ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-51775/17

17 января 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  10 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 января 2018 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Иевлева П.А.,

судей Диаковской Н.В., Панкратьевой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

при участии в заседании представителей: 

от заявителя по делу - ЗАО "Строительно-монтажное управление-5" – ФИО2 (по доверенности от 19.01.2016),

от заинтересованного лица по делу - Управления Росреестра по Московской области – ФИО3 (по доверенности от 29.12.2017),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07.11.2017 по делу № А41-51775/17, принятое судьей Валюшкиной В.В., по заявлению ЗАО "Строительно-монтажное управление-5" к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения и обязании,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Строительно-монтажное управление-5" (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области (далее - управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения N 50/22/008/2016-8738/ от 15.02.2017 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.12.2009 к Договору долевого участия в строительстве № ДУ-27/Ф от 11.12.2009; обязании Управления Росреестра по Московской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 20.12.2009 к Договору долевого участия в строительстве № ДУ-27/Ф от 11.12.2009.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.11.2017 заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Московской области не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе. 

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ЗАО "Строительно-монтажное управление-5" в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что на основании заключенного между ЗАО "СМУ-5", Администрацией Люберецкого района Московской области и Министерством строительного комплекса Московской области инвестиционного контракта N 13-55 от 04.07.03 застройщик за счет собственных и привлеченных денежных средств произвел строительство 4-х секционного 17-ти этажного 316-ти квартирного жилого дома 1 на Хлебозаводском проезде в г. Люберцы Московской области, который введен в эксплуатацию - 27.04.2010.

В рамках реализации указанного контракта 11.12.2009 между ЗАО "СМУ-5" и гр. ФИО4 заключен договор участия в долевом строительстве N ДУ-27/Ф относительно строительства жилого помещения (квартиры N 311) в многоэтажном квартирном доме.

27.12.2011 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществило государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве в ЕГРП N 50-50-22/115/2011-418.

20.12.2009 сторонами договора участия в долевом строительстве подписано дополнительное соглашение об изменении порядка оплаты по нему.

Жилое помещение передано застройщиком участнику долевого строительства 13.09.2011, а 12.04.2012 ФИО4 зарегистрировала за собой права собственности на указанную выше квартиру.

Во исполнение ст. 8.1 и 164 ГК РФ стороны по договору участия в долевом строительстве 03.10.2016 подали в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.12.2009.

По результатам рассмотрения указанного заявления заинтересованным лицом 15.02.2017 принято решение N 50/22/008/2016-8738 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, которое получено истцом 04.05.2017.

Не согласившись с оспариваемым решением, заявитель обратился в суд с заявлением о его оспаривании.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными. 

Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Статьей 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Основанием для отказа в государственной регистрации явился факт заключения дополнительного соглашения после получения застройщиком акта ввода в эксплуатацию, в связи с чем заинтересованное лицо ссылается на то, что заключение дополнительного соглашения является ничтожной сделкой.

 Заявитель, считает оспариваемое решение незаконным и подлежащим отмене, поскольку действующим законодательством не предусмотрен предельный срок подачи сторонами документов для прохождения процедуры государственной регистрации; дополнительное соглашение подписано сторонами до ввода дома в эксплуатацию, но оно не было ранее передано на государственную регистрацию в виду большого объема документооборота у Застройщика.

К спорным отношениям по осуществлению государственной регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия подлежат положения Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), поскольку заявление о регистрации дополнительного соглашения предъявлено сторонами в период действия этого и, следовательно, оспариваемое решение должно соответствовать этому закону.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из пункта 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации следует, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора долевого участия в строительстве), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

При этом в соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1). Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что договор участия в долевом строительстве зарегистрирован истцом и дольщиком в установленном законом порядке. 

Дополнительным соглашением к договору предусмотрено изменение порядка оплаты стоимости договора участия в долевом строительстве, в связи с чем указанное дополнительное соглашение подлежало обязательной государственной регистрации.

П. 12.2 договора установлено, что договор действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

Из п. 12.3. и 12.4. договора следует, что стороны могут вносить в него любые изменения.

В п. 3 Информационного письма от 25 февраля 2014 N 165 Президиума ВАС РФ указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Статьей 20 Закона о государственной регистрации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В силу п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в настоящей статье, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Довод органа регистрации о том, что регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия после ввода объекта в эксплуатацию указывает на ничтожность сделки в соответствии со ст. 170 ГК РФ как совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия обоснованно отклонен судом первой инстанции ввиду следующего.

Органом регистрации не представлено соответствующих доказательств того, что заключение дополнительного соглашения и изменение порядка оплаты по договору долевого участия - сделка, совершенная для вида, стороны свободны в условиях заключаемого договора, в том числе по обстоятельствам его оплаты.

Кроме того, органом регистрации не доказано, что регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия после ввода объекта в эксплуатацию не соответствует нормам закона, нарушает законодательно установленные запреты.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для отказа в регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве до момента исполнения сторонами всех обязательств по договору на основании предъявленного заявления.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что решение Управлению Росреестра по Московской области от 15.02.2017 N 50/22/008/2016-8738/ не соответствуют положениям действующего законодательства.

Довод Ответчика о том, что подписание акта от 13.09.2011г. приемки- передачи помещений свидетельствует о взаимном исполнении обязательств по Договору участия в долевом строительстве № ДУ-27/Ф от 11.12.2009г., является ошибочным.

В ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» установлено, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В п. 12.2. ДДУ установлено, что договор действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

В виду того, что Дольщик до настоящего времени не произвел полную оплату по ДДУ (ему предоставлена длительная рассрочка), договор является действующим.

Факт неоплаты полной стоимости Договора подтверждается справкой от 13.12.2017г. и не оспаривается сторонами по Договору.

В п.2 ст. 164 ГК РФ определено, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Спорное дополнительное соглашение от 20.12.2009г. к ДДУ предусматривало изменение порядка оплаты стоимости Договора участия в долевом строительстве, поэтому подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В порядке устранения допущенного нарушения права суд первой инстанции обоснованно обязал Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать спорное дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Из доводов апелляционной жалобы, материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07.11.2017 по делу № А41-51775/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий cудья

П.А. Иевлев

Судьи

Н.В. Диаковская

Н.А. Панкратьева