ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-5270/2024

г. Саратов

04 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Заграничного И. М., Силаковой О. Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сариевой Г. У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А06-5270/2024 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции

по исковому заявлению специализированного застройщика общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании недействительной сделки - одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» от 11.06.2014 г., выраженного в письме № 3001-4562 от 24.08.2023 г. «Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке», 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО СЗ «РегионЭлитСтрой», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области, Служба строительного надзора Астраханской области, Управление по капитальному строительству Администрации МО «Городской округ город Астрахань», ППК «Роскадастр» в лице Астраханского филиала ППК «РОСКАДАСТР», Прокуратура Астраханской области, Управление по строительству, архитектуры и градостроительству Администрации МО «Город Астрахань», жилищное управление Администрации МО «Городской округ город Астрахань», Управление муниципального имущества Администрации МО «Городской округ город Астрахань», 

ФИО1, ФИО2, ИП ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22,

при участии в судебном заседании:

- от Администрации МО «Городской округ город Астрахань» - представитель ФИО23, по доверенности от 25.12.2024 №30-09-278, 

- от Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области - представитель ФИО24 по доверенности № 114-20-01/11315 от 28.12.2024, 

- ООО «СЗ «РегионЭлитСтрой» представитель ФИО25, по доверенности от 09.01.2025,

- от ИП ФИО3 представитель ФИО25, по доверенности от 10.01.2025,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратился специализированный застройщик общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» (далее – СЗ ООО «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс», истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РегионЭлитСтрой» (далее – ООО «СЗ «РегионЭлитСтрой», ответчик) с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности ООО «СЗ «РегионЭлитСтрой» на объект незавершенного строительства (степень готовности 25%), с кадастровым номером 30:12:030650:2357, расположенного по адресу: 

<

...> б, площадью 17543,4 м2.

Делу присвоен № А06-8068/2023.

Представителем истца заявлено ходатайство об объединении в одно производство настоящего дела с делом № А06-8475/2023, в рамках которого судом рассматривается исковое заявление СЗ ООО «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» к Администрации МО «Городской округ город Астрахань» о признании недействительной сделки - одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» от 11.06.2014 г., выраженного в письме № 3001-4562 от 24.08.2023 «Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке».

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 18.12.2023 дело № А06-8475/2023 и № А06-8068/2023 объединены в одно производство с присвоением судебному делу единого номера - А06-8068/2023.

СЗ ООО «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» также обратился в суд с иском к ИП ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о признании недействительной сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:030650:2226, расположенного по адрес: г. Астрахань, в границах улиц Безжонова, Котельная, Адм. ФИО26, площадью 443+/- 16 кв.м., заключенного 19.01.2022 между ООО «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» и ИП ФИО3; о применении последствий признания сделки недействительной. Делу присвоен № А06-11676/2023.

Представителем истца заявлено ходатайство об объединении в одно производство дела № А06-8068/2023 с делом № А06-11676/2023.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 22.12.2023 дело № А06-11676/2023 и № А06-8068/2023 объединены в одно производство с присвоением судебному делу единого номера - А06-8068/2023.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 04.06.2023 суд выделил в отдельное производство требование СЗ ООО «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» к Администрации МО «Городской округ город Астрахань» о признании недействительной сделки - одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» от 11.06.2014 г., выраженного в письме № 3001-4562 от 24.08.2023 «Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке». Делу присвоен № А06-5270/2024.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 28.08.2024 по делу № А06-5270/2024 в удовлетворении исковых требований СЗ ООО «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» к Администрации МО «Городской округ город Астрахань» о признании недействительной сделки - одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» от 11.06.2014 г., выраженного в письме № 3001-4562 от 24.08.2023 «Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке» отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Астраханской области от 28.08.2024 по делу № А06-5270/2024 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. 

В соответствии с частью 6 статьи 268 АПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции. 

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в порядке, предусмотренном пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, в связи с тем, что привлеченные судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, граждане Бородько (смена фамилии с ФИО27) Алена Николаевна ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО19 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО21 ДД.ММ.ГГГГ г.р. о судебном разбирательстве по настоящему делу в суде первой инстанции в порядке, предусмотренном АПК РФ, не извещалось.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является: рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2024 суд перешел к рассмотрению дела № А06-5270/2024 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. 

