﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

04 июня 2021 года

Дело №

А56-98752/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,               Сергеевой И.В., 

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Клычевой У.М. (доверенность от 02.03.2021), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» Клычевой У.М. (доверенность от 11.01.2021 № 5-21), от общества с ограниченной ответственностью «Бабочка» Сосновцева В.Г. (доверенность от 11.01.2021), 

рассмотрев 03.06.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 по делу                    № А56-98752/2019, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Бабочка», адрес: 198005, Санкт-Петербург, Московский пр., 63, ОГРН 1027810269970, ИНН 7809011383 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), об обязании принять раздел 3 «Расчеты и платежи по договору» проекта дополнительного соглашения № 5 к договору № 11-А139444 в предложенной Обществом редакции. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н,                       ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее – Учреждение), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4Н, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – Предприятие). 

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) Общество уточнило исковые требования, просило обязать Комитет принять раздел 3 «Расчеты и платежи по договору» проекта дополнительного соглашения № 5 к договору № 11-А139444 аренды нежилых помещений 8-Н,           9-Н, расположенных в д. 63 лит. А по Московскому пр. в Санкт-Петербурге, в редакции Общества, а именно: 

«Арендная плата за пользование объектом – нежилым помещением 8-Н с 03.09.2020 устанавливается в рублях, её размер за 1 кв.м в месяц установлен с учетом налога на добавленную стоимость (далее – НДС) и составляет 833 руб. Арендная плата за пользование объектом – нежилым помещением 9-Н с 03.09.2020 устанавливается в рублях, её размер за 1 кв.м в месяц установлен с учетом НДС и составляет 488 руб.».

Решением суда от 29.09.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.01.2021, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Как указывает заявитель, заключение эксперта от 03.09.2020 № 11/02/20-1 об оценке рыночной цены арендной платы объектов послужило основанием для удовлетворения исковых требований. Однако, по мнению подателя жалобы, выводы эксперта, изложенные в указанном заключении, не соответствуют действительности, экспертиза проведена с нарушением принципов объективности, всесторонности и полноты исследований, установленных статьей 4 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, кассатор считает, что при определении рыночной стоимости арендной платы эксперт использовал недостоверные сведения относительно используемых объектов-аналогов, более того, для сравнительного анализа использовались объекты-аналоги с разным функциональным назначением и с существенно худшими техническими характеристиками по сравнению с объектами исследования. 

В отзыве на кассационную жалобу Предприятие согласилось с доводами Комитета, просило обжалуемые судебные акты отменить. 

В судебном заседании представитель Комитета и Учреждения поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражал по мотивам, приведенным в отзыве.

Предприятие о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 18.06.2017 № 11-А139444 аренды помещений 6-Н площадью 50,9 кв.м,  8-Н площадью 97,9 кв.м, 9-Н площадью 11,2 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 63, лит. А. 

В дальнейшем помещение 6-Н передано в собственность Общества на основании договора от 19.08.2019 № 3994-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условиями о залоге. 

Полагая, что установленная договором и приложениями к нему арендная плата не соответствует действительному состоянию арендованных нежилых помещений 8-Н и 9-Н, Общество обратилось в Комитет за установлением арендной платы в соответствии с характеристиками объектов аренды. 

По результатам обращений Общества Комитетом подготовлен проект дополнительного соглашения № 5 к договору, размер арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной аренды от 07.12.2018            № 31-8-0236 (020)/2918, выполненного Предприятием. 

Считая предложенную арендную плату завышенной, Общество обратилось в общество с ограниченной ответственностью «Стандарт Оценка» за определением рыночной стоимости арендной платы. 

В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости арендной платы Общество направило Комитету протокол разногласий к дополнительному соглашению к договору, неподписание которого послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, исходя из представленных документов. 

С выводами суда первой инстанции апелляционный суд согласился.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

При разрешении возникшего спора судебные инстанции обоснованно исходили из того, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ). Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Суды обеих инстанций, применив положения статей 450, 451 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу о необходимости внесения изменений в договор в части указания арендной платы, поскольку Общество приобрело в собственность помещение 6-Н площадью 50,9 кв.м, имеющее электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, что повлекло существенное изменение размера арендной платы. 

Вместе с тем между сторонами возникли разногласия относительно размера арендной платы. 

Согласно нормам статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости арендной платы значительно отличалась, по ходатайству истца определением от 11.02.2020 судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» Васильченко Алексею Владимировичу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта от 03.09.2020 № 11/02/20-1 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды пришли к выводу о том, что оно соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, посчитали, что экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования, а также сделанные на их основе выводы обоснованы. При таком положении суды сделали вывод о том, что заключение эксперта является достоверным.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правильно на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к выводу о том, что арендная плата должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью арендной платы помещений, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы Комитет при рассмотрении дела не заявлял.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах суд округа считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что требования Общества обоснованны и подлежали удовлетворению.

Доводы подателя жалобы, касающиеся неверного подбора объектов-аналогов, обладающих существенно худшими характеристиками, чем объект оценки, подлежат отклонению. Приведенные Комитетом мотивы, по которым он не согласен с установленной в заключении эксперта рыночной стоимостью арендной платы помещений, не свидетельствуют о нарушениях экспертом законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки или недостоверности сведений, используемых экспертом в отчете об оценке, которые могли повлиять на итоговую величину размера арендной платы объектов оценки.

Фактически доводы Комитета сводятся к несогласию с экспертным заключением, которое принято судами при вынесении итогового судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды. В силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

                                               п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 по делу № А56-98752/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения. 

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева