представлены доказательства нахождения спорного участка в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи – сведения департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи, в том числе графическая информация о расположении земельного участка относительно границ зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что спорный участок находится в границах земель второй зоны горно  санитарной охраны курорта Сочи, не утративших данный статус и продолжающих входить в состав земель особо охраняемых территорий. Земли таких территорий не подлежат приватизации, а переданный по договору купли-продажи участок с кадастровым номером 23:49:0402030:150, общей площадью 32 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район; ул. Демократическая, 28 подлежит особой охране.

Обстоятельства спора свидетельствуют о том, что при совершении договора купли-продажи нарушают порядок распоряжения муниципальной (публичной) собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения названной сделки, совершенной с явно выраженным запретом, установленным законом. Отсутствие спора между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью не исключает обязанность ответчиков соблюдать нормы действующего земельного и природоохранного законодательства.

На основании изложенного суд считает необходимым признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 17.11.2017 № 116 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:150, общей площадью 32 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район; ул. Демократическая, 28, с видом разрешенного использования – магазины, заключенный между департаментом имущественных отношений администрации города Сочи и ООО «Данкар». 

В качестве последствий недействительности данной сделки суд считает возможным аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ООО «Данкар» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:150, общей площадью 32 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район; ул. Демократическая, 28, с видом разрешенного использования – магазины, а также обязать Департамент имущественных отношений администрации города Сочи возвратить ООО «Данкар» денежные средства в размере 75 477,96 руб., полученные от продажи земельного участка.

Расходы по государственной пошлине суд относит на общество пропорционально размеру удовлетворенных требований с учетом освобождения от таких расходов органа местного самоуправления.

Руководствуясь ст.ст.167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между департаментом имущественных отношений администрации города Сочи и ООО «Данкар» договор купли-продажи от 17.11.2017 № 116 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:150, общей площадью 32 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 28, с видом разрешенного использования – магазины,.

Применить последствий недействительности данной сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ООО «Данкар» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:150, общей площадью 32 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район; ул. Демократическая, 28, с видом разрешенного использования – магазины.

Возложить обязанность на департамент имущественных отношений администрации города Сочи по возвращению ООО «Данкар» денежных средств, полученных от продажи земельного участка в размере 75 477,96 руб. за счет казны муниципального образования город Сочи.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Данкар» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья          А.В. Семушин