АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1396/2022

г. Чебоксары

11 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2022 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428004, 

<

...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Воддорстрой", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 429914, 

<

...>,

о взыскании 2193061 руб. 34 коп.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО1; ФИО2; публичное акционерное общество "Сбербанк России"; общество с ограниченной ответственностью "Дормаш"; общество с ограниченной ответственностью "Электрощит"; общество с ограниченной ответственностью "АЛЬТ-сервис"; ФИО3; ФИО4, общество с ограниченной ответственностью "Спектрплюс"; казенное учреждение Чувашской Республики "Региональный центр закупок Чувашской Республики"; ФИО5,

при участии:

от истца - ФИО6 по доверенности от 01.10.2021,

от ответчика – ФИО7 по доверенности от 12.04.2021,

установил:

Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (далее - истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Воддорстрой" (далее - ответчик) о взыскании 1501585 руб. 79 коп. долга по арендной плате за период с 18.01.2019 по 31.07.2021 в рамках договора на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, с множественностью лиц на стороне арендатора от 05.09.2018 №1398, 691475 руб. 55 коп. пени за период с 19.01.2019 по 31.07.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО1; ФИО2; публичное акционерное общество "Сбербанк России"; общество с ограниченной ответственностью "Дормаш"; общество с ограниченной ответственностью "Электрощит"; общество с ограниченной ответственностью "АЛЬТ-сервис"; ФИО3; ФИО4, общество с ограниченной ответственностью "Спектрплюс"; казенное учреждение Чувашской Республики "Региональный центр закупок Чувашской Республики"; ФИО5.

В судебном заседании представитель истца иск поддержала, возражала против уменьшения неустойки по ходатайству ответчика.

Представитель ответчика пояснил, что ответчик сумму долга не оспаривает, ходатайствует о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ. Пояснил, что о наличии договора аренды ответчик узнал недавно, поскольку конкурсный управляющий ОАО «Чувашавтодор» не предоставил ответчику договор аренды, истец о наличии указанного договора также сразу не сообщил.

Иные участники процесса явку своих представителей в суд не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о дате и времени его проведения.

Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Истец осуществляет права собственника в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020901:22, расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации административно-производственного здания.

На данном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Воддорстрой":

- помещение с кадастровым номером 21:01:020901:7329, площадью 2885,10 кв.м. (принадлежит на праве собственности с 18.01.2019),

- помещение с кадастровым номером 21:01:020901:7355, площадью 77,9 кв.м. (принадлежит на праве собственности с 18.01.2019) (далее - Объекты недвижимости);

Ранее собственником объектов недвижимости являлось ОАО "Чувашавтодор" (дата и номер государственной регистрации права: 30.05.2012, №21-21-01/049/2012-029 (отчет о переходе прав на объекты недвижимости № 1 прилагаются).

05.09.2018 между Министерством юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, гр. ФИО1, гр. ФИО2, ПАО "Сбербанк России", ОАО "Чувашавтодор", ООО "Электрощит", ООО "АЛЬТ-сервис", гр. ФИО3 заключен договор № 1398 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому арендодатель предоставил арендаторам во временное владение и пользование участок (п. 1.1 договора).

Границы участка определены в выписке из ЕГРН, которая прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (п. 1.2 договора).

В пункте 1.3 договора перечислены находящиеся в собственности арендаторов объекты недвижимости, которые расположены на Участке.

Согласно пункте 1.4 договора передача участка оформляется актом приема-передачи, который приобщается к договору и является его неотъемлемой частью (Приложение №1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Срок аренды по договору установлен с 01.05.2018 до 30.04.2023 (п. 2.1 договора).

По условиям пункта 2.2 договора, он вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта приема-передачи участка. Акт приема-передачи подписан сторонами 05.09.2018.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 05.10.2018 (номер регистрации 21:01:020901:22-21 /042/2018-2).

В соответствии с соглашением от 18.12.2018 о передаче залогодержателю имущества, заложенного по договору ипотеки №8080-1 от 11.10.2012, и акта приема-передачи имущества от 18.12.2018, ответчик является собственником объектов недвижимости, принадлежавших ранее на праве собственности ОАО "Чувашавтодор" и расположенных на участке.

Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике от 18.01.2019.

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, независимо от того, была ли эта перемена оформлена документально. Отношения между публичным собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости, расположенном на этом земельном участке, регулируются прежним договором аренды вне зависимости от наличия или отсутствия договора передачи прав и обязанностей.

При этом, нормами статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 14 постановления от 24.03.2004 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым такими объектами и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, у ответчика с момента приобретения в собственность нежилых помещений в силу закона возникло право пользования Участком, на котором расположено их имущество, на тех же условиях, которые были предоставлены прежнему собственнику, то есть на основании Договора аренды.

Основанием обращения с иском в суд послужило ненадлежащее и несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по перечислению арендной платы за пользование участком в соответствии с договором.

