ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-1895/2017

г. Киров

06 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горева Л.Н.,

судейПоляковой С.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3, по доверенности от 10.01.2017 № 43АА0990296; ФИО4, по доверенности от 19.01.2016 № 9;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 15.09.2017 по делу № А28-1895/2017, принятое судом в составе судьи Шмырина С.Ю.,

по исковому заявлению акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес места нахождения: 610000, 

<

...>)

к акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес места нахождения: 125009, 

<

...>)

об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на образованные участки и о понуждении ответчика передать заявителю образованные земельные участки, 

установил:

акционерное общество «Кировская региональная ипотечная корпорация»  (далее - АО «КРИК», Корпорация, истец,) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее - АО «АИЖК», Агентство, ответчик) о возложении на АО «АИЖК» обязанности в сроки, предусмотренные законодательством, осуществить государственную регистрацию права собственности на образованные участки, перечисленные в письме АО «АИЖК» от 18.01.2016 № 01/55, а именно: на земельные участки с кадастровыми номерами  43:12:124000:1349, 43:12:124000:1350,  43:12:124000:1351, 43:12:124000:1352, 43:12:124000:1353, 43:12:124000:1354, 43:12:124000:1355, 43:12:124000:1356, 43:12:124000:1334, 43:12:124000:1358, 43:12:124000:1359, 43:12:124000:1360, 43:12:124000:1361, 43:12:124000:1362, 43:12:124000:1363, 43:12:124000:1364, 43:12:124000:1365, 43:12:124000:1348, 43:12:124000:1347, 43:12:124000:1346, 43:12:124000:1345, 43:12:124000:1344, 43:12:124000:1343, 43:12:124000:1342, 43:12:124000:1341, 43:12:124000:1340, 43:12:124000:1339, 43:12:124000:1338, 43:12:124000:1337, 43:12:124000:1336, 43:12:124000:1357; о понуждении АО «АИЖК» в течение пяти календарных дней с момента государственной регистрации права собственности передать АО «КРИК» в соответствии с пунктами 5.3 и 6.1.4 договора от 10.02.2011 № ДЗ-6 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства образованные земельные участки путем заключения договоров купли-продажи с последующей государственной регистрацией перехода права собственности по договорам купли продажи образованных участков с соблюдением пункта 6.1.5 договора от 10.02.2011 № ДЗ-6 аренды земельного участка для его комплексного освоения по проекту, представленному АО «КРИК».

Решением Арбитражного суда Кировской области от 15.09.2017 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Корпорация обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Кировской области от 15.09.2017 по делу № А28-1895/2017 и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Истец полагает, что судом первой инстанции неправомерно отклонен довод Корпорации о том, что на момент обращения о выкупе (18.01.2016) все условия, предусмотренные пунктом 5.3 договора арендатором были выполнены в полном объеме (не имелось задолженности по арендной плате), условия по комплексному освоению были исполнены. Заявитель указывает, что в договорных отношениях Корпорация находится в положении слабой и зависимой стороны, так как не имела возможности согласования иного содержания отдельных условий договора и подписала его. Односторонний отказ ответчика от выполнения условий аукциона и договорных обязательств, злоупотребление правом при заключении сделок с победителем аукциона  нарушает права застройщика, граждан, ставших участниками программы развития жилищного строительства, иных лиц, привлеченных арендатором для исполнения договора. Ответчик, пользуясь своим положением сильной стороны при заключении договора, намеренно не указал ответственности за неисполнение своих обязательств перед истцом по договору и намеренно игнорирует обращение истца о выкупе вновь образованных земельных участков, затягивая реализацию программы содействия развитию жилищного строительства, что противоречит целям и задачам ответчика.

21.11.2017 во Второй арбитражный апелляционный суд Корпорация представила дополнения от 20.11.2017 №01/1784, в которых посчитало необходимым дополнить апелляционную жалобу. Так истец указывает, что ссылка суда первой инстанции на решения Арбитражного суда г. Москвы о взыскании неустойки за период с 4 квартала 2014 года по 3 квартал 2016 года неприменима, так неустойка, указанная в материалах дел №А40-193053/2016 и А40-13230/2017 была предъявлена ответчиком в адрес Корпорации в претензиях направленных только в 2017 году. Так же истец обращает внимание суда на то, что в уведомлении о выкупе земельных участков нет ссылок на то, что более ранние обращения утрачивают свое действие  - «фактически заменяют». 

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

В заседании суда апелляционной инстанции истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к апелляционной жалобе.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, в феврале 2011 года Федеральным фондом содействия развития жилищного строительства (далее - Фонд) был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:12:124000:238, общей площадью 189137 кв. м, расположенного по адресу: земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по железной дороге, далее по р. Полой, далее по строящейся автодороге, далее по границе садоводческих товариществ, далее по автодороге, далее по границе населенного пункта г. Киров, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

10.02.2011 Фонд (арендодатель) и Корпорация (арендатор) заключили договор № ДЗ-6 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – договор, договор аренды).  Согласно условиям договора  арендодатель предоставил арендатору земельный участок общей площадью 189137 кв. м с кадастровым номером 43:12:124000:238 во временное владение и пользование сроком на 5 лет. Договор аренды зарегистрирован 10.03.2011.

