Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Пермь                                                                                         

21 июня 2022г.                                                            Дело № А50 –4052/2021

          Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2022г. Полный текст решения изготовлен 21 июня 2022г.

          Арбитражный суд Пермского края в составе: судьи Белокрыловой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Форма качественного управления» (618250, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Кватро» (614107, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 269 012 руб. 

          В судебном заседании приняли участие:

Истец – ФИО2, по доверенности от 10.01.2022г., предъявлен паспорт, представлена копия диплома о высшем юридическом образовании     

Ответчик – ФИО3, по доверенности от 11.01.2021г., предъявлен паспорт, представлена копия диплома о высшем юридическом образовании  

          Истец обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением о взыскании с ответчика 264 923 руб. 17 коп., в том числе задолженность за жилищно-коммунальные услуги за период с 01.02.2020г. по 31.12.2020г. в сумме 168 764 руб. 90 коп. (за основной пристрой площадью 743 кв.м) и за период с 21.09.2020г. по 31.12.2020г. в сумме 37 454 руб. 36 коп. (за добавленную площадь 520,6 кв.м в результате реконструкции пристроя), пени, предусмотренные ч. 14 ст. 155 ЖК РФ за период с 01.01.2021г. по 31.03.2022г. в сумме 58 703 руб. 91 коп., с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, принятого судом в порядке ч.1 ст.49 АПК РФ.

В ходе судебного заседания истец предъявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, в письменных дополнениях.  

          Ответчик предъявленные требования не признал по мотивам, изложенным в письменном отзыве, в письменных пояснениях (вход. от 27.04.2022г.), ссылаясь на то, что здание по адресу: 

<

...> является самостоятельным объектом недвижимости и не входит в состав многоквартирного дома по адресу – 

<

...>. Площадь данного здания, по мнению ответчика, не может быть учтена в составе площади многоквартирного дома по адресу – 

<

...> и включена для начислений платы за содержание общего имущества и платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Исследовав материалы дела, и заслушав пояснения истца и ответчика,  арбитражный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Форма качественного управления» (далее также – истец) на основании лицензии № 059-000526 от 20.06.2018г. осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, что как указывает истец, подтверждается договором управления многоквартирным домом от 01.11.2018г., протоколом заочного голосования общего собрания собственников помещений от 01.10.2018г., решением ИГЖН Пермского края от 20.11.2018г.

Как поясняет истец, ООО «Кватро» (далее также – ответчик) является собственником нежилого помещения в 2-х этажном пристрое к основному строению общей площадью 743 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН и договором купли-продажи недвижимости от 25.12.2018г., актом приема – передачи объекта от 23.04.2019г.  

В последующем была осуществлена реконструкция пристроя – добавилась площадь 520,6 кв.м.

Как поясняет истец, в период с 01.02.2020г. по 31.12.2020г. у ответчика возникла задолженность за жилищно-коммунальные услуги в сумме 168 764 руб. 90 коп. (за основной пристрой площадью 743 кв.м) и за период с 21.09.2020г. по 31.12.2020г. в сумме 37 454 руб. 36 коп. (за добавленную площадь 520,6 кв.м в результате реконструкции пристроя). 

Ссылаясь на то, что ответчик должен оплачивать данные услуги пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему помещения, и указывая на то, что ООО «Кватро» оплату оказанных услуг не произвело, истец, начислив пени за несвоевременную оплату, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При этом истец указывает на то, что предмет договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 25.12.2018г. предусматривает продажу ПАО «Сбербанк России» ответчику 2-х этажного нежилого здания, общей площадью 743 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер объекта 59:05:0101033:1292.  

Ссылаясь на информацию, предоставленную ГБУ ПК «ЦТИ ПК» (письмо от 11.11.2020г.) о том, что рассматриваемый жилой дом состоит из основного строения (лит.А) и основного пристроя (лит.А1), истец указывает на то, что помещения, принадлежащие ООО «Кватро» расположены в 2-х этажном пристрое к основному строению. 

Также истец указывает на то, что в соответствии с информацией, предоставленной МУП «Водоканал» жилой дом и спорные встроенно-пристроенные помещения имеют один водопроводный ввод и один канализационный выпуск. Поскольку спорный пристрой, по мнению истца, имеет общую стену с многоквартирным домом и находится над подвальной частью помещений дома, действующее законодательство РФ (ст.ст.210 ГК РФ, 153, 154, 158 ЖК РФ) подтверждает наличие оснований для взыскания в данной ситуации с ООО «Кватро» расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома. 

Арбитражный суд считает, что требования истца удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

 Согласно п. 1. ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

   В силу п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.

   Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (п. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

   Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

   В соответствии с ч. 1, п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

   В силу ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

   На основании ч. 1, 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

   Данные правила применяются и в отношении нежилых помещений.

   Арбитражный суд считает, что основной пристрой (площадью 743 кв.м и добавленная в результате реконструкции пристроя площадь 520,6 кв.м),  принадлежащий на праве собственности ООО «Кватро», является отдельным объектом недвижимости и, как следствие, у общества отсутствует обязанность по содержанию общего имущества спорного многоквартирного дома.

   Из содержания положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

          Учитывая наличие спора о том, является ли пристрой отдельным объектом недвижимости или является частью многоквартирного дома, по ходатайству ответчика, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Проектная фирма Альт» (ОГРН 

<

***>), эксперту ФИО4.     

          На поставленные судом вопросы, эксперт ответил, что торговый центр, назначение нежилое, расположенный по адресу: Пермский край, г.о. 

<

...>, площадью 1 263,6 кв.м, кадастровый номер 59:05:0101033:1292 является самостоятельным объектом недвижимости. У  торгового центра, назначение нежилое, расположенного по адресу: Пермский край, г.о. 

<

...>, площадью 1 263,6 кв.м, кадастровый номер 59:05:0101033:1292, элементы общего имущества (сети горячего водоснабжения, сети холодного водоснабжения, электрические сети, иное оборудование) с многоквартирным домом, расположенным по адресу: Пермский край, г.о. 

<

...> отсутствуют.

        При производстве строительно-технической экспертизы эксперту были представлены материалы дела, а также в распоряжение эксперта были представлены следующие документы: Технический план здания, Выписка из ЕГРН на земельный участок, постановление Администрации Губахинского городского округа Пермского края «О присвоении адреса земельному участку и зданию», Технические условия для присоединения к электрическим сетям, Технические условия подключения к тепловым сетям, договоры электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

        Исследование проводилось путем натурного осмотра изучением исходных данных, определения фактически выполненных строительно-монтажных работ (проведение осмотра) в здании с последующим сопоставлением полученных данных с требованиями законодательства РФ, строительных норм и правил.   

        В ходе исследования было установлено, что здание торгового центра (согласно данным БТИ построено в 2000 году, введено в эксплуатацию в 2001г.) пристроено к 9-ти этажному жилому дому. 

       По конструктивной схеме – здание каркасное с наружными ненесущими стенами, часть здания имеет наружные и внутренние несущие стены из керамического кирпича. Основные несущие конструкции здания: фундамент, стены, перекрытия. В горизонтальной плоскости жесткость и устойчивость здания обеспечивается жесткостью перекрытий, наружных и внутренних стен. Здание относится к объектам капитального строительства.  

        Спорное здание оборудовано: 

        - центральным электроснабжением от центральных сетей, имеется собственная трансформаторная подстанция (между ПАО «Пермэнергосбыт» и ООО «Кватро» заключен договор электроснабжения от 26.08.2019г. на поставку электроэнергии),

        - центральным водоснабжением и водоотведением (сети водопровода проходят к зданию торгового центра транзитом через многоквартирный дом); между МУП «Водоканал» г.Губаха и ОО «Кватро» заключен договор водоснабжения от 09.12.2019г., к которому имеется акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, 

       - отопление здания осуществляется от центральных тепловых сетей (между ООО «ГЭК» и ООО «Кватро» заключен договор теплоснабжения от 01.01.2020г.). В здании торгового центра имеется индивидуальный тепловой пункт, где расположены приборы учета. 

        В 2019-2020г.г. была реконструкция 2-х этажного административного здания, помещения здания были расширены за счет пристройки к существующему зданию 1-этажной части.

        Фундаменты существующего 2-х этажного здания – ленточные монолитные на свайном основании. Сваи забивные. Фундаменты пристроенной одноэтажной части здания – столбчатые под колонны на свайном основании. 

        Здание торгового центра пристроено к 9-ти этажному жилому дому. Здания разной этажности и фундаменты зданий имеют разные нагрузки, соответственно эксперт делает вывод, что фундаменты данных зданий сопрягаются через деформационный шов. 

        Наружные стены главного фасада – самонесущие. Наружные и внутренние стены заднего фасада – несущие. Наружные стены здания торгового центра примыкают к зданию жилого дома через деформационные швы и не имеют общих несущих элементов. 

        В ходе исследования экспертом было установлено, что рассматриваемое здание торгового центра и многоквартирный жилой дом не имеют общих строительных конструкций, в том числе фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны, ограждающие несущие конструкции, крышу, что свидетельствует об отсутствии между конструкциями объектов неразрывной физической или технологической связи. 

        Кроме того, было установлено, что жилой дом выделен от пристроенного здания противопожарной стеной.

        Рассматриваемое здание и здание жилого дома, как указано в заключении эксперта, построены на разных земельных участках: жилой дом размещен на участке с кадастровым номером 59:05:0101033:1933, назначение – среднеэтажная жилая застройка, спорное здание размещено на участке с кадастровым номером 59:05:0101033:1932, назначение – под пристрой к Сберегательному банку.

        Как следует из исследования по вопросу №2, у торгового центра имеются собственные сети электроснабжения, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и сети теплоснабжения. Элементы общего имущества между зданием торгового центра и многоквартирным домом, отсутствуют.                 

Также суд принимает во внимание, что экспертом на поставленные судом вопросы дан однозначный ответ о том, что многоквартирный дом и пристрой являются самостоятельными объектами недвижимости.

Помимо выводов, которые были сделаны экспертом по итогам судебной экспертизы, арбитражный суд, исходя из того, что заключение эксперта оценивается судом наряду с иными доказательствами по делу, принимает во внимание следующее.

