Именем Российской Федерации

                                                       

РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск                                                                              Дело № А72-9649/2023  

15.05.2024

 

Резолютивная часть решения объявлена 26.04.2024. 

Полный текст решения изготовлен 15.05.2024.    

 

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Абрашина С.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Баяндина А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Министерства имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области                (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Рица» (ОГРН 

<

***>,                   ИНН 

<

***>)

о взыскании 751 653 руб. 60 коп.

 

с объединенным делом №А72-12647/2023 по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Рица» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Ульяновск

к Министерству имущественных отношений и  архитектуры Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Ульяновск

о признании незаконным решения (действия) по расчету размера арендной платы

 

с объединенным делом №А72-15606/2023 по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Рица» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Ульяновск

к Министерству имущественных отношений и  архитектуры Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Ульяновск

о признании незаконным решения (действия) по расчету размера арендной платы

 

при участии: 

от Министерства имущественных отношений и  архитектуры Ульяновской области – ФИО1,  доверенность, диплом, паспорт;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

от ООО «Рица» – ФИО2, доверенность, диплом, паспорт; 

 

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области                обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Рица» о взыскании задолженности за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 в размере 715 644 руб. 04 коп., пени за период с 11.02.2023 по 31.07.2023 в размере 36 009 руб. 56 коп., а также пени с 01.08.2023 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате.

Определением арбитражного суда Ульяновской области от 04.08.2023 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 22.09.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 22.09.2023 суд удовлетворил ходатайство Министерства имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области об уточнении исковых требований, в котором истец просил взыскать задолженность: 

- задолженность по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-431 за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 в размере 228 713 руб. 26 коп., а также пени за период с 11.02.2023 по 31.07.2023 в размере 11 471 руб. 30 коп., а также пени с 01.08.2023 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате;

- задолженность по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-432 за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 в размере 204 447 руб. 40 коп., а также пени за период с 11.02.2023 по 12.09.2023 в размере 13 755 руб. 95 коп., а также пени с 13.09.2023 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате;

- задолженность по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-433 за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 в размере 79 694 руб. 66 коп., а также пени за период с 11.02.2023 по 12.09.2023 в размере 5367 руб. 91 коп., а также пени с 13.09.2023 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате.

Определением от 13.11.2023 суд объединил в одно производство дело №А72-12647/2023 с делом №А72-9649/2023, в рамках которого рассматриваются требования Общества с ограниченной ответственностью «Рица» к Министерству имущественных отношений и  архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения (действия) по расчету размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.10.2019 № 01/24-431, договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-432, договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-433, с присвоением объединенному делу номера А72-9649/2023.

Определением от 24.01.2024 суд удовлетворил ходатайство Министерства имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области об уточнении исковых требований,  согласно которому истец просил взыскать задолженность:

- по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-431 за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 в размере 26 376 руб. 74 коп., а также пени за период с 11.02.2023 по 18.12.2023 в размере 2 342 руб. 25 коп., а также пени с 19.12.2023 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате;

- по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-432 за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 г размере 23 199 руб. 36 коп., а также пени за период с 11.02.2023 по 18.12.2023 в размере 2 060 руб. 10 коп., а также пени с 19.12.2023 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате;

- по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-433 за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 в размере 9 190 руб. 90 коп., а также пени за период с 11.02.2023 по 18.12.2023 в размере 816 руб. 15 коп., а также пени с 19.12.2023 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате.

Определением от 24.01.2024 суд объединил в одно производство дело №А72-15606/2023 с делом №А72-9649/2023, в рамках которого рассматриваются требования Общества с ограниченной ответственностью «Рица» к Министерству имущественных отношений и  архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения (действия) по расчету размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-431, договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-432, договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-433, договору аренды земельного участка от 11.02.2021 № 01/19-470, с присвоением объединенному делу номера А72-9649/2023.

 

Из материалов дела следует.

31.10.2019 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (правопредшественник истца) (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Рица» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области №01/24-431.            

