ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-672/2021

г. Челябинск

05 марта 2021 года

Дело № А47-11349/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Карпачевой М.И.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.12.2020 по делу № А47-11349/2020.

В судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО2 -  ФИО3 (доверенность 56 АА 2680141 от 02.03.2021, диплом), ФИО4 (доверенность 56 АА 2366170 от 03.09.2019, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» - ФИО5 (копия определения суда от 21.02.2020).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» (далее – ООО «Гармония в доме», ответчик) о признании договора № 4 аренды земельного участка с последующим выкупом, заключенного 21.09.2015 между ООО «Гармония в доме» и ФИО2, договора № 5 аренды земельного участка с последующим выкупом, заключенного 21.09.2015 между ООО «Гармония в доме» и ФИО2, прекратившими действие с 02.11.2017 (с учетом принятых арбитражным судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – л.д. 108).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.12.2020 в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 отказано (л.д. 117-123).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО2 (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договоров № 4 от 21.09.2015, № 5 от 21.09.2015 истек 02.11.2017. По истечении указанной даты истцом было заявлено возражение относительно продолжения использования имущества арендатором. Полагает, что в претензии от 03.11.2017 явно выражена воля ФИО2 на отказ от продления договоров, содержатся ссылки на п. 1 дополнительных соглашений, а именно на срок действия настоящим договоров – по 02.11.2017. Указанное свидетельствует об определенности намерений арендодателя прекратить договорные отношения с ООО «Гармония в доме». Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь при отсутствии возражений со стороны арендодателя, неправомерное пользование земельными участками арендатором после истечения срока действия договора аренды и получения претензии, содержащей выражение воли арендодателя на прекращение арендных отношений, не является основанием для возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок. Выражением воли арендодателя на прекращение арендных отношений с ООО «Гармония в доме» также является обращение ФИО2 в Оренбургский районный суд Оренбургской области с исковым заявлением к ООО «Гармония в доме» и участникам долевого строительства о расторжении договоров аренды № 4 от 21.09.2015, № 5 от 21.09.2015 (дело № 2-3/2019).

ООО «Гармония в доме» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представив письменные пояснения по апелляционной жалобе с дополнительными доказательствами – копиями реестра передачи жилых помещений ООО «Гармония в доме» от 23.12.2020, выписки из реестра о передаче жилых помещений от 09.02.2021.

Представитель ответчика возражая против доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Протокольным определением от 04.03.2021 на основании статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщены письменные пояснения истца. В приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (копии реестра передачи жилых помещений ООО «Гармония в доме» от 23.12.2020, выписки из реестра о передаче жилых помещений от 09.02.2021) отказано на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия доказательств невозможности их предоставления при рассмотрении дела судом первой инстанции. При этом, судом принята во внимание дата составления данных документов  после вынесения обжалуемого решения, что объективно исключало возможность их оценки судом первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21.09.2015 между ООО «Гармония в доме» (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) заключен договор № 4 аренды земельного участка с последующим выкупом (л.д. 102-103), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:1503, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство таунхаусов, общая площадь 1 500 кв.м., адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договор заключен на срок с 21.09.2015 до 02.11.2016 и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Пунктом 4.1 договора установлено, что общая сумма арендной платы за указанный земельный участок, включая его выкупную стоимость, составляет 3 253 424 руб. 70 коп. Из них сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 руб. в месяц, выкупная стоимость составляет 3 247 424 руб. 70 коп.

Согласно п. 7.1 договора аренды все изменения и дополнения к договору действительны только в том случае, если они совершены в письменном форме. 

По условиям п. 7.2 договора дополнительные соглашения к договору приобретают обязательную силу с момента их государственной регистрации. Государственная регистрация дополнительных соглашений осуществляется силами за счет средств арендодателя. 

Договор не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае надлежащего исполнения другой стороной условий договора (п. 7.3 договора). 

В соответствии с п. 7.4 договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным договором и действующим законодательством Российской Федерации.

Договор № 4 от 21.09.2015 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 22.10.2015 (л.д. 103 оборот).

Дополнительным соглашением от 02.11.2016 пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Настоящий договор заключен с 22.09.2015 до 02.11.2017 и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области».

