АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19004/2022

г. Краснодар

11 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца – акционерного общества «Адлер – акционеры общественного питания» (ИНН 

<

***>), ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023 по делу № А32-19004/2022, установил следующее.

АО «Адлер – акционеры общественного питания» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору от 26.12.2017 № 4900010591 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402025:8, изложив пункты 1 и 2 дополнительного соглашения в следующей редакции: «пункт 1. Размер годовой арендной платы за участок, установленный пунктом 3.2 договора аренды, составляет 137 780 рублей 93 копейки; пункт 2. Исчисление измененной арендной платы начинается с момента государственной регистрации протокола разногласий от 07.02.2022».

Решением от 21.11.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10.01.2023, урегулированы разногласия сторон в части содержания дополнительного соглашения к договору от 26.12.2017 № 4900010591 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402025:8, направленного департаментом обществу, пункт 1 дополнительного соглашения изложен в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы, установленный в пункте 3.2 договора аренды, определяется в размере ставки земельного налога 0,85% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402025:8 и составляет 137 780 рублей 93 копейки»; в удовлетворении требований к администрации отказано; с департамента в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. Суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402025:8 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, следовательно, ограничен в обороте. Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества, расположенный на арендуемом им земельном участке. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, действующим с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582), дополнены принципом № 7 – учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В соответствии с названным принципом размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Ввиду применения к рассматриваемым правоотношениям принципа № 7 размер арендной платы по договору от 26.12.2017 № 4900010591 не может превышать размер земельного налога для земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402025:8; с 12.08.2017 истец имеет право вносить арендную плату в размере, равном земельному налогу. Решением Городского Собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» (далее – решение № 58) налоговые ставки устанавливаются в размере 0,85 процента в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, оказания бытовых услуг, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций (пункт 2.4). Таким образом, ставка земельного налога по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0402025:8 применяется в соответствии пунктом 2.4 решения № 58 и составляет 0,85% от кадастровой стоимости земельного участка. Правовой интерес истца в урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения направлен на внесение изменений в действующий договор аренды в части установления условия о величине арендной платы в соответствии с требованиями законодательства. Учитывая уклонение арендодателя от урегулирования разногласий, преследуемая арендатором цель может быть достигнута только в судебном порядке. В соответствии с административным регламентом от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоры и дополнительные соглашения подписывает департамент, следовательно, в удовлетворении требований к администрации надлежит отказать. В части требования об изложении пункта 2 дополнительного соглашения в редакции: «Исчисление измененной арендной платы начинается с момента государственной регистрации протокола разногласий от 07.02.2022», суды указали, что данный пункт подлежит исключению, так как редакция договора (дополнительного соглашения) считается измененной с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 21.11.2022 и постановление апелляционного суда от 10.01.2023 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на отсутствие оснований для удовлетворения иска, поскольку разногласия сторон в отношении арендной платы за пользование спорным земельным участком урегулированы с 2017 года до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты (до 2021 года), так как с даты вступления в законную силу статьи 3.1 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» спорный земельный участок не ограничен в обороте.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил. Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402025:8 площадью 655 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Молокова, 5, на котором находится принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402025:2350 площадью 563,1 кв. м.

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2010 по делу № А32-52984/2009 истец и ответчик заключили договор от 26.12.2017 № 4900010591 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402025:8 площадью 655 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Молокова, 5, с видом разрешенного использования: «для обеспечения эксплуатации нежилого здания магазина, кафе». Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы за участок изложен в приложении к договору и составляет 93 878 рублей (л. д. 17).

27 декабря 2021 года департамент направил в адрес общества письмо от 24.12.2021 № 19957/02.01-45 и проект дополнительного соглашения от 12.11.2021 для подписания, согласно которому размер арендной платы определяется в соответствии с отчетом об определении величины годовой арендной платы от 19.07.2021 № 03-07-62/21 и составляет 697 231 рубль; исчисление арендной платы установлено с 12.07.2021 (л. д. 20).

Считая арендную плату за земельный участок завышенной, истец 07.02.2022 направил в администрацию протокол разногласий к проекту дополнительного соглашения в части определения арендной платы и даты ее исчисления. Администрация указанный протокол оставила без внимания, дополнительное соглашение в редакции общества не подписала, что и послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 данного кодекса).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 5 статьи 65 и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

По смыслу данных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением № 582, в редакции постановления от 05.05.2017 № 531, вступившей в силу с 12.08.2017, в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип № 7).

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы подлежит определению по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, принципа № 7, в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность.

Основанием применения основного принципа № 7 является наличие двух условий: земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса); на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно нормам главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой земельного налога.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса, статьи 173 Кодекса при рассмотрении разногласий судом такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу, с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора в соответствии с действующим законодательством.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером23:49:0402025:8, на котором расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402025:2350, принадлежащий на праве собственности обществу, находится в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта. Следовательно, данный земельный участок является ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса). В этой связи, руководствуясь постановлением № 582 (в редакции постановления от 05.05.2017 № 531), суды применили к спорным правоотношениям принцип № 7, согласно которому с 12.08.2017 общество вправе вносить арендную плату за спорный земельный участок в размере земельного налога. Применительно к обстоятельствам настоящего дела суды признали обоснованными требования общества в части заключения дополнительного соглашения к договору аренды, устанавливающего размер арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога в размере 0,85%, установленной решением № 58.

Оснований не согласиться с выводами судов предыдущих инстанций суд округа не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Податели кассационной жалобы от уплаты государственной пошлины освобождены (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023 по делу № А32-19004/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов