ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-835/2021

г. Вологда

20 июля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 20 июля 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Селецкой С.В. и Холминова А.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседанияФИО1,

при участии от главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 представителя ФИО3 по доверенности от 08.02.2021, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 на решение Арбитражного суда Псковской области от 06 мая 2021 года по делу                   № А52-835/2021,

у с т а н о в и л:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (адрес: Москва, ОГРНИП 319774600573721,                                   ИНН 

<

***>: далее – глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к муниципальному бюджетному учреждению «Печорский бизнес инкубатор» (адрес: 181500, Псковская область, Печорский район, город Печоры, площадь Октябрьская, дом 3,                                 ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Учреждение) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения от 16.10.2019 № 48 и признании требования об оплате арендных платежей за период с 01.04.2020 до момента снятия ограничений связанных с пандемией незаконными.

Определением Арбитражного суда Псковской области от 16.04.2021 к производству принято встречное исковое заявление Учреждения к главе КФХ о  взыскании 1 139 384 руб. 39 коп., в том числе: 647 150 руб. 08 коп. задолженности, 492 234 руб. 31 коп. пеней по договору аренды нежилого помещения от 16.10.2019 № 48 и об обязании освободить незаконно занимаемое помещение, о выселении.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 06.05.2021 встречное исковое заявление удовлетворено в полном объеме. В удовлетворении первоначального искового заявления отказано.

Глава КФХ с решением не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении  первоначальных исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему:

- в решении не отражен вопрос с должной правовой оценкой тому факту, на каком правовом основании и в качестве кого выступает Некоммерческое Объединение «Союз волостей Сетомаа» (далее – НКО) – собственник спорного здания объекта культурного наследия регионального значения (далее – ОКН);

- ссылка в решении суда на то обстоятельство, что у арендодателя здания ОКН отсутствует охранное обязательство на дату заключения договора не соответствует действительности, тем более судом не доказано, что Учреждение является надлежащим арендодателем;

- суд не дал правовой оценки мотивам предшествующим заключению договору безвозмездного пользования, а именно международному проекту ELRII-291 «Продвижение использования культурного наследия и ресурсов в развитии бизнеса в приграничных областях» Программы приграничного сотрудничества и партнерства «Эстония_Латвия_Россия 2007-2013» и соглашению о взаимном сотрудничестве от 07.11.2012, заключенному администрацией Печорского района и недоходным объединением «Союз волостей Сетомаа» Выруского уезда, волость Меремяэ»;

- в решении суда не отражено, на каком праве (в том числе и вещном) Учреждение может распоряжаться зданием ОКН, так как в выписке из Единого государственного реестра недвижимости отсутствует какой-либо иной правообладатель кроме НКО; отсутствие зарегистрированных прав, в том числе охранного обязательства на здание ОКН у Учреждения влечет признание его ненадлежащим арендодателем, а договор аренды на нежилое помещение                           от 16.10.2019 № 48 ничтожным, недействительным;

- в решении не указано, каким законом и правовым основанием руководствовался суд, принимая во внимание подтверждение легитимности и правомочности полномочий администрации Печорского района письмом НКО от 12.04.2021;

- ссылка в решении суда на то обстоятельство, что главой КФХ не доказано нарушение его прав, как арендатора имущества в здании ОКН не соответствует материалам дела.

Представитель главы КФХ в судебном заседании доводы жалобы поддержал. 

Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, представителей в суд не направил.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, в г. Печоры Псковской области, Октябрьская площадь дом 3 расположено здание, ОКН регионального значения, памятник градостроительства и архитектуры – «Контора торговая Насера», около 1926 г., включенное в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации на основании Постановления Псковского областного Собрания депутатов от 30.01.1998                         № 542 «Об утверждении государственного списка недвижимых памятников истории и культуры, подлежащих охране как памятники местного значения» (с изменениями, внесенными Постановлением Псковского областного Собрания депутатов от 14.06.2012 № 187).

Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 27.11.2015             № 24003-р вышеуказанному объекту культурного наследия присвоен регистрационный номер 601510351580005. Приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области № 360 от 06.07.2020 утверждено охранное обязательство.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.10.2020 спорное административное здание принадлежит на праве собственности НКО, страна регистрации Эстония.

По договору безвозмездного пользования от 07 ноября 2012 года нежилое двухэтажное здание с мезонином, общей площадью 567 кв. м, и здание гаража площадью 154,3 кв. м, находящиеся по адресу: Псковская область, Печорский район, г. Печоры, Октябрьская площадь д. 3, на земельном участке с кадасровым номером 60:15:1008012:32 НО «Союз волостей Сетомаа» в рамках международного проекта ELRII-291 совместной деятельности по осуществлению образовательных программ и проектов по развитию предпринимательства, формированию единого предпринимательского пространства, обеспечивающего развитие приграничных территорий, передало муниципальному образованию «Печорский район» в лице администрации Печорского района Псковской области сроком на 12 лет.

