АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-22755/2022

г. Краснодар

10 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2025 года Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2025 года 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Зотовой И.И. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – Подгорной О.Г. (доверенность от 25.08.2025), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 10.08.2023), в отсутствие третьих лиц: Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО3, ФИО4, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 по делу № А32-22755/2022, установил следующее.  

Администрация муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) со следующими требованиями:  

– признать самовольной постройкой здание с кадастровым номером 23:37:0107002:6133 площадью 896,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;  

– возложить на предпринимателя обязанность со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить снос здания с кадастровым номером 23:37:0107002:6133;  

– в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с предпринимателя в пользу администрации 20 тыс. рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО3 и Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края.  

Решением суда от 05.03.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.06.2025, в иске отказано.  

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить требования. Заявитель указывает, что администрация не выдавала разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию коммерческого объекта, в связи с чем возведенное здание обладает признаками самовольной постройки и подлежит сносу. Администрация узнала о нарушениях и о том, кто является надлежащим ответчиком только в 2021 году в ходе осмотра земельного участка, в связи с чем вывод судов о пропуске истцом срока исковой давности не обоснован.  

В отзыве на жалобу ответчик просит оставить без изменения судебные акты. В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыв, выслушав представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.  

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 площадью 1 тыс. кв. м (вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство), расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности ФИО1  

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа применительно к части территории муниципального образования город-курорт Анапа» утверждено, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1 А), установленной для обеспечения формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов.  

Специалистами администрации с территории общего пользования проведен осмотр указанного земельного участка, в ходе которого установлено, что собственником возведено двухэтажное капитальное здание с цокольным и мансардным этажами, право собственности на объект зарегистрировано как на жилой дом (кадастровый номер 23:37:0107002:6133), который используется и в коммерческих целях – комнаты краткосрочного проживания (гостиница).  

В обоснование указанных фактов истец ссылается на акт проведения мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями от 10.06.2021 № 181, составленный управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа, а также на то, что предпринимателю было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома до трех этажей № RU 23301000-640 на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:1007, разрешение на строительство коммерческого объекта (гостиницы) не выдавалось.  

По мнению истца, предприниматель осуществил строительство спорного объекта с нарушением целевого назначения земельного участка (ИЖС), а также с нарушением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических и противопожарных нормативов. Администрация не принимала решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.  

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.  

Разрешая спор, суды правомерно руководствовались следующим. 

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.  

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3  

Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.  

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).  

В целях выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, определением суда от 17.01.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» ФИО5  

Согласно экспертному заключению от 11.08.2023 № 699-2023 исследуемое здание с кадастровым номером 23:37:0107002:6133, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:1007, после регистрации в 2015 году на него права собственности не подвергалось реконструкции, перестройке, пристройке, в том числе не изменились технические характеристики, местоположение и расстояние от наружных стен до границ земельного участка.  

Объект имеет на дату осмотра назначение «жилое», содержит жилую зону, предназначенную для постоянного проживания собственника объекта и членов ее семьи, а также восемь гостевых комнат используемых для сдачи в наем. К такому выводу эксперт пришел согласно следующим параметрам, которыми обладает спорное здание: здание имеет два надземных этажа, высоту 12 м, индивидуальное расположение на местности относительно других зданий, что соответствует требованиям отнесения объекта по сути пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса к наименованию «жилой дом»; планировка второго и подвального этажей здания содержат весь предусмотренный требованиями пункта 4.2 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» перечень основных жилых, вспомогательных и хозяйственных помещений – спальни, кухни, столовая, санузлы, игровые, детские, зал, кабинет, мастерская, бойлерная, прачечная, котельная, гладильная и др. предусмотренные для зданий с назначением «жилой дом»; выделенные галерейно- коридорной планировкой отдельные восемь помещений со встроенными санузлами на первом этаже идентифицируются по нормам ГОСТа Р 54066-2011 как гостевые комнаты  

встроенные в жилом доме, что допускается статьей 17 Жилищного кодекса; жилые помещения здания на втором этаже, эксплуатируемые собственником объекта и членами его семьи, отделены в объемно-планировочном решении от гостевых комнат первого этажа, предназначенных для сдачи в наем; на объекте нет холла на входе для приема гостей, поэтажных холлов, зон отдыха и ожидания для посетителей, свойственных по нормам СП 257.1325800 гостиницам; в здании нет административных помещений в виде бухгалтерии, кабинета директора и др.; отсутствуют коммерческие точки общественного питания и сопутствующего обслуживания (парикмахерской, кафе, спортзалов и др.); разводка инженерных сетей, пожарной сигнализации предусмотрены для эксплуатации здания как жилого дома и для сдачи восьми гостевых комнат в наем; конструктивное исполнение стен, инженерное обеспечение здания системой отопления и теплотехнические свойства ограждающих конструкций, указывают на соответствие объекта санитарным требованиям.  

Эксперт отметил, что объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1007, пересечения границ участка с контуром здания не допущено, в том числе с частичным размещением на территории общего пользования или смежных земельных участках, в целом соответствует градостроительным, строительным (в том числе антисейсмическим), противопожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам, действующим на дату постановки на кадастровый учет и на момент экспертизы, за исключением нарушения пункта 7.1 СП 42.13330 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» в части превышения на 40 см минимально допустимого отступа от правой границы участка смежной с земельным участком с кадастровым номером 23:37:0107002:356 (при норме отступа от стены до границы 3 м фактически 2,60 м). Устранить выявленное нарушение технически невозможно без сноса части здания. Вместе с тем согласно примечанию к пункту 7.1 СП 42.13330 допускается блокировка жилых домов вдоль границ участка по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований.  

