АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-10258/2015

г. Уфа

31 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.05.2019

Полный текст решения изготовлен 31.05.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республике Башкортостан  по городу Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью  «ТоргСервис» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>)

и встречному иску  

общества с ограниченной ответственностью  «ТоргСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений  Республики Башкортостан по г. Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации городского округа города Салават

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республике Башкортостан  по городу Салавату (далее – Комитет, истец по первоначальному иску) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «ТоргСервис» (далее – общество «ТоргСервис», ответчик) о взыскании 397 096 руб. 88 коп. долга по арендной плате за период с января 2013 по апрель 2015 года, 537 694 руб. 16 коп. пени, начисленной за период с 01.01.2013 по 30.04.2015; расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда от 20.09.2011 № 1688 и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 974,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> и передаче объекта муниципального нежилого фонда Комитету в порядке, установленном законодательством.

Возражая относительно исковых требований, общество «ТоргСервис» указало, что 25.02.2013 в переданном по договору аренды объекте был обнаружен скрытый дефект стен вдоль всего фасада здания. Так, согласно техническому паспорту в аренду передано помещение со стеклянными витражами, материал стен – кирпич, тогда как по факту с наружной и внутренней стороны оказался гипсокартон, в промежутках – яичные лотки, что приводило к промерзанию помещения в зимний период. Общество «ТоргСервис» неоднократно обращалось к Комитету с просьбами о предоставлении льготы на проведение капитального ремонта, проведении перерасчета размера арендной платы, разрешении возвести капитальные стены. В результате технического обследования помещения комиссией истца, был составлен акт от 14.01.2014, согласно которому комиссией установлена необходимость капитального ремонта объекта  муниципального нежилого фонда и вынесено решение о предоставлении льгот. Сопроводительным письмом от 24.01.2014 обществом «ТоргСервис» были направлены Комитету ведомости объемов работ и локальные сметы на производимые работы. Поскольку постановление о предоставлении льгот вынесено так и не было, общество «ТоргСервис» в целях приведения арендованного помещения в состояние, пригодное для его использования по назначению, произвело ремонт на собственные денежные средства и обратилось со встречным иском о взыскании солидарно с Администрации городского округа города Салават (далее – Администрация) и Комитета затрат на ремонт арендуемого помещения в сумме 1 112 500 руб.

Определением от 10.03.2016 встречное исковое заявление общества «ТоргСервис» принято к совместному рассмотрению с иском Комитета  (т.2, л.д. 120).

Определением от 07.04.2016 по ходатайству общества «ТоргСервис» прекращено производство по делу в части встречных требований общества «ТоргСервис» к  Администрации, указанное лицо привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Комитет встречные требования общества «ТоргСервис» отклонил, ссылаясь на пункты 2.2.5, 2.2.6 договора аренды от 20.09.2011 № 1688, устанавливающие, что текущий и капитальный ремонт арендованного имущества осуществляется арендатором исключительно по письменному разрешению Администрации за счет собственных средств, затраты, связанные с капитальным ремонтом, не возмещаются.

Определением от 27.06.2016 по ходатайству общества «ТоргСервис» назначена судебная строительно-техническая экспертиза в целях установления факта наличия скрытых недостатков, дефектов стен по состоянию на 20.09.2011, возможности использования спорного помещения  и определения объема и стоимости ремонтных работ, проведение которой поручено эксперту ФИО2 ООО «КапиталЪ» (т.2, л.д. 179-180). В связи с назначением экспертизы производство по делу было приостановлено.

Определением от 31.08.2016 производство по делу было возобновлено в связи с поступлением  заключения  экспертизы № 126-2016/СЭ/ (т.3, л.д. 137-138).

Определением от 19.12.2016 по ходатайству Комитета производство по первоначальному иску в части расторжения договора от 20.09.2011 № 1688 и передачи объектов муниципального фонда Комитету прекращено (т.4, л.д. 19-20). 

По ходатайству Комитета в судебное заседание 05.04.2017 вызвана эксперт ФИО2, которая дала в судебном заседании устные пояснения и представила письменные пояснения.

В связи с возникшими у сторон вопросами в части объема и стоимости работ по ремонту кровли, определением от 13.04.2017 по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту (т.4, л.д. 98-100). Производство по делу в связи с назначением дополнительной экспертизы приостановлено.

Определением от 26.05.2017 производство по делу было возобновлено в связи с поступлением  заключения  экспертизы № 241-2017/СЭ/ (т.4, л.д. 147-148).

Определением от 19.10.2017 по ходатайству общества «ТоргСервис» назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3 НП «Коллегия независимых экспертов» (т.5, л.д. 126-128).

Определением от 24.04.2018 производство по делу возобновлено в связи с получением экспертного заключения от 18.04.2018 № 0154 (т.6, л.д. 39-40). 

В ходе производства по делу Комитет неоднократно уточнял свои требования, окончательно определив их в виде требований о взыскании 2 305 218 руб. 83 коп. долга по арендной плате за период с января 2013 по июнь 2017 года, 3 839 385 руб. 11 коп. пени, начисленной за период с 01.01.2013 по 30.06.2017.

Уточнение первоначальных исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В процессе рассмотрения дела общество «ТоргСервис» также неоднократно уточняло встречные исковые требования с учетом проведенных в рамках дела экспертиз, окончательно определив их в виде требований о взыскании расходов на устранение недостатков переданного по договору аренды от 20.09.2011 № 1688 имущества (для привидения стен здания в состояние, пригодное для разрешенного вида использования – развлекательный центр) в сумме 1 207 022 руб. в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уточнение встречных исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет уточненные требования поддерживает, встречные требования отклонил, ссылаясь несоответствие выводов эксперта, отсутствие согласования проекта по выполнению капитального ремонта с ним и Администрацией, а также непредставление для подписания актов освидетельствования скрытых работ и другой необходимой документации при приемке работ по капитальному ремонту.

Общество «ТоргСервис» встречные требования поддерживает, заявило о снижении пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные требования, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд УСТАНОВИЛ:

Между Комитетом (арендодатель) и обществом «ТоргСервис» (арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 20.09.2011 № 1688, по условиям которого на основании протокола об итогах аукциона от 20.09.2011 № 24-н арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда – нежилые помещения на первом этаже пристроенной части к девятиэтажному жилому зданию площадью 504,4 кв.м, нежилые помещения в подвале пристроенной части к девятиэтажному жилому зданию площадью 469,9 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 974,3 кв.м для использования  в целях размещения развлекательного центра.

Срок аренды установлен сторонами с 17.10.2011 по 16.10.2016 (п.1.2 договора).

Указанный в договоре объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 20.09.2011 (т.1, л.д. 16).

  Как установлено судом, имущество, указанное в п.1.1 договора, принято арендатором по акту приема-передачи без замечаний. Арендная плата внесена ответчиком частично. Какой-либо переписки, свидетельствующей о неясности для сторон договора его предмета, суду не предъявлено. Указанное свидетельствует о согласованности сторонами условия об объекте, переданном в аренду.

В соответствии с п.3.1 договора плата за аренду объекта устанавливается в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 20.09.2011 № 24-н. Расчет производится в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения объектами  муниципального нежилого фонда г. Салават, утвержденного решением Совета ГО г. Салават от 29.04.2011 № 2-45/506, оформляется в виде приложения к договору. Задаток в сумме 148 228 руб. 58 коп. зачисляется в счет оплаты арендной платы  с 17.10.2011 по 24.12.2011.

К договору сторонами подписано приложение (расчет годовой и ежемесячной арендной платы), согласно которому годовая арендная плата с 01.01.2011 составляет 778 200 руб. 05 коп., ежемесячная – 64 850 руб. (т.1, л.д. 15).

Уведомлением от 10.01.2013 Комитет сообщил обществу «ТоргСервис» об установлении с 01.01.2013 ежемесячной арендной платы в размере 71 783 руб. 44 коп. Данное уведомление получено представителем арендатора нарочно 11.01.2013, о чем имеется соответствующая отметка на уведомлении (т., л.д. 24).

Уведомлением от 22.01.2014 Комитет сообщил обществу «ТоргСервис» об установлении с 01.01.2014 ежемесячной арендной платы в размере 76 090 руб. 45 коп. Данное уведомление получено представителем арендатора нарочно 18.03.2014, о чем имеется соответствующая отметка на уведомлении (т., л.д. 26).

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды от 20.09.2011 № 1688 не прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

Вместе с тем, само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды не опровергает факта наличия обязательственных правоотношений между сторонами, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, Комитет направлял обществу «ТоргСервис» письма от 31.05.2013, от 23.04.2014, от 25.02.2015, в которых информировал о наличии задолженности по арендной плате, а также предлагал расторгнуть договор и передать объект аренды по акту приема-передачи (т.1, л.д. 28-39).

В ответ на данные письма общество «ТоргСервис» гарантировало оплату долга, неисполнение обязанности по оплате арендной плате обосновало низкой покупательской способностью и проведение капитального ремонта в период с декабря 2013 года по сентябрь 2014 года.  

Отсутствие добровольного исполнения обязательства по договору аренды послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд о взыскании 2 305 218 руб. 83 коп. долга по арендной плате за период с января 2013 по июнь 2017 года, 3 839 385 руб. 11 коп. пени, начисленной за период с 01.01.2013 по 30.06.2017 (с учетом утонений).

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца в силу следующего.

Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Факт надлежащего исполнения обязательства по передаче имущества арендатору подтвержден актом приема-передачи от 20.09.2011, подписанным сторонами без замечаний.

В силу 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с января 2013 по июнь 2017 года составила 2 305 218 руб. 83 коп. 

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик доказательств оплаты арендных платежей по договору аренды в полном объеме не представил (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 305 218 руб. 83 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 01.01.2013 по 30.06.2017.

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету истца, сумма неустойки за период с 01.01.2013 по 30.06.2017  составила 3 839 385 руб. 11 коп.

Расчет неустойки, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным. 

Общество «ТоргСервис», не оспаривая требований о взыскании неустойки, заявило ходатайство о ее снижении на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, сославшись на явную несоразмерность пени последствиям нарушения обязательства и отсутствие в материалах дела доказательств несения убытков истцом, указало, что предусмотренная в договоре ставка – 0,3% в день во много раз превышает ставку рефинансирования, действовавшую на момент заключения договора, привело в качестве аргументов в пользу снижения неустойки сведения о ключевой ставке – 9% годовых и процентной ставке по кредитам в Сбербанке Российской Федерации – 12% годовых. Общество «ТоргСервис» представило контррасчет, произведенный  исходя из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период нарушения, согласно которому размер неустойки за определенный истцом по иску период составил 689 127 руб. 55 коп. 

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника. 

В силу пункта 77 указанного постановления Пленума ВС РФ №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Таким образом, снижение судом размера заявленной к взысканию договорной неустойки может быть произведено при наличии соответствующего ходатайства ответчика и установленного факта несоразмерности неустойки.

Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.2014 № 4231/14).

Как указано в пункте 73 постановления Пленума ВС РФ № 7 и пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14, и Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 № 154-О, от 21.12.2000 № 263-О, право суда на уменьшение неустойки призвано обеспечить баланс прав и интересов должника и кредитора в части соотношения меры ответственности и размера действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. При заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Таким образом, суд с учетом доводов и возражений сторон вправе дать оценку фактическим обстоятельствам конкретного дела и определить, насколько заявленная кредитором договорная неустойка обеспечивает защиту его имущественных интересов от допущенного должником правонарушения и компенсирует его потери в результате нарушения обязательства.

В данном случае условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон. Определив соответствующий размер неустойки, ответчик тем самым принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с возможностью применения истцом мер договорной ответственности. 

В силу пунктов 1 и 3 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и согласовании его условий. 

Вместе с тем сам по себе факт добровольного согласования ответчиком размера неустойки не может безусловно свидетельствовать о ее соразмерности. 

Проанализировав условия договора с учетом разъяснений, данных в пунктах 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», суд установил, что согласованная сторонами в договоре ставка (0,3%), превышает обычно применяемую хозяйствующими субъектами ставку штрафных санкций (0,1%). При этом истцом не представлено доказательств экономической обусловленности и целесообразности указанного размера неустойки, а также доказательств того, что стороны при согласовании размера неустойки исходили из необходимости действительной компенсации потерь кредитора в результате нарушения обязательства.

Наличие у истца конкретных убытков вследствие нарушения ответчиком денежного обязательства по внесению арендных платежей не доказано.

Вместе с тем в силу пункта 75 постановления Пленума ВС РФ № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ). 

Применение положений статьи 333 ГК РФ является правом, а не обязанностью суда. Целесообразность применения данной правовой нормы решается судом в каждом конкретном деле исходя из установленных по делу обстоятельств.

На основании изложенного, учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства и отсутствие в материалах дела доказательств наступления каких-либо существенных негативных последствий для истца, суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ на основании соответствующего заявления ответчика и снижает размер неустойки до суммы 1 279 795 руб. 04 коп. с учетом снижения  размера неустойки с 0,3% до 0,1%.