Главой КФХ (арендатор) и Учреждением 16.10.2019 заключен договор аренды нежилого помещения № 48, в соответствии с которым арендодатель передает во временное свободное возмездное пользование нежилое помещение под организацию питания на 1 этаже общей площадью 132,36 кв. м, из которой площадь зала обслуживания посетителей 63,81 кв. м, находящееся в здании с кадастровым номером 60:15:1008012:54, расположенным по адресу: 181500, Псковская обл., г. Печоры, Октябрьская пл., д. 3, а арендатор принимает во временное возмездное пользование указанное помещение на условиях настоящего договора. Договор вступает в силу с 16.10.2019 и действует по 15.10.2020. Имущество передано по акту приема-передачи от 16.10.2019 (приложение 2 к договору).

Ежемесячная арендная плата по договору составляет 42 752 руб. 28 коп. (пункт 3.2 договора) и вносится до 10 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.6 договора). В случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в пункте 3.2 настоящего договора, на сумму задолженности подлежат начислению пени в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 6.3 договора).

В сумму арендной платы не включены расходы по коммунальным услугам и услугам связи, связанным с использованием арендатором помещения (пункт 3.4 договора). Указанные в пункте 3.4 договора услуги арендатор оплачивает отдельно до 25 числа месяца, следующего за расчетным, на основании отдельного соглашения, заключенного с арендодателем (пункт 3.5 договора). Соглашение о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг и услуг связи Учреждением и главой КФХ заключено 16.10.2019. В соответствии с соглашением к коммунальным услугам относятся: теплоснабжение, электроснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение (пункт 1.1 соглашения). В соответствии с пунктом 4.6 соглашения в случае невнесения в установленный срок платы за услуги потребитель уплачивает исполнителю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм, что не освобождает исполнителя от внесения платы за услуги.

Помещение предоставлялось арендатору для реализации бизнес-плана, заявленного им при прохождении конкурсного отбора субъектов малого предпринимательства для предоставления на льготных условиях нежилых помещений для оказания услуг ответчиком.

Ввиду введения ограничительных мер, связанных с распространением новой короновирусной инфекцией, глава КФХ 16.09.2020 обратился к Учреждению с предложением об изменении размера арендной платы в части ее снижения, либо сохранение прежней ставки путем оформления дополнительного соглашения. На предложение Учреждение не ответило, дополнительное соглашение к договору не было заключено, однако после издания Губернатором Псковской области Указа от 19.03.2020 № 33 УГ «О первоочередных мероприятиях по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих деятельность в отраслях экономики, оказавшихся в зоне риска в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории Псковской области новой короновирусной инфекции», администрация Печорского района своим постановлением от 01.04.2020 № 133 уменьшила на 50 % оплату арендных платежей (за исключением коммунальных) сроком на 6 месяцев для субъектов малого и среднего предпринимательства, размещающихся в Учреждении и заключивших с ним договор аренды нежилых помещений, в том числе и главой КФХ.

Поскольку арендные платежи главы КФХ вносились не полностью, ему была направлена претензия от 28.12.2020 № 5 (получена 28.12.2020) об оплате задолженности с ноября 2019 года. Поскольку задолженность не была погашена, уведомлением от 10.02.2021 № 7 Учреждение уведомило главу КФХ о расторжении и прекращении договора от 16.10.2019 № 48, в связи с просрочкой внесения арендных платежей более двух раз по истечении установленного договором срока; арендатору предлагалось в течение 30 дней освободить арендуемое помещение по акту приема-передачи.

С целью осуществления приема-передачи помещения, Учреждением приказом от 15.03.2021 утвержден состав комиссии для принятия нежилого помещения у главы КФХ. Комиссией 18.03.2021 составлен акт об уклонении арендатора передать нежилое помещение и имущество арендодателю, согласно которому арендатором ограничен доступ комиссии в указанное помещение, в помещении горит свет, на телефонные звонки арендатор не отвечает, препятствует работе комиссии, ограничив доступ в помещение.

Глава КФХ обратился в суд с иском о признании договора ничтожным, незаконным требование о взыскании арендных платежей, полагая, что отсутствие в договоре аренды от 16.10.2019 условия об охранном обязательстве противоречит пункту 5 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), поскольку охранное обязательство должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениям) права пользования данным объектом. Отсутствие в договоре ссылки на охранное обязательство влечет за собой признание указанного договора ничтожным, в силу пункта 10 статьи 48 Закона                        № 73-ФЗ, поскольку Учреждение не обладало правом сдачи спорного имущества в аренду без оформления охранного обязательства и не известило арендатора о том, что переданный в аренду объект является объектом культурного наследия. Кроме того, правом на сдачу помещения в аренду обладает только собственник спорного имущества. 

Учреждение исковые требования не признало и обратилось со встречным иском о взыскании 1 139 384 руб. 39 коп., в том числе: 567 429 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате за период с 11.11.2019 по 11.04.2021;                      491 752 руб. 12 коп. пеней по договору аренды нежилого помещения от 16.10.2019 № 48; 79 721 руб. 34 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 26.11.2019 по 18.03.2021; 482 руб. 19 коп. пеней по соглашению о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг и услуг связи от 16.10.2019 и выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды.

