Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-2762/2021

27 мая 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  18 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  27 мая 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель Патенко Светлана Германовна (адрес:  Россия 198302, Санкт-Петербург, ул.Маршала Казакова д.9,корп.1,кв.95, ОГРН:  308784723500024);

ответчик: индивидуальный предприниматель Буркова Диана Сергеевна; ИП Буркова Диана Сергеевна (адрес:  Россия 183038, Мурманская обл, Мурманск г., пр.Ленина, дом/70, -, кв. 6; Россия 183025, г.  Мурманск, Книповича, д. 22, оф. 2, ОГРН:  316519000073305);

о взыскании 114 419,93 руб.

при участии

- от истца: ФИО4 (доверенность от 14.12.2020),

- от ответчика: ФИО5 (доверенность от 17.05.2021),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 46 575 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды № 1/19 от 01.08.2019 (далее – Договор) за июнь 2020 года, 43 780,5 руб. пеней, начисленных за период с 06.06.2020 по 07.09.2020, 24 064,43 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг. 

Определением суда от 28.01.2021 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 24.03.2021 суд в порядке пункта 2 части 5 статьи 227 АПК РФ суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

По мнению ответчика, требование о взыскании 46 575 руб. задолженности по арендной плате безосновательно, поскольку ранее сторонами было согласовано уменьшение арендной платы на 55%; истец неправомерно предъявил к взысканию стоимость коммунальных услуг за июль 2020 года, в то время как помещение было возвращено арендодателю в июне 2020 года; задолженность перед арендодателем отсутствует, поскольку арендодателем безосновательно не возвращен арендатору обеспечительный платеж (173 500 руб.), который должен быть учтен при расчете задолженности; неустойка подлежит уменьшению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), как явно несоразмерная последствиям нарушения обязательства.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО2 является собственником квартиры № 38 площадью 112,1 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Казанская, д. 26/27, кв. 38, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 78-АА № 129148 от 16.05.2005.

ФИО2 (арендодатель) и предприниматель ФИО3 (арендатор) 01.08.2019 заключили Договор, по условиям которого арендодатель передал указанную квартиру арендодателю во временное владение и пользование для проживания и использования под цели, не противоречащие законодательству Российской Федерации.

Согласно разделу 3 Договора арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за квартиру, а также самостоятельно уплачивать коммунальные платежи, включая телефонную связь, «квартплату», электроэнергию, горячую и холодную воду и прочие коммунальные платежи на основании счетов-квитанций. 

В силу п. 3.1.2 Договора арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа месяца, подлежащего оплате.

В связи с прекращением действия Договора арендатор 30.06.2020 передал, а арендодатель принял квартиру по акту приёма-передачи квартиры от 30.06.2020.

В пунктах 2, 3 акта от 30.06.2020 указано на принятие арендодателем комплекта ключей в недостаточной комплектации, неудовлетворительное состояние охранной сигнализации, душевой кабины, вентиляционных коробов, отсутствие оконных жалюзи.

Согласно пункту 4 акта от 30.06.2020 при передаче произведен осмотр квартиры и установлено, что квартира свободна от имущества, мусора арендатора, повреждена душевая кабина.

В силу пункта 5 акта от 30.06.2020 квартира не пригодна к использованию для целей проживания граждан без проведения дополнительного ремонта; движимое имущество повреждено, в связи с чем арендатор уплачивает арендодателю расходы по ремонту (восстановительный ремонт) на основании сметы ремонтно-восстановительных работ в течение 7 рабочих дней с момента направления арендодателем соответствующего требования; стоимость восстановительного ремонта подлежит зачислению по реквизитам арендодателя, указанным в требовании об оплате.

В соответствии с пунктом 6 акта от 30.06.2020 при передаче стороны зафиксировали, что предприниматель ФИО3 имеет задолженность по оплате по арендной платы за июнь 2020 года в размере 46 575 руб., а также задолженность по оплате коммунальных платежей, которые согласно Договору аренды оплачиваются арендатором самостоятельно ежемесячно.

В акте от 30.06.2020 также зафиксированы показания приборов учета холодного, горячего водоснабжения, электропотребления.

Акт от 30.06.2020 подписан арендатором с возражениями по пунктам 2, 3, 4, 5, 6.

В письме от 22.06.2020 предприниматель ФИО2, указав на наличие задолженности по арендной плате за июнь 2020 года, по оплате коммунальных услуг в размере 5695,38 руб. и 7586,07 руб. за май и июнь 2020 года соответственно, потребовала погасить задолженность.

Неисполнение ФИО3 указанных требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения ФИО2 в арбитражный суд  с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против наличия задолженности по арендной плате за июнь 2020 года ответчик указал, что ранее сторонами было согласовано уменьшение арендной платы на 55%.

