Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-195599/2020-181-1396

09 сентября 2022 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 09 сентября 2022 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ориповой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ИП РУТЦ СВЕТЛАНЫ АРТУРОВНЫ

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕРКОНСАЛТ"

о взыскании компенсации по арендным платежам за земельный участок по договору аренды объекта недвижимости № Шм/А19-1 от 26.03.2019 в размере 11 153 252 руб. 99 коп., 

по встречному иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕРКОНСАЛТ"

к ИП РУТЦ СВЕТЛАНЕ АРТУРОВНЕ

 о взыскании переплаты  по договору №  Шм/А19-1 от 26.03.2019  в размере 7 511 303 руб. 74 коп.,

при участии:

от Истца: Овакимян Д.С. по доверенности № б/н от 26.05.2021г., Давыдкина О.В. по доверенности № б/н от 01.02.2021г.,

от Ответчика: Ахметов И.И. по доверенности № б/н от 28.10.2020г.

У С Т А Н О В И Л:

ИП РУТЦ СВЕТЛАНА АРТУРОВНА (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕРКОНСАЛТ" (далее –ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) о взыскании компенсации по арендным платежам за земельный участок по договору аренды объекта недвижимости № Шм/А19-1 от 26.03.2019 в размере 11 153 252 руб. 99 коп.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2020 г. к совместному рассмотрению с первоначальным исковым заявлением принято встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕРКОНСАЛТ" к ИП РУТЦ СВЕТЛАНЕ АРТУРОВНЕ о взыскании переплаты по договору № Шм/А19-1 от 26.03.2019 в размере 18 664 616 руб. 73 коп. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 декабря 2021 года,  первоначальные исковые требования удовлетворены, встречные исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2022 года решение Арбитражного суда оставлено без изменений, жалоба без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29 июня 2022 года решение Арбитражного суда города Москвы от 06 декабря 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2022 года по настоящему делу отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Московского округа указал, что решением Арбитражного суда города Москвы первоначальный иск был удовлетворен в полном объеме и с ООО «Интерконсалт» в пользу ИП Рутц С.А. взыскано 11 153 252,99 руб. задолженности по компенсации арендным платежам за земельный участок, которая уже была учтена при расчете цены встречного иска.

Кроме того указал, что как следует из материалов дела, до разрешения настоящего спора по существу ИП Рутц С.В. было заявлено ходатайство об увеличении исковых требований (л.д. 18, т. 6), которое судом первой инстанции не рассмотрено, об этом не указано ни в протоколе судебного заседания, ни в мотивировочной части оспариваемого решения.

Суд округа так же отметил, что платежный документ, подтверждающий уплату истцом данной суммы по договору аренды земельного участка, требование о компенсации которой заявлено в материалах дела отсутствует, поэтому установить размер заявленных требований возможным не представляется.

Дело рассмотрено с учетом указаний, данных кассационной инстанцией.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, с учетом устного ходатайства об уточнении исковых требований, которые приняты судом в порядке ст.49 АПК РФ, а именно просит взыскать компенсацию по арендным платежам за земельный участок по договору аренды объекта недвижимости № Шм/А19-1 от 26.03.2019 в размере 11 153 252 руб. 99 коп.

Представитель истца по встречному иску, заявил устное ходатайство об уменьшении суммы исковых требований до суммы 7 511 303 руб. 74 коп., которое принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчиком по первоначальному иску представлен дополнительный отзыв, который приобщен к материалам дела в порядке ст.131 АПК РФ.

Учитывая отсутствие возражений сторон против продолжения рассмотрения дела в судебном разбирательстве арбитражного суда первой инстанции, суд в соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 65 от 20.12.2006, завершил предварительное заседание и рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 26.03.2019г. между ИП Рутц Светлана Артуровна (Арендодатель) и ООО ИНТЕРКОНСАЛТ» (Арендатор) заключен Договор аренды объекта недвижимости № Шм/А19-1, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду за плату во временное пользование и владение объект недвижимости сроком на 120 месяцев на условиях, предусмотренных договором. Передача объекта недвижимости подтверждается актом приема-передачи от 26.03.2019 г.

