ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-48148/2021

03 марта 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Кротова С.М., Семиглазова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: представитель ФИО2 – по доверенности от 10.01.2022;

от ответчика: представитель ФИО3 – по доверенности от 26.03.2021;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-36612/2021) Общества с ограниченной ответственностью «Высота» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2021 по делу № А56-48148/2021 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, 

<

...>, литер А, пом.2-Н, ОГРН: 

<

***>); 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Высота» (адрес: 199155, 

<

...>, литер А, пом./ком.1Н/45, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Высота» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 1 541 577 руб. 96 коп.  задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2009 №08/ЗКС-000106 за период с 31.12.2020 по 31.03.2021, 67 995 руб. 19 коп. пеней по состоянию на 28.04.2021 и пени, начисленные на сумму долга за период с 29.04.2021 по дату фактической оплаты долга.

Решением суда от 10.09.2021 иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 10.09.2021 отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что объект строительства, возведенный на земельном участке, являющийся предметом договора, введен в эксплуатацию 30.05.2019, первая регистрация права собственности в отношении объекта недвижимости (корпус 1) совершена 07.11.2019, соответственно, с указанной даты у Комитета отсутствуют основания для начисления арендной платы.

К судебному заседанию в апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Комитет просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, ходатайствовал о приобщении в материалы дела дополнительных доказательств (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о переходе прав на объект недвижимости от 24.08.2021).

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. 

Рассмотрев вопрос о приобщении дополнительных документов (выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 24.08.2021), суд апелляционной инстанции для целей полного и всестороннего рассмотрения дела приобщил к материалам дела дополнительные документы в порядке статьи 268 АПК РФ, поскольку соответствующий вопрос подлежал выяснению при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2009 № 08/ЗКС-000106 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование для использования на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 78:40:8341:21, относящийся к землям населенных пунктов, площадью 6 627 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч.5 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести (далее – земельный участок), что подтверждается актом приёма-передачи от 01.08.2009.

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставлялся для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания, подземного паркинга вместимостью не менее 81 машиноместа. 

Пунктом 9.1 договора установлено, что договор заключен сроком до 11.06.2013. 

Государственная регистрация договора произведена Управлением ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 06.10.2009. 

В разделе 5 договора предусмотрен график осуществления инвестиционного проекта. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора началом реализации инвестиционного проекта является 12.08.2009.

Согласно пункту 5.2 договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке: первый этап – разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации, продолжительность этапа – не более 11 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть до 11.07.2010; второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа – получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 46 месяцев с даты подписания протокола подведения итогов открытого аукциона, то есть до 11.06.2013. 

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе 4 договора.

Ссылаясь на то, что обязательство по внесению арендной платы за период с 31.12.2020 по 31.03.2021, ответчиком не исполнено, Комитет обратился с иском в арбитражный суд. 

Суд первой инстанции признал исковые требования Комитета подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт подлежащий отмене на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период заключения спорного договора, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка между Комитетом и Обществом заключен в соответствии с постановлениями Правительства Санкт-Петербурга от 23.06.2009 № 749, от 22.12.2008 №1652 и протоколом о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2009. 

Как следует из материалов дела, согласно представленному Комитетом разрешению на ввод в эксплуатацию № 78-08-09-2019 объект строительства, возведенный на земельном участке, являющийся предметом договора, введен в эксплуатацию 30.05.2019.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 24.08.2021 № КУВИ-999/2021-663581 право собственности первого лица на квартиру в указанном доме зарегистрировано 07.11.2019.

При этом, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. 

Согласно разъяснениям пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

При таких обстоятельствах с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (в данном случае - квартиры) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под многоквартирным домом и необходимым для его использования, а у ответчика ввиду прекращения договора аренды этого участка на основании статьи 413 ГК РФ в свою очередь прекратилась обязанность по внесению арендной платы за спорный земельный участок, который необходим для обслуживания и эксплуатации этого многоквартирного дома.

Таким образом, поскольку регистрация права собственности первого лица в доме по адресу, расположенному на спорном земельном участке осуществлена 07.11.2019, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из единого государственного реестра прав, спорный договор аренды с означенной даты прекращен на основании статьи 413 ГК РФ, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с Общества в пользу Комитета арендных платежей по договору аренды за период с 31.12.2020 по 31.03.2021, то есть после 07.11.2019, равно как и каких-либо штрафных санкций ввиду неуплаты названных платежей, а решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 10.09.2021 по делу №  А56-48148/2021  подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ с вынесением по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета в полном объеме.

Поскольку ответчику при принятии апелляционной жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины и Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не подлежит взысканию с Комитета в доход федерального бюджета взысканию.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 10.09.2021 по делу №  А56-48148/2021  отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении  иска отказать. 

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

             С. М. Кротов

     В. А. Семиглазов