Суд полагает, что указанный размер неустойки является справедливым, обеспечивает баланс интересов сторон и в достаточной степени компенсирует неблагоприятные для истца последствия от просрочки ответчиком исполнения обязательства по поставке товара, при этом не становится средством обогащения истца за счет ответчика.

Таким образом, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению частично – в сумме 1 279 795 руб. 04 коп.

Ссылаясь на то, что в переданном по договору аренды от 20.09.2011  объекте был обнаружен скрытый дефект стен вдоль всего фасада здания, что приводило к промерзанию помещения в зимний период, проведение капитального ремонта на собственные денежные средства, общество «ТоргСервис» обратилось с встречным исковым заявлением о взыскании расходов на устранение недостатков переданного по договору аренды от 20.09.2011 № 1688 имущества (для привидения стен здания в состояние, пригодное для разрешенного вида использования – развлекательный центр) в сумме 1 207 022 руб. (с учетом уточнений) в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование встречного иска общество «ТоргСервис» указывает, что  согласно техническому паспорту в аренду передавалось помещение со стеклянными витражами, материал стен – кирпич, тогда как по факту с наружной и внутренней стороны оказался гипсокартон, в промежутках – яичные лотки, что приводило к промерзанию помещения в зимний период. Письмом от 06.08.2012 общество «ТоргСервис» обратилось к Администрации с просьбой о предоставлении льгот при взимании арендных платежей за пользование объектом на период проведения капитального ремонта спорного помещения (т. 2, л.д. 20). В указанном письме общество справочно указало также, что ими проведены внутренние и фасадные работы, не являющиеся капитальным ремонтом на общую сумму 560 780 руб. (замена труб водоснабжения, частичная замена системы отопления, замена кровли, частичное восстановление и прокладка электропроводки), а также о предварительном заключении договора на проведение работ по переходу на газовое отопление. Данное письмо получено представителем Администрации нарочно 07.08.2012, о чем имеется соответствующая отметка на экземпляре письма, представленного в материалы дела. 

Рассмотрев данное обращение общества «ТоргСервис» Комитет письмом от 03.09.2012 сообщил, что в соответствии с Положением о проведении капитального ремонта в объектах муниципального фонда в г. Салават от 23.07.2010 № 1698-п, переданных в аренду, необходимо предоставить в Администрацию г. Салават документы по перечню, указанному в Приложении (т.2, л.д. 22).

Письмом от 17.09.2012 общество «ТоргСервис» вновь обратилось к Администрации с просьбой о проведении перерасчета арендной платы по договору от 20.09.2011 за период с 20.09.2011 по 17.09.2012 в связи с произведенным ремонтом объекта. Данное письмо получено представителем Администрации нарочно 17.09.2012 (т.2, л.д. 21).

Письмом от 21.09.2012 Комитет сообщил обществу о невозможности проведения перерасчета арендной платы в отсутствие необходимых документов (т.2, л.д. 23).

В связи с разрушением стеновой панели на фасаде здания неизвестным лицом 24.02.2013, общество «ТоргСервис» письмом от 26.03.2013 обратилось к Администрации и Комитету с просьбой о создании комиссии для обследования стен фасада здания, а также о постройке за счет муниципального бюджета стеновых перекрытий из кирпича согласно сведениям технического паспорта либо просило рассмотреть возможность освобождения от арендных платежей согласно сметы на возведение капитальных стен (т.2, л.д. 24). Данное письмо получено нарочно 26.02.2013.

В связи с неполучением ответа письмом от 13.01.2014 общество «ТоргСервис» вновь обратилось к Администрации и Комитету с вопросом об освобождении от арендной платы на время капитального ремонта, просило создать комиссию для фиксации факта отсутствия кирпичных наружных стен, а также разрешения проведения капитального ремонта помещения путем возведения и утепления стен с предоставлением льгот по арендным платежам на время проведения капитального ремонта (т.2, л.д. 25).

Общество «ТоргСервис» направило письмо от 24.01.2014, адресованное к комиссии по проведению капитального ремонта в объектах муниципального нежилого фонда г. Салават, в котором просило принять документы на рассмотрение вопроса об освобождении от арендной платы на время капитального ремонта в соответствии с постановлением от 23.07.2010 № 1698-п с приложением ведомостей и локальных сметных расчетов об объемах работ (т.2, л.д. 26). 

Отдел строительства, транспорта и связи Администрации г. Салават письмом от 05.03.213 сообщил обществу «ТоргСервис», что в спорном помещении предыдущий арендатор самовольно заложил оконные проемы, указанные в техническом паспорте, яичной скорлупой и обшил их гипсокартоном (т.2, л.д. 27).

