ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-171296/16-135-1495

г. Москва

24  января 2017г.

Резолютивная часть решения объявлена  17 января 2017 года                                      

Полный текст решения изготовлен  24  января 2017 года

Арбитражный суд  г. Москвы в составе: 

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании исковое  заявление

ЗАО «ЛОТКА» (105062, 

<

...>, ОГРН 

<

***>)

к ДГИ г. Москвы (125009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: ООО «Центр оценки «Аверс»

о признании недействительной односторонней сделкиВ судебное заседание явились: 

от истца:– ФИО2 по дов. от 15.06.2016г.,

от ответчика – ФИО3 по дов. от 09.01.2017г.,

от третьего лица – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «ЛОТКА» (далее - заявитель)  обратилось с иском к ДГИ г. Москвы (далее – ответчик) третье лицо: ООО «Центр оценки «Аверс» о признании недействительной одностороннюю сделку, оформленную (выраженную) письмом Департамента городского имущества города Москвы № 33-А-175712/13-(0)-0 от 23.12.2013 года, в части изменения условий договора № 1-982/07 от 08.10.2007 года аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, о размере арендной платы с 01.07.2014.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы, устно заявил вопросы необходимые для разрешения экспертной организацией. Представил кандидатуры экспертных организаций.

Ответчик против удовлетворения ходатайства возражал.

Суд определил, в удовлетворении ходатайства отказать.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требвоания в полном объеме.

Ответчик представил письменные возражения, в которых просит суд в иске отказать.

Представитель третьего лица, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Суд, учитывая надлежащее извещение  третьего лица (статья 123 АПК РФ) о месте и времени судебного заседания, проводит судебное заседание в порядке установленном ч. 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителя третьего лица.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе подлинные, выслушав доводы сторон, явившихся в судебное заседание, суд установил, что предъявленный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст.4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Судебная защита гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью, установленной процессуальным законодательством, способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. 

Выбор способа защиты нарушенного или оспоренного права принадлежат истцу. 

Как  указывает истец в тексте иска, 08.10.2007 между ДГИ г. Москвы (арендодатель) и ЗАО «ЛОТКА» (арендатор)  заключен договор № 1-982/07 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения, находящегося в собственности Москвы.

В соответствии с условиями договора аренды ЗАО «ЛОТКА» приняло в аренду объект недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 573,8кв.м., находящееся в здании по адресу: 

<

...>, для использования в целях под учебное заведение, со сроком аренды с 02.10.2007 по 01.10.2012.

Дополнительным соглашением от 12.11.2012 сторонами изменен срок договора аренды до 30.06.2015.

При заключении договора аренды стороны определили размер арендной платы, который, в период действия договора аренды, неоднократно подвергался изменениям, что оформлялось сторонами подписанием двусторонних дополнительных соглашений к договору.

Согласно последнему, по мнению истца, согласованному изменению арендной платы по договору аренды (уведомление ДГИ города Москвы № 01-00982/07/13/У от 19.06.2013), арендная плата с 01.01.2013 была определена сторонами в соответствии с Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП и № 800-ПП и установлена в размере 3 500 рублей за кв. метр в год (2 008 299,96 рублей в год).

06.08.2014 при проведении сверки расчетов по договору аренды истцом было получено письмо от ответчика исх. № 33-А-175712/13-(0)-0 от 23.12.2013, которым ответчик уведомил истца о том, что размер ставок арендной платы за 2014 будет определяться в соответствии с нормативно-правовыми актами города Москвы , а также за арендуемое истцом по договору аренды помещение с 01.07.2014 установлена арендная плата в размере 7 769 825,80 рублей в год без учета НДС, из расчета 13 541 руб. за кв.м. в год.

Таким образом, ответчик фактически в одностороннем порядке внес изменения в договор аренды в части установления платы за пользование арендованным помещением, в последующем, ответчик стал исчислять арендую плату в измененном размере, предъявил соответствующую претензию истцу в связи с образовавшейся задолженностью.

Как указывает истец, он не согласен с указанным изменением условий договора аренды, считает, что внесение изменений нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, что в силу ст. 4 АПК РФ предоставляет ЗАО «ЛОТКА» право обратиться за судебной защитой.

При этом истец полагает, что защита и восстановление нарушенных прав ЗАО «ЛОТКА» возможны путем оспаривания соответствующих изменений в договор аренды, оформленных уведомлением ДГИ города Москвы № 33-А-175712/13-(0)-0 от 23.12.2013, как односторонней сделки, совершенной  в нарушение закона.