Согласно расчету истца, долг ответчика по арендной плате за период с 18.01.2019 по 31.07.2021 в сумме 1501585 руб. 79 коп.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 21:01:020901:22 находится в государственной собственности Чувашской Республики, расчет арендной платы в отношении данного земельного участка должен производиться в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 от 08.09.2017 внесены изменения в Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148.

Согласно пункту 1.4 Порядка, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 указанного Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (в редакции Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.09.2017 №349).

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, в таком договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, не проводится.

Расчетным периодом для исчисления арендной платы по договорам аренды земельных участков является календарный год (пункт 3 Порядка).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец размер арендной платы рассчитал на основании отчета № 211.ЗУ/958.17 об определении годового размера (ежегодной) арендной платы государственного имущества Чувашской Республики от 26.12.2017, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговая группа "АВЛ". Согласно отчету по состоянию на 01.12.2017 ежегодный размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020901:22 составил 5 064 465 руб. 00 коп.

 Письмом от 03.02.2021 № 25/05-1507 Минэкономразвития Чувашии ООО "Воддорстрой" направило дополнительное соглашение к договору № 1398 от 05.09.2018 и расчетов годовой арендной платы за использование земельного участка с 18.01.2019, 01.01.2020, 01.01.2021, уведомив тем самым последнего об увеличении размера арендной платы.

При этом пунктом 4.1 Дополнительного соглашения пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы рассчитан для каждого Арендатора индивидуально, пропорционально отношению площади объекта (помещений), находящихся в собственности Арендатора, к общей площади объекта недвижимости, расположенного на Участке, с учетом возникновения права собственности Арендатора на объекты (помещения), согласно приложениям, которые приобщаются к Договору и являются его неотъемлемой частью.

Арендная плата подлежит перечислению Арендаторами ежемесячно, равными долями каждый месяц вперед, до 10 числа текущего месяца, в Управление Федерального казначейства по Чувашской Республике (Минэкономразвития Чувашии)"

Таким образом, на основании вышеизложенного и в соответствии нормами п.п. 1.4, 2.1, 3, 8 Порядка, Дополнительного соглашения к договору годовой размер арендной платы для ООО "Воддорстрой"  составляет:

-с 18.01.2019 (в соответствии с Отчетом об оценке 211.3У/958.17 от 26.12.2017) -570 981 руб. 20 коп. (47 581 руб. 77 коп. в месяц),

-с 01.01.2020 (с учетом размера уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год) - 596 104 руб. 37 коп. (49 675 руб. 36 коп. в месяц),

-с 01.01.2021 (с учетом размера уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год) - 618 160 руб. 23 коп.. (51 513 руб. 35 коп. в месяц).

Таким образом, общий размер долга по арендной плате за период с 18.01.2019 по 31.07.2021 составляет 1501585 руб. 79 коп.

Проверив представленный истцом расчет, суд признает его обоснованными. Расчет размера арендной платы произведен соразмерно общей площади помещений, принадлежащей арендатору.

Наличие задолженности по арендной плате ответчик не оспорил, доказательства оплаты арендной платы, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представил. 

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению. 

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктами 5.2 договоров аренды предусмотрено, что за каждый день просрочки в оплате арендной платы (пункт 4.1 договора) арендаторы уплачивают пеню из расчета 0,1 процента от суммы недоимки на расчетный счет, указанный в пункте 4.1. настоящего договора.

Проверив произведенный истцом расчет пени, суд признает его верным и обоснованным.

Ответчиком заявлено о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и ее снижении на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу названной нормы уменьшение неустойки является правом, а не обязанностью суда, а наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности, определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. При этом соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 №154-О и от 21.12.2000 № 263-О, при применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении суда некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. 

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении суда некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Конституционный Суд Российской Федерации в своих судебных актах (Определения от 21 декабря 2000 года №263-О, от 22 января 2004 года №13-О, от 22 апреля 2004 года №154-О) обратил внимание на то, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т. е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года №17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, учитывая компенсационный характер неустойки и недопустимость извлечения кредитором необоснованной выгоды, отсутствие документального подтверждения наступления отрицательных последствий, связанных с нарушением ответчиком обязательств перед истцом в виде реальных убытков или упущенной выгоды, учитывая финансовое положение  ответчика, суд на основании ходатайства ответчика и статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным уменьшить неустойку до 300000 руб.

Суд считает, что такой размер ответственности достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца и соответствует принципам добросовестности и разумности.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказывает.

Государственную пошлину суд относит на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд учитывает, ответчик частично признал исковые требования истца в части взыскания основного долга (статья 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и абзац 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Воддорстрой" в республиканский бюджет Чувашской Республики в лице Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики 1501585 (Один миллион пятьсот одна тысяча пятьсот восемьдесят пять) руб. 79 коп. долга за период с 18.01.2019 по 31.07.2021, 300000 (Триста тысяч) руб. пени за период с 19.01.2019 по 31.07.2021.

В остальной части в иске отказать.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Воддорстрой" в доход федерального бюджета 11623 (Одиннадцать тысяч шестьсот двадцать три) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

Е.В. Васильев