АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-5806/23

Екатеринбург 22 января 2026 г. Дело № А60-30507/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2026 г. Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А. А., судей Суспициной Л. А., Гуляевой Е. И.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Администрации города Екатеринбурга (далее – Администрация) и Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.06.2025 по делу № А60-30507/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: Администрации – ФИО1 (доверенность от 10.11.2025); Министерства – ФИО2 (доверенность от 29.12.2025);

Жилищно-строительного кооператиа «Садовый» (далее – ЖСК «Садовый», кооператив) – ФИО3 (доверенность от 13.01.2025).

ЖСК «Садовый» обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Министерству о применении последствий ничтожности договора аренды № 1-944 от 25.04.2007, заключенного между Министерством и кооперативом, в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2015 № 1 в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527, путем признания незаконным начисления в отношении указанных земельных участков арендной платы за период с 01.01.2021 (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Администрация, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.02.2023 судом применены последствия ничтожности договора аренды от 25.04.2007 № 1-944, заключенного между Министерством и кооперативом, в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2015 № 1 в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527:5, путем признания недействительным приложения № 1 к договору – расчет арендной платы на 2021 и 2022 годы.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 вышеуказанное решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.09.2023 решение суда первой инстанции от 22.02.2023 и постановление апелляционного суда от 16.06.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением суда от 17.04.2025 Администрация привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

При новом рассмотрении ЖСК «Садовый» уточнил исковые требования, просил признать недействительными дополнительное соглашение от 16.02.2015 № 1 к договору аренды № 1-944 от 25.04.2007, заключенное между Министерством и кооперативом, в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199 (требование к Министерству); признать недействительными расчеты арендной платы на 2021 год и 2022 год к договору аренды № 1-944 от 25.04.2007 в части начисления арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199 (требование к Администрации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.06.2025 исковые требования к Администрации удовлетворены. Признаны недействительными расчеты арендной платы на 2021 и 2022 годы к договору аренды № 1-944 от 25.04.2007 в части начисления арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199. В удовлетворении исковых требований к Министерству отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2025 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, судами к

спорным правоотношениям необоснованно не применены подлежащие применению положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Кассатор считает, что судами не принято во внимание, что ЖСК «Садовый» с 2015 по 2020 год оплачивал начисляемую Администрацией города арендную плату с учетом вида разрешенного использования - дороги. После изменения кадастровой стоимости земельных участков и соответствующего изменения годового размера арендной платы с 0,01 руб. до 2-3 млн. руб. ЖСК «Садовый» инициировал иск о признании сделок, в том числе расчетов арендной платы за 2021, 2022 годы, недействительными. То есть, договор исполнялся сторонами с 2015 по 2020 год, а с 2021 года при изменении одного из элементов, составляющих условия договора аренды - размера арендной платы - в условиях сохранения неизменными площади земельных участков и вида их разрешенного использования истец пришел к выводу, что сделка является недействительной. Администрация отметила, что с 2015 года механизм расчета арендной платы не изменился, а несогласие истца с расчетами арендной платы, по сути, сводится к несогласию с кадастровой стоимостью земельных участков, между тем в установленном порядке истец кадастровую стоимость земельных участков не оспаривал. Как полагает кассатор, признавая расчеты арендной платы недействительными сделками, суды не дали правовую квалификацию этим сделкам. Администрация считает, что экспертное заключение является необоснованным и недостоверным, поскольку содержит противоречивые выводы, не основанные на исследовательской части и противоречащие законодательству. Эксперт сделал вывод о том, что исследуемые земельные участки, сформированные в границах красных линий, можно признать автомобильными дорогами по смыслу Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 257-ФЗ). Однако, как полагает податель, данный вывод противоречит пункту 1 статьи 3 названного закона, согласно которому автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог. В данном случае дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы на земельном участке отсутствуют. Суд в решении отметил, что сторонами о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявлено, однако, по

мнению Администрации, в повторной экспертизе необходимость отсутствовала, поскольку в заключении эксперта установлены фактические обстоятельства, а именно: отсутствие дорожного полотна, дорожного покрытия и подобных элементов (данные обстоятельства подтверждаются фотоматериалами). Суды, сославшись на статью 85 Земельного кодекса Российской Федерации, запрещающую приватизацию земельных участков общего пользования, а также на пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, относящий земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, к долевой собственности жильцов, пришли к выводу о том, что отнесение земельного участка к территории общего пользования исключает возможность его предоставления в аренду конкретному лицу. Администрация полагает, что предоставление в аренду земельного участка, являющегося территорией общего пользования, не допускается только в случаях, если на таком участке планируется возведение объекта недвижимости. Заявитель отметил, что статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает лишь приватизацию земель общего пользования. В действующем законодательстве прямой запрет на передачу в аренду земель общего пользования отсутствует. Договор аренды земельного участка № 1-944 по сути является договором комплексного развития территории, поскольку согласно пункту 2.1.5 участок предоставляется для строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инженерного обеспечения. Согласно статье 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Арендатор такого земельного участка должен выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность. Постановлением Администрации от 14.01.2025