22.01.2025 (вх. № 307/2025) истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с ходатайством, в котором просит истребовать у следственного отдела по Кировскому району г. Астрахани следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Астраханской области заключение по результатам экспертизы, назначенной старшим следователем следственного отдела по Кировскому району г. Астрахани следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Астраханской области майором юстиции ФИО28 на основании постановления о назначении строительно-технической экспертизы от 22.03.2024 г.

В соответствии с частью 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Исходя из данной нормы, удовлетворение ходатайства об истребовании доказательств является правом, а не обязанностью суда.

При рассмотрении ходатайства об истребовании доказательств суд должен проверить обоснованность данного процессуального действия с учетом принципов относимости и допустимости доказательств, и при отсутствии соответствующей необходимости, вправе отказать в его удовлетворении.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное истцом ходатайство, пришел к выводу, что в рассматриваемом случае в материалах дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения настоящего спора; испрашиваемое истцом доказательство не относится к предмету спора и не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

В связи с чем, в удовлетворении ходатайства истца об истребовании вышеуказанного заключения по результатам экспертизы, судебной коллегией отказано.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, приведенные в обоснование своих позиций, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

11.06.2014 между Администрацией города Астрахани и ООО УСК «Стройкомплекс» заключен договор о развитии застроенной территории в границах МО «Город Астрахань».

Предметом настоящего договора является развитие застроенной территории по ул. Адмирала ФИО29 (№№ 4,6) в Советском районе города Астрахани, ориентировочной площадью 0,91 га.

Согласно пункту 2.2 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) средств других лиц выполнить обязательства по 1тию застроенной территории, а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по развитию застроенной территории.

В силу пунктов 4.1 - 4.4 застройщик приобретает жилые помещения, подобранные с учетом требований жилищного законодательства для переселяемых граждан, выселяемых из жилых помещений, расположенных на застроенной территории и предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения; или осуществляет строительство целевым назначением домов для переселения нанимателей с учетом необходимого набора квартир, норм предоставления жилых помещений в городе Астрахани, и по акту приема-передачи передает приобретенные или построенные жилые помещения в собственность муниципального образования «Город Астрахань» для предоставления нанимателям. После завершения строительства объектов в границах застроенной территории в собственность МО «Город Астрахань» оформляются объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, указанные в пункте 6.2.8 настоящего договора. 

Застройщик приобретает права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Стороны вправе в окончательном виде утвердить перечень объектов, подлежащих передаче в собственность сторон по итогам реализации настоящего договора, дополнительным соглашением к настоящему договору, заключенным после утверждения в установленном порядке проекта планировки территории, включая проект межевания территории.

В соответствии с пунктом 6.2.4.1 договора застройщик обязуется за счет собственных (привлеченных) средств создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории.

Перечень и характеристики муниципальных жилых помещений, подлежащих отселению:

1. ул. Адм. ФИО29, д. 4, кв. 3, общая площадь 51,80 кв.м, кол-во жилых комнат 3, количество зарегистрированных лиц - 5;

2. ул. Адм. ФИО29, д. 4, кв. 5, общая площадь 38,70 кв.м, кол-во жилых комнат 2, количество зарегистрированных лиц - 3;

3. ул. Адм. ФИО29, д. 4, кв.7, общая площадь 18,20 кв.м, кол-во жилых комнат 1, количество зарегистрированных лиц - 1.

Согласно пункту 6.1.3 договора Администрация в лице уполномоченных структурных подразделений Администрации города Астрахани обязуется принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства по этапам. Данное обязательство органа местного самоуправления возникает в случае признания в установленном порядке многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, аварийными, подлежащими сносу в ходе реализации договора после его заключения.

В силу пункта 6.2.4.2 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных до л мах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории и земельном участке, на которых расположены такие многоквартирные дома. Данное обязательство органа местного самоуправления возникает в случае признания в установленном порядке многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, аварийными, подлежащими сносу в ходе реализации договора после его заключения.

