АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-13397/2021

город Саранск24 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 24 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Пономарёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 

к Администрации Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия  

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

от истца: ФИО3 (представитель по доверенности),

от ответчика: не явился,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - Предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия (далее - Администрация, ответчик) о разрешении спора, возникшего при заключении договора купли-продажи земельного участка от 27.10.2021 №27 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия.

Истец просит обязать ответчика заключить договор на условиях, предложенных Предпринимателем. Сторонами не урегулированы разногласия по выкупной цене земельного участка и размеру ответственности за нарушение покупателем срока внесения платежа в виде выкупной цены участка.

Ответчик в заседание не явился, в отзыве на иск просил принять во внимание кадастровую стоимость земельного участка, внесенную в ЕГРН 02.02.2021, определенную 27.10.2014, в размере 557332руб. 44коп.

Дело в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие ответчика.

На основании пункта 3 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 10 часов 45 минут 16 февраля 2022 года.

Из материалов дела установлено следующее.

На основании постановления Главы администрации Зубово-Полянского муниципального рай1она РМ от 11.01.2010 №7 между муниципальным образование «Зубово-Полянский муниципальный район Республики Мордовия» (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.01.2010 №33, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 812,0 кв.м, с кадастровым номером 13:08:0102001:1508, находящийся по адресу: РМ, Зубово-Полянский район, р.

<

...>, для использования в целях индивидуального жилищного строительства, на срок с 29.01.2010 по 29.01.2059 (акт приема-передачи земельного участка от 29.01.2010).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.11.2010.

Соглашением о перемене лиц в обязательстве от 15.11.2012, арендатор – ФИО4 передал, а новый арендатор - ФИО5 принял права и обязанности по договору №33 от 29.01.2010.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 12.01.2013.

05.09.2014 между Администрацией Зубово-Полянского муниципального района РМ, ФИО5 и ФИО2 заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому  ФИО5 передал, а ФИО2 принял на себя права и обязанности по договору №33 от 29.01.2010.

Соглашение зарегистрировано в установленном  законом порядке 23.09.2014.

Дополнительным соглашением от 02.12.2014 к договору аренды земельного участка №33 от 29.01.2010 стороны внесли изменения в части цели использования земельного участка, с индивидуального жилищного строительства на размещение объекта торговли (магазина).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 29.12.2014.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 13-13/001-13/001/050/2016-371/1  от 26.04.2016, ФИО2 принадлежит на праве собственности объект торговли (магазин) площадью 448 кв.м, по адресу: РФ, РМ, Зубово-Полянский район, р.

<

...>. Документами-основаниями регистрации права явились договор аренды №33 от 29.01.2010, соглашение от 15.11.2012, соглашение от 05.09.2014, дополнительное соглашение от 02.12.2014 к договору аренды №33 от 29.01.2010, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №13-ru13508128-11-2016, выданное Администрацией Зубово-Полянского муниципального района РМ 10.02.2016.

Указанное подтверждается также сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРН от 03.12.2020 №КУВИ-002/2020-45095082.

Впоследствии, с заявлением о прекращении права аренды спорного земельного участка, его выкупе, истец обратился к ответчику, указав в качестве разрешенного использования участка на размещение объекта торговли (магазин) (регистрационный №844 от 25.12.2020).

Письмом исх.№110 от 27.01.2021 ответчик сообщил истцу о технической ошибке в кадастровой стоимости, допущенной при изменении вида разрешенного использования земельного участка, необходимости представить новую выписку из ЕГРН с уточненной кадастровой стоимостью участка для его дальнейшего выкупа.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 13.10.2021 по делу №А39-3878/2021, вступившим в законную силу, суд признал незаконным требование Администрации, изложенное в письме №10 от 27.01.2021, обязал ответчика направить истцу решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 13:080102001:1508 и проект договора купли-продажи или решение об отказе в предоставлении земельного участка.

Ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи земельного участка от 27.10.2021 №27 с выкупной ценой участка в размере 142120рублей, с неустойкой за нарушение срока внесения данного платежа в размере 2,5% от цены выкупа участка за каждый день просрочки.

Договор подписан истцом с протоколом разногласий от 30.10.2021 в указанной части.

В ответ на протокол разногласий к договору №27 от 27.10.2021 Администрация письмом №153 от 01.12.2021 сообщила Предпринимателю об определении кадастровой стоимости спорного участка в размере 557332рублей 44копеек, также не согласилась на внесение изменений в договор в части указанной выше неустойки.

В материалах дела имеется письмо филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Мордовия №8989/06-16 от 26.08.2021, адресованное Главе Администрации Зубово-Полянского городского поселения в ответ на письмо №104 от 23.08.2021, с сообщением о следующем.

На текущую дату Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения о земельном участке с кадастровым номером 13:08:0102001:1508, вид разрешенного использования которого – для размещения объекта торговли (магазин), кадастровая стоимость – 557332рубля 44копейки.

27.10.2014 на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости специалистом органа кадастрового учета изменен вид разрешенного использования указанного участка с «для индивидуального жилищного строительства» на «для размещения объекта торговли (магазина)». Кадастровая стоимость определена Филиалом путем осуществления математических действий (умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, на площадь объекта недвижимости).

Вместе с тем, 01.01.2015 в результате проведения государственной кадастровой оценки в ЕГРН ошибочно внесены сведения о значении удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего виду разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:08:0102001:1508. В результате кадастровая стоимость указанного участка была существенно занижена.

02.02.2021 регистратором Управления Росреестра по РМ проведена корректировка сведений, содержащихся в ЕГРН, о величине кадастровой стоимости указанного земельного участка, а также об удельном показателе кадастровой стоимости.

Корректировка сведений ЕГРН в части данных кадастровой стоимости проведена в автоматическом режиме без формирования решения об исправлении ошибочно внесенных сведений ЕГРН.

Таким образом, в распоряжении Филиала отсутствует Акт (иной документ) об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 13:08:0102001:1508, сведения о которой внесены в ЕГРН 02.02.2021.  

Наличие разногласий относительно цены спорного участка и размера ответственности за нарушение обязательства по ее внесению послужило основанием обращения в суд с настоящим иском.

Заслушав доводы представителя истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Согласно выписке из ЕГРН от 03.12.2020 №КУВИ-002/2020-45094872, земельный участок с кадастровым номером 13:08:0102001:1508, по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Мордовия, Зубово-Полянский район, р.

<

...>, площадью 812 +/-20 кв.м, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 13:08:0102001:8370, имеет следующий вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли (магазина), для иного использования, следующую кадастровую стоимость – 63685рублей 16копеек; согласно выписке из ЕГРН от 25.03.2021 №КУВИ-002/2021-27319017, следующую кадастровую стоимость – 557332рубля 44копейки.

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В частности без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ на уполномоченный орган возложена обязанность по рассмотрению в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка, проверке наличия или отсутствия оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и совершению по результатам рассмотрения и проверки одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).

Сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию договора купли-продажи о выкупной цене участка, поэтому в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Как указано выше, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих участках, осуществляется по цене, которая не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер, если он установлен федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

Судом установлено, что предложенная ответчиком выкупная цена земельного участка (142120рублей) определена в соответствии с Порядком определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Мордовия или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках без проведения торгов, утвержденным постановлением Правительства Республики Мордовия от 14.01.2013 №2,  с учетом кадастровой стоимости участка, внесенной в реестр 02.02.2021 (557332рубля 44копейки), коэффициента кратности – 0,255 (при приобретении земельных участков в случаях, не предусмотренных подпунктами 2 - 6 пункта 3 Порядка).

Указанная кадастровая стоимость определена с учетом вида разрешенного использования земельного участка – для размещения объекта торговли (магазина). Данная цель использования спорного участка указана также в договоре аренды №33 от 29.01.2010 (с учетом дополнительного соглашения от 02.12.2014).

Факт того, что истец использует по настоящее время спорный участок в целях размещения объекта торговли, Предпринимателем в процессе судебного разбирательства не оспаривался.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что сведения о кадастровой стоимости спорного участка, указанные в выписке из ЕГРН от 03.12.2020 №КУВИ-002/2020-45094872, не соответствуют фактическому использованию земли, разрешенному использованию участка.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости утвержден приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 №514.

Порядок, согласно пункту 1, устанавливает правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе в случаях: осуществления государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости; осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений; о категории земель; о виде разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 2 Порядка, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка, осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в течение 10 рабочих дней с момента возникновения основания определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 19 - 24 Порядка) определяется путем умножения площади земельного участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок (пункт 18). 

Формула расчета цены спорного земельного участка истцом не оспорена. Предприниматель, не соглашаясь с выкупной стоимостью участка, указал на сведения о кадастровой стоимости участка, содержащейся в выписке из ЕГРП от 03.12.2020, то есть на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Как следует из материалов дела, в результате проведения Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия 01.01.2015 государственной кадастровой оценки в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:08:0102001:1508, в Единый государственный реестр недвижимости ошибочно внесены сведения о значении удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего виду разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», в результате чего кадастровая стоимость указанного участка была существенно занижена.