№ 37 утвержден перечень автомобильных дорог общего пользования муниципального образования «город Екатеринбург». Спорные земельные участки в данный перечень не входят (ул. Маскарадная, пер. Эстрадный, пер. Потешный). Как следует из публичной кадастровой карты и сервиса 2ГИС, территория ЖСК «Садовый» является тупиковой, неопределенный круг лиц транзитом через эту территорию не проезжает. Учитывая, что спорные земельные участки необходимы только для обеспечения доступа к земельным участкам в ТСЖ «Садовый», то есть для определенного круга лиц (собственников участков, их гостей и т.д.), эти участки можно отнести к дорогам необщего пользования. Тот факт, что доступ на спорные земельные участки не ограничен, не свидетельствует об их отнесении к дорогам общего

пользования, поскольку ограничение доступа на территорию ЖСК является правом собственников земельных участков, расположенных в границах этого ЖСК. Отсутствие или наличие доступа на спорные земельные участки находится в воле собственников участков на территории ЖСК «Садовый».

С судебными актами также не согласилось и Министерство, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, заключение экспертизы от 27.12.2024 № 78/02-05 не могло быть принято судами в качестве надлежащего доказательства, поскольку, по сути, представляет собой научно-правовое заключение по вопросам толкования и применения земельного законодательства, так как экспертом в заключении разрешен вопрос не факта, а права, тогда как вопрос права не может быть предметом экспертного анализа, суждения о праве являются прерогативой суда. Спорные земельные участки образованы по инициативе истца в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493 в целях достижения цели договора аренды, указанной в пункте 2.1.5, то есть для обеспечения индивидуальных жилых домов объектами инженерного обеспечения. К собственности физических или юридических лиц относятся автомобильные дороги, построенные физическими или юридическими лицами за счет собственных средств на предоставленных таким лицам в установленном земельным законодательством порядке земельных участках, или автомобильные дороги, переданные в собственность таких лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть 12 статьи 6 Закона № 257-ФЗ). Соответственно, в случае достижения цели договора аренды у истца возникло бы право частной собственности на построенные автомобильные дороги. При этом частные автомобильные дороги могут быть как общего пользования (автомобильные дороги, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, не оборудованные устройствами, ограничивающими проезд транспортных средств неограниченного круга лиц), так и необщего пользования (иные частные автомобильные дороги) (часть 12 статьи 5 Закона № 257-ФЗ). В настоящее время в соответствии с Генеральным планом городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» на период до 2045 года, утвержденным Приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 01.06.2023 № 335-П, спорные земельные участки предусмотрены под размещение проектируемых автомобильных дорог местного значения. Наличие автомобильных дорог как сооружений на исследуемых участках признано отсутствующим (стр. 19 заключения эксперта). Учитывая изложенное, по мнению подателя, вывод эксперта на стр. 24 заключения о том, что спорные земельные участки в понимании Закона № 257-ФЗ являются автомобильными дорогами, противоречит легальному определению понятия автомобильной дороги и фактическим обстоятельствам дела (сооружений на участке не имеется). Как считает кассатор, вывод эксперта о том, что неограниченный круг лиц может пользоваться спорными земельными участками, сделан с учетом текущей