Согласно графику строительства и сноса объектов, утвержденному дополнительным соглашением № 2 от 10.06.2019 к договору от 11.06.2014 № 02-14 отселение граждан и снос многоквартирных домов по ул. Адмирала ФИО29 № 4,6 должно быть произведено с 11.05.2022 по 11.02.2023.

Как указывает истец, именно ответчик обязан был произвести мероприятия по отселению граждан из аварийного жилья.

Распоряжением Администрации МО «Город Астрахань» от 25.08.2020 № 1559-р дом № 4 по ул. Адмирала ФИО29 признан аварийным и подлежащим сносу, срок отселения граждан установлен 01.12.2021, однако, как указал истец, мероприятия по расселению граждан из ветхого и аварийного жилья до настоящего времени ответчиком не выполнены, что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 8.1 договора при осуществлении оборота предоставленных застройщику в соответствии с настоящим договором земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по осуществлению строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в установленные Графиком строительства сроки, а также иных обязательств Застройщика по настоящему договору, подлежащих выполнению после предоставления указанных земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка от 19.01.2022, СЗ ООО УСК «Строй комплекс» передало в собственность ИП ФИО3 земельный участок под строительство 1-го и 2-го этапа «многоэтажного жилого дома по ул. Адмирала ФИО29 в Советском районе г. Астрахани» с проектной документацией.

При этом проектная документация для строительства многоэтажного дома разработана СЗ ООО УСК «Стройкомплекс», получено положительное заключение экспертизы проекта ООО «НормативЭксперт» от 28.05.2018, на основании которого ООО СЗ «РегионЭлитСтрой» выдано разрешение на строительство от 04.05.2022 сроком до 26.06.2023. 

ООО СЗ «РегионЭлитСтрой» должен был осуществлять строительство многоквартирного дома первого и второго этапа строительства; в свою очередь, СЗ ООО УСК «Строй комплекс» должен был в рамках договора о развитии застроенной территории осуществить третий этап строительства с целью отселения граждан и обеспечения их жильем 

Между тем, строительство объекта ведется в разрез с действующим разрешением на строительство № 30-RURU0301000-22 от 04.05.2022, а именно ООО СЗ «РегионЭлитСтрой» осуществляет строительство четырех секций (335 квартир, 12029,9 кв.м) 7-ми секционного дома (590 квартир, 19 925,3 кв.м) по выданному разрешению на строительство трех секций (126 квартир, 7120,2 кв.м.) 6-ти секционного дома (261 квартира, 14391,6 кв.м.).

Как указывает истец, в связи с незаконным строительством, не соответствующим Разрешению на строительство, проектной документации и положительному заключению экспертизы, ООО «РегионЭлитСтрой» грубо нарушаются права истца, так как строительство не по проекту делает невозможным строительство следующего этапа строительства и дальнейшую реализацию запланированных мероприятий о развитии застроенной территории, в частности, отселение граждан домов по ул. Адмирала ФИО29 № 4 и № 6.

Истец неоднократно обращался в Управление архитектуры, Администрацию г. Астрахани и Администрацию МО «Город Астрахань» с письмами от 27.03.2023, 26.04.2023г., 27.04.2023, 03.05.2023, в которых указывалось что строительство объекта ООО «РегионЭлитСтрой» ведется не в рамках выданного разрешения на строительство, в отсутствие какой-либо проектной документации на возводимый объект с предоставлением доказательств незаконности возведения объекта.

Однако, как указывает истец, Администрацией МО «Город Астрахань» в связи с самовольным возведения объекта: «многоэтажного жилого дома по ул. Адмирала ФИО29 в Советском районе г. Астрахани» застройщиком ООО «СЗ «РЭС» без соответствующего разрешения на строительство какие-либо действия не предпринимались, проверок не проводилось; при этом самовольное возведение многоквартирного дома угрожает безопасности жизни и здоровью граждан.

Между тем, по факту проводимой СРО «Астраханские строители» проверки строительства «многоэтажного жилого дома по ул. Адмирала ФИО29 в Советском районе г. Астрахани» выявлен факт несоответствия строящегося здания проектным решениям, представленным в ЕИСЖС (письмо № 01-02/433 от 26.04.2023).