Согласно п.п.1.1-1.3 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:19:000000:1229, находящийся в государственной собственности Ульяновской области и (запись о государственной репа-грации № 73:19:000000:1229-73/001/2018-3 от 14.05.2018), из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - санаторная деятельность, курортная деятельность, отдых (рекреация), площадью 171 357 кв. м, расположенный по адресу (местоположение); Ульяновская область, г. Ульяновск (далее - Участок). Участок предоставляется в целях реализации особо значимого инвестиционного проекта «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде». Наличие ограничений (обременений): не зарегистрировано. Наличие препятствующих пользованию недостатков: отсутствуют. 

По акту приёма-передачи (Приложение №1 к Договору) Арендодатель передал Арендатору вышеуказанный земельный участок.

По условиям п. 2.1 договора №01/24-431 от 31.10.2019 договор заключается на срок 10 лет с 04.10.2019 по 03.10.2029.

 

31.10.2019 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (правопредшественник истца) (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Рица» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области №01/24-432.            

Согласно п.п.1.1-1.3 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:19:000000:1397, находящийся в государственной собственности Ульяновской области (запись о государственной регистрации №73:19:000000:1397-73/049/2018-1 от 22.08.2018), из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - санаторная деятельность, курортная деятельность, отдых (рекреация), площадью 163 295 кв. м, расположенный по адресу (местоположение): Ульяновская область, г. Ульяновск (далее - Участок). Участок предоставляется в целях реализации особо значимого инвестиционного проекта «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде». Наличие ограничений (обременений): не зарегистрировано. Наличие препятствующих пользованию недостатков: отсутствуют. 

По акту приёма-передачи (Приложение №1 к Договору) Арендодатель передал Арендатору вышеуказанный земельный участок.

По условиям п. 2.1 договора №01/24-432 от 31.10.2019 договор заключается на срок 10 лет с 04.10.2019 по 03.10.2029.

 

31.10.2019 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (правопредшественник истца) (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Рица» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области №01/24-433.  

Согласно п.п.1.1-1.3 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:19:000000:1422, находящийся в государственной собственности Ульяновской области (запись о государственной регистрации №73:19:000000:1422-73/1)28/2018-1 от 29.12.2018), из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - санаторная деятельность, курортная деятельность, отдых (рекреация), площадью 59 709 кв. м, расположенный по адресу (местоположение): Российская Федерация, Ульяновская область, р-н Ульяновский (далее - Участок). Участок предоставляется в целях реализации особо значимого инвестиционного проекта «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде». Наличие ограничений (обременений): не зарегистрировано. Наличие препятствующих пользованию недостатков: отсутствуют. 

По акту приёма-передачи (Приложение №1 к Договору) Арендодатель передал Арендатору вышеуказанный земельный участок.

По условиям п. 2.1 договора №01/24-433 от 31.10.2019 договор заключается на срок 10 лет с 04.10.2019 по 03.10.2029.

 

11.02.2021 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (правопредшественник истца) (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Рица» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области №01/19-470.  

Согласно п.1.1 договора №01/19-470 от 11.02.2021 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:19:000000:424, находящийся в государственной собственности Ульяновской области (запись о государственной регистрации № 73-73-01/135/2011-207 от 07.04.2011), из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование природно-познавательный туризм, для размещения туристических баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыболова и охотника, детских туристических станций, природно-познавательный туризм, площадью 330 291 кв.м, расположенный по адресу (местоположение): Ульяновская область, р-н Ульяновский (далее - Участок). Участок предоставляется в целях реализации особо значимого инвестиционного проекта «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде».

По акту приёма-передачи (Приложение №1 к Договору) Арендодатель передал Арендатору вышеуказанный земельный участок.

По условиям п. 2.1 договора №01/19-470 от 11.02.2021 договор заключается на срок 10 лет с 11.02.2021 по 11.02.2031.

 

В связи с невыполнением Арендатором обязанности по оплате арендных платежей по договорам аренды от 31.10.2019 №01/24-431, №01/24-432 и №01/24-433 истец направил в адрес ООО «Рица» претензию от 29.05.2023 об оплате задолженности в сумме 715 644 руб. 04 коп. за период с января по апрель 2023.

Поскольку данная претензия была оставлена ООО «Рица» без удовлетворения, истец обратился в суд с иском о взыскании с ООО «Рица» задолженности за период с января по апрель 2023, а также пени, начисленных на сумму задолженности.

ООО «Рица» просит в иске Министерства имущественных отношений и  архитектуры Ульяновской области отказать, поскольку какая-либо задолженность по арендной плате у Арендатора отсутствует; при этом, ООО «Рица» считает, что Арендодатель произвел неверный расчет размера арендной платы за спорный период.