Согласно пункту 3.1 Договора арендная плата за пользование помещением и движимым имуществом установлена в сумме 103 500 руб.

Как указал истец, снижение арендной платы было согласовано только на апрель и май 2020 года.

В силу пункта 9.1 Договора любые изменения и дополнения к Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.

Соглашения в письменной форме о снижении арендной платы на июнь 2020 года стороны не заключали.

Ссылка ответчика на переписку посредством приложения для обмена сообщениями «WhatsApp Messenger» с представителем истца ФИО6 судом отклонена, поскольку указанные доказательства не соответствуют требованиям части 3 статьи 75 АПК РФ, а также положениям пункта 9.1 Договора.

Кроме того, из указанной переписки не следует, что стороны достигли согласия по размеру скидки.

При таком положении суд пришел к выводу о наличии у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате по Договору за июнь 2020 года в сумме 46 575 руб.

 ФИО2 также предъявила к взысканию стоимость коммунальных услуг в сумме 24 064,43 руб.

В силу пункта 2 статьи 616 АПК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанность арендатора уплачивать стоимость коммунальных услуг на основании выставленных счетов, квитанций и иных документов предусмотрена в пункте 3.1.1 Договора.

Согласно представленным в материалы дела счетам обслуживающей и ресурсоснабжающей организаций с учетом требования об оплате стоимости коммунальных услуг, изложенного в письме ФИО2 от 22.06.2020, стоимость коммунальных услуг, потребленных в период с мая по июнь 2020 года, составила 16 709,38 руб.

Иные представленные арендодателем счета выставлены за июль 2020 года, то есть за период, когда помещение было возвращено арендодателю.

Довод истца о том, что показания приборов учета сдавались в месяце, следующем за текущим, судом отклонен.

Как видно из квитанции ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» за июль 2020 года последние показания ХВС и ГВС не изменились по сравнению с квитанцией за июнь 2020 года, составили 285 и 55 куб.м соответственно, текущие показания в квитанции не указаны.

Как заявил представитель истца в судебном заседании 18.05.2021, показания потребленных ответчиком коммунальных ресурсов сданы истцом позднее и отражены в квитанции за август 2020 года. Вместе с тем квитанции за август 2020 года истец в обоснование иска не представил, надлежащими доказательствами предъявленные к взысканию коммунальные расходы в сумме 24 064,43 руб. не подтвердил.

При этом, как установлено судом, согласно пункту 7 акта от 30.06.2020 при возврате помещения показания потребления ГВС составили 00043,6, в то время как в квитанции за июль последние показания составили 55 куб.м; показания  электропотребления составили 53 254,6, в то время как в счете № 0096 за июль 2020 года указаны показания 53 400 кВт.ч.

При таком положении материалами дела подтверждена задолженность ответчика по возмещению стоимости коммунальных расходов в сумме 16 709,38 руб.

Возражая против иска, ответчик полагал, что сумма задолженности должна быть зачтена в счет обеспечительного платежа в сумме 173 500 руб., который истец, злоупотребляя своим правом, после прекращения действия Договора не возвратил.

Внесение ответчиком обеспечительного платежа в сумме 173 500 руб. истец не оспаривал.

В то же время, по мнению истца, поскольку ответчик нарушил условия Договора в части оплаты постоянной и переменной части арендной платы, а также в части бережного отношения к имуществу арендодателя, что выразилось в повреждении имущества, утрате и т.д., оснований для возврата обеспечительного платежа с учетом условия пункта 3.2 Договора не возникло.

Пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ установлено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Пунктом 2 статьи 381.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 данной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Согласно пункту 3.2 Договора в период действия Договора сумма обеспечительного депозита, находящегося в распоряжении арендодателя должна оставаться в сумме, равной размеру арендной платы и плюс 70 рублей (включают в себя гарантию оплаты коммунальных платежей и платежей в связи с проведением ремонтных работ); на сумму обеспечительного платежа не подлежат начислению проценты за время нахождения его у арендодателя.

Обеспечительный депозит удерживается арендодателем в течение срока аренды без процентов, как гарантия надлежащего исполнения обязательств арендатором по Договору. Если арендатор задерживает какие-либо платежи, предусмотренные Договором, или является виновным в повреждении помещения, арендодатель вправе удержать из обеспечительного депозита суммы, причитающиеся таким образом с арендатора или просроченные арендатором платежи, после письменного уведомления арендатора о предстоящем удержании средств. В случае если из обеспечительного депозита арендодатель удерживает просроченные арендатором платежи, то такое удержание осуществляется с соблюдением очерёдности, предусмотренной п.п. 4.3.1 Договора.

В случае нанесения арендатором своими виновными действиями повреждений помещению арендодатель составляет акт о повреждениях и предоставляет его арендатору в течение 10 календарных дней с момента установления вины арендатора в повреждении помещения с указанием месячного срока для восстановления состояния помещения. Если по истечении указанного месячного срока арендатор не восстановил помещение до требуемого состояния, то арендодатель осуществляет удержание, с приложением расчёта удерживаемых сумм.

После каждого случая удержания арендатор обязан восстановить обеспечительный депозит до первоначальной суммы в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления от арендодателя о фактически удержанной сумме. Если арендатор расторгает Договор (действие Договора прекращается по инициативе или по вине арендатора), обеспечительный депозит удерживается арендодателем в полном объёме в качестве штрафа.

Если арендатор соблюдает и надлежащим образом выполняет условия Договора, обеспечительный депозит возвращается арендатору после окончания последнего месяца срока аренды или, по согласованию с арендодателем, засчитывается в счёт оплаты последнего месяца срока аренды.

Как указал представитель истца в судебном заседании, обеспечительный платеж удержан истцом в качестве штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств по Договору.

В то же время, заявляя о правомерности удержания обеспечительного платежа, истец не представил суду доказательств зачета обеспечительного платежа в счет исполнения какого-либо обязательства арендатора.

Доказательств, подтверждающих начисление арендатору каких-либо неустоек, штрафов за нарушение обязательств по Договору, направление арендатору претензий с требованием возместить стоимость восстановительного ремонта, установленную на основании соответствующих доказательств, уплатить неустойку, штраф материалы дела не содержат.

Право арендодателя на удержание из обеспечительного депозита определенных сумм возникает после письменного уведомления арендатора о предстоящем удержании средств, на что прямо указано в абзаце 2 пункта 3.2 Договора.

Довод истца о возможности удержания обеспечительного платежа с абстрактным указанием на ненадлежащее исполнение арендатором условий Договора в отсутствие соответствующих надлежащих доказательств и уведомления арендатора противоречит условиям Договора и нормам действующего законодательства.

Как следует из акта от 30.06.2020, он подписан арендатором с возражениями по пунктам 2-6, касающимися, в том числе возврата помещения с недостатками и задолженности по Договору.

Таким образом, правомерность удержания арендодателем обеспечительного платежа в сумме 173 500 руб. материалами дела не подтверждена.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – Постановление № 6), обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований; в этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 АПК РФ, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ).

Поскольку в связи с прекращением действия Договора у арендодателя в порядке статьи 381.1 ГК РФ возникла обязанность возвратить арендатору 173 500 руб. обеспечительного платежа, ответчик заявил о безосновательности его удержания и необходимости расчета суммы задолженности с учетом обеспечительного платежа, то есть о его зачете, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате (46 575 руб.) и возмещению стоимости коммунальных услуг (16 709,38 руб.) в результате прекращения обязательств зачетом удовлетворению не подлежит.

Истец также начислил ответчику 43 780,5 руб. пеней за период с 06.06.2020 по 07.09.2020.

Согласно пункту 15 Постановления № 6 обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 ГК РФ). Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете.

Если лицо находилось в просрочке исполнения зачитываемого обязательства, срок исполнения по которому наступил ранее, то проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и (или) неустойка (статья 330 ГК РФ) начисляются до момента прекращения обязательств зачетом. Если проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и (или) неустойка (статья 330 ГК РФ) были уплачены за период с момента, когда зачет считается состоявшимся, до момента волеизъявления о зачете, они подлежат возврату.

Поскольку обеспечительный платеж в сумме 63 284,38 руб. (46 575 руб. + 16 709,38 руб.) зачтен в счет уплаты арендной платы за июнь 2020 года и стоимости коммунальных услуг за май-июнь 2020 года, с учетом разъяснений, данных в пункте 15 Постановления № 6, нахождения спорной суммы с момента ее внесения арендатором в фактическом владении истца, неустойка на сумму долга начислению и взысканию не подлежит.

Кроме того, по сведениям общедоступного информационного ресурса, размещенного на официальном сайте налогового органа в сети Интернет по адресу https://service.nalog.ru/covid/, ответчик осуществляет деятельность в отраслях российской экономики в наибольшей степени пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, следовательно, на него распространяются положения постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников», которым с 06.04.2020 введен мораторий на банкротство предприятий, относящихся к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Согласно пунктам 1, 3 (подп. 2) статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей этой статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория. 

На срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 этого Федерального закона. 

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия: не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона № 127-ФЗ). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 № 1587 "О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" с 07.10.2020 на 3 месяца продлен срок действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в Перечне.

 Таким образом, требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за июнь 2020 года, начисленной за период с 06.06.2020 по 07.09.2020, удовлетворению не подлежит.

При этом, поскольку ответчиком в рамках Договора было арендовано жилое помещение, положения постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" в отношении спорной задолженности по арендной плате за июнь 2020 года неприменимы. 

С учетом изложенного иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.