АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-10194/2022

г. Ярославль

12 декабря 2022 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Гранд-М" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о   взыскании   32700635.85  руб.

при участии:

от истца – ФИО2 - по дов. от 11.04.2022

от ответчика – ФИО3 - по дов. от 06.05.2022

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  Обществу с ограниченной ответственностью "Гранд-М" о   взыскании   32700635.85  руб. арендной платы и пени по трем договорам аренды земельных  участков.

       Истец требования поддержал, представил дополнительные пояснения, уточнил требования, указав, что в тексте иска содержится техническая ошибка, а именно указан 2021 год вместо 2022. Остальное по тексту иска остается без изменения.

Уточнение в части периода задолженности  - 2022 год принято судом в порядке ст.49 АПК РФ.

       Ответчик по требованиям возражает, представил письменные правовые позиции.

        Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие фактические обстоятельства.

1.На основании постановления мэрии города Ярославля от 24.09.2020 № 936 ипротокола о результатах аукциона от 21.04.2021 № 80 между Муниципальным казеннымучреждением «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизациимуниципального жилищного фонда» города Ярославля и обществом с ограниченнойответственностью «Гранд-М» заключен договор аренды находящегося в государственнойсобственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатамаукциона от 21.04.2021 № 16А/2021 сроком действия с 21.04.2021 по 20.08.2028.

Предметом договора является земельный участок площадью 4 640 кв.м, с кадастровым номером 76:23:010503:1625, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 22 а. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Начальная и итоговая цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы составила  8 064 970 руб.

В связи с невыполнением арендатором обязательств по уплате арендной платы, в установленные договором аренды сроки, в адрес ООО «Гранд-М» направлено предписание от 05.05.2022 №3679 о нарушении условий договора.

Сумма задолженности по договору аренды земельного участка от 21.04.2021 № 16А/2021 составила 8 718 232 руб. 84 коп., в том числе:

арендная плата  8 064 970 руб. за период с 21.04.2022 по 20.04.2023;

пени 665 360 руб. 30 коп. за период 22.04.2022 по 15.06.2022.

2.На основании постановления мэрии города Ярославля от 21.09.2020 № 902 ипротокола о результатах аукциона от 21.04.2021 № 81 между Муниципальным казеннымучреждением «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизациимуниципального жилищного фонда» города Ярославля и обществом с ограниченнойответственностью «Гранд-М» заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21.04.2021 № 17А/2021 сроком действия с 21.04.2021 по 20.12.2031.

Предметом договора является земельный участок площадью 8 005 кв.м., с кадастровым номером 76:23:010503:1628, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 24. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Начальная и итоговая цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы составила  12 370 530 руб.

В связи с невыполнением арендатором обязательств по уплате арендной платы, в установленные договором аренды сроки, в адрес ООО «Гранд-М» направлено предписание от 05.05.2022 №3679 о нарушении условий договора.

Сумма задолженности по договору аренды земельного участка от 21.04.2021 № 17А/2021 составила 13 391 099 руб.

арендная плата 12 370 530 руб. за период с 21.04.2022 по 20.04.2023;

пени 1 020 569 руб. за период с 22.04.2022 - 15.06.2022.

3. На основании постановления мэрии города Ярославля от 24.09.2020 № 935 и протокола о результатах аукциона от 21.04.2021 № 82 между Муниципальным казенным учреждением «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля и обществом с ограниченной ответственностью «Гранд-М» заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21.04.2021 № 18А/2021 сроком действия с 21.04.2021 по 20.12.2029.

Предметом договора является земельный участок площадью 6 260 кв.м., с кадастровым номером 76:23:010503:1630, расположенный по. адресу: 

<

...> земельный участок 32а. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Начальная и итоговая цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы составила  9 772 939 руб.

В связи с невыполнением арендатором обязательств по уплате арендной платы, в установленные договором аренды сроки, в адрес ООО «Гранд-М» направлено предписание от 05.05.2022 №3679 о нарушении условий договора.

Сумма задолженности по договору аренды земельного участка от 21.04.2021 № 18А/2021 составила  10 579 206 руб. 55 коп.:

арендная плата  9 772 939 руб. за период с 21.04.2022 по 20.04.2023;

пени 806 267 руб. 55 коп. за период с 22.04.2022 по 15.06.2022.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В рамках рассмотрения судом дела № А82-12060/2021 по иску ООО «Гранд - М» к МКУ «Агентство по АЗУТП» г. Ярославля о расторжении договоров аренды земельных участков от 21.04.2021 № 16А/2021, от 21.04.2021 № 17А/2021, от 21.04.2021 № 18А/2021 и взыскании денежных средств, определением Арбитражного суда ЯО от 24 ноября 2021 года утверждено мировое соглашение, на следующих условиях:

1.Стороны договорились внести изменения:

-в договор № 16А/2021 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля года, заменив в пункте 3.2 Договора слова «за период с 21 апреля 2021 года по 20 апреля года» словами «с 21 апреля 2021 года по 20 апреля 2024 года»,

-в договор № 17А/2021 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля года, заменив в пункте 3.2 Договора слова «за период с 21 апреля 2021 года по 20 апреля года» словами «с 21 апреля 2021 года по 20 апреля 2024 года»,

-в договор № 18А/2021 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля года, заменив в пункте 3.2 Договора слова «за период с 21 апреля 2021 года по 20 апреля года» словами «с 21 апреля 2021 года по 20 апреля 2024 года».

2.Истец отказывается от требования о расторжении:

договора № 16А/2021 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля 2021 года,

договора № 17А/2021 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля 2021 года,

договора № 18А/2021 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля 2021 года.

3.Истец отказывается от требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 30 208 439 (тридцать миллионов двести восемь тысяч четыреста тридцать девять) рублей, а также любых иных требований, которые хотя бы и могли, но не были предъявлены Истцом на момент подписания настоящего соглашения, связанных с расторжением договоров аренды, указанных в пункте 1 настоящего Мирового соглашения.

Иные условия перечисленных договоров аренды оставлены без изменений, в том числе положения пунктов 3.1 и 3.3 договора, регламентирующие размер, сроки и периодичность внесения арендных платежей.

Полагая, что срок оплаты наступил и за Обществом числится задолженность,  основываясь на статьях 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Агентство обратилось в суд с рассматриваемым иском о взыскании с ответчика:

1. по договору аренды земельного участка от 21.04.2021 № 16А/2021     в    размере     8 718 232 руб. 84 коп.:

- арендная плата  8 064 970 руб. за период с 21.04.2022 по 20.04.2023; 

- пени  665 360 руб. 30 коп. за период 22.04.2022 по 15.06.2022.

2. по договору аренды земельного участка от 21.04.2021   № 17А/2021   в      размере           13 391 099 руб.

- арендная плата 12 370 530 руб. за период с 21.04.2022 по 20.04.2023; 

- пени 1 020 569 руб. за период с 22.04.2022 по 15.06.2022.

3. по договору аренды земельного участка от 21.04.2021                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                № 18А/2021       в размере      10 579 206 руб. 55 коп.:

- арендная плата 9 772 939 руб. за период с 21.04.2022 по 20.04.2023; 

- пени 806 267 руб. 55 коп. за период с 22.04.2022 по 15.06.2022.

ООО «Гранд-М против иска возражало,  считает заявленные требования необоснованными, поскольку определением Арбитражного суда Ярославской области от 24.11.2021 по делу № А82-12060/2021 утверждено мировое соглашение, заключенное между арендатором и арендодателем, согласно которому ранее совершенный платеж (задаток)

в сумме 8 064 970 руб. 00 коп. по договору аренды № 16А/2021,

в сумме 12 370 530 руб. 00 коп. по договору аренды № 17А/2021,

в сумме 9 772 939 руб. 00 коп. по договору аренды № 16А/2021

засчитывается в счет оплаты арендной платы не за период с 21.04.2021 по 20.04.2022, а за  период с 21.04.2021 по 20.04.2024.