Более того, ООО «Рица» обратилось в суд с двумя исковыми заявлениями к  Министерству имущественных отношений и  архитектуры Ульяновской области, в которых просит признать:

- незаконным решения (действия) по расчету размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.10.2019 № 01/24-431, договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-432, договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-433 (дело №А72-12647/2023);

- незаконным решения (действия) по расчету размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-431, договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-432, договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-433, договору аренды земельного участка от 11.02.2021 № 01/19-470 (дело №А72-15606/2023).

 Определениями от 13.11.2023 и от 24.01.2024 суд объединил в одно производство с делом №А72-9649/2023, соответственно, дело №А72-12647/2023 и дело №А72-15606/2023.

 Как следует из исковых заявлений ООО «Рица», Министерство имущественных отношений и  архитектуры Ульяновской области направило Арендатору новые расчеты арендной платы на 2023 по всем договорам аренды. Однако, по мнению ООО «Рица», Арендодатель незаконно исключил из формулы расчета арендной платы переменную «50%», а также не учел «мораторий на рост кадастровой стоимости в 2023»,  введенный пунктом 18 статьи 2 Федерального закона от 26.03.2022 №67-ФЗ.

Министерство имущественных отношений и  архитектуры Ульяновской области с данными исковыми заявлениями ООО «Рица» не согласно, поскольку считает, что расчет размера арендной платы произведен в соответствие с действующим законодательством.

 

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования Министерства имущественных отношений и  архитектуры Ульяновской области следует оставить без удовлетворения, а исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Рица» следует удовлетворить.

При этом суд исходит из следующего.

Судом установлено, что между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (Арендодатель) и ООО «Рица» (Арендатор) заключены договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области  от 31.10.2019 №01/24-431, от 31.10.2019 №01/24-432, от 31.10.2019 №01/24-433, от 11.02.2021 №01/19-470, по условиям которых Арендатору переданы четыре земельных участка.

Согласно сведениям из ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 73:19:000000:424, 73:19:000000:1397, 73:19:000000:1229, 73:19:000000:1422, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: санаторная деятельность, курортная деятельность, отдых (рекреация),  принадлежат на праве собственности Ульяновской области.

В силу п.1 ст.125 Гражданского кодекса РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно частям 1, 20 пункта 2.2 раздела 2 Положения о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 N25/557-П, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области управляет и распоряжается земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Ульяновской области.

Указом Губернатора Ульяновской области от 07.02.2022 № 12 принято решение с 01.04.2022 упразднить Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области, Министерство энергетики, жилищно-коммунального комплекса и городской среды Ульяновской области и образовать Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области выступает исполнительным органом государственной власти Ульяновской области, осуществляющим от имени Ульяновской области полномочия собственника по управлению и распоряжению имуществом, в том числе земельными участками, находящимся в государственной собственности Ульяновской области, управление и распоряжение иным имуществом в случаях, установленных законодательством, а также осуществляющим на территории Ульяновской области государственное управление в сферах градостроительной деятельности.

В силу вышеназванных нормативных актов к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области перешли права уполномоченного органа по распоряжению земельными участками, в том числе земельными участками, переданными в аренду ООО «Рица».

Распоряжением Правительства Ульяновской области от 29.09.2017 №481-пр на основании решения комиссии по отбору инвестиционных проектов для присвоения им статуса особо значимого инвестиционного проекта Ульяновской области (протокол заседания комиссии от 13.09.2017 №08/пр-2017) присвоен статус особо значимого инвестиционного проекта Ульяновской области инвестиционному проекту «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде», реализуемому Обществом с ограниченной ответственностью «Рица».

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации к таким случаям, в частности, отнесено предоставление земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Судом установлено, что договоры аренды земельных участков от 31.10.2019 №01/24-431, от 31.10.2019 №01/24-432, от 31.10.2019 №01/24-433, от 11.02.2021 №01/19-470 заключены сторонами на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8, 39.14, 39.17  Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжения Правительства Ульяновской области от 29.09.2017 №481-пр «Об особо значимом инвестиционном проекте Ульяновской области», распоряжений Губернатора Ульяновской области от 27.09.2019 № 1239-р и от 10.02.2021 №62-р «О предоставлении земельных участков» без проведения торгов в целях реализации особо значимого инвестиционного проекта «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде».

 

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.4.5 данных договоров, арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным, за декабрь – до 25 декабря текущего месяца.

Согласно п.4.2 данных договоров, арендная плата определяется в расчете арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора (Приложении N 2).

Как следует из «расчетов арендной платы» (приложение к договорам аренды), арендная плата рассчитывается в соответствии с Постановлением Правительства Ульяновской области от 25.12.2007 №510.

В Приложениях №2 к договорам от 31.10.2019 № 01/24-431, № 01/24-432, № 01/24-433 приведена формула расчета размера арендной платы в год: А= С/100*Рс*Кф*50%, где «С» кадастровая стоимость земельного участка, «Рс» – налоговая ставка, «Кф» - поправочный коэффициент. 

В Приложениях №2 к договору от 11.02.2021 № 01/19-470 размер арендной платы рассчитан исходя из значения произведения размера кадастровой стоимости земельного участка, размера налоговой ставки земельного налога и размера поправочного коэффициента к размеру налоговой ставки земельного налога (А= С/100*Рс*Кф); переменная «50%» в данном расчете не приведена.

В п.4.3 данных договоров предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке. При этом Арендатор уведомляется о пересмотре размера арендной платы, в том числе путем направления уведомления любым доступным способом.

Из материалов дела следует, что Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области направило в адрес ООО «Рица» «Уведомление» от 27.12.2022 №73-ИОГВ-08-03/20902исх, в котором сообщило, что  в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25.11.2022          № 263-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области. В этой связи, Министерство направляет расчет арендной платы на 2023 по действующим договорам аренды.

К данному «Уведомлению» были приложены расчеты арендной платы к четырем договорам аренды земельных участков, заключенным между сторонами.

При этом, в данных расчетах была указана новая кадастровая стоимость земельных участков. Кроме того, в расчетах к трем договорам аренды от 31.10.2019 № 01/24-431, от 31.10.2019 № 01/24-432, и от 31.10.2019 № 01/24-433 Арендодатель исключил из формулы расчета арендной платы переменную «50%».

В результате перерасчета, размер арендной платы на 2023 по каждому из договоров существенно увеличился по сравнению с размером арендной платы на 2022.

ООО «Рица» считает незаконным решения (действия) по расчету арендной платы, приложенные Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области к «Уведомлению» от 27.12.2022 №73-ИОГВ-08-03/20902исх.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ. 

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса. Из анализа пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 АПК РФ следует, что предъявление любого требования должно иметь своей целью защиту и восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица. 

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По правилам пункта 2 статьи 154 названного Кодекса односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 названного Кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены. 

Из оспариваемого «Уведомления» от 27.12.2022 №73-ИОГВ-08-03/20902исх и приложенных к нему расчетов следует, что Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в одностороннем порядке изменило размер арендной платы по договорам аренды, что непосредственно отразилось на правах и законных интересах ООО «Рица» как арендатора. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

В пункте 19 названного Постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства. 

ООО «Рица», обратившись в арбитражный суд с исковыми заявлениями, фактически, просит суд проверить законность приложенных к Уведомлению расчетов арендной платы за спорный период, их соответствие условиям договоров аренды и действующему законодательству, регулирующему спорные правоотношения, то есть просит суд об установлении правовой определенности в относительных правоотношениях сторон, основанных на вышеупомянутых договорах аренды, путем констатации судом законности или ничтожности (недействительности) одностороннего изменения арендодателем существенного условия договора. 

Указанное соответствует правовой позиции, приведенной в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 24.08.2022 по делу №А41-59081/2021, постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2023 по делу  №А41-32982/2023.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что ООО «Рица» избран надлежащий способ защиты права. 

В Ульяновской области порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области установлен положениями Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденными Постановлением Правительства Ульяновской области от 25.12.2007 №510 (далее – Постановление №510).

Согласно 1.2. Постановления №510 размер арендной платы за земельные участки определяется в соответствии с разделом 2 настоящего Порядка и отражается в договорах аренды земельных участков.

В п.2.1. Постановления №510 предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы за земельные участки определяется как значение произведения размера кадастровой стоимости земельного участка, размера налоговой ставки земельного налога, определенной представительным органом муниципального образования Ульяновской области, и размера поправочного коэффициента к размеру налоговой ставки земельного налога, предусмотренного таблицей, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.2 - 2.8 настоящего раздела.

Согласно п.3.4. Постановления №510 пересмотр размера арендной платы за земельные участки в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением размера кадастровой стоимости земельного участка осуществляется не чаще одного раза в год.

Как следует из расчетов арендной платы, подписанных сторонами при заключении договоров аренды и расчетов арендной платы, приложенных к Уведомлению от 27.12.2022, размер налоговой ставки земельного налога и размер поправочного коэффициента к размеру налоговой ставки земельного налога не был изменен Арендодателем и по всем договорам составляет одни и те же значения: налоговая ставка («Рс») – 1,5%, поправочный коэффициент («Кф») – 0,2. Между сторонами разногласия по применению данных значений отсутствуют.

Вместе с тем, у сторон имеются разногласия по размеру кадастровой стоимости земельного участка, подлежащему применению при расчете арендной платы в 2023 г.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон №237-ФЗ) государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. 

Согласно части 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

В силу части 4 статьи 11 названного Федерального закона очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, указанных в части 1 настоящей статьи, в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения - через два года. 

Таким образом, кадастровая стоимость не является постоянной величиной, в связи с чем цена договора аренды зависит от принятия решений уполномоченных органов.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанным пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 391 Кодекса. 

В свою очередь, последним абзацем пункта 1 указанной статьи (в редакции пункта 18 статьи 2 Федерального закона от 26.03.2022 №67-ФЗ) установлены иные правила определения налоговой базы именно на 2023 год: налоговая база в отношении земельного участка за налоговый период 2023 года определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2022 года с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, в случае, если кадастровая стоимость такого земельного участка, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость такого земельного участка, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащую применению с 1 января 2022 года, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующего земельного участка увеличилась вследствие изменения его характеристик. 

Суд отмечает, что целью принятия Федеральным законом от 26.03.2022 №67-ФЗ приведенной выше нормы последнего абзаца пункта 1 статьи 391 НК РФ является реализация первоочередных антикризисных мер экономической поддержки. 

В пункте 6 пояснительной записки к законопроекту указано, что по налогу на имущество организаций предусматривается, что в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, в 2023 году для расчета налоговой базы будет применяться кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2022.

Из материалов дела следует, что приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25.11.2022 № 263-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

В результате чего, была утверждена новая кадастровая стоимость спорных земельных участков:

- земельного участка с кадастровым номером 73:19:000000:424 (договор № 01/19/470 от 11.02.2021г.) в размере 49 469 697,85 руб.

- земельного участка с кадастровым номером 73:19:000000:1229 (договор № 01/24/431 от 31.10.2019г.) в размере 249 160 189,32 руб.

- земельного участка с кадастровым номером 73:19:000000:1397 (договор № 01/24/432 от 31.10.2019г.) в размере 369 188 636,01 руб.

- земельного участка с кадастровым номером 73:19:000000:1422 (договор № 01/24/433 от 31.10.2019г.) в размере 143 610 892,62 руб.

Как указывает Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области и не опровергает ООО «Рица», арендатор не согласившись с высокой кадастровой стоимостью земельных участков, обратился в Областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» с заявлением об изменении кадастровой стоимости в меньшую сторону.

По итогам рассмотрения данного заявления ООО «Рица», Областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» изменило кадастровую стоимость двух земельных участков:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:19:000000:1397 актом об утверждении кадастровой стоимости № АОКС-73/2023/000387-испр от 31.08.2023 установлена кадастровая стоимость в размере 223 191 444 руб. 34 коп (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 01.01.2022),

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:19:000000:1422 актом об утверждении  кадастровой  стоимости  №  АОКС-73/2023/000387-испр  от  31.07.2023  установлена кадастровая стоимость в размере 86 819 363 руб. 92 коп (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость -01.01.2022).

В свою очередь, в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:19:000000:1229 и земельного участка с кадастровым номером 73:19:000000:424 кадастровая стоимость не менялась с момента ее утверждения приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25.11.2022 № 263-пр.

При этом, в выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, представленных в материалы дела содержатся сведения, что   указанная в ЕГРН кадастровая стоимость спорных земельных участков была определена по состоянию на 01.01.2022, подлежит применению с 01.01.2023. 