В ответ на обращение общества от 18.06.2013 о предоставлении разрешения на проведение капитального ремонта Комитет сообщил обществу о непоступлении в его адрес документов, предусмотренных пунктом 2.2.6 договора, согласно которому арендатор обязался своевременно и исключительно по письменному разрешению Администрации за свой счет, своими силами и материалами, в соответствии  с согласованным графиком производить текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта (т.2, л.д. 28, 29). 

По факту визуального осмотра технического состояния спорного объекта комиссией арендодателя был составлен акт технического обследования от 14.01.2014, согласно которому комиссией установлена необходимость выполнения капитального ремонта объекта муниципального нежилого фонда, пристроенного к 9-ти этажному жилому дому площадью 504,4 кв.м и нежилого помещения в подвале площадью 469,9 кв.м, расположенного  по адресу: 

<

...> в целом с целью восстановления его ресурса; на арендатора возложена обязанность в месячный срок предоставить дефектную ведомость видов и объемов работ, проектно-сметную документацию;  а также принято решение о предоставлении льгот в соответствии с Положением от 23.07.2010 № 1698-п (т.2, л.д. 30).

Письмом от 17.07.2013 Администрация сообщила обществу «ТоргСервис» о необходимости предоставления графика проведения работ, а также проведения работ за свой счет, собственными силами и материалами в  соответствии с графиком на основании письменного разрешения Администрации.

Во исполнение указанного письма обществом «ТоргСервис» были направлены локальный сметный расчет на работы по адресу 

<

...>, кафе «Прага», а также локальный сметный расчет на кровельные работы по указанному объекту (т.2, л.д. 33-43).

Поскольку постановление о предоставлении льгот вынесено так и не было, общество «ТоргСервис» в целях приведения арендованного помещения в состояние пригодное для его использования по назначению, произвело ремонт на собственные денежные средства.

В подтверждение факта выполнения работ общество «ТоргСервис» представило в материалы дела: локальную смету на общую сумму 5 206 643 руб., акт о приемке выполненных работ формы КС-2 и справку о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 30.09.2014 № 1 на сумму 5 206 643 руб. 17 коп., ведомость объемов работ (т.2, л.д. 113).

В силу части 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены в статье 612 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в том числе требовать соразмерного уменьшения размера арендной платы.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что 14.01.2014 был составлен акт технического обследования спорного помещения, которым была установлена необходимость выполнения капитального ремонта объекта муниципального нежилого фонда, пристроенного к 9-ти этажному жилому дому площадью 504,4 кв.м и нежилого помещения в подвале площадью 469,9 кв.м, расположенного  по адресу: 

<

...> в целом с целью восстановления его ресурса.

По результатам комиссионного осмотра, проведенного 14.01.2014, обществом «ТоргСервис» были составлены локальные сметные расчеты,  с указанием объемов и видов работ.

Статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Кроме того, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве дополнительной защиты арендатора закрепляет его право требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из содержания указанной нормы следует, что такие обстоятельства являются вновь возникшими в процессе нормального использования арендованного имущества, объективно существующими и не зависящими от воли арендатора или чьей-либо вины, при наступлении которых условия пользования арендованным имуществом, как они были определены договором, или состояние (свойства) самого имущества существенно ухудшились.

Комитет требования общества «ТоргСервис» отклонил, ссылаясь на  статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации пункты 2.2.5 и 2.2.6 договора аренды от 20.09.2011. Полагает, что общество «ТоргСервис», подписав акт приема-передачи без осмотра объекта и без замечаний, приняло на себя риск неблагоприятных последствий. Кроме того, указывает, что обществом «ТоргСервис» в 2012 году были проведены работы по ремонту кровли на сумму 276 450 руб., а также внутренние и фасадные работы на сумму 560 780 руб., тогда как согласно письму от 26.02.2013 информация о том, что материал стен не соответствуют техническому паспорту стало известно только 24.02.2013.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду объекта, которые были им оговорены при заключении договора, или были заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта при его передаче.

В пункте 2.2.5 договора стороны установили среди прочего, что произведенные арендатором за счет собственных средств неотделимые улучшения арендуемого имущества являются муниципальной собственностью, а произведенные затраты на них не возмещаются, если иное не предусмотрено правовыми актами.

Согласно пункту 2.2.6 договора арендатор своевременно исключительно по письменному разрешению Администрации за свой счет, своими силами и материалами в срок, предусмотренные согласованным с Администрацией графиком, производить текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью.

