ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции  

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-4397/2024

город Ростов-на-Дону

29 сентября 2025 года

15АП-19117/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Сулименко Н.В., судей Димитриева М.А., Николаева Д.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пилипенко Н.В.,  

при участии в судебном заседании: 

финансового управляющего имуществом должника ФИО1, ФИО2;  

от ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 14.11.2024; 

от АО «Водоканал»: представитель ФИО4 от 10.02.2024,  

при участии в судебном заседании посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:  

эксперта ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО6 на определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2024 по делу № А53-4397/2024 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,  

ответчик: ФИО7 в лице законного представителя ФИО8,  

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО9,  

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО9 (далее - должник, ФИО9) в Арбитражный суд Ростовской области обратился финансовый управляющий имуществом должника ФИО1 (далее - финансовый управляющий имуществом должника Н.Г.) с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 19.06.2023, заключенного между ФИО9 (продавец) и ФИО7 (покупатель) в лице законного представителя ФИО10 (далее - ответчик, ФИО7 в лице законного представителя Патрушевой (Чебановой) А.А.), и применении последствия недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить в конкурсную массу должника объект недвижимости: 3/32 доли в праве собственности на земельный участок, площадью 664 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0032114:3 и жилой  

дом 176 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0032114:394 по адресу: 

<

...>.  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2024 по делу № А53-4397/2024 признан недействительным договор купли-продажи от 19.06.2023, заключенный между ФИО9 и ФИО7 с согласия матери ФИО10 Применены последствия недействительности сделки. Суд обязал ФИО7 в лице законного представителя матери ФИО10 возвратить в конкурсную массу должника ФИО9 объекты недвижимости: 3/32 доли в праве собственности на земельный участок, площадью 664 кв.м, кадастровый номер 61:44:0032114:3 и жилой дом 176 кв.м, кадастровый номер 61:44:0032114:394, по адресу: 

<

...>.  

Не согласившись с определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2024 по делу № А53-4397/2024, ФИО8 обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.  

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что ответчик не был надлежащим образом извещен судом первой инстанции о времени и месте судебного разбирательства. Апеллянт указал, что финансовым управляющим имуществом должника не доказана совокупность обстоятельств, необходимых для признания оспариваемой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Согласованная сторонами стоимость имущества соответствовала рыночной стоимости, учитывая, что жилой дом расположен на земельном участке, на котором расположены еще 4 жилых дома; жилой дом не имеет отдельного входа; техническое состояние объекта недвижимости требует значительных финансовых вложений (ремонт фасада, укрепление фундамента и т.д.); дом не подключен с системе водоснабжения, отсутствует канализация. Использование всего жилого дома по назначению не представляется возможным; проживание в доме возможно только в некоторых его комнатах, расположенных на 1-м этаже; 2-й этаж является мансардным и имеет черновую отделку. При определении кадастровой стоимости объекта не учитываются специфические характеристики объекта, что в свою очередь свидетельствует о несоответствии кадастровой стоимости и рыночной стоимости недвижимого имущества. Апеллянт указал, что на дату совершения оспариваемой сделки у должника отсутствовали признаки неплатежеспособности. Относительно финансовой возможности приобрести спорный объект недвижимости податель жалобы указал, что спорное имущества приобретено за счет заемных средств, полученных по договору займа от 10.06.2023 в размере 3 000 000 руб. Ответчик владеет спорным имуществом, что подтверждается оплатой коммунальных платежей.  

В целях проверки обстоятельств, входящих в предмет доказывания по рассматриваемому спору, а также принимая во внимание спор между финансовым управляющим имуществом должника и ответчиком в отношении стоимости имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки, определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2025 удовлетворены ходатайства о назначении судебной экспертизы по обособленному спору. Назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту Автономной некоммерческой организации консалтинговый центр «Судебных экспертов» ФИО5. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость на дату заключения сделки - 19.06.2023 недвижимого объекта – жилой дом 176 кв.м, кадастровый номер 61:44:0032114:394, расположенный на 3/32 доли в праве собственности на земельный участок, площадью 644 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0032114:3, по адресу: 

<

...>, с  

учетом индивидуальных особенностей оцениваемого объекта, физических характеристик объекта, с проведением осмотра оценки.  

Эксперту Автономной некоммерческой организации консалтинговый центр «Судебных экспертов» ФИО5 установлен срок для проведения экспертизы и представления ее результатов в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд – 10 рабочих дней с момента получения экспертом документов, необходимых для проведения экспертизы. Во исполнение требований части 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд предупредил эксперта Автономной некоммерческой организации консалтинговый центр «Судебных экспертов» ФИО5 об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Размер вознаграждения эксперта за проведение экспертизы определен в сумме 74 400 руб. Рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 29.05.2025.  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 удовлетворено ходатайство Автономной некоммерческой организации консалтинговый центр «Судебных экспертов» о продлении срока проведения судебной экспертизы. Продлен срок проведения судебной экспертизы, назначенной определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2025, до 02.06.2025.  

06.06.2025 в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта № 002/05-25 от 02.06.2025, которое приобщено судом к материалам дела.  

В отзыве на апелляционную жалобу и дополнительном отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий имуществом должника просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

В отзыве на апелляционную жалобу АО «Водоканал» просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

В судебном заседании, состоявшемся до перерыва 17.09.2025, представитель ФИО2 заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела рецензии ООО «АльянсПромЭксперт» № 57 от 16.09.2025 на заключение эксперта № 002/05-25 от 02.06.2025.  

Рассмотрев ходатайство о приобщении к материалам дела рецензии ООО «АльянсПромЭксперт» № 57 от 16.09.2025 на экспертное заключение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оно не подлежит удовлетворению, поскольку рецензия представлена непосредственно в судебном заседании 17.09.2025, заблаговременно до начала судебного заседания не направлена лицам, участвующим в деле, тогда заключение эксперта представлено в материалы дела 06.06.2025, и у ответчика имелась возможность подготовить рецензию на экспертное заключение и представить ее в суд и лицам, участвующим в деле, заблаговременно до начала судебного заседания.  

Поскольку суд отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела рецензии на заключение эксперта, суд апелляционной инстанции при вынесении постановления не будет давать ему оценку.  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2025 судебная коллегия, с учетом заявленных ответчиком возражений относительно результатов проведенной судебной экспертизы, вызвала в судебное заседание для дачи пояснений и ответов на вопросы суда и сторон по экспертному заключению эксперта Автономной некоммерческой организации консалтинговый центр «Судебных экспертов» ФИО5 Кроме того, суд апелляционной инстанции обязал ФИО6 заблаговременно направить в адрес суда и эксперта письменные вопросы, которые имеются к эксперту; эксперту Автономной некоммерческой организации консалтинговый центр «Судебных экспертов» ФИО5 - представить апелляционному суду заблаговременно до судебного заседания письменные пояснения по каждому доводу в отношении заключения эксперта № 002/05-25 от 02.06.2025.  

Эксперт Автономной некоммерческой организации консалтинговый центр «Судебных экспертов» ФИО5 приняла участие в судебном заседании 17.09.2025 в режиме веб-конференции, устно ответила на заданные вопросы лиц, участвующих в деле.  

Заблаговременно до начала судебного заседания представитель ФИО2 не направил в адрес суда и эксперта Автономной некоммерческой организации консалтинговый центр «Судебных экспертов» ФИО5 вопросы, которые имеются к эксперту.  

С целью представления ФИО2 вопросов эксперту в письменном виде, в судебном заседании объявлен перерыв до 24.09.2025 до 14 часов 20 минут. Суд обязал представителя ФИО2 направить письменные вопросы в адрес суда не позднее 18.09.2025, для того чтобы суд их направил в адрес эксперта.  

Вместе с тем, представитель ответчика представил дополнение к апелляционной жалобе накануне дня судебного заседания (поступило в суд апелляционной инстанции посредством системы Мой арбитр 22.09.2025 в 18 часов 27 минут, зарегистрировано канцелярией суда 23.09.2025 в 12 часов 08 минут), вопросы эксперту не сформулированы.  

Фактически в дополнении к апелляционной жалобе указаны недостатки экспертного заключения и выражено несогласие с выводами эксперта, дана оценка экспертному заключению, а не сформулированы вопросы эксперту.  

В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для вызова эксперта в судебное заседание 24.09.2025.  

Вместе с тем, в силу пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.  

Вопрос о наличии (отсутствии) в экспертном заключении полных и исчерпывающих ответов на поставленные вопросы, а также их обоснованность разрешается судом посредством оценки содержания заключения.  

Исследовав имеющееся в материалах дела экспертное заключение, суд апелляционной инстанции не установил противоречий или неясностей в выводах эксперта.  

Исходя из доводов ответчика, ФИО2 возражает против выводов эксперта о стоимости объекта недвижимости; оспаривает методику, примененную экспертом. Между тем, в заключении № 002/05-25 от 02.06.2025 дано подробное описание выбора методики оценки. Заключение является полным и мотивированным.  

Экспертное заключение № 002/05-25 от 02.06.2025 соответствует требованиям действующего законодательства о проведении судебной экспертизы. Экспертное заключение является ясным и полным, содержит понятный и обоснованный ответ на поставленные судом вопросы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертиза проведена лицом, имеющим соответствующее образование, необходимое для проведения исследования.  

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, не имеется.  

В соответствии со статьей 7 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ (далее - Закон № 73-ФЗ) эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.  

Статьей 8 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и  

достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.  

Выводимый из смысла части 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств.  

Несогласие ФИО2 с методикой проведения судебной экспертизы не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта. Эксперт самостоятелен при определении методов проведения исследований при условии, если при их использовании возможно дать ответы на поставленные вопросы.  

В экспертном заключении были учтены те особенности оцениваемого объекта, которые влияют на цену объекта недвижимости. При проведении экспертизы эксперт произвел осмотр оцениваемого объекта. Вопреки доводам ответчика, эксперт использовал объекты-аналоги, которые сопоставимы с оцениваемым объектом.  

ФИО2 не привела убедительных доводов, которые ставили бы под сомнение выводы эксперта (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.  

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, представителей не направили.  

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.  

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2024 по делу № А53-4397/2024 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.05.2024 (резолютивная часть решения объявлена 25.04.2024) в отношении должника открыта процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим имуществом должника утверждена ФИО1  

Сведения о введении процедуры реализации имущества должника опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 78 (7768) от 04.05.2024.  

В Арбитражный суд Ростовской области обратился финансовый управляющий имуществом должника Н.Г. с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 19.06.2023, заключенного между ФИО9 (продавец) и ФИО7 (покупатель) в лице законного представителя Патрушевой (Чебановой) А.А.), и применении последствия недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить в конкурсную массу должника объект недвижимости: 3/32 доли в праве собственности на земельный участок, площадью 664 кв.м. с кадастровым номером  

61:44:0032114:3 и жилой дом площадью 176 кв.м, кадастровый номер 61:44:0032114:394, расположенные по адресу: 

<

...>.  

В обоснование заявления финансовый управляющий имуществом должника указал следующие фактические обстоятельства.  

19.06.2023 между ФИО9 (продавец) и ФИО7 с согласия матери Патрушевой (Чебановой) А.А.) (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел следующие объекты недвижимости: 3/32 доли в праве собственности на земельный участок, площадью 664 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0032114:3 и целый жилой дом площадью 176 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0032114:394, расположенные по адресу: 

<

...>.  

Согласно пункту 7 договора 3/32 доли на земельный участок и домовладение проданы по цене 3 000 000 руб.  

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункт 8 договора).  

Дата государственной регистрации перехода права собственности 20.06.2023.  

Полагая, что сделка совершена должником в ущерб интересов кредиторов должника, при наличии у должника признаков неплатежеспособности и направлена на безвозмездный вывод ликвидного недвижимого имущества должника из конкурсной массы, то есть, заключена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов должника, финансовый управляющий имуществом должника обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 19.06.2023 на основании пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).  

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил заявление финансового управляющего имуществом должника, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.  

Статьей 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.  

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротств сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается,  

что другая сторона нала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.  

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из условий, предусмотренных указанной нормой.  

Пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).  

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.  

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.  

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.  

В соответствии с оспариваемым договором купли-продажи от 19.06.2023 отчуждено недвижимое имущество, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.  

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2018 № 307-ЭС18-1843 по делу № А56-31805/2016, следует учитывать, что конечной целью конкурсного оспаривания подозрительных сделок является ликвидация последствий недобросовестного вывода активов перед банкротством. Следовательно, необходимо принимать во внимание не дату подписания сторонами соглашения, по которому они обязались осуществить передачу имущества, а дату фактического вывода активов, то есть исполнения сделки путем отчуждения имущества (статья 61.1 Закона о банкротстве). Конструкция купли-продажи недвижимости по российскому праву предполагает, что перенос титула собственника производится в момент государственной регистрации. Поэтому для соотнесения даты совершения сделки, переход права на основании которой подлежит государственной регистрации, с периодом подозрительности учету подлежит дата такой регистрации.  

Принимая во внимание, что регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи произведена 20.06.2023, оспариваемый договор купли-продажи заключен 19.06.2023, а производство по делу о несостоятельности (банкротстве) возбуждено определением Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2024, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи заключен в период подозрительности, предусмотренный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в  

частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.  

Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.  

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 8 постановления Пленума ВАС РФ № 63, при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.  

Одним из основных обстоятельств, входящих в предмет доказывания при рассмотрении вопроса о признании сделки недействительной по основанию пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, является факт равноценности или неравноценности совершенного по сделке встречного исполнения. Для установления этого обстоятельства необходимо обладать информацией о действительной рыночной стоимости как переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств, так и полученного встречного исполнения.  

Обращаясь с рассматриваемым заявлением, финансовый управляющий имуществом должника указал, что оспариваемый договор купли-продажи заключен по заниженной цене, не соответствующей рыночной стоимости имущества.  

Из условий договора от 19.06.2023 следует, что должник реализовал принадлежащие ему объекты недвижимости по цене 3 000 000 руб.  

В пунктах 4 и 5 договора указана кадастровая стоимость 3/32 доли земельного участка в размере 462 144 руб., которая оценена сторонами в размере 500 000 руб., а кадастровая стоимость отчуждаемого жилого дома составляла 8 363 835,04 руб. и оценена сторонами в размере 2 500 000 руб.  

Таким образом, кадастровая стоимость имущества (земельного участка и жилого дома) составляет 8 825 979,04 руб., в то время как имущество отчуждено по сделке по цене 3 000 000 руб., что в три раза ниже кадастровой стоимости недвижимого имущества.  

Возражая против удовлетворения заявленного финансовым управляющим имуществом должника требования, ответчик указал, что согласованная сторонами стоимость имущества соответствовала рыночной стоимости, учитывая, что жилой дом расположен на земельном участке, на котором расположены еще 4 жилых дома; жилой дом не имеет отдельного входа; техническое состояние объекта недвижимости требует значительных финансовых вложений (ремонт фасада, укрепление фундамента и т.д.); дом не подключен с системе водоснабжения, отсутствует канализация. Использование всего жилого дома по назначению не представляется возможным; проживание в доме возможно только в некоторых его комнатах, расположенных на 1-м этаже; 2-й этаж является мансардным и имеет черновую отделку. При определении кадастровой стоимости объекта не учитываются специфические характеристики объекта, что в свою очередь свидетельствует о несоответствии кадастровой стоимости и рыночной стоимости недвижимого имущества.  

Вопрос об установлении рыночной стоимости недвижимого имущества, отчужденного по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2023, входит в предмет исследования, в связи с этим подлежит обязательному установлению для правильного рассмотрения дела.  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 судебная коллегия вынесла на обсуждение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества на дату совершения сделки – 19.06.2023, поскольку суд первой инстанции не  

установил значимое для рассмотрения обособленного спора обстоятельство - рыночную стоимость спорного недвижимого имущества на момент заключения оспариваемой сделки.  

Лица, участвующие в деле, воспользовавшись правом, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявили ходатайства о назначении судебной экспертизы.  

В целях проверки обстоятельств, входящих в предмет доказывания по рассматриваемому спору, а также принимая во внимание спор между финансовым управляющим имуществом должника и ответчиком в отношении стоимости имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки, определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2025 удовлетворены ходатайства о назначении судебной экспертизы по обособленному спору. Назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту Автономной некоммерческой организации консалтинговый центр «Судебных экспертов» ФИО5. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость на дату заключения сделки - 19.06.2023 недвижимого объекта – жилого дома 176 кв.м., кадастровый номер 61:44:0032114:394, расположенного на 3/32 доли в праве собственности на земельный участок, площадью 644 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0032114:3, по адресу: 

<

...>, с учетом индивидуальных особенностей оцениваемого объекта, физических характеристик объекта, с проведением осмотра оценки.  

Согласно экспертному заключению № 002/05-25 от 02.06.2025, рыночная стоимость на дату заключения сделки - 19.06.2023 недвижимого объекта – жилого дома площадью 176 кв.м, кадастровый номер 61:44:0032114:394, расположенного на 3/32 доли в праве собственности на земельный участок, площадью 644 кв.м, кадастровый номер 61:44:0032114:3, расположенных по адресу: 

<

...>, с учетом индивидуальных особенностей оцениваемого объекта, физических характеристик объекта, с проведением осмотра оценки, составляет 5 568 000 руб.  

Из экспертного заключения № 002/05-25 от 02.06.2025 следует, что при исследовании предмета оценки экспертом применялись те подходы и методы оценки, использование которых было целесообразным для ответа на поставленные судом вопросы, для целей выявления факторов, непосредственно влияющих на стоимость объекта исследования.  

При применении сравнительного подхода, которым руководствовался эксперт, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.  

Как усматривается из исследовательской части заключения, рыночная стоимость земельного участка определена судебным экспертом сравнительным подходом, то есть стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов-аналогов к объекту оценки; жилого дома - сравнительный подход и определение степени готовности - в рамках затратного подхода, учитывая выявленные в процессе исследования индивидуальные свойства объекта судебной экспертизы.  

Для определения рыночной стоимости доли в праве на земельный участок применен сравнительный подход; для определения рыночной стоимости 3/32 доли в праве на земельный участок экспертом проанализирован рынок недвижимости (сегмент рынка земельных участков) в Пролетарском районе Ростовской области г. Ростова-на-Дону. При подборе объектов-аналогов по критерию аналогичности учтено, что понятие аналогичность в данном случае исходит из самого определения данной категории недвижимого имущества и что согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой  

определены в соответствии с федеральными законами. При этом, исходя из положений статей 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.  

Экспертом отобраны аналоги из числа предложений, опубликованных в сети интернет на исследуемую дату; отобраны 5 земельных участков, примерно с одинаковыми условиями расположения на местности. Выбор участков-аналогов производился с учетом их схожести с исследуемым. В качестве элемента сравнения, по которому производился отбор, определен основной - это категория земельного участка, а также месторасположение исследуемого земельного участка; также рассматривались другие элементы сравнения, изменение которых влияет на рыночную стоимость исследуемого земельного участка. В ходе анализа к ценам предложений были применены поправки на различия, существующие между сравниваемыми и исследуемым объектом экспертизы. С целью учета отличий вводились корректировки в цены сопоставимых участков по следующим элементам: корректировка на условия рынка (время продажи) (применен инфляционный калькулятор к стоимости объектов-аналогов для отражения уменьшения цены за счет инфляции), корректировка удельной стоимости земельного участка на долевую собственность, на местоположение, конфигурацию (форму, рельеф земельного участка), на площадь земельного участка, на торг; применены весовые коэффициенты для аналогов следующим образом: аналог № 1 - 0,20, аналог № 2 - 0,20, аналог № 3 - 0,20, аналог № 4 - 0,20, аналог № 5 - 0,20. Проведенные расчеты позволили установить наиболее вероятную рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 19.06.2023 - 13 904 000 руб. Рыночная стоимость 3/32 доли в праве собственности на земельный участок по состоянию на 19.06.2023 могла составлять 1 304 000 руб.  

Для определения рыночной стоимости права на объект недвижимости (жилой дом) в рамках сравнительного подхода отобраны аналоги из числа предложений, опубликованных в сети Интернет на исследуемую дату. Отобраны 4 аналога из категории жилой недвижимости. Рыночная стоимость исследуемого жилого дома определялась на основе анализа элементов сравнения по выбранным аналогичным объектам; выбор объектов-аналогов производился с учетом их схожести с исследуемым; также рассматривались другие элементы сравнения, изменение которых влияет на рыночную стоимость исследуемого жилого дома; в ходе анализа к ценам предложений применены поправки на различия, существующие между сравниваемыми и исследуемым объектом судебной экспертизы. С целью учета отличий вводились корректировки в цены по следующим элементам: корректировка на условия рынка (время продажи) (применен инфляционный калькулятор к стоимости объектов-аналогов для отражения уменьшения цены за счет инфляции), корректировка удельной рыночной стоимости на общую площадь, на класс качества отделки и инженерных коммуникаций, на благоустройство территории, на торг; приведено обоснование весового коэффициента; применены весовые коэффициенты для аналогов следующим образом: аналог № 1 - 0,35, аналог № 2 - 0,20, аналог № 3 - 0,20, аналог № 4 - 0,25. Наиболее вероятная рыночная стоимость жилого дома площадью 176 кв.м., расположенного на 3/32 доли в праве собственности на земельный участок площадью 664 кв.м., рассчитанная в рамках сравнительного подхода по состоянию на 19.06.2023, могла составлять 8 096 000 руб.  

Экспертом произведена корректировка на степень готовности дома, учитывая отсутствие общестроительных и отделочных работ на мансардном этаже исследуемого жилого дома; экспертом принято решение определить степень готовности объекта в рамках затратного подхода.  

Исследование технического состояния объекта судебной экспертизы проводилось в соответствии с требованиями нормативных документов, учитывающих уровень капитальности объекта исследования: СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».  

В результате визуального осмотра объекта судебной экспертизы установлено, что жилой дом, общей площадью 176,0 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, находится в работоспособном состоянии. Установлено наличие небольшого уклона от фасадной части жилого дома к тыльной во двор. В подвальных помещениях на стенах обнаружены следы затопления, присутствует стойкий запах затхлости и сырости, что также подтверждает факт периодического затопления в результате осадков, которые попадают в подвальные помещения, в том числе из-за характерного уклона исследуемого земельного участка. Также установлено, что осадки с крыши жилого дома попадают на асфальт из-за отсутствия дренажной системы вокруг здания, которая предназначена для сбора и отвода избыточной влаги из грунта, чтобы защитить фундамент и прилегающую территорию.  

В результате проведенного визуального осмотра установлено функциональное устаревание жилого дома - вполне современно, однако, имеются объекты, лучшие по конструктивным параметрам. Учитывая выявленные дефекты при проведении визуального осмотра, определен фактический износ каждого конструктивного элемента в зависимости от степени технического состояния. Эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта судебной экспертизы, с учетом износа подвального этажа и первого этажа, а также степени готовности мансардного этажа, составляет 4 264 000 руб. (подвал - 1 167 560 руб., 1 этаж - 2 111 808 руб., мансарда - 984 505 руб.  

Таким образом, из заключения эксперта следует, что экспертом учтены индивидуальные особенности исследуемого строения.  

Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.  

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины стоимости спорного объекта недвижимости.  

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены скриншоты использованных объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.  

Проведенная по настоящему делу судебная оценочная экспертиза является полной, заключение эксперта в необходимой степени аргументировано, содержит подробное описание принятых им при проведении оценки методик, является внутренне логичным и непротиворечивым, не содержит неясностей и неточностей, в том числе при ссылке на источники сведений, которые были использованы судебным экспертом при исследовании.  

Возражая против выводов, изложенных в экспертном заключении № 002/05-25 от 02.06.2025, ответчик указал, что выбранные экспертом объекты-аналоги не сопоставимы с объектами исследования.  

Отклоняя возражения ответчика как необоснованные, судебная коллегия исходит из того, что заключение эксперта № 002/05-25 от 02.06.2025 содержит полную информацию по поставленному вопросу, экспертом обоснован применяемый подход оценки стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату совершения сделки. При выборе аналогов оценщиком осуществлен мониторинг информации в открытом доступе на специализированных сайтах в сети «Интернет». При проведении экспертизы эксперт использовал сравнительный подход, в результате чего получен ориентир рыночной стоимости недвижимого имущества. При этом, при определении рыночной стоимости жилого дома эксперт определил рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом технического состояния дома, определив степень готовности и процент износа подвала, 1 этажа и мансарды.  

Таким образом, заключение эксперта № 002/05-25 от 02.06.2025 соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит необходимые сведения, является ясным и полным, выводы эксперта не противоречивы, определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта исследования не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. В связи с этим экспертное заключение признано судом относимым, допустимым и достоверным доказательством.  

Само по себе несогласие ответчика с результатами экспертизы и иная оценка исследуемых доказательств не являются основанием для вывода о недостоверности экспертного заключения. При этом определение достаточности и полноты экспертного заключения находится в компетенции суда, разрешающего спор.  

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем в экспертном заключении имеется подписка; лица, участвующие в деле, отвод эксперту не заявили, эксперт имеет надлежащую квалификацию; компетентность эксперта не опровергнута допустимыми доказательствами.  

Представленная ответчиком рецензия ООО «АльянсПромЭксперт» № 57 от 16.09.2025 на заключение эксперта № 002/05-25 от 02.06.2025 не принимается судом апелляционной инстанции в качестве надлежащего доказательства, поскольку рецензия не является самостоятельным исследованием, и, по своей сути, сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов судебной экспертизы. В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право оценки доказательств предоставляется только суду. Само по себе мнение другого исследователя не может исключать доказательственного значения экспертного заключения в рамках судебной экспертизы, поскольку такое заключение фактически представляют собой рецензию (мнение) относительно проведенной экспертизы иным субъектом экспертной деятельности, и которому не может придаваться безусловное приоритетное значение. При этом специалист в отличие от эксперта не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.  

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что доказательства, свидетельствующие о наличии противоречий в выводах эксперта, не представлены. Несогласие с результатом экспертизы не является основанием для проведения повторной экспертизы. Заключение экспертизы является ясным, понятным и полным. Доказательств, свидетельствующих о резких колебаниях цен в указанном сегменте рынка в рассматриваемый период, ответчик не представил.  

Оснований не доверять представленному в материалы дела экспертному заключению № 002/05-25 от 02.06.2025 не имеется.  

Суд апелляционной инстанции, сопоставив стоимость имущества, согласованную сторонами в договоре купли-продажи от 19.06.2023 в размере 3 000 000 руб., со стоимостью согласно экспертному заключению № 002/05-25 от 02.06.2025 в размере 5 568 000 руб., пришел к выводу о том, что согласованная сторонами оспариваемого договора купли-продажи от 19.06.2023 стоимость объекта недвижимости кратно занижена.  

Отчуждение имущества по заниженной цене возлагает на добросовестных участников гражданского оборота особые требования к осмотрительности, а, следовательно, ответчик, заключая с должником договор купли-продажи от 19.06.2023 в отношении недвижимого имущества, должен был предпринять все необходимые действия, направленные на установление рыночной стоимости недвижимого имущества.  

Свобода договора, подразумевающая самостоятельное определение сторонами сделки условий связывающих их обязательств, не означает, что эти стороны могут осуществлять права недобросовестно, причиняя вред иным лицам, не являющимся участниками рассматриваемых договорных отношений.  

Участники договора свободны в волеизъявлении и купля-продажа товаров по цене ниже рыночной является их правом. Вместе с тем, когда деятельность контрагента регулируется законодательством о банкротстве, затрагиваются права не только самого должника, но и его кредиторов, поэтому вся хозяйственная деятельность должника должна быть подчинена необходимости сохранения конкурсной массы и соблюдения прав кредиторов должника.  

В результате совершения сделки ответчик получил в собственность объект недвижимости, при этом должник не получил равноценное встречное исполнение обязательств от другой стороны сделки.  

Судебной практикой выработан подход, согласно которому приобретение имущества по многократно, очевидно заниженной стоимости, не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения. Поэтому покупатель, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых должник по явно заниженной цене продает имущество. Он не мог не осознавать, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы кредиторов, справедливо рассчитывающих на удовлетворение их требований за счет равноценного денежного эквивалента, полученного от реализации недвижимости.  

Приобретение имущества по заниженной стоимости и осведомленность приобретателя об этом являются достаточными основаниями, указывающими на недобросовестность приобретателя, и основанием для удовлетворения иска об истребовании имущества, независимо от возражений приобретателя о том, что он является добросовестным приобретателем.  

Занижение цены продаваемого имущества в несколько раз, при отсутствии отвечающих требованиям разумности объяснений отчуждения имущества по такой цене, для любого разумного участника оборота должно свидетельствовать о том, что цели, преследуемые совершаемой сделкой, являются явно недобросовестными; продажа по такой цене не может являться действительной экономической целью совершения сделки для продавца. Поведение покупателя, согласившегося на приобретение имущества в таких условиях, не отвечает требованию осмотрительности и добросовестности.  

Рассмотрев доводы и возражения участвующих в деле лиц, проанализировав представленные в материалы дела документы, установив, что согласованная сторонами цена сделки - 3 000 000 руб., что с учетом выводов эксперта, изложенных в экспертном заключении № 002/05-25 от 02.06.2025, ниже его рыночной стоимости, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что стоимость объекта недвижимости, определенная сторонами оспариваемой сделки в размере 3 000 000 руб., не соответствует рыночной цене.  

В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, повлекших снижение стоимости недвижимого имущества на момент совершения спорной сделки. С учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании, рыночная стоимость жилого дома определена с учетом индивидуальных особенностей исследуемого объекта, физических характеристик объекта, выявленных при визуальном осмотре объекта недвижимости.  

С учетом представленных в материалы дела доказательств, стороны договора, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, должны были и могли получить необходимую информацию о среднерыночных ценах на аналогичное  

недвижимое имущество, следовательно, должны быть осведомлены о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.  

В нарушение приведенных выше норм права ответчик не представил доказательства, опровергающие правомерность заявленных финансовым управляющим должника требований.  

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что должник заключил договор купли-продажи от 19.06.2023 по явно заниженной цене.  

Финансовый управляющий должника, обращаясь с рассматриваемым заявлением, указал, что действия должника по заключению оспариваемой сделки представляют собой схему вывода ликвидного недвижимого имущества путем отчуждения его ответчику, который не представил достоверные доказательства, подтверждающие оплату за спорный объект недвижимости. В рассматриваемом случае отчуждение недвижимого имущества привело к безвозмездному выбытию из состава имущества должника ликвидного объекта недвижимости, вследствие чего кредиторы утратили возможность получить удовлетворение своих требований за счет указанного имущества.  

Признавая доводы финансового управляющего должника обоснованными, судебная коллегия исходит из того, что в материалах дела отсутствуют достоверные доказательства, подтверждающие фактическое наличие у ответчика денежных средств в размере 3 000 000 руб. на момент совершения оспариваемой сделки, а также факт передачи денежных средств должнику, доказательства использования должником этих денежных средств.  

Согласно пунктам 7 и 8 договора 3/32 доли на земельный участок и домовладение проданы по цене 3 000 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.  

Проанализировав указанное выше условие договора, с учетом его буквального толкования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, содержание пункта 8 договора купли-продажи от 19.06.2023, в котором стороны констатировали, что расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора, не исключает обязанность ответчика доказать факт произведенного расчета, предоставив соответствующие доказательства произведенного расчета, а также наличие финансовой возможности уплатить 3 000 000 руб.  

 При проверке факта оплаты покупателем имущества должника наличными денежными средствами судами применяются подходы, содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 35), направленные на проверку фактического предоставления должнику денежных средств, наличия у стороны договора, передавшей наличные денежные средства, реальной финансовой возможности предоставить должнику - стороне договора наличные денежные средства.  

Поскольку ответчик ссылается на передачу должнику наличных денежных средств в размере 3 000 000 руб., суду помимо прочего необходимо установить обстоятельства, связанные с тем, имелись ли у ответчика наличные денежные средства для осуществления оплаты за спорное недвижимое имущество в размере не меньшем, чем произведенная оплата.  

Для целей оценки финансового положения ответчика арбитражным судом учитываются только данные о денежных средствах, легализованных в установленном порядке (посредством предоставления налоговой отчетности, налоговых деклараций), иной подход противоречит требованиям Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансового терроризма».  

При этом сведения о размере дохода ответчика за определенный период, предшествующий дате произведения оплаты, не могут ограничиваться лишь размером дохода, равным сумме сделки, поскольку покупатель - физическое лицо должен также обладать еще и средствами, необходимыми для несения расходов на личные потребности (нужды). Финансовое положение ответчика определяется как размером доходов, так и размером расходов данного лица, и подлежит оценке наряду с иными имеющимися в деле доказательствами и установленными обстоятельствами.  

Ответчик не представил в суд сведения о заработной плате, задекларированном доходе, об участии в акционерных и иных обществах и получении доходов от участия в таких обществах, доказательства получения наследства, накопления на его банковских счетах и т.п.  

Факт накопления денежных средств не подтвержден, источник доходов ответчик не раскрыл.  

В обоснование финансовой возможности произвести оплату спорного недвижимого имущества, ответчик представил в материалы дела копию договора займа от 10.06.2023, заключенного между займодавцем и ФИО10, по условиям которого займодавец передает на условиях договора в собственность заемщику денежные средства в размер 3 000 000 руб., а заемщик принимает и обязуется возвратить в срок до 10.06.2028 такую же денежную сумму.  

Отклоняя указанный довод ответчика, судебная коллегия исходит из того, что факт получения ФИО10 денежных средств по договору займа от 10.06.2023 не свидетельствует о фактической передаче денежных средств в счет оплаты стоимости объекта недвижимости в размере 3 000 000 руб. должнику. В материалы дела не представлены надлежащие и достоверные доказательства, подтверждающие факт получения ответчиком денежных средств по договору займа (снятие займодавцем с расчетного счета денежных средств, зачисление ответчиком на расчетный счет и т.д.).  

Финансовая возможность ФИО10 возвратить денежные средства в размере 3 000 000 руб., полученные по договору займа, также не подтверждена, учитывая, что ответчик не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие наличие у него финансовой возможности за счет собственных средств погасить заем перед займодавцем (справки по форме 2-НДФЛ, декларации по форме 3-НДФЛ, банковские выписки, доказательства снятия с расчетного счета наличных денежных средств и т.п.).  

Ответчик не раскрыл обстоятельства передачи денежных средств по договору займа; не представил доказательства, подтверждающие финансовую возможность займодавца предоставить ответчику заем в размер 3 000 000 руб. наличными денежными средствами.  

Более того, ответчик не представил доказательства экономической обоснованности и целесообразности приобретения объекта недвижимости за счет заемных денежных средств. Должник, не имея собственных денежных средств для приобретения объекта недвижимости, заключил договор займа с займодавцем в столь значительном для физического лица размере без предоставления какого-либо обеспечения со стороны заемщика (неустойка, залог, удержание вещи, поручительство, другие способы, предусмотренные законом или договором). Договор займа является беспроцентным.  

Суд апелляционной инстанции учитывает отсутствие экономической целесообразности для ответчика в приобретении спорного объекта недвижимости, поскольку из представленных в материалы дела доказательств следует, что у ответчика и ее семьи имеется жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> д. 

<

…>), в связи с этим необходимость приобретения жилого дома в целях удовлетворения потребности в жилье отсутствовала. Договор купли-продажи заключен должником с несовершеннолетним ребенком, от имени которого действовала мать. Покупатель объекта недвижимости в силу своего возраста не может проживать отдельно от родителей. Фактически жилой дом, являющийся предметом оспариваемой сделки, не  

используется покупателем и членами ее семьи для проживания. При этом, ответчик не имел собственного источника дохода для приобретения спорного объекта недвижимости (ответчик заключил договор займа с третьим лицом для осуществления оплаты за объект недвижимости).  

Об отсутствии экономической целесообразности в приобретении спорного объекта недвижимости также свидетельствует то обстоятельство, что ответчик за счет заемных средств приобретает объект недвижимости, который, как он указывает в апелляционной жалобе и дополнении к ней, находится в технически неудовлетворительном состоянии. Разумность и обоснованность действий ответчика не подтверждена.  

Довод ответчика о том, что спорный объект недвижимости приобретен для несовершеннолетнего ребенка, который по достижении совершеннолетнего возраста будет в нем проживать, а сам ответчик по достижении пенсионного возраста продаст объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...> д. 

<

…>, погасит задолженность по договору займа и на оставшиеся денежные средства приобретет дом в деревне, не имеет разумного обоснования, поэтому отклоняется судом апелляционной инстанции. По общему правилу, в целях инвестирования денежных средств физические лица (граждане) приобретают такие объекты недвижимости, как квартиры, в целях исключения таких трудоемких и финансовых затрат на содержание жилого дома, в связи с чем, является экономически нецелесообразным приобретение несовершеннолетнему ребенку жилого дома, который на дату приобретения имел недостатки. Кроме того, как правило, жилые помещения, которые приобретаются в целях инвестирования денежных средств, сдаются в наем для получения дохода.  

В рассматриваемом случае спорный жилой дом не используется покупателем и его семьей, не предоставляется в наем третьим лицам.  

Должник в отзыве на апелляционную жалобу указал, что он продал принадлежащий ему объект недвижимости по цене 3 000 000 руб.; денежные средства, полученные от реализации объекта недвижимости, направлены на погашение краткосрочных займов перед физическими лицами, образовавшихся за период 2021 - 2023 г.г.  

Вместе с тем, заявленный должником довод о расходовании денежных средств документально не подтвержден. В материалы дела не представлены договоры займы с физическими лицами, как и не представлены доказательства получения должником займов от физических лиц. Суду не представлены доказательства, подтверждающие расходование должником заемных денежных средств.  

Таким образом, объективные доказательства реального исполнения ответчиком обязанности оплатить спорное недвижимое имущество в размере 3 000 000 руб. (получение дохода, снятие денежных средств со счета, расходование данных денежных средств должником) лицами, участвующими в деле, не представлены, тем самым реальность передачи денежных средств ответчиком по расписке не подтверждена.  

При этом других доказательств, прямо или косвенно свидетельствующих о передаче денежных средств и их получении должником, не представлено.  

Следовательно, доводы ответчика о передаче должнику денежных средств в размере 3 000 000 руб., не подтверждены надлежащими доказательствами.  

Учитывая отсутствие относимых и допустимых доказательств, подтверждающих наличие на момент оформления оспариваемого договора купли-продажи у ответчика денежных средств в размере 3 000 000 руб. либо в период, непосредственно предшествующий заключению договора, а также отсутствие в деле документов, подтверждающих фактическое получение и расходование должником средств в размере 3 000 000 руб., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности факта передачи ответчиком должнику наличных денежных средств в размере 3 000 000 руб.  

Довод апеллянта о передаче должнику денежных средств в размере 3 000 000 руб. не подтвержден надлежащими доказательствами.  

При формальном указании в оспариваемом договоре от 19.06.2023 стоимости отчуждаемого имущества в размере 3 000 000 руб., сделка между должником и ответчиком фактически совершена безвозмездно.  

Довод ответчика о том, что в отсутствие надлежащей оплаты спорного имущества со стороны покупателя, должник не осуществил бы передачу недвижимого имущества, а потому факт оплаты ответчиком имущества подтверждается фактом передачи объекта недвижимости покупателю, отклоняется судебной коллегией как необоснованный, поскольку сам по себе факт передачи должником спорного имущества ФИО2 не может подтверждать факт его оплаты ответчиком.  

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отчуждение недвижимого имущества произведено безвозмездно, что не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности безвозмездной передачи имущества на основании договора купли-продажи.  

Гражданский оборот между независимыми и незаинтересованными лицами строится на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых ценностей, знание чего сторонами сделки предполагается.  

В связи с тем, что оплата за приобретенное имущество покупателем не производилась, он, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, не мог не осознавать, что подобная сделка нарушает права и законные интересы кредиторов продавца, то есть лиц, справедливо рассчитывающих на удовлетворение их требований за счет равноценного денежного эквивалента, полученного от реализации имущества.  

Возражения ответчика и должника о возложении на финансового управляющего бремени доказывания отсутствия оплаты по оспариваемому договору отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в условиях, когда в подтверждение оплаты ответчик или должник ссылаются на произведенный расчет, их процессуальный интерес должен состоять в том, чтобы представить необходимые и достаточные доказательства существования и действительности сделки, что соотносится с обязанностью участвующих в деле лиц добросовестно осуществлять принадлежащие им процессуальные права, в том числе в части заблаговременного раскрытия доказательств перед другой стороной и судом (часть 2 статьи 41, части 3 и 4 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В противном случае суд вправе признать какой-либо факт недоказанным, что применительно к обстоятельствам настоящего дела означает возможность признания оплаты несостоявшейся.  

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалах дела отсутствуют надлежащие и бесспорные доказательства оплаты полученного по оспариваемой сделке имущества.  

Факт передачи должнику наличных денежных средств в размере 3 000 000 руб. не доказан.  

Принимая во внимание значительную разницу между рыночной стоимостью спорного имущества и ценой, указанной в оспариваемом договоре, а также отсутствие доказательств оплаты стоимости недвижимого имущества по цене, согласованной сторонами в оспариваемом договоре, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии совокупности признаков, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, для признания договора недействительной сделкой.  

Приведенные в апелляционной жалобе доводы об отсутствии доказательств совершения оспариваемой сделки с целью причинения вреда кредиторам должника, об отсутствии доказательств осведомленности ответчика о наличии у должника признаков неплатежеспособности, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку эти обстоятельства не входят в предмет доказывания при рассмотрении спора о признании  

сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

Финансовому управляющему достаточно было доказать, что сделка была совершена в течение года до возбуждения дела о банкротстве общества при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, что существенно ухудшило положение должника.  

Вопреки позиции апеллянта, при установлении факта отчуждения имущества в отсутствие равноценного встречного предоставления, выявление наличия либо отсутствия у должника признаков неплатежеспособности на дату совершения сделки не является обязательным, так как неплатежеспособность должника наступает, в том числе в результате вывода его активов.  

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что финансовый управляющий должника доказал совокупность обстоятельств, необходимых для признания оспариваемой сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

Вывод суда первой инстанции о наличии совокупности обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, соответствует установленным по делу обстоятельствам и сделан при правильном применении норм материального права.  

Более того, судебная коллегия учитывает, что определением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14.06.2023 по делу 2-1432/2023 (за 5 дней до даты заключения договора от 19.06.2023) приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество в пределах исковых требований 3 193 270,20 руб. При этом, как указано в судебном акте, в заседании присутствовала сам должник ФИО9, что свидетельствует о ее осведомленности о принятых судом ограничениях в отношении имущества, которое реализовано 19.06.2023.  

Таим образом, на момент совершения оспариваемого договора купли-продажи от 19.06.2023 должник уже достоверно знал о наличии у него задолженности перед заявителем по делу о банкротстве - АО «Ростовводоканал», а действия по заключению спорного договора направлены исключительно на вывод активов должника из конкурсной массы, что не может быть признано судом добросовестным поведением.  

АО «Ростовводоканал» в отзыве указало, что согласованные действия должника и ответчика по отчуждению спорного имущества являются злоупотреблением правом в целях сокрытия имущества от обращения на него взыскания для расчетов с кредитором, что не соответствует принципам разумности и добросовестности.  

Довод ответчика о том, что финансовый управляющий должника, обращаясь в суд с заявлением о признании оспариваемых сделок недействительными, просил признать их недействительными на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, при этом, в суде апелляционной инстанции конкурсный управляющий должника заявил новые требования - о признании сделок недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве (неравноценное встречное предоставление), отклоняется судом апелляционной инстанции, как необоснованный, поскольку согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ № 63, если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.  

По смыслу положений процессуального закона (часть 1 статьи 133, часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве и разъяснений, данных в абзаце четвертом пункта 9.1 постановления Пленума ВАС РФ № 63, определение правовой квалификации оспариваемой сделки  

отнесено к компетенции суда, который должен проверить соответствие оспариваемых сделок на предмет недействительности и может признать их таковыми в соответствии с надлежащей нормой права (статьей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве).  

Применяя последствия недействительности сделки, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.  

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной, подлежит возврату в конкурсную массу.  

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.  

Как следует из представленных в материалы дела документов и лицами, участвующими в деле не оспаривается, недвижимое имущество находится у ответчика.  

Из представленных в материалы дела документов следует, что имущество, являющееся предметом оспариваемой сделки, в настоящее время зарегистрировано за ответчиком. Доказательства невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре в материалы дела не представлены. В связи с этим суд первой инстанции правильно применил последствия недействительности сделки в виде возврата предмета сделки в конкурсную массу должника. Поскольку в рамках настоящего спора не доказан факт встречного исполнения со стороны ответчика по недействительной сделке, то в связи с этим не применены последствия недействительности сделки в виде восстановления прав требования ответчика к должнику.  

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.  

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.  

На основании вышеизложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Из абзаца 4 пункта 19 постановления Пленума ВАС РФ № 63 следует, что по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Поскольку при принятии апелляционной жалобы к производству подателю апелляционной жалобы предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с ФИО6 в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 10 000 руб.  

Согласно счету № 001/06 от 02.06.2025 стоимость проведения экспертизы составила 74 400 руб.  

С целью оплаты услуг эксперта на депозитный счет внесены денежные средства: АО «Водоканал Ростов-на-Дону» в размере 74 400 руб. (платежное поручение № 5511 от 16.04.2025), ФИО2 в размере 20 000 руб. (чек-ордер от 10.04.2025), финансовый управляющий имуществом должника ФИО1 в размере 30 000 руб. (платежное поручение № 587652 от 22.04.2025).  

Поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО2 отказано, то расходы по оплате услуг эксперта подлежат отнесению на ответчика.  

Вместе с тем, поскольку денежных средств, внесенных ФИО2 на депозитный счет недостаточно для оплаты услуг эксперта, и услуги эксперта в размере 54 400 руб. оплачены за счет денежных средств, перечисленных АО «Водоканал Ростов-на-Дону», то с ФИО2 в пользу АО «Водоканал Ростов-на-Дону» подлежат взысканию денежные средства в размере 54 400 руб.  

Учитывая, что судом апелляционной инстанции оплата услуг эксперта осуществлена за счет денежных средств ФИО2 в размере 20 000 руб. и частично за счет денежных средств АО «Водоканал Ростов-на-Дону» в размере 54 400 руб., то внесенные денежные средства финансовым управляющим имуществом должника ФИО1 в размере 30 000 руб. и АО «Водоканал Ростов-на-Дону», оставшиеся после оплаты услуг эксперта, в размере 20 000 руб. следует вернуть с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, после предоставления заявления с указанием реквизитов банковского счета, открытого в банке на территории Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2024 по делу № А53-4397/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Возвратить ФИО1 с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 30 000 рублей (тридцать тысяч рублей 00 копеек), перечисленные по платежному поручению от 22.04.2025 № 587652. Возврат денежных средств произвести на счет, указанный в заявлении от 09.06.2025.  

Возвратить акционерному обществу «Ростовводоканал» с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 20 000 рублей (двадцать тысяч рублей 00 копеек), перечисленные по платежному поручению от 16.04.2025 № 5511, после предоставления заявления о возврате денежных средств с указанием реквизитов банковского счета, открытого в банке на территории Российской Федерации.  

Взыскать с ФИО6 в пользу акционерного общества «Ростовводоканал» расходы на проведение экспертизы в размере 54 400 руб.  

 Взыскать с ФИО6 в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 10 000 руб.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий Н.В. Сулименко  

Судьи М.А. Димитриев  

Д.В. Николаев