ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-35888/2020

г. Самара

12 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Сергеевой Н.В., 

судей Корастелева В.А., Драгоценновой И.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Лагуна" – до и после перерыва представитель не явился, извещено, 

от Департамента градостроительства г.о. Самара – до перерыва представитель ФИО2 (доверенность от 10.09.2020), после перерыва представитель не явился, извещено,

от администрации г.о. Самара – представитель ФИО3 (доверенность от 03.01.2021), после перерыва представитель не явился, извещено,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – представитель ФИО4 (доверенность от 29.12.2020), после перерыва представитель не явился, извещено,

от ФГБУ ФКП «Росреестр» по Самарской области – до и после представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 04-09 августа 2021 года в помещении суда апелляционную жалобу Департамента градостроительства г.о. Самара, 

апелляционную жалобу Администрации г.о. Самара,

апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2021 года по делу № А55-35888/2020 (судья Степанова И.К.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лагуна"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

третьи лица:

 - ФГБУ ФКП «Росреестр» по Самарской области,

Администрация г.о. Самара,

Департамент градостроительства г.о. Самара

о признании незаконными решений,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лагуна"  (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений Управления Росреестра по Самарской области, принятых по заявлениям ООО «Лагуна» № 63/001/501/2020-478 от 14.01.2020  и № 63/001/501/2020-479 от 14.01.2020  об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок площадью 10 000 кв. м с видом разрешенного использования: магазины, и земельный участок площадью 188 966 кв. м с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская и просит обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «Лагуна» на земельный участок площадью 10 000 кв. м с видом разрешенного использования: магазины, и земельный участок площадью 188 966 кв. м с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская по заявлениям ООО «Лагуна» № 63/001/501/2020-478 от 14.01.2020  и № 63/001/501/2020-479 от 14.01.2020.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2021 года заявленные требования удовлетворены, постановлено признать недействительными решения Управления Росреестра по Самарской области, принятые по заявлениям ООО «Лагуна» № 63/001/501/2020-478 от 14.01.2020  и № 63/001/501/2020-479 от 14.01.2020  об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок площадью 10 000 кв.м с видом разрешенного использования: магазины, и земельный участок площадью 188 966 кв. м с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская.

На Управление Росреестра по Самарской области возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «Лагуна» на земельный участок площадью 10 000 кв.м с видом разрешенного использования: магазины, и земельный участок площадью 188 966 кв.м с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская по заявлениям ООО «Лагуна» № 63/001/501/2020-478 от 14.01.2020  и № 63/001/501/2020-479 от 14.01.2020.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе ООО "Лагуна" в удовлетворении заявленных требований. 

В апелляционной жалобе Департамент градостроительства городского округа Самара просит решение Арбитражного суда Самарской области от 07.05.2021 отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав ООО "Лагуна" в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе Администрация городского округа Самара просит решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе ООО "Лагуна" в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование доводов апелляционных жалоб заявители ссылаются на законность принятых Управлением Росреестра по Самарской области решений, обжалуемых ООО "Лагуна".

От ООО "Лагуна" поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании 19.07.2021 представители Управления Росреестра по Самарской области, Департамента градостроительства городского округа Самара, Администрации городского округа Самара доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Представитель ООО "Лагуна" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве на жалобу.

Судебное заседание отложено до 04.08.2021.

Определением председателя 4 судебного состава от 03.08.2021 в составе суда, рассматривающим апелляционные жалобы Управления Росреестра по Самарской области, Департамента градостроительства городского округа Самара, Администрации городского округа Самара произведена замена судьи Лихоманенко О.А. на судью Корастелева В.А.

В судебном заседании 04.08.2021 представители Управления Росреестра по Самарской области, Департамента градостроительства городского округа Самара, Администрации городского округа Самара доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Представитель ООО "Лагуна"  судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 09.08.2021.

После перерыва лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в суд не обеспечили.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, обществу принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 198 966 кв. м с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская, с видом разрешенного использования «многоквартирные дома свыше 3-х этажей».