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 Договора аренды Истец в качестве арендодателя сдал в аренду Ответчику (арендатору) 1-этажное нежилое здание общей площадью 1 951,9 (Одна тысяча девятьсот пятьдесят одна целая девять десятых) кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Шмитовский проезд, д.32а, стр.1, кадастровый номер 77:01:0004044:1076 (далее -Объект недвижимости) сроком на 120 месяцев.

В соответствии с п. 3.2.17. Договора Арендатор обязан компенсировать Арендодателю уплачиваемые Арендодателем арендные платежи за земельный участок, на котором расположен объект недвижимости и согласованная сторонами прилегающая к нему территория, в размере, рассчитанном от кадастровой стоимости земельного участка и определенном в порядке определения размера арендной платы за земельные участки, установленном Правительством Москвы, на основании выставленных Арендодателем счетов.

Сумма компенсации по оплате арендных платежей за пользование земельным участком ООО «ИНТЕРКОНСАЛТ» перед ИП Рутц С.А. по Договору составляет 11 153 252 руб. 99 коп.

30.06.2020 г. в адрес ООО «ИНТЕРКОНСАЛТ» была направлена претензия за исх. № 15 о компенсации арендных платежей за земельный участок, 29.07.2020г. в адрес ООО «ИНТЕРКОНСАЛТ» повторно была направлена претензия за исх. № 15 о компенсации арендных платежей за земельный участок, однако в добровольном порядке денежные средства возвращены ответчиком не были, в связи с чем истцом предъявлены первоначальные исковые требования.

Ответчик, возражая в отношении требований по первоначальному иску, предъявил встречные исковые требования о взыскании переплаты по договору № Шм/А19-1 от 26.03.2019 в размере 7 511 303 руб. 74 коп., мотивированные следующими обстоятельствами.

В соответствии с абзацем 4 пункта 4.1 Договора аренды Ответчик перечислил авансом на расчетный счет Истца арендную плату за первый год аренды в размере 37 076 023 руб., что подтверждается платежными поручениями № 2 от 29.03.2019; № 27 от 10.06.2019; № 281 от 18.06.2019; № 33 от 02.07.2019.

До заключения Договора аренды предыдущим арендатором и Истцом как собственником в Объект недвижимости были внесены конструктивные изменения, произведена перепланировка и неотделимые улучшения, которые не были согласованы с уполномоченными органами в установленном законом порядке, не отражены в плане БТИ, что было специально отражено в пункте 2.2 Договора аренды.

В соответствии с пунктом 3.5.1 Договора аренды в целях приведения Объекта недвижимости в соответствие с их планируемым использованием Ответчиком (арендатором) для организации концертно-развлекательной деятельности и оказания сопутствующих услуг общественного питания и розничной торговли Истец (арендодатель), в рамках исполнения своих обязанностей по настоящему Договору, обязался выполнить подготовительные работы (далее - "Подготовительные работы") в объеме, предусмотренном Приложением № 2 к Договору аренды.

Подготовительные работы, предусмотренные Приложением № 2 к Договору аренды, включают в себя:

- приведение Объекта недвижимости в соответствии с требованиями противопожарной безопасности (пункты 2, 4, 7 Приложения № 2 к Договору аренды);

- приведение Объекта недвижимости в соответствии с требованиями обеспечения безопасности и антитеррористической защищенности (пункты 2, 7, 10 Приложения № 2 к Договору аренды);

- получение разрешения на перепланировку Объекта недвижимости, разработку рабочей документации по ремонтным работам (перепланировке) в отношении Объекта недвижимости, подготовку новых технических планов инженерных сетей и помещений Объекта недвижимости (пункты 5, 8 Приложения № 2 к Договору аренды);

- внесение изменений в поэтажный план и экспликацию БТИ в связи с перепланировкой Объекта недвижимости (пункты 9 Приложения № 2 к Договору аренды).

В соответствии с п. 3.5.5 Договора аренды после завершения Подготовительных работ арендодателем в полном объеме, стороны обязались подписать и зарегистрировать в установленном порядке дополнительное соглашение к Договору аренды, в котором должны быть отражены характеристики Объекта недвижимости по результатам Подготовительных работ.