Истец ссылается на положения ст. ст. 153, 155, 166, п. 2 ст. 168 ГК РФ и указывает, что оспариваемая односторонняя сделка, заключающаяся в изменении арендной платы за пользование государственным имуществом и оформленная письмом ответчика, является ничтожной, как нарушающая нормы абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ.

Истец указывает, что на момент направления в адрес ЗАО «ЛОТКА» оспариваемого уведомления порядок определения арендной платы по договору аренды регламентировался в соответствии с Постановлениями правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП и 809-ПП, в соответствии с которыми ставка аренды с 01.01.2013 была установлена в размере 3 500 рублей за кв.м. в год, о чем имеется прямая ссылка в Уведомления ответчика 3 01-00982/07/13/У от 19.06.2013 и № 33-А-175712/13-(0)-0 от 23.12.2013.

Указанная ставка была льготной и определялась в соответствии с п.п. 1.3.1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, как ставка для субъектов малого предпринимательства, использующих объекты нежилого фонда в целях бытового обслуживания и/или для производственных целей, к числу каковых относилось и ЗАО «ЛОТКА».

При этом по смыслу п. 1.3, 2.4 Постановления правительства Москвы от 25.12.2012 года № 800-ПП применение льготной ставки для субъекта малого предпринимательства исключало возможность установления ставки арендной платы на основании заключения независимого оценщика.

В нарушение указанных норм оспариваемым уведомлением № 33-А-175712/13-(0)-0 от 23.12.2013 без наличия на то должных оснований истец был уведомлен об изменении условий расчета арендной платы и ее определении на основании заключения независимого оценщика.

При этом ответчиком также были нарушены положения п. 3.1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП (в редакции от 23.12.2013), согласно которому при расчете ставки арендной платы по действующим договорам аренды, ставка арендной платы по которым установлена в особом порядке в соответствии с отдельными правовыми актами города Москвы, должен применяться коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1.10.

Ответчик применил к спорному объекту недвижимости ставку арендной платы со значительным превышением допустимого предела (коэффициента-дифлятора с индексом 1.10) – при действующей ставке 3 500 рублей за кв.м. в год, ставка была увеличена в 3,86 раз, то есть более, чем в 3,5 раза был превышен установленный законом индекс  коэффициента-дифлятора, что недопустимо и не основано на законе.

Таким образом, по мнению истца, с 23.12.2013 условия расчета арендной платы по спорному договору аренды с 2014 года могли быть изменены только путем увеличения ставки арендной платы на коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1.10, но не путем установления ставки арендной платы на основании заключения независимого оценщика.

Как усматривается из письма ответчика от 31.12.2013 № 33-А-175712/13-(0)-0 размер арендной платы по договору аренды с 01.07.2014 установлен  в размере 7 769 825,80 рублей в год без учета НДС, из расчета 13 541 рубль за кв.м. в год. Такой размер установлен на основании отчета о проведении оценки рыночной стоимости.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определения стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. 

По мнению ЗАО «ЛОТКА», данные указанного выше отчета о проведении оценки рыночной стоимости являются недостоверными, арендная плата определена без учета целевого назначения помещения, без исследования физического состояния (обследования) помещения и анализа его местоположения, без учета иной существенной информации, необходимой для определения стоимости объекта оценки.

Кроме того, истец считает необходимым указать, что как усматривается из прикладываемых к иску аналитических материалов исследования рынка аренды недвижимости города Москвы, средняя ставка арендной платы на январь 2014 года составляет 6 000 рублей за кв.м. в год.

Проведение и составление отчета оценщика с указанными нарушениями противоречит требованиям п. 18, 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки», подходы к оценке и требованиями к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256.

По мнению ЗАО «ЛОТКА» использование недостоверной величины арендной платы в гражданско-правовых отношениях не отвечает требвоаниям добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ) и требованиям ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», устанавливающей деятельность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе в целях их передачи в аренду.

На основании изложенного, истец обратился в суд с иском о признании недействительной одностороннюю сделку, оформленную (выраженную) письмом Департамента городского имущества города Москвы № 33-А-175712/13-(0)-0 от 23.12.2013 года, в части изменения условий договора № 1-982/07 от 08.10.2007 года аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, о размере арендной платы с 01.07.2014.

Возражая на исковые требования ответчик указывает, что перерасчет ставок арендной платы по указанному договору произведен Департаментом в соответствии с постановлением правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы», опубликованном на официальном портале Мэра  и Правительства Москвы 27.12.2012 года.

Положения данного постановления носят публичный характер и являются обязательными. В указанном случае Департамент заказным письмом уведомлением извещал арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения.

Уведомление об изменении ставки арендной платы направлено в адрес истца на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности.

Постановление правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной  поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы» и Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» являются нормативными актами, на основании которых устанавливаются права и обязанности сторон.