Ссылаясь на данные сведения из ЕГРН, Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области применяет данный размер кадастровой стоимости земельных участков в своих расчетах арендной платы. 

Вместе с тем, из материалов дела следует, что по данным ЕГРН ранее кадастровая стоимость спорных участков, составляла:

- земельного участка с кадастровым номером 73:19:000000:424 (договор № 01/19/470 от 11.02.2021г.) – 88 161 141,60 руб. (в ЕГРН сведения о данном размере кадастровой стоимости земельного участка были внесены 27.05.2021, дата по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость 14.04.2021, данная кадастровая стоимость применялась с 14.04.2021, в том числе по состоянию на 01.01.2022),

- земельного участка с кадастровым номером 73:19:000000:1229 (договор № 01/24/431 от 31.10.2019г.) - 25 918 855,48 руб. (в ЕГРН сведения о данном размере кадастровой стоимости земельного участка были внесены 11.01.2021, дата по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость 01.01.2020, данная кадастровая стоимость применялась с 01.01.2021, в том числе по состоянию на 01.01.2022),

- земельного участка с кадастровым номером 73:19:000000:1397 (договор № 01/24/432 от 31.10.2019г.) - 23 217 460,24 руб. (в ЕГРН сведения о данном размере кадастровой стоимости земельного участка были внесены 03.03.2021, дата по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость 11.01.2021, данная кадастровая стоимость применялась с 11.01.2021, в том числе по состоянию на 01.01.2022),

- земельного участка с кадастровым номером 73:19:000000:1422 (договор № 01/24/433 от 31.10.2019г.) - 9 031 372,76 руб. (в ЕГРН сведения о данном размере кадастровой стоимости земельного участка были внесены 11.01.2021, дата по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость 01.01.2020, данная кадастровая стоимость применялась с 01.01.2021, в том числе по состоянию на 01.01.2022).

Таким образом, в настоящем случае кадастровая стоимость, которая применялась на начало 2022 (то есть 01.01.2022), была меньше кадастровой стоимости, которая была определена позже и начала действие с 01.01.2023, что соответствует приведенным ранее условиям применения исследуемой нормы последнего абзаца пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (по земельному налогу на 2023 год). 

Учитывая изложенное, суд соглашается с доводами ООО «Рица» о том, что Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области при исчислении арендной платы на 2023 год неверно применило нормы действующего законодательства.

Суд считает, что возражая против удовлетворения требований ООО «Рица», Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области неправомерно смешивает два атрибута кадастровой стоимости: дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость и дата, с которой применяется кадастровая стоимость.

Дата, на которую определена кадастровая стоимость не совпадает с датой, с которой применяется кадастровая стоимость, поскольку нормативный акт об утверждении кадастровой стоимости не имеет обратной силы и кадастровая стоимость не может применяться обратным числом.

Также, Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области при подготовке новых расчетов арендной платы на 2023 по трем договорам аренды от 31.10.2019 №01/24-431, №01/24-432 и №01/24-433, нормативно не обосновало причины по которым Арендодатель исключил  из формулы расчета арендной платы переменной «50%», изначально предусмотренной в Приложении №2 к данным договорам.

Вместе с тем, в п.4.3 договоров аренды предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты.

В данном случае,  Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области сведений о таких изменениях в суд не представило.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Рица» следует удовлетворить и признать недействительными уведомление Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 27.12.2022 №73-ИОГВ-08-03/20902исх и приложенные к нему расчеты арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-431, договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-432, договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-433, договору аренды земельного участка от 11.02.2021 № 01/19-470 в части увеличения арендной платы.

Необходимо отметить, что при рассмотрении требований ООО «Рица», судом не нарушена судебно-арбитражная практика по аналогичным спорам, что  подтверждается определениями Верховного суда Российской Федерации от 02.04.2024 №305-ЭС24-2968 и №305-ЭС24-2983, постановлениями Арбитражного суда Московского округа от 25.12.2023 по делу А41-32712/2023 и от 29.01.2024 по делу №А41-32982/2023.