В целях приведения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в ЕГРН, в соответствие с фактическим, 14.01.2020 общество обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями № 63/001/501/2020-478 и № 63/001/501/2020-479 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок площадью 10 000 кв. м с видом разрешенного использования: магазины и на земельный участок площадью 188 966 кв. м с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская. 

К заявлениям была приложена выписка из ИСОГД г.о.Самара от 09.10.2020 № Д05-01-01/9872-0-2, которая подтверждает, что по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61, земельный участок расположен в общественно-деловой зоне районного значения (Ц-3). 

Разрешенные виды использования установлены ст. 30 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61 в соответствии с решением Думы городского округа Самара от 02.02.2017 № 175. 

Среди основных видов разрешенного использования для зоны Ц-3 предусмотрены: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) и магазины.

03.11.2020 управление отказало обществу  в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 63:01:0219002:522, документы на который (которые) были представлены вместе заявлениями от 14.01.2020  № 63/001/501/2020-478 и № 63/001/501/2020-479.

Основанием  отказа в государственной регистрации управление указало на  то, что использование земельного участка под магазины не предусмотрено функциональной зоной, в которой он расположен.

Общество считает  решения управления незаконными, ссылаясь на положения ст. 43, 85, п.2 ст. 7  ЗК РФ, п.1 ст. 8, ч. 4 ст. 37  Градостроительного кодекса РФ, Правила застройки и землепользования в городе Самаре (утвержденные Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001  № 61). Общество указывает на то, что собственники, пользователи и арендаторы недвижимости имеют право в соответствии с действующим законодательством выбирать и менять вид (виды) использования недвижимости, разрешенные как основные и сопутствующие для соответствующих зон в порядке, установленном настоящими Правилами.

В обоснование возражений управление  считает оспариваемые решения законными и обращает внимание на то, что исходный земельный участок, заявленный к разделу, имеет вид разрешенного использования «многоквартирные дома свыше 3-х этажей». Согласно декларации собственника о выборе вида разрешенного использования образуемых земельных участков, для одного из них устанавливается вид «магазины», а для другого - «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Выбор указанных видов разрешенного использования управление считает  противоречащими Генеральному плану городского округа Самара, утвержденному Решением Думы г.о. Самара от 20.03.2008 №539. Указанным документом исходный земельный участок расположен в функциональной зоне существующего ценного природного ландшафта, где в свою очередь не предусмотрено использование земельного участка под размещение магазинов.

Ссылаясь на пункт 26 части 1 статьи 16, части 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", часть 4 статьи 3, пункт 3 части 1 статьи 18 ГрК РФ, управление указывает на то, что муниципальные правовые акты, принятые по вопросам градостроительной деятельности, не должны противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации. В силу части 1 статьи 24 ГрК РФ генеральный план городского округа, внесение изменений в такой план, утверждается представительным органом местного самоуправления городского округа. Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (часть 1 статьи 9 ГрК РФ).

Ссылаясь на  п. 9 ст. 1 и ст. 30 ГрК РФ и материалы судебной практики (Определение   Верховного   Суда  Российской Федерации от 24.06.2009 N 78-Г09-22, Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2018 N 32-АПГ18-3, Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2018 N 18-АПГ18-12, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 15.08.2018 N 59-АПГ18-7, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 09.08.2018 N 42-АПГ18-4), управление указывает, что  генеральный план является первичным документом   по   отношению   к   правилам   землепользования   и   застройки, следовательно, правила землепользования и застройки должны утверждаться на основании   генерального   плана. Управление также указывает отсутствие в  ГрК РФ нормы, обязывающей органы власти определять функциональные зоны в генеральном плане в соответствии с  фактическим использованием территории, поскольку исходя из главы 3 ГрК РФ генеральный план является документом планирования,  несет функцию определения назначения территорий исходя из планов развития территории города в целом и не направлен на фиксацию существующего положения. Управление обращает внимание на то, что отсутствие этих требований следует также из ч.  12 ст. 9 ГрК РФ, в соответствии с которой, утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменения правового режима земель, находящихся в границах указанных зон со ссылкой на судебную практику (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2015 N 78-АПГ15-15, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 25.04.2018 N 29-АПГ18-4, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 06.06.2018 N 18-АПГ18-17и др.).