В соответствии со статьей 5 договора после осуществления кадастровых работ и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков арендатор принимает решение о выкупе образованных земельных участков или заключении договоров аренды. О принятом решении арендатор сообщает арендодателю в письменной форме в день получения кадастровых паспортов образованных участков. Согласно пункту 5.3.6 договора аренды договор купли-продажи образованного участка заключается на условиях, предусмотренных подпунктами 3.1.3, 3.1.4, 6.2.15 договора аренды, статьями 12 и 13 договора аренды, пунктами 9.3, 9.7, 9.8, 9.9 договора аренды. 

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды  договор купли-продажи образованного участка подлежит заключению после исполнения всех обязательств по договору аренды, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи образованного участка.

 

Пунктом 5.6 договора аренды предусмотрено, что арендатор представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы на государственную регистрацию перехода прав собственности на образованные участки к арендатору в порядке выкупа образованных участков одновременно с представлением документов на государственную регистрацию права собственности арендодателя на образованные участки в соответствии с пунктом 7 ст. 22.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

14.01.2016 на кадастровый учет были поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 43:12:124000:1349, 43:12:124000:1350,  43:12:124000:1351, 43:12:124000:1352, 43:12:124000:1353, 43:12:124000:1354, 43:12:124000:1355, 43:12:124000:1356, 43:12:124000:1334, 43:12:124000:1358, 43:12:124000:1359, 43:12:124000:1360, 43:12:124000:1361, 43:12:124000:1362, 43:12:124000:1363, 43:12:124000:1364, 43:12:124000:1365, 43:12:124000:1348, 43:12:124000:1347, 43:12:124000:1346, 43:12:124000:1345, 43:12:124000:1344, 43:12:124000:1343, 43:12:124000:1342, 43:12:124000:1341, 43:12:124000:1340, 43:12:124000:1339, 43:12:124000:1338, 43:12:124000:1337, 43:12:124000:1336, 43:12:124000:1357, образованные из земельного участка с кадастровым номером 43:12:124000:238 (далее - вновь образованные земельные участки).

Письмами от 18.01.2016 № 01/55, от 11.02.2016  № 01/233, от 21.03.2016 №01/432 Корпорация сообщила Фонду о том, что приняла решение о выкупе  вновь образованных земельных участков и просила Фонд заключить договор купли-продажи.

Письмом от 23.06.2016 № 01/1000 (т.1 л.д.88-89) Корпорация  обратилась к Фонду с просьбой продлить договор аренды сроком на один год.

12.07.2016 Корпорация направила в Фонд письмо № 01/1114, содержащее просьбу продлить Договор  от 10.02.2011 № ДЗ-6 на три года и заключить один договор аренды на 30 вновь образованных земельных участков. При этом в письме от 12.07.2016 № 01/1114 указано, что настоящая заявка направлена взамен ранее отправленных от 18.01.2016 № 01/55, от 11.02.2016 № 01/233, от 23.06.2016 № 01/1000.

В силу статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»,     статьи 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.09.2016 права и обязанности Фонда перешли к АО «АИЖК». 

Таким образом, с 01.09.2016 АО «АИЖК»  является правопреемником Фонда в рамках рассматриваемых договорных отношений.

03.11.2016 АО «КРИК» направило в Агентство досудебную претензию                   № 01/1724 с требованием заключить договор купли-продажи вновь образованных земельных участков с последующей государственной регистрацией перехода права собственности  по договорам купли-продажи  на вновь образованные земельные участки.

23.01.2017 истец направил ответчику претензию № 01/81 с требованием заключить договор купли-продажи вновь образованных земельных участков с последующей государственной регистрацией перехода права собственности  по договорам купли-продажи  на вновь образованные земельные участки.

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований истца послужило основанием для обращения Корпорации в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Положениями статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, и на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (пункт 1). Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации  без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории.

Положениями статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) установлено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1). Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (пункт 2). Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (пункт 5). 

Согласно пункту 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, далее - Закон № 161-ФЗ), Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства вправе осуществлять  продажу земельных участков Фонда, а также права на заключение договоров аренды земельных участков Фонда для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьями 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных статьей 16.1 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 2 статьи 16.3 Закона № 161-ФЗ арендаторы земельных участков Фонда, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков Фонда, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования и образуемых из ранее предоставленного земельного участка Фонда, имеют исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Согласно пункту 10 статьи 7 Федерального закона от 24.11.2014                         № 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 356-ФЗ) лица, с которыми до дня вступления в силу настоящего Федерального закона были заключены в соответствии с Законом № 161-ФЗ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) договоры аренды указанных в части 5 настоящей статьи земельных участков для их комплексного освоения, предусматривающие право выкупа земельных участков, образованных из указанных в части 5 настоящей статьи земельных участков в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, по определенным в данных договорах ценам, могут реализовать такое право при условии, что эти лица не имеют задолженности по арендной плате и (или) неустойкам (пеням) по данным договорам аренды и ими выполнены все предусмотренные данными договорами аренды условия для реализации такого права.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2017 по делу №А40-193053/2016 и от 29.06.2017 по делу №А40-13230/2017 установлено наличие задолженности Корпорации по договору от 10.02.2011 № ДЗ-6. 

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, счел доказанным несоблюдение истцом требований пункта 10 статьи 7  Закона № 356-ФЗ, в связи с чем пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований АО «КРИК».

Истец, оспаривая решение суда первой инстанции, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, не представил.

В целом, оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 15.09.2017 по делу № А28-1895/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» – без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей 00 копеек.

Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

Л.Н. Горев

ФИО5

А.В. Тетервак