Также указанным дополнительным соглашением раздел 4 договора изложен в следующей редакции, в том числе:

«4.1. Сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 руб. за весь период действия договора.

4.3. Выкупная стоимость указанного земельного участка составляет 3 252 924 руб. 70 коп. 

4.4. Сумма в размере не менее чем 75 000 руб. уплачивается арендатором ежемесячно  до 22 числа каждого месяца, в срок до 22.10.2017 и входит в выкупную стоимость указанного участка.

4.5. Оставшаяся часть выкупной стоимости выплачивается в день подписания основного договора купли-продажи, но не позднее 02.11.2017.»

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 11.11.2016 (материалы электронного дела).

Кроме того, 21.09.2015 между ООО «Гармония в доме» (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) заключен договор № 5 аренды земельного участка с последующим выкупом (л.д. 104-105), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером: 56:21:3004001:1299, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство таунхаусов, общая  площадь 880 кв.м., адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний. Земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:21:3004001 (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договор заключен на срок с 21.09.2015 до 02.11.2016 и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Пунктом 4.1 договора установлено, что общая сумма арендной платы за указанный земельный участок, включая его выкупную стоимость, составляет 1 902 675 руб. 85 коп.. Из них сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 руб. в месяц, выкупная стоимость составляет 1 902 675 руб. 85 коп.

Согласно п. 7.1 договора аренды все изменения и дополнения к договору действительны только в том случае, если они совершены в письменном форме. 

По условиям п. 7.2 договора дополнительные соглашения к договору приобретают обязательную силу с момента их государственной регистрации. Государственная регистрация дополнительных соглашений осуществляется силами за счет средств арендодателя. 

Договор не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае надлежащего исполнения другой стороной условий договора (п. 7.3 договора). 

В соответствии с п. 7.4 договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным договором и действующим законодательством Российской Федерации.

Дополнительным соглашением от 02.11.2016 (л.д. 106) пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Настоящий договор заключен с 22.09.2015 до 02.11.2017 и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области».

Также указанным дополнительным соглашением раздел 4 договора изложен в следующей редакции, в том числе:

«4.1. Сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 руб. за весь период действия договора.

4.3. Выкупная стоимость указанного земельного участка составляет 1 908 175 руб. 82 коп. 

4.4. Сумма в размере не менее чем 75 000 руб. уплачивается арендатором ежемесячно  до 22 числа каждого месяца, в срок до 22.10.2017 и входит в выкупную стоимость указанного участка.

4.5. Оставшаяся часть выкупной стоимости выплачивается в день подписания основного договора купли-продажи, но не позднее 02.11.2017.»

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 14.11.2016 (л.д. 106 оборот).

Как указывает истец, выкупная стоимость по договорам № 4 от 21.09.2015, № 5 от 21.09.2015 в полном объеме выплачена не была.

Факт передачи арендодателем арендатору земельных участков с кадастровыми номерами 56:21:3004001:1503, 56:21:3004001:1299, подтверждается осуществлением арендатором строительства на участке многоквартирного жилого дома в соответствии с договорами участия в долевом строительстве.

Срок действия договоров истек 02.11.2017. 

07.11.2017 истцом в адрес директора ООО «Гармония в доме» ФИО6 направлена претензия от 03.11.2017 с предложением расторгнуть договоры № 4 от 21.09.2015, № 5 от 21.09.2015, либо погасить задолженность.

Данная претензия получена руководством ООО «Гармония в доме» и изъята в ходе обыска от 27.06.2018 в жилище ликвидатора ФИО7 и директора ФИО6 по адресу: 

<

...> в ходе предварительного расследования по уголовному делу в отношении ФИО7 и ФИО6, что  отражено в приговоре Ленинского районного суда г. Оренбурга по делу 1-37/19 от 30.05.2019.

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что по истечении срока договоров аренды арендатор продолжал пользоваться земельными участками, на участках возведены объекты незавершенного строительства различной степени готовности. Земельные участки не возвращались арендодателю. В этой  связи, договоры аренды № 4, 5 от 21.09.2015 после 02.11.2017 являлись возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок. Направленная ответчику претензия от 03.11.2017,  оценена судом как не содержащая  прямого указания на расторжение договоров аренды путем одностороннего отказа от их исполнения. Поскольку судом не установлена обоснованность доводов истца относительно прекращения договорных отношений истечением срока и в связи с направлением 07.11.2017 претензии от 03.11.2017,  в удовлетворении исковых требований отказано.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договорам аренды № 4 от 21.09.2015, № 5 от 21.09.2015, суд первой инстанции правомерно квалифицировал их как правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договоры аренды № 4 от 21.09.2015, № 5 от 21.09.2015 были заключены с ООО «Гармония в доме» сроком до 02.11.2017 (пункт 2.1 договоров в редакции дополнительных соглашений от 02.11.2016).

Вопреки возражениям апеллянта о прекращении договоров в связи с истечением срока действия, при исследовании обстоятельств настоящего спора судом первой инстанции верно установлено, что после истечения срока договоров аренды арендатор продолжил пользоваться имуществом в отсутствие возражений арендодателя, земельные участки не возвращались арендодателю, на участках возведены объекты незавершенного строительства различной степени готовности. В этой связи договоры аренды являются возобновленными на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из материалов дела следует, что 07.11.2017 истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 03.11.2017, в которой ссылаясь на наличие задолженности по договору № 4 от 21.09.2015 в сумме 953 424 руб. 73 коп. и неустойки в сумме 4 767 руб. 12 коп., а также задолженности по договору по договору № 4 от 21.09.2015  в сумме 1 808 175 руб. 82 коп. и неустойки в сумме 3 303 000 руб.. В претензии,  ИП ФИО2  предлагал обществу «Гармония в доме» расторгнуть указанные договоры аренды либо погасить указанную задолженность; указывал, что в случае не выполнения настоящих требований ФИО2 будет вынужден обратиться в суд.

Таким образом, претензия от 03.11.2017 не содержит формулировок, толкование которых свидетельствовало об изъявлении арендодателем воли на односторонний отказ от исполнения договоров аренды в установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств не позволяет суду сделать вывод о том, что после того как договоры аренды были возобновлены на неопределенный срок, арендодатель в установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке отказывался от их исполнения. 

Ссылка  подателя апелляционной жалобы на явное выражение отсутствия намерений на продление арендных отношений в претензии, а также в процессуальных действиях по заявлению  требований о расторжении договоров аренды в 2018 году в суд общей юрисдикции, подлежит отклонению. Указанные апеллянтом действия совершены после истечения установленного договорами срока их действия,  соответственно, по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации они не подлежат оценке в качестве возражений относительно возобновления договоров аренды на неопределенный срок. 

При этом, направленностью исковых требований по настоящему делу является установление факта прекращения договорных отношений на конкретную дату – 02.11.2017, указанную при заключении договоров, что подтверждено представителями истца в судебном заседании.

При оценке доводов апеллянта подлежит учету, что переданные ответчику в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 56:21:3004001:1503, 56:21:3004001:1299,  имели на момент их передачи в аренду разрешенное использование, соответствующее цели ответчика «для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой постройки (малоэтажное строительство таунхаусов)».

На указанных земельных участках расположены объекты незавершенного строительства жилые дома блокированной застройки разной степени готовности. Земельные участки обременены ипотекой в пользу участников долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.07.2018 по делу № А47-1506/2018 приняты обеспечительные меры в виде запрета ФИО2 расторгать договоры аренды земельных участков с последующим выкупом № 4 от 21.09.2015, № 5 от 21.09.2015, заключенные с ООО «Гармония в доме», а также передавать права на земельные участки с кадастровыми номерами: №56:21:3004001:1503, №56:21:3004001:1299, иным лицам помимо ООО «Гармония в доме»; запрета арендодателю распоряжаться указанными земельными участками, иным образом, производить государственную регистрацию данных договоров.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Излишне уплаченная в сумме 3000 руб. чеком-ордером от 02.02.2021 государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежит возврату ИП ФИО2 из федерального бюджета на основании подпункта 4, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.12.2020 по делу № А47-11349/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб. излишне уплаченную за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции по чеку-ордеру от 02.02.2021.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.Ю. Соколова

Судьи:А.С. Жернаков

 М.И. Карпачева