        Правовое значение при рассмотрении дела имеет также факт установления эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности сетей.

        Исходя из действующего законодательства, при недостижении согласия между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией по вопросу определения границы эксплуатационной ответственности последняя определяется по границе балансовой ответственности, которой является стена многоквартирного дома.

        Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999г. № 167 (в редакции от 29 июля 2013г.). Так в соответствии с п.1 Правил водоснабжения граница балансовой принадлежности - линия раздела элементов систем водоснабжения и канализации и сооружений на них между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Граница эксплуатационной ответственности - линия раздела элементов систем водоснабжения и канализации (водопроводных и канализационных сетей и сооружений на них по признаку обязанностей (ответственности), за эксплуатацию элементов систем водоснабжения и канализации.

        По договору № 80 от 06.12.2019 года и приложенному к нему акту балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности ООО «Кватро» получает воду по участку водопровода от колодца ВК №1, который находится во владении ООО «Кватро» и далее через помещения действующего отделения Сбербанка и его счетчик учета водопотребления транзитом к счетчику учета водопотребления ООО «Кватро» в 2-х этажном здании. Коммунальные сети в Губахинском отделении Сбербанка по адресу 

<

...>, как поясняет ответчик, обслуживает свой технический персонал, подчиняющийся собственной технической службе поддержки Сбербанка.

        С учетом изложенного, многоквартирный жилой дом подключен к системе водоснабжения, которая находится на балансовой ответственности ООО «Кватро».

        Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков.

        Система водоснабжения ООО «Кватро» отделена от общедомового имущества многоквартирного дома.  

        По канализации, как следует из пояснений ответчика, аналогичная

ситуация:

        - канализация жилого дома входит в канализацию 2-х этажного здания, принадлежащего ООО «Кватро»,

        - участок канализации от стены жилого дома до колодца КК № 519 находится на балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности ООО «Кватро» по договору № 80 от 09.12.2019 г.

        Договор № 80 от 09.12.2019 год? был заключен тогда, когда многоквартирным домом управляла управляющая компания ООО «Наш дом», с руководством которой была достигнута договоренность о совместном обслуживании участка канализации, который обслуживает оба здания, но по договору он находится на эксплуатационной ответственности ООО «Кватро».

        Также судом принимается во внимание ответ МУП «Водоканал» г.Губаха от 10.06.2022 г., в котором отражено, что получение воды и выпуск канализации по договору №80 от 09.12.2019 года находится на балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности ООО «Кватро».

        Границей эксплуатационной ответственности объектов централизованных систем холодного водоснабжения и водоотведения организации водопроводного канализационного хозяйства и абонента является:

-   на водопроводе — точка А (колодец ВК № 1);

-   на канализации — точка В (колодец КК № 519). 

        Водоснабжение осуществляется от колодца ВК № 1 транзитом через помещения Губахинского отделения Сбербанка на счетчик ООО «Кватро» в 2-х этажном здании ТЦ «Подсолнухи» по адресу: 

<

...> а.

        С учетом вышеизложенного, учитывая обособленность систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления,  электроснабжения здания пристроя от многоквартирного дома, расположение спорных объектов на разных земельных участках, возможность самостоятельного существования пристроя от многоквартирного дома, арбитражный суд считает, что спорный пристрой не является частью многоквартирного дома, управляемого истцом, в связи с чем, считает, что в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги и пени следует отказать. 

        При этом, судом не принимаются во внимание материалы прокурорской проверки по обращению ФИО5 на незаконные действия ООО «ФКУ» по отключению холодной воды, в том числе и акт от 15 апреля 2022 года, как не относящиеся к предмету рассматриваемого спора (ст.67 АПК РФ). Также арбитражный суд учитывает, что акт был составлен на основе визуального осмотра, без привлечения технических специалистов. 

        Доводы истца о том, что ранее другой собственник спорного пристроя, которому выставлялись счета на оплату, все оплачивал, соответственно денежные средства за жилищно-коммунальные услуги должен оплачивать и новый собственник, судом также не принимаются, поскольку ООО «Кватро» стало собственником нежилого помещения в 2-х этажном пристрое общей площадью 743 кв.м, в последующем была осуществлена реконструкция пристроя – добавилась площадь 520,6 кв.м. При этом, как указывает ответчик, ПАО «Сбербанк» была продана только часть помещений, остальная часть осталась в многоквартирном доме. 

        Поскольку судом в удовлетворении исковых требований отказано, расходы ответчика за проведение судебной экспертизы в сумме 30 000 руб., понесенные ООО «Кватро» подлежат возмещению за счет истца. 

        Также подлежит отнесению на истца и оплаченная им государственная пошлина (ст.110 АПК РФ). С учетом увеличения истцом исковых требований и недоплатой государственной пошлины, она подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.    

        Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

        Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Форма качественного управления» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Кватро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 30 000 (тридцать тысяч) рублей в возмещение судебных издержек. 

        Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Форма качественного управления» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 056 (две тысячи пятьдесят шесть) рублей.  

        Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

 

                Судья                                                                        О.В. Белокрылова