Арбитражный суд Мурманской области

Ул.Книповича, д.20, г.Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Мурманск                                                                       Дело № А42-2095/2018

«17» мая 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2018 года. Полный текст решения изготовлен 17 мая 2018 года.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Варфоломеева С.Б.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Политовой С.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Недвижимость-Сервис» (место нахождения: 183036, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Комитету по жилищной политике администрации города Мурманска (место нахождения: 183038, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным предписания 19.02.2018 № 155/11

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – ФИО1 – доверенность

от ответчика – ФИО2 – доверенность

от иных участников процесса – нет

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Недвижимость-Сервис» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением к Комитету по жилищной политике администрации города Мурманска (далее – Комитет, ответчик) о признании недействительным предписания Комитета от 19.02.2018 № 155/11 об обязании Общества восстановить наружное освещение придомовой территории многоквартирного дома, управление которым осуществляет Общество.

В обоснование заявленного требования Общество считает, что спорные опоры уличного освещения не являются общедомовым имуществом, содержать данные опоры обязан орган местного самоуправления, а само предписание непонятно как исполнять.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требование Общества по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании, письменном отзыве на заявление (л.д.52-57) и дополнении к отзыву от 11.05.2018 требование Общества не признал и полагает, что в его удовлетворении следует отказать, поскольку последнее обязано выполнять весь комплекс предусмотренных законодательством мер по надлежащему содержанию и ремонту обслуживаемого им жилищного фонда, при этом спорные опоры уличного освещения в действительности включены в состав общедомового имущества и введены в эксплуатацию одновременно со спорным многоквартирным домом.

Заслушав пояснения представителей заявителя и ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленное требование не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.02.2018 в ходе проведённой Комитетом на основании приказа от 16.02.2018 № 299/11 (л.д.32, 33) внеплановой выездной проверки по обращению жильца многоквартирного дома № 6/24 по улице Алексея Генералова города Мурманска на предмет отсутствия освещения на придомовой территории установлено, что отсутствует наружное освещение дворовых опор в количестве трёх штук названного многоквартирного дома.

Данные обстоятельства зафиксированы актом проверки № 299/11 от 19.02.2018 (л.д.35) с применением средств фотофиксации.

Установив приведённые обстоятельства, Комитет пришёл к выводу о нарушении Обществом как управляющей организацией, ответственной за содержание и ремонт общего имущества рассматриваемого дома, требований жилищного законодательства по содержанию и ремонту общего имущества этого жилого дома, а потому в отношении Общества вынесено предписание от 19.02.2018 № 155/11, которым заявитель обязан в срок до 19.03.2018 восстановить наружное освещение придомовой территории дома № 6/24 по улице Алексея Генералова города Мурманска (л.д.34).

Не оспаривая самих фактов управления спорным многоквартирным домом и отсутствия освещения, Общество одновременно считает, что у него отсутствует обязанность устранять выявленные нарушения, а потому обратилось в арбитражный суд с требованием признать недействительным указанное предписание.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Применительно к настоящему спору и согласно пункту 3 части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать способ управления своим многоквартирным домом управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ названный способ реализуется путём заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями указанного Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы в виде составления одного документа, подписанного сторонами.

При этом необходимо отметить, что согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а в силу пункта 1 статьи 422 этого же Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В данном случае частью 1.1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества (пункт 2); соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (пункт 4).

Кроме того, частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ, помимо прочего, закреплено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Статьёй 39 ЖК РФ также предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3).

В свою очередь, Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 491), согласно подпунктам «е» и «ж» пункта 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учёта, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Приведённое положение законодателя согласуется с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК, где собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надёжности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подпункты «а», «б», «г»).

В соответствии с пунктом 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности: осмотр общего имущества (подпункт «а»); содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт «ж»); текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт «з»).

При этом в пунктах 2.59 и 2.72 Правил благоустройства территории муниципального образования город Мурманск, утверждённых Решением Совета депутатов города Мурманск от 27.10.2017 № 40-712, под содержанием объектов и элементов благоустройства понимается комплекс организационно-технических мероприятий, направленных на поддержание технического, санитарно-эпидемиологического, экологического и эстетического состояния территорий и размещённых на них элементов благоустройства в целях обеспечения безопасных и комфортных условий проживания граждан, а под придомовой территорией – территория, сформированная в границах, установленных при выполнении кадастровых работ по участку застройки, а в случаях, когда кадастровые работы не выполнены, – в границах земельного участка, учтённого в техническом паспорте на здание (сооружение). В свою очередь, пунктом 4.2.2 названных Правил определён обязательный перечень элементов благоустройства придомовой территории, куда включено в числе прочего осветительное оборудование.

Далее, пунктами 16 и 17 Правил № 491 определено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путём заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьёй 162 ЖК РФ.

Как следует из статьи 158 ЖК РФ, пунктов 28 и 31 Правил № 491, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причём размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учётом предложений управляющей организации.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и лицами, обеспечивающими сохранность и содержание жилищного фонда.