Суд первой инстанции признал встречные требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме, в удовлетворении первоначального иска отказал.

Апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения данного судебного акта.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 ГК РФ  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из положений Закона № 73-ФЗ в аренду физическим и юридическим лицам могут быть переданы объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также выявленные объекты культурного наследия.

Пунктом 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению в отношении такого объекта требований, установленных пунктами 1 – 3 статьи 47.3 Закона № 73-ФЗ. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Пунктом 9 статьи 48 Закона № 73-ФЗ установлена обязанность собственника (иного законного владельца) после получения охранного обязательства, утвержденного в установленном порядке, внести соответствующие изменения в договоры, опосредующие передачу прав владения и (или) пользования имуществом.

Довод подателя жалобы со ссылкой на пункт 10 статьи 48 Закона                      № 73-ФЗ был предметом рассмотрения суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку как несостоятельный, поскольку в отсутствие самого охранного обязательства или иных обязательств у сторон оспариваемого договора отсутствовала обязанность по включению в договор обязательств по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Оснований не согласиться с данным выводом у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод об отсутствии у Учреждения полномочий на передачу имущества в аренду также правомерно отклонен судом, поскольку глава КФХ получил в аренду помещение и приступил исполнению договора аренды, использовал имущество, вносил арендные платежи, оплачивал коммунальные услуги.

Кроме того, в письме от 12.04.2021 НКО подтвердила легитимность и правомочность полномочий администрации Печорского района по передаче в безвозмездное пользование Учреждению нежилого помещения, расположенного в городе Печоры, Октябрьская площадь дом 3, принадлежащего на праве собственности НКО  в части заключения договоров аренды нежилых помещений и не оспаривает уже заключенные договора аренды, в частности с арендатором главой КФХ (кафе № 1).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований главы КФХ.

Удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.

Обязательства по оплате арендной платы и коммунальных услуг                     главой КФХ исполнялись не надлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате перед Учреждением за период с 11.11.2019 по 11.04.2021 в сумме 567 429 руб. 46 коп., по оплате коммунальных платежей – в сумме 79 721 руб. 34 коп.

Кроме того, истец, руководствуясь статьей 330 ГК РФ, пунктом 6.3 договора предъявил ко взысканию с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.11.2019 по 11.04.2021, что составляет                            491 752 руб. 12 коп. и пени за просрочку оплаты коммунальных платежей, предусмотренные пунктом 4.6 соглашения за период с 26.11.2019 по 18.03.2021, что составляет 482 руб. 19 коп.

Расчет задолженности произведен Учреждением в соответствии с условиями договора и постановлением об уменьшении размера арендной платы на шесть месяцев с 01.04.2020, в соответствии с назначением платежа, указанным в платежных поручениях.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку надлежащих доказательств оплаты задолженности в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Учреждения о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.11.2019 по 11.04.2021 в сумме 567 429 руб. 46 коп. и задолженности по коммунальным платежам за период с 26.11.2019 по 18.03.2021 в сумме                             79 721 руб. 34 коп.

В связи с нарушением главой КФХ договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы Учреждение обоснованно предъявило требование о взыскании неустойки в сумме 491 752 руб. 12 коп. за период с 11.11.2019 по 11.04.2021 и пеней за просрочку внесения коммунальных платежей в сумме 482 руб. 19 коп за период с 26.11.2019 по 18.03.2021.

Представленный Учреждением расчет неустойки проверен судом первой инстанции и признан правильным. Оснований не согласиться с ним у суда апелляционной инстанции не имеется.

Истцом по встречному иску также заявлены требования о возложении обязанности на главу КФХ освободить незаконно занимаемое помещение, о выселении.

Договор сторонами заключен на срок с 16.10.2019 по 15.10.2020. 

Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и в этом случае в соответствии со статьей 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Подпунктом «е» пункта 7.3 договора аренды от 16.10.2019 сторонами предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае, кода арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа допустил просрочку и/или не вносит арендную плату. Расторжение и прекращение настоящего договора допускаются по инициативе арендодателя, а также по соглашению сторон. При этом одна сторона должна уведомить об этом другую сторону в письменном виде не менее чем за 30 дней (пункт 7.2 договора).

Арендатору 15.02.2021 вручено уведомление от 10.02.2021 № 7 об освобождении арендуемого помещения ввиду неисполнения обязательств по оплате аренды в установленные договором сроки, оплате задолженности и пеней.

Таким образом, как верно указал суд, по истечении 30 дней договор прекратил свое действие.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Требование об освобождении помещения главой КФХ не исполнено, что подтверждается актом от 18.03.2021.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в связи с прекращением договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленное ему по договору помещение, поэтому требование о выселении арендатора из занимаемого помещения также подлежит удовлетворению. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении жалобы расходы главы КФХ по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 06 мая 2021 года по делу № А52-835/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

С.В. Селецкая

А.А. Холминов