02.02.2021 регистратором Управления Росреестра по РМ проведена корректировка сведений, содержащихся в ЕГРН, о величине кадастровой стоимости спорного участка и об удельном показателе  кадастровой стоимости.

Корректировка указанных сведений проведена в автоматическом режиме без формирования решения об исправлении ошибочно внесенных сведений.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания заинтересованными лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Доказательств оспаривания истцом результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости определения выкупной стоимости спорного имущества исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной с учетом измененных сведений о виде его разрешенного использования, внесенных в государственный реестр недвижимости по результатам проведенной Управлением Росреестра по РМ корректировке сведений в ЕГРН.

Учитывая изложенное, суд считает возможным урегулировать разногласия относительно выкупной стоимости спорного земельного участка, установив ее в размере 142120рублей, изложив абзац 1 пункта 2.1. договора в следующей редакции: «Покупатель за выкуп участка обязан оплатить Продавцу 142120,0 (сто сорок две тысячи сто двадцать) рублей 0копеек».

Доводы истца, указанные в иске относительно иной выкупной стоимости земельного участка, а также нормативно-правовое обоснование заявленных требований, не позволяют прийти к другим правовым выводам, дать иную оценку имеющихся в деле доказательств.

Доводы истца в части изложения  пункта 5.2. договора в следующей редакции: «За нарушения срока внесения платежа, указанного в п.2.1. Договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета 0,1% от цены выкупа участка за каждый календарный день просрочки» суд признает обоснованными, исходя из следующего.

Администрацией указанный пункт договора изложен в следующей редакции: «За нарушения срока внесения платежа, указанного в п.2.1. Договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета 2,5% от цены выкупа участка за каждый календарный день просрочки».

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой  (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Осуществляя правовое регулирование оснований, условий и сроков привлечения к юридической ответственности, суд должен исходить из того, что юридическая ответственность может наступать только за те деяния, которые законом или договором, действующим на момент их совершения, признаются правонарушениями; наличие состава правонарушения является необходимым основанием для всех видов ответственности, а его признаки, как и содержание конкретных составов правонарушений, должны согласовываться с конституционными принципами демократического правового государства, включая требование справедливости, в его взаимоотношениях с физическими и юридическими лицами как субъектами ответственности; общепризнанным принципом привлечения к ответственности во всех отраслях права является наличие вины как элемента субъективной стороны состава правонарушения, а всякое исключение из него должно быть выражено прямо и недвусмысленно, т.е. предусмотрено непосредственно в законе. 

Таким образом, закрепляя и изменяя меры ответственности за совершение правонарушений, суд обязан соблюдать гарантированное статьей 19 (часть 1) Конституции Российской Федерации равенство всех перед законом, означающее, что любое правонарушение и санкции за его совершение должны быть четко определены в законе или договоре, причем таким образом, чтобы исходя непосредственно из текста соответствующей нормы - в случае необходимости с помощью толкования, данного ей судами, - каждый мог предвидеть правовые последствия своих действий (бездействия). 

Вместе с тем, учитывая исключительно компенсационный характер неустойки, суд приходит к выводу, что предложенный (установленный) Администрацией в п. 5.2 договора процент неустойки за нарушение срока внесения платежа в размере 2,5% от суммы выкупа за каждый день просрочки является чрезмерным, явно завышенным. Тогда как размер неустойки в 0,1% от суммы выкупа за каждый день просрочки, предложенный истцом, суд признает приемлемым и обоснованным, позволяющим обеспечить баланс интересов Администрации.

На основании статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Из смысла положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при подаче искового заявления по спорам, возникающим из заключения, изменения или расторжения договора, составляет 6000рублей.

По результатам рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, суд признал правомерной редакцию пункта 2.1 договора, предложенную ответчиком, редакцию пункта 5.2 договора, предложенную истцом.

Поскольку рассматриваемый спор носит неимущественный характер, без отнесения на стороны определенных имущественных последствий, правило о пропорциональном распределении судебных расходов в данном случае не применяется, поэтому судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л:

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией Зубово-Полянского городского поселения Зубово-Полянского муниципального района Республики Мордовия при заключении договора купли-продажи земельного участка №27 от 27.10.2021, утвердив:  

          абзац 1 пункта 2.1. в следующей редакции: «Покупатель за выкуп участка обязан оплатить Продавцу 142120,0 (сто сорок две тысячи сто двадцать) рублей 0копеек»; 

          пункт 5.2. в следующей редакции: «За нарушения срока внесения платежа, указанного в п.2.1. Договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета 0,1% от цены выкупа участка за каждый календарный день просрочки».

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяН.Н. Пономарёва