В соответствии с пунктом 3.5.2 Договора аренды все Подготовительные работы должны были быть выполнены Истцом (арендодателем) за свой счет в срок до 01.09.2019 (п. 3.5.4 Договора аренды).

Ответчик утверждает, что подготовительные работы (за исключением оказания содействия арендатору в получении Паспорта безопасности, предусмотренного пунктом 10 к Договору аренды) Истцом выполнены не были и их результаты не были переданы Ответчику по акту завершения Подготовительных работ, который должен быть подписан сторонами после предоставления Истцом Ответчику документального подтверждения надлежащего выполнения всех этапов Подготовительных работ в полном объеме (п. 3.5.4 Договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.2. Договора аренды в случае если Подготовительные работы не будут в полном объеме завершены Истцом в срок до 01 сентября 2019 года, размер арендной платы за Объект недвижимости на период с 01 сентября 2019 года до выполнения всех Подготовительных работ составляет 10 000 руб. без НДС в месяц.

Принимая во внимание, что Подготовительные работы не были выполнены и сданы Истцом ни в срок до в срок 01.09.2019, Ответчик рассчитывает арендную плату на основании положений пункта 4.2 Договора аренды. При этом арендатор рассчитывал сумму арендных платежей с учетом компенсации арендной платы за землю.

Так, по состоянию на дату судебного заседания сумма переплаты арендных платежей с учетом компенсации коммунальных платежей и компенсации арендной платы за землю составляет 7 511 303 руб. 74 коп.

При этом 27.10.2020 Ответчик получил от Истца требование о передаче (возврате) недвижимого имущества исх. № 24, в котором Истец потребовал вернуть ему по акту приема-передачи Объект недвижимости в связи с односторонним расторжением Истцом Договора аренды. К указанному требованию было приложено письмо Управления Росреестра по Москве MFC-0558/2020-528038 без даты, о том, что Управление Росреестра по Москве внесло в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении Договора аренды в отношении Объекта недвижимости на основании заявления Истца от 07.10.2020 вх. № MFC-0558/2020-528038.

Пункт 3.2.17 Договора аренды предусматривает, что арендатор обязан компенсировать арендодателю уплачиваемые арендодателем арендные платежи за земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

Ответчик неоднократно информировал Истца о нарушении Истцом условий пункта 3.5. Договора аренды и Приложения № 2 к Договору аренды, о наличии переплаты по арендной плате и направлял акты сверки взаиморасчетов, а также требовал представить подтверждения оплаты арендодателем арендной платы за землю, в частности:

- письмо Ответчика к Истцу исх. № 26/11 от 26.11.2019;

- письмо Ответчика к Истцу исх. № 02/07 от 02.07.2020 и акт сверки расчетов сторон на 30.06.2020;

- письмо Ответчика к Истцу исх. № 04/08 от 04.08.2020;

- письмо Ответчика к Истцу исх. № 15/09 от 15.09.2020 и акт сверки расчетов сторон на 31.08.2020.

Как указывалось судом ранее, в соответствии с условиями договора № Шм/А19-1 от 26.03.2019 ИП Рутц С.А. обязалась выполнить подготовительные работы по приведению сданного в аренду объекта недвижимости, в соответствие с требованиями, изложенными в Приложении № 2 договора № Шм/А19-1 от 26.03.2019, в срок до 01.09.2019. Истцом в подтверждение акта выполнения  работ в материалы дела представлен акт завершения подготовительных работ в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Шмитовский проезд, д. 32А, стр. 1" от 28.08.2019г., подписанный представителем арендодателя ИП Рутц С.А. Овакимяном Д.Р. и от ООО "Интерконсалт" Бабаян К.С.

Вместе с тем, ответчик указал на то, что  никогда не уполномочивал Бабаян К.С. осуществлять какие-либо действия, направленные на приемку исполнения, в том числе приемку подготовительных работ по приведению сданного в аренду объекта недвижимости, в соответствие с требованиями, изложенными в Приложении № 2 договора № Шм/А19-1 от 26.03.2019 г.