Объектом экспертизы противопожарные нормы не нарушены, в том числе соблюдены противопожарные разрывы до зданий находящихся на смежных земельных участках.  

Здание также соответствует функциональному зонированию, предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа (в редакции от 14.11.2013 № 404, действующей на дату регистрации прав собственности на спорное здание) и не соответствует функциональному зонированию, предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа (в редакции от 28.12.2021 № 262,  

действующей на дату осмотра здания, так как вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», к которому относится объект экспертизы, не предусмотрен в функциональной зоне отдыха Р2, установленной планом от 28.12.2021 № 262 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1007. Выявленное несоответствие не подлежит устранению, так как здание введено в эксплуатацию в 2015 году с видом разрешенного использования, соответствующим основному виду использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1007, предусмотренному планом от 14.11.2013 № 404.  

Здание соответствует требованиям градостроительного регламента в части размещения и эксплуатации в границе II зоны горно-санитарной охраны курорта, в границе 3-7 подзон ПАТ; частично нарушены требования градостроительного регламента в связи с возведением объекта экспертизы в границе охранной зоны памятника археологии без согласования с региональным органом охраны ОКН, что предусмотрено статьей 40 Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа. Нарушение устранить невозможно, так как на дату осмотра земляные работы по возведению здания выполнены.  

Здание в целом, в том числе его конструкции, не имеющие нарушений технических регламентов, санитарных и экологических требований в области безопасности, не создают угрозу жизни и здоровью населения, окружающей среде.  

В связи с возникновением вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств определением суда от 06.06.2024 назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России.  

В заключении от 19.07.2024 № 2736/5-3-24/16.1 эксперт пришел к выводу, что спорный объект соответствует противопожарным требованиям, его конструктивные элементы на момент проведения исследования обеспечивают необходимую устойчивость и надежность эксплуатации, объемно-планировочное решение обеспечивает безопасность нахождения в нем людей и в случае экстремальной ситуации – безопасную и своевременную их эвакуацию по эвакуационным путям и через эвакуационные выходы, угрозу жизни и здоровью граждан не создает. На объекте установлена автоматическая система пожарной сигнализации (АСПС) и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ).  

Ходатайств о назначении по делу дополнительной, либо повторной судебной экспертизы стороны не заявляли.  

Согласно пояснениям в отзыве на иск ФИО3 и ФИО4 (собственники смежного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:356  

и объекта недвижимости (по 1/2 доле)), они не возражают против расположения спорного объекта на расстоянии 2 метра 60 сантиметров от границы их земельного участка.  

Принимая во внимание представленные в дело доказательства и установленные судебными экспертизами обстоятельства, сделанные экспертами выводы, суды посчитали, что несоответствие функциональному зонированию, предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа (в редакции от 28.12.2021 № 262 зоне отдыха Р2), не может быть принято во внимание, поскольку объект введен в эксплуатацию в 2015 году.  

Ссылка администрации на расположение здания в границах зоны охраны объектов культурного наследия обоснованно отклонена судом, так как границы утверждены после выдачи разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию. На момент получения разрешения на строительство в 2013 году земельный участок не попадал в зону охраны памятников археологии, что подтверждается градостроительным планом земельного участка от 03.09.2013 № 3409 (пункт 3.2); включение земельного участка в границу зоны культурного наследия после возведения объекта не влечет необходимости согласования уже совершенных работ.  

Проанализировав положения земельного законодательства Краснодарского края, суды указали, что на момент осуществления строительства спорного объекта и в последующем на территории Краснодарского края действовало правовое регулирование, допускавшее строительство на предоставленном под жилищное строительство земельном участке, в том числе на территории индивидуальной жилой застройки, жилых домов коммерческого назначения в виде гостевых домов, предназначенных как для постоянного проживания одной семьи, так и для сезонного размещения отдыхающих. Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.  

Кроме того, в ходе рассмотрения спора ответчик заявил ходатайство о пропуске администрацией срока исковой давности.  

К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований) применяется общий срок исковой давности (пункт 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).  

Аналогичное разъяснение содержится в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которому к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).  

С учетом того, что администрация, надлежащим образом осуществляя функции земельного и технического контроля, должна была своевременно узнать о наличии спорного объекта с 2015 года (принимая во внимание наличие сведений о регистрации права собственности на указанный объект в существующих параметрах в ЕГРН), суды сделали обоснованный вывод о пропуске истцом срока исковой давности. Данный правовой подход соответствует позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 № 3809/12, от 18.06.2013 № 17630/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2015 № 305-ЭС14-8858, определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2019 № 305-ЭС19-18665 о толковании статьи 200 Гражданского кодекса о начале течения срока исковой давности при наличии контрольных функций, возложенных на органы власти, в которой отражено, что в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Градостроительным кодексом контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований возложен на органы местного самоуправления, следовательно, администрация, надлежащим образом осуществляя функцию земельного контроля, должна была своевременно узнать о возведении спорного объекта.  

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, доводы и пояснения сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, принимая во внимание результаты  

судебных экспертиз, которыми установлено, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, публичные интересы его возведением не нарушены, руководствуясь статьями 195, 196 и 200 Гражданского кодекса, суды пришли к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.  

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.  

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.  

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 по делу № А32-22755/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия 

Председательствующий Е.И. Афонина 

Судьи И.И. ФИО6 Коржинек