Управление считает, что  невозможность выбора вида разрешенного использования «магазины» обусловлена расположением участка в функциональной зоне, установленной Генеральным планом, не допускающей указанный вариант. Управление ссылается на Правила застройки и землепользования,  приведенные  в соответствие с Генеральным планом, где спорный объект недвижимости полностью располагается в территориальной зоне Р-3 - зоне природных ландшафтов, в которой вид разрешенного использования «магазины» не допускается, в соответствии с ПЗЗ города Самара, утвержденными Решением Думы г.о Самара от 26.04.2001 №61 в редакции, утвержденной Решением Думы г.о. Самара от 29.12.2020 №45.

Учитывая изложенное и принимая во внимание расположение спорного объекта в функциональной и территориальной зоне, не допускающей вид разрешенного использования «магазины», оспариваемые решения управление считает законными.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сослался на следующие обстоятельства.

Согласно п. 1 ст. 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Пунктом 22 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943, установлено, что в реестре объектов недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) указываются такие дополнительные сведения о земельном участке, как вид или виды разрешенного использования земельного участка, путем указания:

установленного вида разрешенного использования - на основании соответствующего акта уполномоченного органа с указанием в том числе реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования; вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ, или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).

Согласно пункту 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» внесение в ЕГРН дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия либо в уведомительном порядке.

Как предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ, орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан направить в орган регистрации прав в том числе принятое им решение об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно  пункту 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, частью 4 статьи 37 ГрК РФ при наличии утвержденных правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Правила застройки и землепользования в городе Самаре утверждены Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 г. № 61.

Согласно абз. 3 Правил настоящие Правила обязательны для органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную (строительную) деятельность на территории города Самары.

Согласно п. п. 2, 3, 8, 9, 10 ст. 3 Правил типы территориальных зон, в пределах которых действуют градостроительные регламенты, определены на карте правового зонирования города Самары.

На карте правового зонирования города Самары выделены зоны, к которым приписаны градостроительные регламенты по видам и параметрам использования недвижимости. Зоны на указанной карте перекрывают всю территорию города Самары в пределах городской черты.

Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в пределах городской черты города Самары, разрешенным считается такое использование, которое соответствует градостроительным регламентам статьи 30 настоящих Правил.

Градостроительный регламент по видам использования недвижимости (статья 30 настоящих Правил) включает: основные виды разрешенного использования недвижимости, которые не могут быть запрещены; согласование основных видов использования проводится в порядке статьи 19 настоящих Правил; виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, которые по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования, сопутствующий вид использования не считается разрешенным, если иное специально не оговаривается настоящими Правилами; виды использования недвижимости, которые могут быть разрешены при соблюдении определенных условий (условно разрешенные), для которых необходимо получение специальных согласований.

Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках статьи 30 настоящих Правил, являются не разрешенными для соответствующей зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований.

Собственники, пользователи и арендаторы недвижимости имеют право в соответствии с действующим законодательством выбирать и менять вид (виды) использования недвижимости, разрешенные как основные и сопутствующие для соответствующих зон в порядке, установленном настоящими Правилами.

Обществом при обращении в управление выбраны виды разрешенного использования земельных участков, предусмотренные в качестве основных градостроительным регламентом, установленным действующими Правилами застройки и землепользования в городе Самаре, что подтверждается выпиской из ИСОГД г. о. Самара от 09.10.2020  № Д05-01-01/9872-0-2.

Как указано судом первой инстанции, разрешенное использование земельного участка было установлено до введения в действие Генерального плана (04.12.2019) и внесения изменений в Правила землепользования и застройки (29.12.2020), следовательно, в данном случае действует положение ГрК РФ о том, что при изменении территориального зонирования, градостроительного регламента, разрешенного использования земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Однако такой проверки представленных заявителем документов управлением  не проведено.

При таких обстоятельствах, заявленные требования судом первой инстанции удовлетворены.

Арбитражный апелляционный суд с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может, судом первой инстанции не учтено следующее.

Принимая указанное решение, суд сослался на установление вида разрешенного использования до введения в действия Генерального плана г.о. Самара и внесения изменений в Правила застройки и землепользования г.о. Самара и необходимость применения к рассматриваемым правоотношениям положений ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ. 

Вместе с тем, арбитражный апелляционный суд отмечает, что относительно процедуры установления вида разрешенного использования ЗУ 522 существенное значение имеет не только дата установления актуального значения этой характеристики, но и обстоятельства установления вида разрешенного использования «многоквартирные дома свыше 3-х этажей». 

Так, изначально, вид разрешенного использования - фактически занимаемый земельный участок парком 60-летия Советской власти, указывался в соответствии с Государственным актом на право пользования землей от 29.12.1991 A-I №371031, выданным в отношении исходного земельного участка - единого землепользования с кадастровым номером 63:01:0000000:348 Исполнительным комитетом Самарского городского совета народных депутатов. Именно с таким видом разрешенного использования земельный участок и был предметом договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в г.о.Самаре для целей, не связанных со строительством №438-2009/к от 23.09.2009, заключенного между Минимущества Самарской области и ЗАО «АССПО», затем Дополнительным соглашением к договору от 15.07.2010, заключенным между теми же лицами, были внесены изменения, и слова «фактически занимаемый парком 60-летия Советской власти» были заменены на «под спортплощадку». 

Вид разрешенного использования «под спортплощадку» был указан в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости, которые в свою очередь были изменены на основании письма Администрации г.о. Самара об отсутствии указанной лесопарковой зоны в реестре парков г.о. Самара, закрепленных за МП «Парки города Самары» и Решения Думы г.о. Самара от 18.06.2009 №771 «О внесении изменений в ПЗЗ в г. Самаре, утвержденные Постановлением городской Думы от 26 апреля 2001 г. №61», согласно которому часть зоны Р-3 (зона природных ландшафтов) изменена на зону Ц-3 (зона обслуживания населения местного (районного) значения). Впоследствии вид разрешенного использования был изменен на «многоквартирные дома свыше 3-х этажей» по заявлению правообладателя в порядке п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса с учетом Определения Арбитражного суда Самарской области от 17.07.2009 по делу №А55-275/2006, выдан кадастровый паспорт от 10.08.2011 №63-00-102/11-156704. 

Генеральный план г.о.Самара был утвержден Решением Думы г.о.Самара №539 от 20.03.2008. Фактически, в том числе и в границах спорного земельного участка как раньше, так и теперь находится парк им. 60-летия Советской власти, земельные участки в границах ул. Ташкентская, Стара-Загора, Алма-Атинская, Московское шоссе заняты зелеными насаждениями. Несмотря на установленные ранее виды разрешенного использования, ни спортплощадкой, ни многоквартирными домами спорный участок в действительности никогда и не был занят, и нарушения своих прав заявитель не усматривал.

Арбитражный апелляционный суд отмечает, что заявленная в иске цель - приведение в ЕГРН вида разрешенного использования в соответствии с фактической эксплуатацией «магазины» не может достигаться игнорированием функциональной и территориальной зоны, которые установлены в строгом соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты.

Согласно статье 8 Градостроительного кодекса и статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований отнесен исключительно к компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Градостроительного кодекса генеральный план является документом территориального планирования муниципального образования, который утверждается представительным органом местного самоуправления.

В силу пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе, с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований.

Согласно части 2 статьи 36 Градостроительного кодекса, градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

В силу требований части 3 статьи 9, части 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса должен соблюдаться принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.

Территориальные зоны конкретизируют положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам, в соответствии со статьями 1, 34 и 35 Градостроительного кодекса, пунктом 3.1.5 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 29.10.2002 г.№150.

Из толкования вышеприведенных норм во взаимосвязи с частью 9 и частью 10 статьи 31 Градостроительного кодекса следует закрепление принципа первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития, перед правилами землепользования и застройки.

Ссылку на ч.8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ арбитражный апелляционный суд считает необоснованной. Согласно указанной норме земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Признавая неправомерным отказ Управления Росреестра по Самарской области, суд неверно истолковал часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, поскольку право продолжить использование земельных участков не означает безоговорочную возможность осуществления действий по регистрации прав на земельный участок и осуществления государственного кадастрового учета. Иное толкование привело бы к противоречию с положениями статей 1, 7, 42 Земельного кодекса РФ, статьи 31 Градостроительного кодекса РФ.