Более того, Ответчик неоднократно информировал Истца о нарушении Истцом условий пункта 3.5. Договора аренды и Приложения № 2 к Договору аренды, а также о наличии переплаты по арендной плате и направлял акты сверки взаиморасчетов (письмо Ответчика к Истцу исх. № 26/11 от 26.11.2019; письмо Ответчика к Истцу исх. № 02/07 от 02.07.2020 и акт сверки расчетов сторон на 30.06.2020; письмо Ответчика к Истцу исх. № 04/08 от 04.08.2020; письмо Ответчика к Истцу исх. № 15/09 от 15.09.2020 и акт сверки расчетов сторон на 31.08.2020. Однако Истец никогда до 18.02.2021 года не заявлял о наличии "Акта завершения подготовительных работ в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Шмитовский проезд, д. 32А, стр. 1" от 28.08.2019 г., подписанного представителем арендодателя ИП Рутц С.А. Овакимяном ДР. и от ООО "Интерконсалт" Бабаян К.С.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2021 г. в связи с удовлетворением ходатайства ответчика, судом назначено проведение судебно-технической экспертизы на предмет установления давности выполнения подписи от имени Бабаян К.С. на акте завершения подготовительных работ в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Шмитовский проезд, д.32А, стр.1 от 28.08.2019г., проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Всероссийский научно-исследовательский институт документоведения и архивного дела» эксперту Соколову А.Е.

На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:

1. Установить, соответствует ли дата выполнения подписи от имени Бабаян К.С. дате, указанной на документе как дата его составления?

2. Если дата, указанная на акте завершения подготовительных работ в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Шмитовский проезд, д.32А, стр.1 от 28.08.2019г. как дата его составления, не соответствует дате нанесения на него подписи Бабаян К.С., установить дату (период) нанесения на акт завершения подготовительных работ в здании, расположенном по адресу: г.Москва, Шмитовский проезд, д.32А, стр.1 от 28.08.2019г. подписи Бабаян К.С.? Согласно заключению Федерального бюджетного учреждения «Всероссийский научно-исследовательский институт документоведения и архивного дела»  от 23.07.2021г. № 112-Т/2021 при ответе на поставленные судом вопросы эксперт пришел к следующим выводам: «установить время фактического выполнения реквизитов (подписи от имени Бабаяна К.С.) в акте завершения подготовительных работ в здании, расположенном по адресу: г.Москва, Шмитовский проезд, Д.32А, стр.1 от 28.08.2019г., не представляется возможным, по причинам изложенным в исследовательской части заключения». 

Так, в исследовательской части заключения указано на следующее: «полученные результаты технико-криминалистического исследования материалов письма:

- с одной стороны, позволяют обосновать вывод о том, что исследуемый документ выполнен в период ранее года от даты ГХ-анализа;

- с другой стороны, не позволяют исключить из периода фактического выполнения реквизитов дату - 28.08.2019г. (реквизиты, вероятно, соответствуют дате указанной в документе, т.к. эта дата входит в установленный период времени). Установить более точное время/период применяемая методика не позволяет.».

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Доказательств, опровергающих выводы экспертов, суду не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ). 

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио и видеозаписи, иные документы и материалы

В силу статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Арбитражный суд по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При принятии решения в силу требований ч. 1 ст. 168 АПК РФ, суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению. 

При этом обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность стороны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Акт от 28.08.2019 г. подписан со стороны ответчика Бабаян К.С., однако, Ответчик не уполномочивал Бабаян К.С. осуществлять какие-либо действия, направленные на приемку исполнения, в том числе приемку подготовительных работ по приведению сданного в аренду объекта недвижимости, в соответствии с требованиями, изложенными в Приложении № 2 договора № Шм/А19-1 от 26.03.2019.

Об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Кроме того, подпись представителя ответчика на акте от 28.08.2019 г. не заверена печатью организации, в связи с чем  суд не может признать его в качестве надлежащего доказательства применительно к ст. 62-68 АПК РФ.

