АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-3667/2020

г. Белгород

21 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2020 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Бутылина  Е. В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и видеопротоколирования секретарем с/з Панченко И.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению ОАО «Колос» (ИНН 3123006576, ОГРН1023101655466)  к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации города Белгорода (ИНН 3123282512, ОГРН 1113123008129) 

3-е лицо: Управление Росреестра по Белгородской области

о признании недействительным  предписания от 27.02.2020 года № 14-к

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности  от 10.01.2020г. №1, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт РФ; ФИО3, доверенность.

от заинтересованного лица: ФИО4, представитель по доверенности от 23.12.2019, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт РФ;

от третьего лица: ФИО5, доверенность, удостоверение, 

установил:

ОАО «Колос» (далее - Заявитель, Общество) обратились в суд с заявлением  к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации города Белгорода (далее - КИЗО, Административный орган) о признании недействительным  предписания от 27.02.2020  № 14-к.

Общество сослалось на то, что 27.02.2020 КИЗО была проведена плановая выездная проверка в отношении него на предмет фактического использования земельных участков, расположенных в г. Белгороде по адресу: ул. Мичурина,48. 

В ходе проверки был сделан вывод о том, что ОАО «Колос» использует земельный участок с кадастровым номером 31:16:0116006:47 в целях осуществления торговой деятельности, что является использованием земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования этого участка, что отражено в Акте проверки органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя, физического лица № 14-к от 27.02.2020.

По результатам данной проверки в адрес ОАО «Колос» также было вынесено предписание об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства № 14-к от 27.02.2020. 

Согласно данному предписанию главным специалистом-муниципальным инспектором отдела муниципального земельного контроля управления земельных отношений ФИО3 проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства и обязательных требований, установленных муниципальными правовыми актами в отношении ОАО «Колос» в лице исполнительного директора ФИО6, действующего по доверенности от 26.04.2019  № 61 , в результате которой установлено не надлежащее использование земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 площадью 22473 кв.м, с видом разрешенного использования — под производственными зданиями и сооружениями, расположенного по ул. Мичурина, 48 в г. Белгороде, выразившееся в использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью в той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, квалифицируемое по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. 

Обществу  предписано устранить указанное нарушение в установленном законодательством Российской Федерации и муниципальными правовыми актами порядке в срок до 27.08.2020 путем приведения фактического вида использования земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 в соответствии с его целевым назначением, либо изменение вида разрешенного использования в соответствии с его фактическим использованием.

С данным предписанием от 27.02.2020 № 14-к Заявитель не согласен, считает его незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

В обжалуемом предписании сделан вывод о том, что ОАО «Колос» использует земельный участок с кадастровым номером 31:16:0116006:47 в целях осуществления торговой деятельности, что является использованием земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования этого участка. Данное предписание было вынесено административным ответчиком по результатам проверки отдела муниципального земельного контроля управления земельных отношений Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (на основании Акта проверки органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя, физического лица № 14-к от 27.02.2020).

Однако КИЗО, по мнению Заявителя,  не принято во внимание, что аналогичная проверка была проведена им же 02.11.2015. 

Согласно Акта проверки № 153-к от 02.11.2015: «ОАО «Колос» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 22473 кв.м, предоставленный для эксплуатации под производственными зданиями и сооружениями. На участке находятся здания и сооружения, принадлежащие обществу на праве собственности. Границы и целевое назначение земельного участка соответствуют сведениям, указанным в правоустанавливающих документах. Признаки нарушения земельного законодательства в ходе проведения проверки не выявлены.»

При этом, на момент проверки как в 2015 году, так и в 2020 году те же самые помещения, находились в аренде, переданные акционерным обществом арендаторам для осуществления торговли. Кроме того, за период с 2015 года по настоящее время изменений законодательства в этой части также не было.

Поскольку замечаний и нарушений земельного законодательства административным ответчиком, проводившим проверку в 2015 году, выявлено не было, Общество использовало земельный участок под размещение находящихся в его собственности зданий и помещений в том же порядке. Законодательство, в том числе Градостроительный кодекс РФ, в части, касающейся рассматриваемого вопроса, не изменилось. 

В связи с этим считает, что оснований для того, чтобы менять вид использования земельного участка, у Общества не было.

Поскольку в результате проверки в 2015 году КИЗО сделал вывод, что Обществом не нарушается законодательство и земельный участок используется по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования, ОАО «Колос» не предпринимались меры по изменению, дополнению видов разрешенного использования земельного участка. 

ОАО «Колос» является крупным предприятием, помещения переданы в аренду под торговлю в соответствии с целевым назначением самих зданий, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права на указанные здания.

Так, в здании с кадастровым номером 31:16:0108001:435 находится магазин «Колос». Данный объект недвижимости зарегистрирован как объект права: здание магазина, назначение: нежилое здание (свидетельство № 758182).

В здании с кадастровым номером 31:16:0116006:1365 расположен магазин напитков «Люкс». Данный объект недвижимости зарегистрирован как объект права: нежилое здание, назначение: нежилое здание (свидетельство № 840226).

В здании с кадастровым номером 31:16:0108001:296 расположен магазин «Горячий хлеб», аптека. Данный объект недвижимости зарегистрирован как объект права: встроенно- пристроенное нежилое здание, назначение: нежилое здание (свидетельство № 834074).

В здании с кадастровым номером 31:16:0108001:243 расположено кафе «Хутор Лазы». Данный объект недвижимости зарегистрирован как объект права: пристроенное нежилое здание, назначение: нежилое здание (свидетельство № 881681).

Переданные в аренду нежилые помещения соответствуют назначению самих зданий, сами здания были зарегистрированы на земельном участке в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Белгородской области, то есть уполномоченным органом, и соответственно использование по назначению нежилых зданий соответствует, в свою очередь, использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, торговыми площадями занято всего 5% земельного участка, что отражено в Приложении к дополнению акта проверки соблюдения земельного законодательства от 27.02.2020  № 14 в виде обмера площади земельного участка.

Между тем, в предписании Обществу предписано изменить вид использования всего земельного участка, что нарушает его права, поскольку 95% земельного участка используется по его назначению и в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. 

По мнению Общества,  предписание является в этой части незаконным и не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку в нем не верно отражены результаты проверки, т. к. под торговыми площадями занято всего 5% процентов земельного участка, то есть имеет место частичное использование земельного участка под торговую деятельность, а не всего земельного участка, как указано в предписании. 

Соответственно, КИЗО не вправе требовать изменения вида разрешенного использования всего земельного участка в целом. Считает, что предписание не соответствует принципу исполнимости, поскольку фактически указанное требование, содержащееся в предписании, исполнить невозможно, т. к. Заявитель использует земельный участок в соответствии с его разрешенным видом использования, а под торговые площади заняты незначительные площади.

Согласно заключению управления архитектуры и градостроительства администрации города Белгорода от 31.03.2005  № 120/05 разрешенное использование земельного участка: для эксплуатации зданий и сооружений; на земельном участке могут размещаться объекты: предназначенные для размещения в жилой зоне согласно градостроительным регламентам.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Белгород» Белгородской области (утвержденным распоряжением департамента строительства и транспорта Белгородской области от 29.05.2018 № 440) виды разрешенного использования земельных участков, установленные нормативными актами органов местного самоуправления и действующие на момент вступления в силу настоящих Правил, являются действительными. 

Требования к параметрам использования объектов капитального строительства и земельных участков, установленные в градостроительных планах и архитектурно-планировочных заданиях, утвержденных до вступления в силу настоящих Правил, являются действительными (п.п. 2, 3 ст. 8 Правил).

С учетом изложенного, ОАО «Колос» полагает, что не имеет место само нарушение земельного законодательства, поскольку размещение в жилой зоне торговых объектов, предусмотрено градостроительным регламентом и право на размещение данных объектов подтверждено указанным выше заключением от 31.03.2005, выданным уполномоченным органом и в соответствии с законодательством, действующим на момент его выдачи. 

В судебном заседании Заявитель в лице своего представителя поддержал требования, указал, что оспариваемое предписание невозможно исполнить способами, указанными в нем, в связи с чем им начат радел земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 с целью формирования земельных участков под каждым находящимся на нем объектом недвижимого имущества. 

КИЗО в отзыве, его представители в судебном заседании не признали заявленные требования. Пояснили, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 составляет 118 835 840,08 руб., что согласно Постановлению администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236 относится к среднему удельному показателю стоимости земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, сооружение и строений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, и составляет 4 842,60 руб. за 1 кв.м. 

Фактически данный земельный участок используется для торговой деятельности и относится к земельным участкам, предназначенным для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания и имеет средний удельный показатель кадастровой стоимости 11 984,89 руб. за 1 кв.м., следовательно, разница удельного показателя влияет на конечную ставку земельного налога.

КИЗО установлено что, ОАО «Колос» использует земельный участок с кадастровым номером 31:16:0116006:47 не в соответствии с видом разрешенного использования (эксплуатация под производственными зданиями и сооружения), а в целях осуществления торговой деятельности, что подтверждено заключенными договорами аренды торговых помещений. В связи с этим полагает оспариваемое предписание законным и обоснованным. 

Участвующее в деле в качестве третьего лица Управление Росреестра  по Белгородской области в отзыве, в судебном заседании изложило позицию, аналогичную ранее высказанной позиции Административного органа.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Часть 1 ст. 72 Земельного кодекса РФ устанавливает, что под муниципальным земельным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность.

В соответствии со ст. 35 Устава городского округа «Город Белгород», утверждённого решением Белгородского областного Совета депутатов от 29.11.2005 № 197 «Администрация города Белгорода - исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления города Белгорода, наделенный полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города федеральными законами и законами Белгородской области».

Согласно решению Совета депутатов города Белгорода от 31.05.2011 № 505 «О внесении изменений в решение совета депутатов города Белгорода от 14.02.2006 № 235 «Об утверждении структуры администрации города Белгорода» и утверждении положения о Комитете имущественных и земельных отношений администрации города «Белгорода», осуществление муниципального земельного контроля, а так же ведение судебной работы по всем вопросам, связанным с управлением и распоряжением муниципальной собственностью, в том числе земельными и лесными участками возложено на Комитет имущественных и земельных отношений.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 26.12.2014 № 851 «Об утверждении формы предписания об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства Российской Федерации» (Зарегистрировано в Минюсте России 13.02.2015 № 35995) утверждена форма предписания должностных лиц).

Как видно из дела, Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г.Белгорода  была проведена выездная проверка в отношении ОАО «Колос» на предмет соблюдения земельного законодательства на земельном участке площадью 22473 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0116006:47, с целевым назначением - для эксплуатации под производственными зданиями и сооружениями, расположенном по адресу: 

<

...>.

По результатам проверки установлено, что указанный земельный участок принадлежит ОАО «Колос» на праве собственности, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 04.02.2020.

В ходе проверки муниципальным инспектором КИЗО было установлено, что на вышеуказанном земельном участке расположены нежилые здания и сооружения производственного назначения. Границы земельного участка соответствуют сведениям, указанным в правоустанавливающих документах.

В юго-западной части данного земельного участка расположено нежилое здание, в котором осуществляется торговая деятельность фирменного магазина ОАО «Колос» по реализации хлебобулочных изделий и кондитерских изделий ООО«Федоровский Хлеб», а также мастерской по ремонту обуви и изготовлению ключей «Сапожок».

В восточной части земельного участка расположены два нежилых здания, в одном из которых осуществляется деятельность кафе «Хутор Лозы» и магазин ИП Запорожченко по реализации выпечки, во втором нежилом здании восточной части участка находится магазин «Люкс» осуществляющий деятельность по реализации алкогольных напитков и продуктов питания, аптека «Вита-Плюс» и фирменный магазин «Горячий хлеб» по реализации хлебобулочных и кондитерских изделий.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 составляет 118 835 840,08 руб., что согласно Постановлению администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236 относится к среднему удельному показателю стоимости земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, сооружение и строений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, и составляет 4 842,60 руб. за 1 кв.м. 

Однако, фактически земельный участок используется для торговой деятельности и относится к земельным участкам, предназначенным для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания и имеет средний удельный показатель кадастровой стоимости 11 984,89 руб. за 1 кв.м.

Таким образом, разница удельного показателя влияет на конечную ставку земельного налога.

Административный орган установил, что  ОАО «Колос» использует земельный участок с кадастровым номером 31:16:0116006:47 не в соответствии с видом разрешенного использования (эксплуатация под производственными зданиями и сооружения), а в целях осуществления торговой деятельности, что подтверждено заключенными договорами аренды торговых помещений.

Так, в соответствии с Постановлением Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 31-АД16-3 и Постановления Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 71/13 по делу № А67-4294/2012 использование даже части земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием влечет нарушение режима использования земельного участка.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В последующем, при рассмотрении поступивших в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области материалов проверки, уполномоченным должностным лицом, ОАО «Колос» постановлением о назначении административного наказания от 01.05.2020 по делу №16-41/26  

было привлечено к административной ответственности по ч. 1статье 8.8 КоАП РФ с назначением административного штрафа в размере 700 000 рублей.

Порядок изменения или уточнения вида разрешенного использования земельных участков регламентирован Градостроительным законодательством (ст. 37 ГрК РФ).

При этом действующим законодательством предусмотрено установление соответствующего вида разрешенного использования земельного участка независимо от размера площадей, занимаемых с целью осуществления данных видов деятельности.

Исходя из толкования норм Градостроительного законодательства, решение об изменении вида разрешенного использования принимается органом местного самоуправления после рассмотрения поданного правообладателем или его доверенным лицом заявления. Вынесенное решение администрации является основанием для последующего внесения изменений в ЕГРН.

Анализируя фактические обстоятельства дела и вышеуказанные нормы законодательства суд соглашается с выводами Административного органа, изложенными в предписании, об имеющем место использовании земельного участка   с кадастровым номером 31:16:0116006:47 не в соответствии с его целевым назначением.

Иными словами, КИЗО правильно и достоверно установило обстоятельства нарушения Обществом земельного законодательства, использование им земельного участка   с кадастровым номером 31:16:0116006:47 площадью 22473 кв.м. не в соответствии с установленным видом разрешенного использования – под производственными зданиями и сооружениями. 

Однако, при этом суд не может считать законным и обоснованным указание в предписании двух альтернативных способов устранения нарушений требований земельного законодательства РФ. Так, КИЗО в качестве способов устранения нарушения законодательства указывает на «Приведение фактического вида использования земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 в соответствие с его целевым назначением, либо изменение вида разрешенного использования в соответствии с его фактическим использованием». 

Само по себе указание в оспариваемом предписании двух альтернативных, взаимоисключающих способа его исполнения ставит под сомнение исполнимость указанного предписания.

Частью 1 ст.19.5 КоАП РФ установлена административная ответственность за невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства – в виде наложения штрафа…на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Как видно из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0116006:47, в здании с кадастровым номером 31:16:0108001:435 находится магазин Общества «Колос». 

В здании с кадастровым номером 31:16:0116006:1365 расположен магазин, реализующий  спиртные напитки ООО «Люкс», в здании с кадастровым номером 31:16:0108001:296 расположены магазин «Горячий хлеб», аптека, в здании с кадастровым номером 31:16:0108001:243 расположено кафе «Хутор Лазы», которые переданы Заявителем в аренду иным хозяйствующим  субъектам. 

Таким образом, по мнению суда, существует два способа исполнения Обществом требований земельного законодательства: расторжение договоров аренды, что приведет к приведению фактического вида использования земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 в соответствие с его целевым назначением, либо раздел земельного участка с образованием новых земельных участков под каждым расположенным на нем объектом недвижимого имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу о признании  недействительным предписания от 27.02.2020  № 14-к  в части указанных в нем двух альтернативных способов устранения нарушений требований земельного законодательства РФ, предусматривающих сохранение земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 в его существующих границах.

В остальной части суд считает оспариваемое предписание законным и обоснованным.

В соответствии с положениями ст.110 АПК РФ суд взыскивает с  Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Белгорода в пользу  ОАО «Колос» 3 000 рублей в возврат уплаченной при обращении в суд государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 198-201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Требования ОАО «Колос»  удовлетворить частично.

Признать  недействительным предписание Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Белгорода от 27.02.2020 года № 14-к  в части указанных в нем двух альтернативных способов устранения нарушений требований земельного законодательства РФ, предусматривающих сохранение земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 в его существующих границах.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Белгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ОАО «Колос» (ИНН 

<

***>, ОГРН1023101655466) 3 000 рублей в возврат уплаченной государственной пошлины.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 АПК РФ исполнительный лист выдается после вступления судебного акта в законную силу, по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение  может  быть  обжаловано  в  Девятнадцатый арбитражный      апелляционный суд в месячный срок.

Судья

Е.В.Бутылин