В Правилах № 170 перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции, сооружения и иные объекты этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор по техническому обслуживанию общего имущества.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, системное толкование совокупности приведённых положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться соответствующими лицами независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома и его объектов с учётом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного многоквартирного дома собственниками помещений 29.09.2017 Общество избрано в качестве управляющей организации, заключив с ним договор управления домом от 01.10.2017 сроком до 30.09.2022 (л.д.12-22), а потому именно Общество обязано содержать в исправном и надлежащем состоянии общее имущество рассматриваемого многоквартирного дома.

При этом, вопреки утверждению заявителя, пунктами 6, 7 приложения № 1 к названному договору в состав общего имущества спорного дома включены: земельный участок с элементами благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома (л.д.23). Кроме того, пунктом 10 приложения № 10 к рассматриваемому договору управления дворовое освещение включено в периодичность плановых осмотров (л.д.26), стоимость содержания электрических систем, в том числе наружного освещения, составляет 0,26 руб. за кв.м (пункт 7 приложения № 4 к договору управления; л.д.31), а пунктами 2.2, 6.2, 6.3 приложения № 3 к этому же договору предусмотрено выполнение работ по смене электролампочек в фасадных светильниках наружного освещения, содержанию наружного освещения, замене электроламп в светильниках наружного освещения (л.д.27-30).

В силу пункта 5.6.6 Правил № 170 организации по обслуживанию жилищного фонда, обслуживающей электрооборудование жилого дома, обязаны в числе прочего: обеспечивать нормальную, безаварийную работу силовых, осветительных установок и оборудования автоматизации; осуществлять мероприятия по повышению сроков службы электрооборудования и электрических сетей; обеспечивать и контролировать работоспособность систем автоматического включения и выключения электрооборудования; не допускать нарушения графиков работы электрооборудования.

Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ и пункту 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Таким образом, вывод Комитета, что Общество ответственно за ненадлежащее (неудовлетворительное) состояние придомовой территории многоквартирного дома № 6/24 по улице Алексея Генералова города Мурманска по причине отсутствия на этой территории наружного освещения основан на жилищном законодательстве.

Суд считает, что данный вывод также основан на фактических обстоятельствах, а именно, на вышеупомянутых пунктах 6, 7 приложения № 1, пунктах 2.2, 6.2, 6.3, 10 приложения № 3, пункте 7 приложения № 4 к договору управления, а также на том основании, что спорные дворовые опоры находятся на сформированном под спорный многоквартирный дом земельном участке с кадастровым номером 51:20:0001146:8.

Как разъяснено в пункте 66 совместного Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее – многоквартирный дом). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

На нахождение рассматриваемых дворовых опор в составе общедомового имущества ориентирует также конкурсная документация по отбору управляющей организации для управления спорным домом, где железобетонные опоры и светильники в составе наружных сетей освещения относятся к техническому состоянию дома (пункт 9 раздела II документации), а также исполнительная документация и технический план сооружения о размещении наружного освещения и введении его в эксплуатацию одновременно с многоквартирными домами № 18 по улице Фрунзе и № 6/24 по улице Алексея Генералова города Мурманска.

Таким образом, являясь ответственным за надлежащее состояние и содержание, в том числе придомовой территории многоквартирного дома № 6/24 по улице Алексея Генералова города Мурманска, Общество обязано осуществлять контроль (осмотр) за состоянием этой территории и своевременно производить санитарно-техническое её содержание.

Однако при обследовании (проверки) 19.02.2018 установлено, что Общество не исполнило свои обязанности по надлежащему содержанию придомовой (дворовой) территории и общего имущества (земельного участка) вышеназванного многоквартирного дома по причине отсутствия на элементах благоустройства – трёх дворовых опорах наружного освещения, то есть выявлено недопустимое (нерабочее) их состояние.

Нельзя признать состоятельными доводы заявителя о наличии обязанности по содержанию спорных опор у органа местного самоуправления, так как согласно пункту 25 части 1 статьи 16, пункту 4 части 2 статьи 45.1 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся, в том числе организация благоустройства территории городского округа, куда входит организация освещения территории муниципального образования, включая архитектурную подсветку зданий, строений, сооружений, тогда как по настоящему делу разрешаются вопросы надлежащего содержания и состояния общедомового имущества (а не территории муниципального образования) и обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

По мнению суда, являются несостоятельными доводы заявителя о неисполнимости оспариваемого предписания, поскольку Обществу в целях исполнения данного предписания необходимо принять такие меры, которые повлекут устранение нарушений, установленных проверкой Комитета, а именно, восстановить наружное освещение придомовой территории управляемого многоквартирного дома; оснований считать, что рассматриваемое предписание неконкретно, непонятно либо содержит какие-либо неясности или противоречия, не имеется.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что предписание Комитета от 19.02.2018 № 155/11 соответствует закону и фактическим обстоятельствам, а потому правовых и фактических оснований для удовлетворения заявления Общества не имеется, в связи с чем в удовлетворении такого заявления следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181, 197, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Недвижимость-Сервис» о признании недействительным предписания Комитета по жилищной политике администрации города Мурманска от 19.02.2018 № 155/11 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                          С.Б.Варфоломеев