У суда возникли обоснованные сомнения относительно акта выполнения данного документа и сведений, содержащихся в нем, в связи с чем суд критически относится к данному документу, учитывая иные представленные сторонами спора в материалы дела доказательства.

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

 Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что согласованные сторонами подготовительные работы не были выполнены истцом.

Так, в соответствии с п. 6 Приложения № 2 к Договору аренды Истец был обязан в срок до 15.06.2019 года получить разрешение на перепланировку, в соответствии с п. 9 Приложения № 2 к Договору аренды Истец был обязан получить согласование БТИ в отношении выполненной перепланировки в Помещениях в срок до 01.09.2019 г., в соответствии с п. 3.5.5 Договора аренды после завершения Подготовительных работ Истцом в полном объеме Стороны обязуются подписать и надлежащим образом зарегистрировать дополнительное соглашение к Договору аренды, в котором будут отражены характеристики арендованного Объекта недвижимости по результатам Подготовительных работ.

Документы, подтверждающие фактическое выполнение Истцом указанных условий Договора аренды, не были предоставлены Истцом. Данные условия Договора аренды Истцом выполнены не были.

Истцом проведена реконструкция здания, в частности, изменена (увеличена) высотность Объекта недвижимости путем подъема крыши, выполнена замена и изменение высоты опор, являющихся частью несущих конструкций, осуществлено изменение антресольного этажа, в результате которого этажность Объекта недвижимости увеличилась с одного до трех этажей, а также увеличилась площадь Объекта недвижимости с 1 951,9 кв.м. до 3 800 кв.м.

Так, в п. 1.2 Договора аренды указано, что Объект недвижимости - 1-этажное нежилое здание общей площадью 1 951,9 кв.м. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости также указана общая площадь 1 951,9 кв.м., количество этажей - 1 (один).

Вместе с тем, в представленной Истцом "Рабочей документации "Автоматическая установка водяного пожаротушения и внутренний противопожарный водопровод в помещениях ИП Рутц С.А. "Культурно-развлекательный комплекс" по адресу г. Москва, Шмитовский проезд, д. 32а, стр. 1" указана этажность - 3 этажа, площадь 3 800 кв.м. В представленной в материалы дела Истцом "Рабочая документация "Автоматическая установка пожарной сигнализации, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, в здании ИП Рутц С.А. "Культурно-развлекательный комплекс" по адресу г. Москва, Шмитовский проезд, д. 32а, стр. 1" также указана этажность указана этажность - 3 этажа, площадь 3 800 кв.м. 

Согласно Экспликации к Техническому паспорту и поэтажному плану Объекта недвижимости, функциональным назначением Объекта недвижимости является производственное помещение (стоянка / гараж), тогда как в таких документах как Паспорт безопасности места массового пребывания людей, Акт обследования и категорирования места массового пребывания людей, Специальные технические условия на проектирование противопожарной защиты объекта  функциональное назначение Объект недвижимости определено как "концертная площадка" или "здание культурно-развлекательного комплекса".

Как указано в претензии Департамента городского имущества города Москвы от 18.06.2020 № ДГИ-И-39624/20 "в результате проведенной проверки Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (акт проверки от 27.01.2020 № 9007716) выявлено, что высотные отметки объекта в результате строительства (реконструкции) увеличены на 2,9 м. Земельно-правовые отношения для целей строительства не оформлены, разрешительная документация на строительство (реконструкцию) объекта на указанном земельном участке отсутствует." 

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, этажности, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В пункте 2 статьи 51 ГрК РФ установлено, что реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных в ст. 51 ГрК РФ.

Увеличение площади помещения и изменение его функционального назначения судами признается реконструкцией. Истец утверждает, что произведенные на Объекте архитектурно-строительные изменения Объекта недвижимости (в том числе перепланировка, переоборудование помещений) являются "сборно-разборными конструкциями", не "требуют получения разрешения" и "не требуют внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости на основании нового технического плана ОТИ (БТИ)", как это предусмотрено Договором аренды.

Однако данная позиция Истца не соответствует фактическим обстоятельствам дела и противоречит условиям Договора аренды и нормам закона.

Так, согласно представленной Истцом "Проектной документация. Технический отчет по результатам обследования строительных конструкций здания, расположенного по адресу: г. Москва, Шмитовский проезд, д. 32А, стр. 1", подготовленной ООО "Службы строительного мониторинга", по заказу ООО "КРО ПРОЕКТ" высота Объекта недвижимости составляет 12,5 м. (лист 7 Проектной документации), "внутри основного каркаса здания встроена антресоль с административными и техническими помещениями. Устройство антресоли выполнено с перепадами высот (ярусами). Нижний ярус антресоли расположен на отм. +4,200, верхний - на отм. +7,200. Антресоль выполнена в виде металлического каркаса, опирающегося на дополнительно-устроенные внутри здания металлические колонны. Конструкции перекрытия антресоли также крепятся к колоннам основного каркаса здания посредством стальных соединений." (лист 15, лист 20 Проектной документации) (Том 3 Дела № А40-195599/2020). Здесь же указано, что перекрытия антресоли выполнены из монолитного железобетона с опиранием на металлические балки.

При этом в п. 3 Раздела 5 указанной Проектной документации сделан противоречащий закону вывод о том, что "конструкции встроенной антресоли, размещенной внутри здания, являются сборно-разборными (крепления к колоннам здания осуществляется посредством сварных соединений) и могут быть демонтированы в любой момент без воздействия на несущие конструкции здания".

Под объектом недвижимого имущества необходимо понимать единый конструктивный объект капитального строительства как совокупность указанных в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" объектов, функционально связанных со зданием (сооружением) так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно.

Демонтаж антресоли площадью около 2 000 кв.м. не может быть произведен без несоразмерного ущерба Объекта недвижимости.

Кроме того, вывод, содержащийся в п. 3 Раздела 5 Проектной документации о том, что "конструкции встроенной антресоли, размещенной внутри здания, являются сборно-разборными..." прямо противоречит требованиям п. 4.3 представленных Истцом в материалы дела "Специальных технических условий на проектирование противопожарной защиты объекта Культурно-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, Шмитовский проезд, 32А, стр. 1", в которых предписано "предусмотреть устройство несущих конструкций антресоли, а также перегородок, отделяющих ее от премыкающих помещений с пределом огнестойкости не менее (R)EI60".

Таким образом, согласно ст. 1 ГрК РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, этажности, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В п. 2 ст. 51 ГрК РФ установлено, что реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Статьей 55 ГрК РФ установлено, что окончание строительных работ по реконструкции объекта капитального строительства, оформляется разрешением на ввод в эксплуатацию, на основании которого производится внесение изменений в документы государственного кадастрового учета реконструированного объекта.

В связи с тем, что Истцом были произведены архитектурно-строительные изменения в Объект недвижимости (в том числе увеличение площади, перепланировка, переоборудование помещений), в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана ОТИ (БТИ) должны быть внесены соответствующие изменения: указаны новые характеристики Объекта недвижимости, в том числе площадь, назначение и др. (пп. 7.3 п. 2, пп. 1 и пп. 6 п. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Вопреки вышеуказанным нормам Истец не представил документов, позволяющих сделать вывод о законности произведенных работ по реконструкции.

Факт самовольного строительства и изменения технико-экономических показателей Объекта недвижимости зафиксирован также в Письме Москомстройинвест от 17.04.2020 № 77-28-256/20-1 и прилагающийся к нему Выписке из протокола Градостроительно-земельной комиссии города Москвы № 5 от 13.02.2020 г. 

Кроме того, решением Преображенского районного суда города Москвы от 05.07.2019 по делу № 2-1448/19 Истцу было предписано прекратить эксплуатацию Объекта недвижимости, в том числе в целях проведения массовых мероприятий путем сдачи помещений в аренду (субаренду) до устранения нарушения законодательства о пожарной безопасности.

На основании указанного решения Преображенского районного суда города Москвы было возбуждено исполнительное производство (постановление судебного пристава-исполнителя от 23.05.2020 № 77039/20/90519 Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам неимущественного характера ГУФССП России по г. Москве).