ситуации, вместе с тем спорным периодом является период 2021-2022 годы, то есть период действия договора аренды, когда дороги предназначались в соответствии с пунктом 2.1.5 договора исключительно для использования собственниками индивидуальных жилых домов. В отношении земельных участков, относящихся к землям общего пользования, установлен запрет на приватизацию. В то же время земельные участки общего пользования могут быть предоставлены в аренду. Таким образом, учитывая, что два земельных участка с разрешенным видом использования – дорога (кадастровые номера 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199) - могут являться предметом договора аренды, заключенного без проведения торгов, оснований для признания сделки ничтожной в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ не имеется. На момент подписания дополнительного соглашения возражения относительно включения спорных земельных участков в договор отсутствовали. Информация от ЖСК «Садовый» об отсутствии необходимости в использовании спорных земельных участков в Министерство не поступала. По мнению Министерства, истцом пропущен трехлетний срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной. Поскольку действия истца по образованию земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, межеванию и постановке на учет, заключению дополнительного соглашения от 16.02.2015, использованию их для проезда к 85 земельным участкам подтверждает исполнение сделки, постольку срок исковой давности истек 16.02.2018. Одновременно истек срок и срок исковой давности в отношении расчетов арендной платы на 2021 год и 2022 года в части начисления арендной платы за земельные участки. Податель жалобы просит также применить в данном случае принцип эстоппель, поскольку истец, требуя признать сделку недействительной, действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание полагаться на ее действительность (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец оспаривает сделку по основанию, о котором знал или должен был знать при проявлении его воли на сохранение сделки (пункт 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В отзыве на кассационную жалобу кооператив просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения, считая изложенные в них доводы несостоятельными.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.04.2007 между Администрацией (арендодатель) и ЖСК «Садовый» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1-944, согласно пункту 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на 5 лет за плату земельный участок.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора объектом по настоящему договору является участок, имеющий местоположение: город Екатеринбург, поселок Садовый, район Екатеринбургской кольцевой автодороги (по

кадастровому плану: земельный участок расположен в северной части кадастрового района «Екатеринбургский»), в пределах границ, указанных в Плане земельного участка (приложение № 3), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Общая площадь участка – 167 653 кв. м. (пункт 2.1.2 договора). Категория земель – земли населенных пунктов (пункт 2.1.3 договора).

Кадастровый номер участка: 66:41:0000000:0493 (пункт 3.1.4 договора).

Участок предоставляется для строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инженерного обеспечения (пункт 2.12.5 договора).

Размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора (приложение № 1) (пункт 2.2.1 договора).

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что срок действия договора устанавливается с 26 февраля 2007 года по 25 февраля 2012 года. В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По акту приема-передачи от 25.04.2007 земельный участок передан арендатору.

Постановлением Администрации от 13.05.2013 № 1625 утвержден проект планировки территории и межевания в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493.

В результате утверждения указанного проекта планировки и межевания территории силами и за счет ЖСК «Садовый» земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0493 был разделен на 95 земельных участков с видами разрешенного использования: индивидуальный жилой дом, проезд, дорога, инженерное сооружение, озелененные территории общего пользования. Соответствующие земельные участки поставлены на кадастровый учет.

Дополнительным соглашением от 16.02.2015 № 1 к договору аренды, заключенным между Министерством и ЖСК «Садовый», изменен объект договора аренды: объектом договора аренды являются 93 земельных участка, перечисленных в приложении № 4 к дополнительному соглашению.

В число данных земельных участков вошли: 85 земельных участков с разрешенным видом использования – индивидуальный жилой дом, 2 земельных участка с разрешенным видом использования – инженерное сооружение, 1 земельный участок с разрешенным видом использования – озелененные территории общего пользования, 4 земельных участка с разрешенным видом использования – проезд (кадастровые номера 66:41:0101015:24, 66:41:0101015:30, 66:41:0102901:188, 66:41:0000000:81527), 2 земельных участка с разрешенным видом использования – дорога (кадастровые номера 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199).

В период с 2015 по 2020 годы общая сумма аренды всех земельных участков составляла от 100 до 300 тысяч руб., из которых 1,20 руб.– стоимость аренды шести земельных участков с видом разрешенного использования под проезд и дороги.

В соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 1 к договору аренды) за 2021 год арендодатель начислил арендную плату за использование шести земельных участков с разрешенным видом использования дороги и проезд в сумме 2 999 415,14 руб., за 2022 год – в сумме 3 116 271,68 руб.

Полагая, что дополнительное соглашение от 16.02.2015 № 1 в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, являющихся автомобильными дорогами в понимании Закона № 257-ФЗ, является ничтожной сделкой ввиду того, что территории общего пользования не могут быть переданы одному лицу в пользование, и, соответственно, начисление арендной платы за эти участки также является незаконным, ЖСК «Садовый» обратилось к Министерству и Администрации с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.02.2015 № 1 к договору аренды № 1-944 от 25.04.2007, заключенного между Министерством и кооперативом, в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, и признании недействительными расчетов арендной платы на 2021 год и 2022 год к договору аренды № 1-944 от 25.04.2007 в части начисления арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199 (с учетом принятых судом уточнений).