Принимая во внимание, что указанные денежные средства внесены арендатором, что подтверждается расшифровкой задолженности, у арендодателя отсутствует право требования арендной платы за период с 21.04.2022 по 20.04.2023.

По мнению ответчика, учитывая, что отсутствует право требования по основному обязательству, отсутствует и право требования и по обеспечиваемому обязательству.  На основании изложенного, ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель Агентства против доводов ответчика возражал, указывая, что Общество неправильно трактует правовую позицию Агентства и условия мирового соглашения. По утверждению истца, арендодатель не освобождал ООО «Гранд-М» от внесения платежей за 2 года.  Истец исходит из того, что Общество в деле №А82-12060/2021 изъявило желание внести изменения в п.3.2 договора,  который не касается размеров, сроков и периодичности внесения платежей, а касается лишь разницы между внесенным задатком и ценой, которую  установят участники аукциона в ходе торгов и которую обязан внести арендатор в течение 10 дней (в данном случае 0 руб., поскольку ООО «Гранд-М» было единственным участником аукциона и аукцион признан несостоявшимся). Представитель истца на иске настаивает.

Исследовав представленные доказательства и доводы представителей сторон, суд пришел к следующему.

Мировое соглашение представляет собой соглашение сторон о прекращении спора на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок, что является одним из процессуальных средств защиты субъективных прав (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2004 № 1 -О).

В рамках  дела №А82-12060/2021 ООО «Гранд-М» обращалось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, в котором просило расторгнуть договоры аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля 2021 года № 16А/2021, № 17А/2021, № 18А/2021, а также взыскать с муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гранд-М» неосновательное обогащение в размере 30 208 439 рублей, т.е. те денежные средства, которые были выплачены в качестве арендной платы за первый год аренды по вышеуказанным договорам аренды.

Требования истца были основаны на том, что арендодатель (Агентство) предоставил арендатору (Общество) земельные участки, которые не могли быть использованы согласно разрешенному использованию земельного участка: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305 -ЭС17-17952.

Как следует из преамбулы мирового соглашения, стороны, принимая во внимание невозможность использования земельных участков по назначению в связи с отсутствием возможности подключения объекта капитального строительства к инженерным сетям теплоснабжения и/или газоснабжения, что подтверждается письмами АО «Ярославские Энергосистемы» от 19.05.2021 № 2171 и АО «Газпром Газораспределение» от 13.05.2021 №ЯФ-03492-21, заключили мировое соглашение, в котором стороны договорились внести изменения в договоры, текст  изменений приведен выше.

Из всего указанного суд пришел к выводу, что в деле №А82-12060/2021 было установлено и подтверждено сторонами, что арендатор (Общество)  не имеет возможности использовать предоставленные в аренду земельные участки по назначению в соответствии с разрешенным использованием, в связи с чем ему была предоставлена отсрочка в уплате до 20.04.2023 с зачетом внесенных арендатором платежей  в оплату по договорам аренды № 16А/2021, № 17А/2021, № 18А/2021.

Мировое соглашение утверждено судом, вступило в законную силу (ст.139-142 АПК РФ).

Дело №А82-12060/2021 имеет преюдициальное значение для настоящего спора (ч.1 ст.16 АПК РФ).

Из условий договоров аренды и мирового  соглашения следует,  что   арендная плата с учетом задатка составляет 0 руб. за период по 20.04.2024.  Таким образом, срок оплаты по договорам не наступил. Возражения ответчика обоснованны.

Иск удовлетворению не подлежит.

Вопрос по госпошлине не рассматривался, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). 

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

С.Е. Секерина