Определением от 19.07.2017 судом была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено некоммерческому партнерству «Коллегия независимых экспертов» (т.6, л.д. 1-38).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.  Являются ли существенными недостатки, препятствующие использованию помещения в  подвале  пристроенной части  к девятиэтажному  жилому зданию, площадью 469,9 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>, в целях размещения развлекательного центра, а, именно, оконные проемы, заложенные  яичными лотками и обшитые гипсокартоном;

2. Если да, то какие виды работ необходимо было провести для приведения стен здания в состояние, пригодное для разрешенного вида использования – развлекательный центр в  соответствии  с договором аренды № 1688 от 20.09.2011 г. и какова их стоимость;

3. Возможно ли было при визуальном осмотре помещения при передаче его арендодателем арендатору по акту приема-передачи обнаружить факт заложенности оконных проемов;

4. Можно ли было обнаружить факт заложенности оконных проемов при проведении работ по замене кровли, внутренних и фасадных работ, согласно перечню работ, указанных в письме ООО «ТоргСервис» № 24 от 06.08.2012 г.

Из содержания заключения эксперта от 18.04.2018 № 0154 и обстоятельств дела следует, что арендуемый объект на момент заключения договора аренды от 20.09.2011 имел скрытые недостатки, дефекты стен и при визуальном осмотре помещения при передаче его арендодателем арендатору по акту приема-передачи обнаружить факт заложенности оконных проемов было невозможно; при проведении работ по замене кровли, внутренних и фасадных работ также не представлялось возможным.

В силу изложенного довод ответчика о том, что общество «ТоргСервис», подписав акт приема-передачи без осмотра объекта и без замечаний, приняло на себя риск неблагоприятных последствий, подлежит судом отклонению.

Суд принимает во внимание, что общество «ТоргСервис» неоднократно обращалось к Комитету за разрешением о проведении капитального ремонта.

Согласно указанному выше  заключению от 18.04.2018 № 0154  эксперт пришел к выводу о том, что стоимость работ, необходимых для привидения стен здания в состояние, пригодное для разрешенного вида использования – развлекательный центр в соответствии с договором от 20.09.2011 № 1688, составляет 1 207 022 руб.

Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды от 20.09.2011, акт приема-передачи от 20.09.2011, акт технического обследования от 14.01.2014, переписку общества «ТоргСервис» и Администрации, суд установил, что переданный по договору от 20.09.2011 объект имел скрытые недостатки, дефекты стен, что не соответствовало  требованиям по эксплуатации имущества, являлось не пригодным для эксплуатации согласно целям договора (размещение развлекательного центра),  в связи с чем пришел к выводу о неисполнении Администрацией обязанности, предусмотренной пунктом 1.3 договора, пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, по передаче недвижимого имущества по договору от 20.09.2011 в состоянии, пригодном для его использования в целях размещения развлекательного центра, и о наличии у арендатора при таких обстоятельствах права требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах требование общества «ТоргСервис» о взыскании расходов на устранение недостатков переданного по договору аренды от 20.09.2011 № 1688 имущества подлежит судом удовлетворению в полном объеме – в сумме 1 207 022 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом суд принимает во внимание, что в силу разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Учитывая то обстоятельство, что Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с общества «ТоргСервис».

Обществу «ТоргСервис» при принятии встречного искового заявления была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Поскольку требования Комитета по первоначальному иску удовлетворены частично, встречные требования удовлетворены в полном объеме, суд приходит к выводу, что государственная пошлина подлежит взысканию с общества «ТоргСервис» непосредственно в доход федерального бюджета в сумме 53 723 руб.

В соответствии с абзацем вторым части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

С учетом частичного удовлетворения первоначального иска и удовлетворения встречного иска в полном объеме  судом произведен зачет требований сторон в порядке статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республике Башкортостан  по городу Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «ТоргСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республике Башкортостан  по городу Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате в сумме 2 305 218 руб. 83 коп., неустойку за нарушение сроков оплаты в сумме 1 279 795 руб. 04 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью  «ТоргСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений  Республики Башкортостан по г. Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью  «ТоргСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в возмещение расходов на устранение недостатков имущества 1 207 022 руб., в возмещение расходов по оплате экспертизы 35 000 руб.

Провести зачет первоначального и встречного исков, по итогам зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «ТоргСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республике Башкортостан  по городу Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2 342 991 руб. 87 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «ТоргСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 53 723 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья                                          Л.В. Салиева