Истец представил Заключение специалиста (эксперта) от 30.12.2019 г. в рамках исполнительного производства по гражданскому делу № № 2-1448/19, из которого следует что на 30.12.2019 года на Объекте недвижимости "нарушения требований пожарной безопасности, перечисленные в Решении Преображенского суда от 05.07.2019 и послужившие запрету проведения в здании массовых мероприятий, устранены, установлен противопожарный режим согласно Правилам противопожарного режима в Российской Федерации, (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации 25.04.201г. № 390).". Однако возбужденное исполнительное производство не прекращено.

Кроме того, на Объекте недвижимости Истцом не выполнены следующие обязательные противопожарные требования:

1) отсутствует устройство для оповещения людей о пожаре, а также дежурного персонала и (или) подразделения пожарной охраны о месте его возникновения (ст. 83 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности");

2) отсутствуют пожарные шкафы (4 шт.) (Свод правил. Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. ОКС 13.220.01);

3)отсутствуют независимые автономные источники резервного питания средств противопожарной защиты (Свод правил. Системы противопожарной защиты. Электрооборудование. ОКС 13.220.01.

Истцом представлен в материалы дела Паспорт безопасности места массового пребывания людей, Акт обследования и категорирования места массового пребывания людей . Вместе  с тем, паспорт безопасности разработан на основе устаревших данных о площади, этажности и размещении помещений в Объекте недвижимости. Изменения Объекта недвижимости, в том числе увеличение площади, перепланировка, переоборудование помещений, в Паспорте безопасности не отражены.

Так, согласно Паспорту безопасности площадь Объекта недвижимости составляет 1 951,9 кв.м. (лист 5 Паспорта безопасности), тогда как согласно представленной Истцом "Рабочей документации "Автоматическая установка водяного пожаротушения и внутренний противопожарный водопровод в помещениях ИП Рутц OA. "Культурно-развлекательный комплекс" по адресу г. Москва, Шмитовский проезд, д. 32а, стр. 1" и в "Рабочей документации "Автоматическая установка пожарной сигнализации, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, в здании ИП Рутц OA. "Культурно-развлекательный комплекс" по адресу г. Москва, Шмитовский проезд, д. 32а, стр. 1" указана этажность указана этажность - 3 этажа, площадь 3 800 кв.м.

План 1 этажа и план антресоли, включенные в Паспорт безопасности, не соответствуют планам размещения помещений, предусмотренным:

1) Дизайн-проектом, выполненным ООО "Сервис Град";

2) Рабочей документации "Архитектурные решения", разработчик ИП Горожанин И.А.;

3) Рабочему проекту "Конструктивные и объемно-планировочные решения", генеральный проектировщик: ООО СП Групп.

Суд также соглашается с доводом ответчика о том, что Истец не подготовил и не представил нижеследующую исполнительную документацию, предусмотренную Приказом Ростехнадзора от 26.12.2006 № 1128 "Об утверждении и введении в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения", а именно:

1) исполнительные чертежи систем инженерно-технического обеспечения внутри здания (сооружения);

2) исполнительный чертеж сетей отопления и вентиляции;

3) исполнительный чертеж сетей электроснабжения и электроосвещения;

4) исполнительный чертеж сетей связи, телевидения и радиофикации;

5) исполнительные чертежи по установке технологического оборудования;

6) исполнительный чертеж технологических трубопроводов.

Истец также не исполнил  п. 3.5.3 и п. 3.5.4 Договора аренды, а именно: Истец не предоставил Ответчику (а) документальное подтверждение выполнения Подготовительных работ в полном объеме, (Ь) Акт завершения Подготовительных работ, подписан со стороны Ответчика неуполномоченным лицом, (с) Истец не согласовывал с Ответчиком проектную, сметную, техническую документацию по выполнению Подготовительных работ.

