Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                                                                                             Дело №А14-4373/2025

«03» июля 2025 г. 

Резолютивная часть решения объявлена «24» июня 2025 г.

Арбитражный суд Воронежской области  в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.П. Можаевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Прокуратуры Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

в интересах субъекта Российской Федерации – Воронежской области и субъектов предпринимательской деятельности

к (1) Обществу с ограниченной ответственностью «ВТК-ТРАНС», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

(2) Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании недействительным договора аренды земельного участка № 3860-16/гз от 11.02.2016 (с момента пролонгации – 11.02.2021), применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии в заседании: 

от истца – ФИО1, на основании служебного удостоверения, 

от ответчика (1) – ФИО2, представителя по доверенности № 36 АВ 4714260 от 24.03.2025, 

от ответчика (2) – ФИО3, представителя по доверенности № 37 от 21.05.2025, 

третье лицо – не явилось, надлежаще извещено,

установил:

Прокуратура Воронежской области (далее – истец, Прокуратура ВО) 20.03.2025 в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в интересах субъекта Российской Федерации – Воронежской области и субъектов предпринимательской деятельности обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ВТК-ТРАНС» (далее – ответчик (1), ООО «ВТК-ТРАНС») и Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ответчик (2), Минимущества ВО) о признании ничтожным договора аренды № 3860-16/гз от 11.02.2016 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605074:51, расположенного по адресу: 

<

...>, с момента пролонгации – 11.02.2021, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата ООО «ВТК-ТРАНС» земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605074:51.

Определением суда от 21.03.2025 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу №А14-4373/2025, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – третье лицо, Управление Росреестра по ВО).

Определением суда от 21.03.2025 удовлетворено заявление Прокуратуры ВО о принятии обеспечительных мер, запрещено строительство на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0605074:51, расположенном по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 11.06.2025 в удовлетворении ходатайства ООО «ВТК-ТРАНС» об отмене обеспечительных мер отказано.

Судебное разбирательство по делу откладывалось.

В судебном заседании 24.06.2025, проводившемся при участии представителей сторон и в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного третьего лица, представитель ответчика (2) представил отзыв на исковое заявление (на основании статьи 131 АПК РФ приобщен судом к материалам дела).

Представитель Прокуратуры ВО поддержал заявленный иск.

Представители ответчиков против удовлетворения иска возражали.

Как следует из материалов дела, 11.02.2016 между Департаментом (с 17.10.2023 – Министерство) имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ГРАНТ» (арендатор) был заключен договор аренды № 3860-16/гз в отношении земельного площадью 850 кв.м. участка с кадастровым номером 36:34:0605074:51, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: для проектирования и строительства лодочной станции (пункт 1.1 договора).

Срок действия, обозначенный в пункте 2.1 договора – до 11.02.2021.

По акту приема передачи земельный участок передан арендодателем арендатору.

На основании дополнительного соглашения от 08.09.2020 с учетом реорганизации ООО «ГРАНТ» в форме присоединения к ООО «ВТК-ТРАНС» права арендатора земельного участка перешли к ООО «ВТК-ТРАНС».

В рамках проверки земельного законодательства Прокуратурой ВО установлено, что после истечения срока действия договора земельный участок арендодателю не возвращен и продолжил находиться в пользовании арендатора, при этом Минимущества ВО на соответствующий запрос Прокуратуры ВО письмом от 07.03.2025 сообщило о возобновлении договора на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Прокурор полагает, что пролонгация договора противоречит действующему законодательству, в связи с чем в порядке статьи 52 АПК РФ обратился с настоящим иском в суд.

Непосредственно исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требования прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В числе способов защиты гражданских прав согласно статье 12 ГК РФ – признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

Согласно статье 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительной сделки, совершенной органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 1). Обращение в арбитражный суд субъекта Российской Федерации направляют также прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители (часть 2). Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3).

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям закона, действующим в момент его заключения.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее –  Закон о защите конкуренции).

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона (часть 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

По общему правилу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Договор аренды № 3860-16/гз от 11.02.2016 был заключен сроком на 5 лет без проведения торгов в отсутствие нарушений действующего законодательства, в соответствии со статьями 29-31 ЗК РФ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ), согласно которым до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялся лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, поскольку схема расположения земельного участка с предварительным согласованием его предоставления ООО «ГРАНТ» и утверждением акта выбора земельного участка для проектирования и строительства лодочной станции предусмотрены приказом Департамента имущества области № 299з от 27.02.2015.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды заключен 11.02.2016, то есть после вступления в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие Федеральным законом № 171-ФЗ с 01.03.2015.

Доводы ответчиков о том, что при оценке даты заключения договора аренды следует ориентироваться не на 11.02.2016 как указанную в договоре дату, а на дату издания приказа Департамента имущества области № 299з от 27.02.2015, подлежат отклонению как основанные на неверном понимании фактических обстоятельств спора и правовых норм.

Согласно статье 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1). 

Договор аренды № 3860-16/гз подписан уполномоченными лицами от арендодателя и арендатора 11.02.2016, в пункте 2.3 стороны дополнительно указали, что его условия применяются к отношениям сторон с 11.02.2016, а не с 27.02.2015.

Более того, приказ Департамента имущества области № 111-з о предоставлении земельного участка в аренду издан 02.06.2016, то есть также после 01.03.2015.

В силу пункта 1 статьи 420, § 1 главы 34 ГК РФ именно заключенный 11.02.2016 договор аренды № 3860-16/гз установил взаимные права и обязанности сторон в отношении спорного земельного участка.

Приказ Департамента имущества области № 299з от 27.02.2015 имел в соответствии с пунктом 1 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ в течение 3 лет значение только для возможности получения выбранного земельного участка в аренду без торгов и недопущения проведения в отношении данного участка аукциона с предоставлением его иному лицу. Никакие иные правовые последствия из данного приказа не вытекают.

Таким образом, факт начала процедуры предварительного согласования схемы расположения земельного участка с утверждением акта выбора земельного участка до 01.03.2015 не влечет возможности пролонгации заключенного после 01.03.2015 договора аренды на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020, положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Статьей 34 Федерального закона № 171-ФЗ не предусмотрена возможность возобновления договоров аренды, заключенных по правилам данной статьи без торгов (как в рассматриваемом случае), на неопределенный срок.

В ходе прокурорской проверки не установлено и наличия предусмотренных статьей 39.6 ЗК РФ оснований для предоставления ООО «ВТК-ТРАНС» земельного участка без торгов, в ходе рассмотрения настоящего дела наличие таких условий также не выявлено, ответчики в рамках своего бремени доказывания свидетельств их наличия не представили (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Тот факт, что ООО «ВТК-ТРАНС» имеет разрешение на строительство и иные согласования с компетентными органами, правового значения для существа спора не имеет, так как не подпадает под установленные статьей 39.6 ЗК РФ критерии.

Не имеет значения и односторонний отказ Минимущества ВО от договора, оспариваемый ООО «ВТК-ТРАНС» в судебном порядке, поскольку в рамках настоящего дела подлежит проверке сам факт законности владения ответчиком (1) земельным участком с момента пролонгации (11.02.2021) по правилам о недействительности сделок.

Таким образом, после 11.02.2021 земельный участок, являвшийся предметом договора аренды № 3860-16/гз 11.02.2016, не должен был находиться в аренде у ООО «ВТК-ТРАНС» в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ и мог быть предоставлен данному лицу или иным заинтересованным лицам по истечении срока действия договора только на торгах.

Конкурсная процедура при предоставлении земельного участка после 11.02.2021 соблюдена не была.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В приведенных выше положениях законодательства о защите конкуренции содержится явно выраженный запрет на заключение сделок в обход таких конкурентных способов, без использования которых нарушаются права неопределенного круга третьих лиц – потенциальных участников торгов. Нарушением вышеуказанных норм федерального законодательства созданы и реализованы дискриминационные условия доступа к осуществлению предпринимательской деятельности и ограничена возможность предпринимателей приобрести права на использование переданного ответчику (1) объекта.

Таким образом, договор аренды № 3860-16/гз от 11.02.2016 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605074:51, расположенного по адресу: 

<

...>, с момента пролонгации (11.02.2021) является недействительной (ничтожной) сделкой, в соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (в рассматриваемом случае – с момента пролонгации), следовательно, требования прокурора подлежат удовлетворению, участок подлежит возврату арендатором арендодателю.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание результат рассмотрения спора, на основании статьи 110 АПК РФ, статей 333.21, 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации следует взыскать с ответчика (1) в доход федерального бюджета 25 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Прокуратуры Воронежской области удовлетворить полностью.

Признать недействительным договор аренды № 3860-16/гз от 11.02.2016 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605074:51, расположенного по адресу: 

<

...>, с момента пролонгации – 11.02.2021.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата Обществом с ограниченной ответственностью «ВТК-ТРАНС», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605074:51.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВТК-ТРАНС», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 25 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья                                                                                                                            Д.И. Тисленко