СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-654/2025-ГК

г. Пермь

27 февраля 2025 года

Дело № А60-53623/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,

судей Крымджановой Д.И., Маркеевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 12.12.2024, диплом;

от ответчика: ФИО2, паспорт, решение № 2 от 13.07.2020, директор;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Эстра»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 29 ноября 2024 года 

по делу № А60-53623/2024

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения,

установил:

Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее – ответчик, ООО «Эстра») о расторжении договора аренды от 23.12.2020 № 69001003, о выселении ООО «Эстра» из помещения, расположенного по адресу: 

<

...> рабочих, д. 55 (литер У, 1 этаж – помещения № 1-6, площадью 60,8 кв. м.) (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.11.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований – отказать, ссылаясь на то, что подача настоящего иска совершена Департаментом после оплаты образовавшейся задолженности непосредственно перед моментом, когда у арендатора может возникнуть преимущественное право выкупа помещения, на недобросовестность в действиях Департамента, требующего расторжения договора под формальным предлогом (ответчик в жалобе указывает на взаимоотношения сторон по оплате в предыдущие периоды), настаивающего на выселении арендатора, существенно улучшившего помещение относительно того состояния, в котором данное помещение изначально передавалось.

С апелляционной жалобой ответчиком представлены сравнительные фотографии помещения в момент его передачи Департаментом и в настоящий момент.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представленные с апелляционной жалобой сравнительные фотографии объекта приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании ст. 64, 65, 268 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ООО «Эстра» по результатам проведенного аукциона заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 23.12.2020 № 69001003 (в редакции дополнительного соглашения от 20.05.2022) нежилого помещения по адресу: 

<

...> рабочих, д. 55, литер «У», 1 этаж - помещения № № 1-6, площадью 60,3 кв.м.

В силу п. 3.2.5 договора аренды арендатор обязан выплачивать арендодателю своевременно и полностью арендную плату за пользование объектом, в порядке, предусмотренном договором.

Согласно п. 4.4 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа текущего месяца на счет, указанный в разделе 10 договора.

В соответствии с п. 7.3 договора аренды по требованию арендодателя по решению суда договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется объектом с неоднократными нарушениями.

Срок действия договора установлен с 30.12.2020 по 29.12.2025.

Ссылаясь на то, что за период действия договора арендатором допущено неоднократное нарушение условий внесения арендной платы, в адрес арендатора Департаментом неоднократно направлялись претензии с требованием об оплате задолженности по арендной плате и неустойки (претензии от 30.08.2021 № 02.09-29/002/4556, от 22.10.2021 № 02.09-29/002/5632, от 06.12.2021 № 02.09-29/002/6388, от 04.02.2022 № 02.09-29/002/486, от 13.04.2022 № 02.09-29/002/1886, от 15.05.2023 № 02.09-29/002/2673, от 16.06.2023 № 02.09-29/002/3391, от 01.08.2023 № 02.09-29/002/4411, от 29.09.2023 № 02.09-29/002/5838, от 24.11.2023 № 02.09-29/002/7150, от 05.02.2024 № 02.09-29/002/802, от 26.02.2024 № 02.09- 29/002/1399, от 21.03.2024 № 02.09-29/002/1924, от 23.04.2024 № 02.09-29/002/2620, от 21.05.2024 № 02.09-29/002/3124, от 26.06.2024 № 02.09-29/002/3989), Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском о расторжении договора аренды и о выселении арендатора.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и исходил из того, что ответчиком неоднократно допускались нарушения сроков оплаты по договору аренды, в связи с чем у истца возникло право на досрочное расторжение данного договора.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом в силу п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 7.3 договора аренды по требованию арендодателя по решению суда договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется объектом с неоднократными нарушениями.

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалам дела подтверждены и сторонами не оспорены те обстоятельства, что спорное помещение передано ответчику истцом на праве аренды, данное помещение ответчик непрерывно занимает с 30.12.2020 до настоящего времени, в период действия договора аренды ответчик регулярно допускал нарушение сроков внесения арендной платы, а истец, в свою очередь, систематически направлял в адрес ответчика претензии об оплате задолженности.

Установив факт систематического нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжения договора аренды и выселения арендатора из занимаемого помещения.

С данными выводами суда первой инстанции апелляционный суд не соглашается, признает их основанными на формальном подходе и сделанными без учета имеющих значение для рассмотрения дела фактических обстоятельств.

В частности, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 28 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды, может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 названного Информационного письма).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда N 14 от 05 мая 1997 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов дела следует, что на протяжении всего периода взаимоотношений сторон ответчик регулярно допускал просрочки внесения арендной платы, однако, в конечном итоге, аренда помещения оплачивалась ответчиком, а Департамент не заявлял требования о расторжении договора аренды, у истца не возникло каких-либо финансовых претензий к арендатору и финансовых потерь, доказательств обратного в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Кроме того, как обоснованно отметил ответчик в апелляционной жалобе, исковые требования заявлены в конечный период действия договора, когда существенная часть срока действия договора истекла, арендатором проделан комплекс мероприятий по ремонту и содержанию помещения, по истечении срока действия договора у ответчика в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» может возникнуть преимущественное право выкупа помещения

Следует также отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Одним из основных принципов гражданского законодательства Российской Федерации является принцип правовой определенности, а также принцип разумных ожиданий участников правоотношений.

Принцип разумных ожиданий предполагает, что добросовестная сторона вправе рассчитывать на наступление определенных правовых последствий, к которым приведут возникшие с ее контрагентом правоотношения.

Суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует рассматриваемой в рамках настоящего дела ситуации.

Действительно, ответчик систематически, почти с самого начала договора допускал просрочки по уплате арендной платы. Однако в течение длительного периода времени (более трех лет) администрация после погашения задолженности не настаивала на расторжении договора аренды в судебном порядке. При таких условиях, ответчик с учетом принципа разумных ожиданий обоснованно предполагал установление определенных правоотношений между истцом и ответчиком, наличие заинтересованности истца именно в получении арендной платы от ответчика, а не в расторжении договора и выселении ответчика. При таких условиях, предъявление иска о расторжении договора незадолго до приобретения ответчиком права на выкуп помещения в порядке Закона № 159-ФЗ содержит намерение воспрепятствовать реализации данного права и элементы злоупотребления правом.

Апелляционный суд считает возможным отметить наличие иных судебных споров между истцом и ответчиком (дела №№ А60-22165/2023, А60-58731/2023), в которых ДУМИ предъявляло требование о расторжении договора аренды после получения заявления о выкупе арендованного помещения в порядке Закона № 159-ФЗ.

При изложенных обстоятельствах, в отсутствие задолженности на момент предъявления иска, формальное удовлетворение исковых требований, расторжение договора аренды, выселение ответчика из помещения, которое последний на протяжении длительного периода времени содержал за свой счет, осуществлял ремонт и производил улучшения, что истцом не оспорено (ст. 65 АПК РФ), лишение ответчика права преимущественного выкупа такого помещения не отвечает принципам разумности, справедливости, поощряет недобросовестное и непоследовательное поведение истца.

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.11.2024 по делу № А60-53623/2024 следует отменить на основании п. 1 ч 1 ст. 270 АПК РФ, в удовлетворении исковых требований – отказать.

Поскольку истец в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по иску, а определением от 23.01.2025 ответчику предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, доказательств уплаты государственной пошлины по жалобе в материалы дела не представлено, вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 ноября 2024 года по делу № А60-53623/2024 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов 

Судьи

Д.И. Крымджанова 

О.Н. Маркеева