Удовлетворяя требования кооператива к Администрации и признавая недействительными расчеты арендной платы на 2021 год и 2022 год к договору аренды № 1-944 от 25.04.2007 в части начисления арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, суды с учетом выводов эксперта, исходили из того, что спорные земельные участки находятся в пределах красных линий, являются автомобильными дорогами общего пользования и предназначены для движения транспортных средств неограниченного круга лиц, данные земельные участки не могли являться предметом аренды, не подлежали включению в дополнительное соглашение от 16.02.2015 № 1, в связи с чем начисление Администрацией арендной платы за пользование истцом земельными участками с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199 является необоснованным. В удовлетворении исковых требований к Министерству судами отказано.

Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в пределах доводов кассационных жалоб в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит кассационные жалобы обоснованными, а судебные акты подлежащими отмене в части удовлетворения требований кооператива к Администрации на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 названной статьи).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 названной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, в обоснование заявленных требований к Администрации с учетом их уточнения кооператив указывал на ничтожность расчетов арендной платы в отношении переданных в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199 за 2021 и 2022 годы ввиду того, что указанные земельные участки являются автомобильными дорогами в понимании Закона № 257-ФЗ, используются неограниченным кругом лиц, поэтому не могут быть переданы в аренду одному пользователю. Соответственно, поскольку передача в аренду таких земельных участков незаконна, постольку незаконно и начисление арендной платы такому арендатору.

В части исковых требований о признании недействительными расчетов арендной платы за 2021 и 2022 годы, суды установили следующее.

В 2022 году Администрацией в адрес ЖСК «Садовый» направлены расчеты арендной платы за 2021, 2022 годы, которыми за спорные земельные участки начислена арендная плата:

- за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:81530 в размере 2 475 726,01 руб. за 2021 год, 2 574 754,99 руб. за 2022 год;

- за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0102901:199 в размере 505 117,87 руб. за 2021 год, 525 322,60 руб. за 2022 год.

В материалы дела также представлены расчеты арендной платы за 2015-2020 годы, согласно которым за те же земельные участки размер арендной платы составил от 0,1 руб. до 0,2 руб., что сторонами не оспаривается.

Истец пояснял, что поскольку ранее сумма арендной платы являлась ничтожно малой, его права такими расчетами не нарушались. Однако в 2021 и 2022 году сумма арендной платы увеличилась многократно, нарушение прав истца произошло именно в связи с выставлением ему Администрацией данных расчетов за 2021-2022 год в увеличенном размере, которые получены истцом лишь в 2022 году, что никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается.

Поскольку между сторонами возник спор относительно того, являются дороги и проезды, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527, территориями общего пользования, судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества «Линия» ФИО4

В результате проведенного исследования, оформленного заключением эксперта № 04/1 от 01.07.2024, экспертом дан следующий ответ на поставленный вопрос: проезды и дороги, расположенные на территории ЖСК «Садовый» на земельных участках с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199 следует отнести к автомобильным дорогам общего пользования. Проезды и дороги, расположенные на территории ЖСК «Садовый» на земельных участка с кадастровыми номерами 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527 следует считать используемыми исключительно для обеспечения собственных нужд ЖСК «Садовый».

С учетом данного вывода истец уточнил исковые требования до двух земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, имеющих вид разрешенного использования – дорога.

Судом по делу также назначалась дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту общества «Линия» ФИО4

В результате проведенного исследования (заключение экспертов № 12/2 от 27.12.2024) экспертом дан следующий ответ на поставленный вопрос: земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530,

66:41:0102901:199 являются автомобильными дорогами в понимании Закона

№ 257-Ф3 как объекты транспортной инфраструктуры, предназначенные для движения транспортных средств.

Как автодороги, земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199 ограниченные красными линиями застройки, являются автомобильными дорогами общего пользования с точки зрения Закона об автомобильных дорогах и дорожной деятельности, который к автомобильным дорогам общего пользования относит автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц.

Эксперт также счел необходимым сделать дополнительный вывод о том, что установленное разрешенное использование исследуемых земельных участков – «дорога» - отсутствует в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (ред. от 23.06.2022). Согласно описанию видов разрешенного использования в Классификаторе, исследуемые земельные участки соответствуют наименованию «Улично-дорожная сеть» с кодом 12.0.1, которое является подразделом вида разрешенного использования «Земли (территории) общего пользования», код 12.0.

При этом из материалов и исследований эксперта следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199 никаким образом не огорожены, ограждение, шлагбаумы и т.п. отсутствуют, доступ на них не ограничен.

С учетом заключений судебных экспертиз, суды пришли к выводу о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199 являются автомобильными дорогами в понимании Закона

№ 257-ФЗ как объекты транспортной инфраструктуры, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц.

Кроме того, судами также принят во внимание Генеральный план городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург», на котором указанные дороги обозначены в качестве планируемых для размещения автомобильных дорог местного значения.