Ответчик проводил обследование и проверку выполненных работ на Объекте недвижимости как самостоятельно, а также с представителями подрядных организаций проводивших работы на Объекте недвижимости, по результатам которых были составлены акты о выявленных недостатках, дефектах и недоделках, а именно:

1) Акт от 10.08.2020 комиссии Ответчика и ООО "Твиклаб" о выявленных недостатках и недоделках системы видеонаблюдения;

Акт от 12.08.2020 комиссии Ответчика о выявленных недостатках и недоделках системы вентиляции и кондиционирования;

Справка от 05.08.2020 ООО "Электромонтаж" о выявленных недостатках и недоделках системы вентиляции и кондиционирования;

Акт от 12.08.2020 комиссии Ответчика о выявленных недостатках и недоделках системы вентиляции и дымоудаления;

Акт от 12.08.2020 комиссии Ответчика о выявленных недостатках и недоделках системы пожарной сигнализаци;

Акт от 12.08.2020 комиссии Ответчика о выявленных недостатках и недоделках реконструкции и ремонта холла;

Акт от 14.08.2020 комиссии Ответчика о выявленных недостатках и недоделках принклерной системы и пожарного водопровода;

Акт от 12.08.2020 комиссии Ответчика о выявленных недостатках и недоделках работ по установке и защитных стекол ограждения ярусов балкона;

Акт от 12.08.2020 комиссии Ответчика на предмет готовности к открытию (повреждение напольного покрытия).

В соответствии с пунктом 3.5.2 Договора аренды все Подготовительные работы должны были быть выполнены Истцом (арендодателем) за свой счет в срок до 01.09.2019 (п. 3.5.4 Договора аренды).

Таким образом, Подготовительные работы Истцом не были выполнены надлежащим образом и в полном объеме и их результаты не были переданы Ответчику в установленном Договором аренды порядке (п. 3.5.4 Договора аренды).

В соответствии с п. 3.2.17. Договора Арендатор обязан компенсировать Арендодателю уплачиваемые Арендодателем арендные платежи за земельный участок, на котором расположен объект недвижимости и согласованная сторонами прилегающая к нему территория, в размере, рассчитанном от кадастровой стоимости земельного участка и определенном в порядке определения размера арендной платы за земельные участки, установленном Правительством Москвы, на основании выставленных Арендодателем счетов.

В материалы дела истцом представлено платежное поручение № 384 от 22.09.2021 г., подтверждающее факт внесения арендной платы за землю в период с 01.03.2019 по 30.09.2020 (ФЛС № М-01-055353-001) по договору аренды земельного участка  № М-01-055353-001 от 02.06.2020 г., объект аренды – земельный участок площадью 7 135 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:01:0004044:71, имеющий адресный ориентир: г. Москва, проезд Шмитовский, вл. 32А, стр.1,2, предоставленный в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации  нежилых зданий (т.7, л.д.7, т.1, л.д.86-100).

Принимая во внимание, что истцом представлены надлежащие доказательства внесения арендной платы за земельный участок, а арендатором рассчитана сумма переплаты арендных платежей с учетом компенсации арендной платы за землю, первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Следовательно, поскольку суд пришел к выводу, что подготовительные работы фактически не были выполнены истцом, надлежащие доказательства об обратном в материалы дела не представлены, суд полагает обоснованными требования истца по встречному иску о взыскании суммы переплаты 7 511 303 руб. 74 коп.

Госпошлина распределена в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 65, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 606, 610, 614, 621, 622,1102 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд        

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального иска – отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя  РУТЦ СВЕТЛАНЫ АРТУРОВНЫ (ОГРНИП 315774600117569) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 78 766руб.00коп. (Семьдесят восемь тысяч семьсот шестьдесят шесть рублей 00 копеек).

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя  РУТЦ СВЕТЛАНЫ АРТУРОВНЫ (ОГРНИП 315774600117569) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕРКОНСАЛТ" (ИНН 7710622640) 7 511 303руб.74коп. (Семь миллионов пятьсот одиннадцать тысяч триста три рубля 74 коп.) излишне уплаченных арендных платежей, а также 60 556руб.82 коп. (Шестьдесят тысяч пятьсот пятьдесят шесть рублей 82 коп.) государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд..

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                                     К.М. Хабарова