Изменение вида разрешенного использования, эксплуатация в соответствии с видом «многоэтажная застройка» или с видом «магазины» несовместимы ни с действующими в настоящее время нормативными актами (Генеральный план г.о Самара, утвержденный Решением Думы г.о.Самара №539 от 20.03.2008 в редакции от 04.12.2019, ПЗЗ города Самара, утвержденными Решением Думы г.о Самара от 26.04.2001 №61 в редакции, утвержденной Решением Думы г.о. Самара от 29.12.2020 №45), ни с целями сохранения окружающей среды, в соответствии с которым и установлена функциональная зона «существующий особо ценный природный ландшафт». 

Таким образом, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

В соответствии с пунктами 5 и 7 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение, территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Нормой статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Согласно сведениям из Информационной системы градостроительной деятельности в городском округе Самара, представленным Департаментом градостроительства городского округа Самара, земельный участок с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенный по адресу: г.Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара-Загора, Алма-Атинская, находится в территориальной зоне Р-3 (зона природных ландшафтов) действующих Правил застройки и землепользования в городе Самаре (далее - Правила).

В соответствии с Генеральным планом городского округа Самара, утвержденным решением Думы городского округа Самара от 20.03.2008 № 539 (в редакции решения Думы городского округа Самара от 04.12.2019 № 477), земельный участок расположен в функциональной зоне существующего ценного природного ландшафта.

Заявленные ООО «Лагуна» виды разрешенного использования земельных участков («магазины» и «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка») не отнесены к видам разрешенного использования земельных участков, расположенных в территориальной зоне Р-3 и функциональной зоне существующего ценного природного ландшафта.

Следует отметить, что на момент принятия оспариваемого решения в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522 Правилами была установлена территориальная зона Ц-3 (общественно-деловая зона районного значения).

Согласно пункту 3 статьи 31 Градостроительного кодекса РФ подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений ЕГРН, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Согласно Генеральному плану городского округа Самара рассматриваемые земельные участки находятся на территории существующего ценного природного ландшафта.

Таким образом, Правила должны соответствовать документам территориального планирования, к которым в соответствии со статьей 18 Градостроительного кодекса РФ относится Генеральный план городского округа Самара, утвержденный Решением Думы городского округа Самара от 20.03.2008 №529.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований.

Из системного толкования положений пунктов 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1, пункта 1 части 2 статьи 33 Градостроительного кодекса РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренные для соответствующей функциональной зоны. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, в том числе в части картографического материала, которым устанавливаются территориальные зоны, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (часть 15 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ).

Содержание приведенных федеральных норм во взаимосвязи с положениями части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ свидетельствует о том, что градостроительным законодательством закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки.

Таким образом, действующим законодательством прямо предусмотрено, что Правила должны соответствовать Генеральному плану в части функционального зонирования территории (пункт 1 части 2 статьи 33 Градостроительного кодекса РФ).

Данная позиция подтверждается материалами судебной практики: Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 №32-АПГ17-1, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 06.07.2017 № 7-АПГ17-3, Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 по делу № 307-КГ16-18929, А66-14671/2015.

Учитывая изложенное, с целью приведения действующих Правил в соответствие с Генеральным планом городского округа Самара решением Думы городского округа Самара от 29.12.2020 № 45 внесены изменения в Постановление Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 64 «Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре», в том числе в отношении отнесения спорного земельного участка к территориальной зоне Р-3 (зона природных ландшафтов).

Таким образом, поскольку виды разрешенного использования земельных участков («магазины» и «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка») не отнесены к видам разрешенного использования земельных участков, расположенных в территориальной зоне Р-3 и функциональной зоне существующего ценного природного ландшафта, заявленные ООО «Лагуна» требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав  и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Совокупность указанных условий в данном случае отсутствует.

В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

В рассматриваемом случае решение суда подлежит отмене по пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ как вынесенное с нарушением норм материального права с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2021 года по делу №А55-35888/2020 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Лагуна" отказать. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                           Н.В. Сергеева

Судьи                                                                                                               В.А. Корастелев

 

                                                                                                                          И.С. Драгоценнова