Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, 

<

...>

тел./факс 

<

***>, http://www.tula.arbitr.ru

РЕШЕНИЕ

город Тула                                           Дело № А68-2345/2022 

Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 10 марта 2023 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Морозовой Г.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карасевой Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Фотон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации г. Тулы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды № 1932306 от 23.07.2019, выраженного в уведомлении от 24.02.2022 №КИиЗО-1100, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Тульской области, ФИО1, прокуратура г. Тулы, администрация МО г. Тула, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тульской области, при участии в заседании: представителя истца – ФИО2 по доверенности от 09.03.2022, представителя ответчика – ФИО3 по доверенности от 28.01.2020, представителя администрации МО г. Тула - ФИО3 по доверенности от 28.01.2020, представителя ФИО1 – ФИО4 по доверенности от 30.09.2022, от Управления Росреестра по Тульской области, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Тульской области, прокуратуры г. Тулы – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фотон» (также – истец, ООО «Фотон») обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации г. Тулы (также – ответчик, Комитет) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды № 1932306 от 23.07.2019, выраженного в уведомлении от 24.02.2022 №КИиЗО-1100.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель ФИО1 рассмотрение искового заявления оставила на усмотрение суда в соответствии с действующим законодательством. 

Управление Росреестра по Тульской области, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тульской области, прокуратура г. Тулы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие Управления Росреестра по Тульской области, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Тульской области, прокуратуры г. Тулы.

Как следует из материалов дела, 23.07.2019 между ООО «Фотон» (арендатор) и комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (арендодатель) заключен договор № 19З2306 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:18, расположенного по адресу: 

<

...> земли населенных пунктов, площадью 7 344 кв. м, вид разрешенного использования - для эксплуатации 43/152 доли строения и производственной базы.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что договор заключен на срок 4 года.

07.11.2019 на основании постановления администрации г.Тулы от 18.07.2019 №2548 сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 23.07.2019 № 19З2306, в соответствии с которым пункт 2.1 договор изложить в следующей редакции: «участок предоставляется с видом разрешенного использования склады, именуемого в дальнейшем «объект»».

19.06.2020 на основании постановления администрации г. Тулы от 18.05.2020 №1638 «О мерах поддержки арендаторов объектов муниципального имущества муниципального образования город Тула» ООО «Фотон» и комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы, заявления арендатора от 10.06.2020 №КИиЗО/4157 заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 23.07.2019 № 19З2306, в соответствии с которым пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: «4.1. Арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату: за период с 30.07.2019 по 03.10.2019 в размере 32 631руб. 23 коп.; за период с 04.10.2019 по настоящее время в размере 55 958 руб. 29 коп. Первый арендный платеж производится до 10 (десятого) числа месяца, следующего за месяцем заключения договора. Он состоит из арендной платы, исчисленной до последнего числа месяца, следующего за месяцем заключения договора. Последующие платежи исчисляются ежемесячно и уплачиваются за текущий месяц до 10 (десятого) числа текущего месяца. В целях обеспечения устойчивого развития экономики: Тульской области в, условиях распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) арендная; плата за период с 01.06.2020 по 31.12.2020 подлежит рассрочке в период с 01.01.2021 по 31.12.2022 и уплате аннуитетными частями в сроки, установленные настоящим пунктом договора, в соответствии с графиком. Предоставление рассрочки арендной платы не освобождает арендатора от уплаты ежемесячной арендной платы»; пункт 7.9 договора изложен в следующей редакции: «7.9. Расторжение договора или отказ от исполнения договора не прекращает обязанностей арендатора: по уплате задолженности по арендной плате; по уплате пени; по уплате рассрочки арендной платы, предусмотренной пунктом 4.1 договора; указанных в пункте 7.7 договора».

26.01.2022 комитет имущественных и земельных отношений администрации               г. Тулы направил в адрес общества уведомление от 26.01.2022 № КИиЗО-458 об одностороннем отказе от договора аренды от 23.07.2019 № 19З2306.

Из указанного уведомления следует, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на земельном участке с кадастровым номером 71:30:010229:18 расположены нежилые здания с кадастровыми номерами 71:30:010229:252, в котором находится помещение, принадлежащее на праве собственности ООО «Фотон», и 71:30:010229:2770, принадлежащее на праве собственности третьему лицу. 

Таким образом, при заключении договора аренды не были соблюдены требования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данное обстоятельство влечет нарушение права собственников иных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 71:30:010229:18, поскольку ограничивает их в использовании земельного участка.

При этом доступ к помещениям, принадлежащим ООО «Фотон» на праве собственности, реализован от земель общего пользования, что не требует использования земельного участка в существующих границах.

В связи с указанным, на основании статьей 168 и 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, комитет уведомил общество об отказе от исполнения договора, а также указал, что действие договора прекращается с даты получения данного уведомления, а в случае возврата уведомления - в день извещения организацией почтовой связи.

Кроме того, в уведомлении указано, что после государственной регистрации прекращения договора комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы будут проведены работы по разделу земельного участка, с целью заключения договора аренды земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости с множественностью лиц на стороне арендатора.

Истец, не согласившись с уведомлением комитета об одностороннем отказе от договора аренды, направил в адрес комитета письмо от 24.02.2022 № 7, в котором указал на незаконность данного уведомления. 

03.03.2022 истцом получено уведомление комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы № КИиЗО-1100 от 24.02.2022 об одностороннем отказе от договора аренды от 23.07.2019 № 19З2306, аналогичное по содержанию с уведомлением комитета от 26.01.2022 № КИиЗО-458.

ООО «Фотон», считая односторонний отказ ответчика от договора недействительным, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - постановление Пленума от 12.11.2016 № 54), по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1         статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При применении статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Кроме того, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров (пункт 11 постановления Пленума от 12.11.2016 № 54).

В пункте 12 постановления Пленума от 12.11.2016 № 54 разъяснено, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума от 12.11.2016 № 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе проанализировав положения договора от 23.07.2019 №19З2306, суд пришел к выводу о неправомерности одностороннего отказа комитета от данного договора, поскольку право арендодателя на односторонний отказ неразрывно связано с совершением противоположной стороной (контрагентом) определенных действий и не является абсолютным.

Так, судом установлено, что в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды от 23.07.2019 №19З2306 арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в срок и в порядке, указанные в пунктах 7.5, 7.6 договора, в следующих случаях: использование арендатором участка не в соответствии с его разрешенным использованием, определенным пунктом 2.1 договора; невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа.

Вместе с тем направленное комитетом в адрес арендатора уведомление от 24.02.2022 об отказе от договора аренды не содержит ссылок на нарушение ООО «Фотон» каких-либо условий договора или совершение им действий, предусмотренных пунктом 7.2 договора; в иных письменных и устных пояснениях по делу ответчик по иску также не указывал, что такие действия совершались арендатором, не представлял судам доказательства их совершения.

Доказательств того, что именно на спорном земельном участке располагается объект недвижимости, принадлежащий ФИО1, в материалы дела не представлено.  

При изложенных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Требование общества с ограниченной ответственностью «Фотон» удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы от договора аренды от 23.07.2019 №19З2306, выраженный в уведомлении от 24.02.2022 № КИиЗО-1100.                        

Взыскать с комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фотон» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья                                                                                                       Г.Ю. Морозова