Положения данных постановлений носят публичный характер и являются обязательными.

В соответствии с п. 2.4 приложения к постановлению Правительства Москвы № 800-ПП от 25.12.2012 по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п. 1  постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления ДГИ города Москвы соответствующего уведомления.

В целях исполнения постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП ДГИ города Москвы организованы работы по оценке 10 105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ об оценочной деятельности (Федеральными стандартами оценки ФСО № 1-3 от 20.07.2007, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Независимой оценочной компанией, на основании заключенного с ДГИ города Москвы договора на проведение оценочной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлены отчет от 04.10.2013 № 880-14/2013-Ар и положительное Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, используемые для принятия управленческих решений.

Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы», № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки  субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» установлен порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы.

На основании п. 2.4 постановления правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП ставка арендной платы субъектов малого предпринимательства, не имеющим право на имущественную поддержку, устанавливается на основании заключению независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления ДГИ города Москвы соответствующего уведомления. Ставка арендной платы определена на основании отчета, выполненного независимым оценщиком в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на проведение сделок с объектами государственной собственности.

ДГИ города Москвы организованы работы по оценке. Из отчета от 04.10.2013 № 880-14/2013-Ар, оценщиком были исследованы характеристики объекта, не требующие его натурного осмотра, в том числе, расположение относительно магистралей, станций, этаже. Характеристики состояния, инженерного обеспечения, «тип входа» были приняты исходя из типичных для сегмента рынка, свойственного каждой группе объектов в зависимости от их вида разрешенного использования. Обязательное проведение осмотра объектов оценки законодательством не установлено. В разделе «Особые допущения и ограничительные условия» указано, что оценщик не проводил осмотр и не производил обмеры оцениваемых объектов, все данные об объектах оценки приняты согласно предоставленной заказчиком информации, площади оцениваемых объектов нежилого фонда приняты согласно данным перечня объектов недвижимости, сформированного по состоянию на 15.07.2013.

На основании п. 14.2 Задания на оценку оценщику предписано использовать при проведении оценки данные по ценообразующим факторам объектов, включенные в Фонд данных государственной кадастровой оценки, государственный кадастровый кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонда данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований, а также исполнитель может использовать иную информацию, предоставленную государственным заказчиком из иных источников, в том числе, результаты оказанных услуг по государственным контрактам, ранее реализованным заказчиком.

В отчете указано, что класс объекта, в первую очередь, определяется его локацией (местоположением), высотой потолков и/или иными объемно- пространственными характеристиками, уровнем отделки и инженерной обеспеченности, сопутствующими услугами, предлагаемыми управляющей объектом компанией. Поскольку сопутствующие услуги не относятся к недвижимому имуществу, они не рассматривались при выполнении расчетов. Остальные характеристики были учтены. Отделка объектов производственно-складской функции - простая, остальных функций – стандартная.

Ответчик отмечает, что характеристики существенно влияют на стоимость (местоположение, площадь, функция использования), учтены оценщиком для каждого объекта индивидуально. Второстепенные ценообразующие характеристики определены в ряде расчетов как типичные и предписано заказчику для объектов, индивидуальные характеристики, которых отличаются от типичных, принятых в отчете, проводить корректировку в соответствии с приведенными в отчете формулами расчета  величины арендной платы. При этом оценщик отмечает, что стоимостные характеристики, установленные для типичного объекта, не могут служить основанием для установления величины арендной платы для конкретного объекта.

При выполнении отчета оценщиком использовались федеральные стандарты оценки № 1, 2, 3.

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» под экспертизой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (в том числе требованиям указанного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Учитывая, что экспертное заключение соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности НП СРО «Деловой союз оценщиков», ответчик просит суд в иске отказать.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходит из следующих норм закона.

В силу  ст. 65 АПК РФ  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. Лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно. В случае, если доказательства представлены с нарушением порядка представления доказательств, установленного настоящим Кодексом, в том числе с нарушением срока представления доказательств, установленного судом, арбитражный суд вправе отнести на лицо, участвующее в деле и допустившее такое нарушение, судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела в соответствии с частью 2 статьи 111 настоящего Кодекса.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В силу ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Суд, рассмотрев материалы дела и представленные доказательства, соглашается с доводами ответчика, изложенными в отзыве на иск, в связи с чем приходит к выводу  о достаточном основании для принятия решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Принимая во внимание изложенное, в удовлетворении исковых требованиях следует отказать. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

На основании ст.ст. 8,11,12, ГК РФ, ст. ст. 33, 35, 36, 42 ЗК РФ и руководствуясь ст.ст. 65, 106, 110, 167-170, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

        Судья                В.В. Дудкин