Более того, согласно карте градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Екатеринбург» указанные улицы и проезды обозначены как территории общего пользования (фрагмент № 6 карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург», утв. решением № 22/83 от 19.06.2018).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что спорные земли относятся к землям общего пользования – автомобильные дороги и являются ограниченными в обороте, суды пришли к выводу о признании оспариваемых кооперативом расчетов арендной платы за указанные периоды недействительными, поскольку заключение в отношении указанных земельных участков договоров аренды является незаконным.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает лишь приватизацию земель общего пользования. В действующем законодательстве прямой запрет на передачу в аренду земель общего пользования отсутствует.

С учетом изложенного судами ошибочно установлено, что спорные земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199 не могут являться объектами договоров аренды.

При таких обстоятельствах судами допущено неправильное применение пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Также, как следует из материалов дела, согласно публичной кадастровой карте видно, что спорные дороги являются тупиковыми, обслуживают потребности в проезде к своим участкам только жителей кооператива.

Учитывая данное обстоятельство, отнесение судами спорных земель к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, представляется некорректным.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что с 2015 года арендодатель по спорным земельным участкам вставлял расчеты арендной платы с учетом вида разрешенного использования – дороги и кооператив как арендатор их оплачивал. Изменение же расчета арендной платы на спорные земельные участки с 2020 года было вызвано изменением их кадастровой стоимости. После изменения кадастровой стоимости земельных участков и соответствующего изменения годового размера арендной платы с 0,01 руб. до 2-3 млн. руб. ЖСК «Садовый» инициировал иск о признании сделок, в том числе расчетов арендной платы за 2021, 2022 годы, недействительными. То есть, договор исполнялся сторонами с 2015 по 2020 год, а с 2021 года при изменении одного из элементов, составляющих условия договора аренды - размера арендной платы - в условиях сохранения неизменными площади земельных участков и вида их разрешенного использования истец пришел к выводу, что сделка является недействительной. Однако с 2015 года механизм расчета арендной платы не изменился, а несогласие истца с расчетами арендной платы, по сути, сводится к несогласию с кадастровой стоимостью земельных участков, между тем в установленном порядке истец кадастровую стоимость земельных участков не оспаривал.

При таких обстоятельствах несогласие кооператива оплачивать арендную плату с учетом указанных изменений свидетельствует о непоследовательном

поведении истца, который длительное время оплачивал арендную плату за спорные земельные участки, однако при изменении их кадастровой стоимости обратился с иском в суд о признании расчетов арендной платы за 2021 и 2022 годы за пользование указанными участками недействительными.

На основании пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Частным проявлением принципа добросовестности является эстоппель, представляющий собой правовой механизм, направленный на обеспечение последовательного поведения участников правоотношений.

Поведение одной из сторон, противоречащее ее предшествующим действиям и заявлениям, на которые разумно положилась другая сторона и вследствие противоречивого поведения понесла ущерб, является недобросовестным и в силу пункта 3 статьи 1, пункта 3 статьи 307 ГК РФ признается недопустимым.

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (эстоппель).

Эстоппель защищает добросовестную сторону, поэтому он находит применение тогда, когда доверие лица, вызванное поведением другой стороны, хотя и противоречит формальной правовой или фактической действительности, но может быть признано разумным, оправданным.

По общему правилу осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), влекут отказ суда такому лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично (пункты 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако судами при рассмотрении спора указанные обстоятельства не исследованы и не оценены, в связи с чем нельзя признать рассмотрение дела всесторонним и полным в части удовлетворения исковых требований и признания оспариваемых расчетов Администрации в части начисления арендной платы за пользование спорными земельными участками недействительными, а судебные акты в указанной части - вынесенными при анализе всех обстоятельств дела.

С учетом изложенного и принимая во внимание обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не установлены, а для принятия обоснованного и законного решения требуется установить обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом исследовать и оценить необходимые доказательства, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в части удовлетворения исковых требований и судебных расходов в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, проверить расчеты арендной платы на 2021 и 2022 годы к договору аренды № 1-944 от 25.04.2007 в части начисления арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, подготовленные Администрацией, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, в том числе исследовать и оценить все представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности и определить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и по результатам оценки всех доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установления всех юридически значимых обстоятельств разрешить спор по существу с учетом заявленных требований и в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.06.2025 по делу

№ А60-30507/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного

апелляционного суда от 12.09.2025 по тому же делу в части удовлетворения иска и распределения судебных расходов отменить.

Дело в данной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи Л.А. Суспицина

Е.И. Гуляева