УСАиГ, несмотря на неоднократные возражения и обращения истца, одобрил документацию по внесению изменений в проект планировки и межевания территории в границах улиц Безжонова, Котельной, Адмирала ФИО26 в Советском редане г. Астрахани, что подтверждается публикацией в Астраханском вестнике № 14 от 06.04.2023, чем грубо нарушил условия договора от 11.06.2014 и сделал невозможным строительство 3-й очереди строительства.

Строительство должно осуществляться исключительно на основании Разрешения на строительство № 30-RURU0301000-22 от 04.05.2022 с параметрами застройки по ранее утвержденному проекту.

24.08.2023 от ответчика в адрес истца поступило Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке № 3001-4562.

Истец, не согласившись с указанным Уведомлением об одностороннем расторжении договора о развитии застроенной территории в границах МО «Город Астрахань» от 11.06.2014, выраженного в письме № 3001-4562 от 24.08.2023, обратился в суд с заявленными требованиями.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в силу следующего.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым, в том числе, относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

В результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе, по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья; так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" от 25.11.2020). 

В силу пункта 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В отсутствие принятого в установленном законом порядке решения об изъятии, расселение граждан-собственников, проживающих в границах застроенной территории, может быть осуществлено только путем выкупа объектов недвижимости в порядке гражданского законодательства, предусматривающего свободу договора (статьи 1, 421 ГК РФ).

Согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ и разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Отягощенность договора о развитии застроенной территории публичным элементом свидетельствует о необходимости реализации органом местного самоуправления своих властных полномочий в следующем порядке: 

1) до заключения договора о развитии застроенной территории - принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории; 

2) в процессе исполнения договора - утверждение проекта планировки застроенной территории; принятие решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу; принятие решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории; предоставление земельных участков в аренду или на праве собственности.

То есть, договор о развитии застроенной территории является гражданско-правовым, а функции органа местного самоуправления по договору о развитии застроенной территории следует квалифицировать как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации (постановление от 24.12.2012 N 32-П, определения от 06.07.2000 N 133-О и от 05.03.2013 N 436-О), положений Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", орган местного самоуправления в своих действиях должен руководствоваться общественным интересом.

При заключении договора о развитии застроенной территории общественный интерес заключается в том, что снос зданий в связи с износом, аварийностью, ветхостью и т.д. осуществляется за счет средств компании-застройщика, а также компания - застройщик осуществляет строительство новых зданий.

Таким образом, при реализации договора развития застроенной территории происходит обновление жилищного фонда, решаются социально-экономические проблемы территории, договор развития застроенной территории является социально значимым.

24.08.2023 в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора о развитии застроенной территории в связи с неисполнением истцом пункта 6.2.4.1 договора.

Истец считает односторонний отказ от договора о развитии застроенной территории ничтожной сделкой поскольку договор является исполнимым; общество может освоить предоставленный в аренду земельный участок, путем строительства 3 очереди; граждане, проживающие в жилых домах, расположенных в границах спорной территории, в полном объеме не расселены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ односторонний отказ от договора возможен только в случае, если обязательство стороны по договору не может быть исполнено в срок при наличии очевидно свидетельствующих об этом обстоятельств.

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 54 от 22.11.2016 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление Пленума N 54) разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной моет быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с положениями статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции, действовавшей в момент заключения договора) сроки реализации договора о развитии застроенной территории являются существенными условиями такого договора.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае пепредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 6.2.4.1 договора застройщик обязуется за счет собственных (привлеченных) средств создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории (ул. Адм. ФИО29, д.4, кв. 3, кв.5, кв.7) до 11.02.2023 (в редакции доп. соглашения к договору от 10.06.2019).

В соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории, является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Таким образом, пункт 6.2.4.1 договора является существенным условием договора на основании пункта 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

Согласно пункту 10.3 договора Администрация в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, предупредив застройщика письменно за один месяц до расторжения в случае неисполнения застройщиком, в том числе, среди прочих обязательств, предусмотренных пунктом 6.2.4.1 договора.