 

Касаясь требований Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Согласно уточненным требованиям, Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области просит взыскать с ООО «Рица» задолженность по арендной плате:  

-по Договору аренды от 31.10.2019 №01/24-431 за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 в размере 26 376 руб. 74 коп.;

-по Договору аренды от 31.10.2019 №01/24-432 за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 г размере 23 199 руб. 36 коп.;

-по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-433 за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 в размере 9 190 руб. 90 коп.

При этом, Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в «расчете задолженности» указан следующий размер ежемесячной арендной платы в период с января по апрель 2023:

-по Договору аренды от 31.10.2019 №01/24-431 в размере 31 145 руб. 02 коп.;

-по Договору аренды от 31.10.2019 №01/24-432 в размере 27 898 руб. 93 коп.;

-по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-433 в размере 10 852 руб. 42 коп.

Вместе с тем, суд установил, что размер ежемесячной арендной платы в период с января по апрель 2023 должен был составлять тот же размер арендной платы, что действовал в 2022 и который составлял:

-по Договору аренды от 31.10.2019 №01/24-431 в размере 3 239 руб. 86 коп.;

-по Договору аренды от 31.10.2019 №01/24-432 в размере 2 902 руб. 19 коп.;

-по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-433 в размере 1 128 руб. 92 коп.

В свою очередь, из представленных в суд платежных поручений арендатора следует, что ООО «Рица» в период с января по март 2023 оплачивало арендную плату в большем размере: 

-по Договору аренды от 31.10.2019 №01/24-431 в размере 6 479 руб. 71 коп.;

-по Договору аренды от 31.10.2019 №01/24-432 в размере 5 804 руб. 37 коп.;

-по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-433 в размере 2 257 руб. 84 коп.

Проанализировав платежные поручения ООО «Рица», а также расчеты задолженности (оформлены Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в виде «Актов сверки расчетов по арендной плате за землю») и контррасчеты задолженности (оформлены ООО «Рица» в виде «Реестров платежей за земельные участки»), суд соглашается с доводом  ООО «Рица» о том, что у Арендатора отсутствует задолженность по вышеуказанным договорам аренды; по состоянию на 01 мая 2023 имеет место переплата со стороны Арендатора.

Поскольку у ООО «Рица» отсутствует задолженность по арендной плате за период с января по апрель 2023, Арендатор надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате арендных платежей за спорный период, требования Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о взыскании задолженности следует оставить без удовлетворения.

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области просит взыскать с ООО «Рица»:

- по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-431 пени за период с 11.02.2023 по 18.12.2023 в размере 2 342 руб. 25 коп., а также пени с 19.12.2023 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате;

- по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-432 пени за период с 11.02.2023 по 18.12.2023 в размере 2 060 руб. 10 коп., а также пени с 19.12.2023 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате;

- по Договору аренды от 31.10.2019 № 01/24-433 пени за период с 11.02.2023 по 18.12.2023 в размере 816 руб. 15 коп., а также пени с 19.12.2023 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.6.5 вышеупомянутых договоров, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 0,04% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Поскольку Арендатором не нарушены сроки оплаты арендных платежей, суд не находит оснований для взыскания с ООО «Рица» пени за просрочку. 

В связи с чем, требования Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в этой части также следует оставить без удовлетворения. 

 

Поскольку требования ООО «Рица» судом удовлетворены, расходы последнего по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует взыскать с Министерства имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области в сумме 12 000 руб. 00 коп.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Рица» из федерального бюджета госпошлину в сумме 18 000 руб. 00 коп.

В свою очередь, поскольку требования Министерства имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области оставлены без удовлетворения, расходы по оплате госпошлины за рассмотрение требований Министерства имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области следует возложить на истца, но в федеральный бюджет не взыскивать, поскольку он освобожден от ее оплаты.

 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-172, 176-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Министерства имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области оставить без удовлетворения. 

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Рица» удовлетворить.

Признать недействительными уведомление Министерства имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области от 27.12.2022 №73-ИОГВ-08-03/20902исх и приложенные к нему расчеты арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-431, договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-432, договору аренды земельного участка от 31.10.2019 № 01/24-433, договору аренды земельного участка от 11.02.2021 № 01/19-470 в части увеличения арендной платы.

Взыскать с Министерства имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Рица» 12 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по госпошлине.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Рица» из федерального бюджета госпошлину в сумме 18 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.257-260 АПК РФ, а также в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.273-276 АПК РФ.

 

Судья                                                                                                    С.А. Абрашин