Согласно части 9 статьи 46.2 ГрК РФ орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 части 3 и пунктом 4 части 4 статьи 46.2 ГрК РФ.

Таким образом, учитывая, что истец в срок, предусмотренный договором, не исполнил обязательства согласно пункту 6.2.4.1 договора, действия ответчика по одностороннему расторжению договора не противоречат требованиям законодательства.

При этом, необходимо отметить, что исходя из вышеприведенных норм договора и Градостроительного кодекса РФ, исполнение обязательств, указанных в п.6.2.4.1, не привязано ни к принятию решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, ни к принятию решения об изъятии земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд (ст.32 Жилищного кодекса РФ).

Доводы истца о том, что земельный участок с кадастровым номером 30:12:030650:2226 продан ИП ФИО3, который передал его в аренду ООО «СЗ «Рсгионэлитстрой», осуществляющему строительство не в соответствии с разрешением па строительство № 30RU30301000-22-2022 от 04.05.2022, что создает препятствие к исполнению истцом договора, судебной коллегией признаны несостоятельными и отклоняются.

Земельные участки с кадастровыми номерами 30:12:030650:2211 и 30:12:030650:2212 предоставлены истцу постановлениями от 13.04.2016 № 2444 и № 2443 соответственно. Указанные участки впоследствии были объединены в один участок с кадастровым номером 30:12:030650:2226, на который зарегистрировано право собственности за СЗ ООО УСК «Стройкомплскс» 12.03.2018. 

Истец не выполнил условия договора (п. 6.2.4.1.), однако получил прибыль в размере 15 000 000 рублей от продажи земельного участка, предоставленного ему ответчиком на безвозмездной основе в целях реализации договора развития застроенной территории. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Пунктом 6.2.5 договора предусмотрена обязанность застройщика приобретать права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, в соответствии с гражданским, жилищным и земельным законодательством (в случае необходимости).

Пунктом 6.2.4.1 договора установлены максимальные сроки выполнения застройщиком обязательств по созданию либо приобретению, а также передачи в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории. 

Первоначально указанный срок установлен с 01.07.2017 по 01.04.2018 (дополнительное соглашение к договору от 10.12.2015). Впоследствии дополнительным соглашением от 10.07.2019 к договору указанный срок определен с 11.05.2022 по 11.02.2023. 

Вместе с тем земельный участок, переданный ответчиком истцу, отчужден истцом ИП ФИО3 по договору купли-продажи от 19.01.2022. 

При этом до момента продажи земельного участка истцом не предпринято каких-либо действий, направленных на реализацию договора; истец так и не приступил к строительству 1,2 очереди 9-ти этажного жилого дома. 

Между тем, согласно Графику строительства 12.06.2021 должно было быть завершено строительство 1-ой очереди жилого дома, 15.01.2021 ответчик должен был начать строительство 2-ой очереди. 

Договор изначально заключался сроком на 5 лет, впоследствии (в 2019 г.) срок действия договора изменен на 10 лет. Срок действия договора истек 11 июня 2024 года. 

Истец продал земельный участок и получил прибыль, в то время как статья 8 договора предусматривает реализацию застройщиком земельного участка только с переводом обязанностей по договору на нового собственника. 

Однако истцом земельный участок был продан без условий о переходе обязанностей по осуществлению строительства к новому собственнику и по истечении срока, необходимого и достаточного для строительства объекта, предусмотренного договором. 

Указанные действия истца свидетельствуют о его недобросовестности и отсутствии намерения исполнить условия договора.

Довод истца об отсутствии права ответчика на одностороннее расторжение договора, так как договором предусмотрен односторонний отказ от договора также является несостоятельным, поскольку правовые последствия одностороннего расторжения договора и одностороннего отказа от исполнения договора идентичны - прекращение обязательства по требованию одной из сторон, которое допускается в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ)

Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 28 августа 2024 года по делу № А06-5270/2024 отменить по безусловным основаниям.

В удовлетворении иска Специализированного застройщика общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» - отказать. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О. И. Антонова  

Судьи И. М. Заграничный

 О. Н. Силакова