ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-12780/2022

03 июля 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Масенковой И.В., Пивцаева Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

 

при участии: 

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 13.01.2023;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14104/2023) Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.03.2023 по делу № А21-12780/2022 (судья Любимова С.Ю.), принятое по иску 

Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области»

к обществу с ограниченной ответственностью «Семерка»

о взыскании, 

 

установил:

Администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Семерка» (далее - Общество, ответчик) задолженность по договору № 815-КЗО/2007 аренды земельного участка от 28.12.2007 по состоянию на 05.09.2022 в размере 541 725,15 руб. и пени в размере 52059,26 руб. по состоянию на 14.12.2022, расторжении договора № 815-КЗО/2007 от 28.12.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:010111:23 площадью 7977 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием: под существующие здания водолечебницы и котельной с последующей реконструкцией их под гостиничный комплекс с объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, заключенный между Администрацией и Обществом, и обязании Общество возвратить указанный земельный участок в распоряжение Администрации.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 07.03.2023 года отказано в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени ввиду уплаты ответчиком задолженности по пене и платежам за аренду, требования в части расторжения договора № 815-КЗО/2007 от 28.12.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:010111:23 оставлены без рассмотрения.

Судом первой инстанции был сделан вывод о том, что претензия Администрации, направленная ответчику, не содержала требование об устранении нарушений в части неиспользования земельного участка по его назначению, в связи с чем иск был оставлен без рассмотрения.

Обжаловав в апелляционном порядке решение в части оставления иска без рассмотрения, Администрация не согласна с вынесенным решением, полагает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значения для дела, и не в полной мере установил доказанность таких обстоятельств по следующим основаниям: 

Учитывая, что претензия, направленная в адрес ответчика, содержала предложение об оплате существующей задолженности по Договору, предложение явиться для добровольного расторжения Договора, установлен разумный срок для исполнения данных требований, истец считает, что соблюдены все требования действующего законодательства, в связи с чем выводы суда несостоятельны.

В соответствии с условиями договора на арендатора были возложены следующие обязанности:

- предоставить проект реконструкции существующих зданий водолечебницы и котельной под гостиничный комплекс с объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения в срок до 01.08.2011 года,

- согласовать проектную документацию в соответствии с действующим Градостроительным кодексом,

- получить разрешение на реконструкцию существующих зданий водолечебницы и котельной под гостиничный комплекс с объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения в срок до 01.08.2012 года,

- завершить реконструкцию существующих зданий водолечебницы и котельной под гостиничный комплекс с объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения в срок до 01.08.2014 года.

Данные обязанности ответчиком не были исполнены в установленные договором сроки. Ссылка на неисполнение данных пунктов договора имеется в претензии от 06.09.2022 года. Ответчик является арендатором спорного участка с 2007 года, и у него было достаточно времени для исполнения вышеуказанных обязанностей, в связи с чем в претензии дополнительно предоставлять срок для исполнения вышеуказанных условий договора нет было необходимости.

Также судом первой инстанции был сделан вывод о том, что Администрацией не доказан использование Обществом земельного участка не по целевому назначению.

С таким доводом Администрация не согласилась, поскольку в настоящее время реконструкция здания водолечебницы не проводится, здание находится в полуразрушенном состоянии, о чем был составлен акт обследования от 28.02.2023 года, территория земельного участка не благоустроена.

 Таким образом, Администрацией было представлено доказательства неиспользования земельного участка в соответствии с условиями договора, в том числе ввиду привлечения постановлением Министерства природных ресурсов и экологии Калининградской области от 21.01.2020 года № 989/2019 ООО «Семерка» к административной ответственности, предусмотренной абзацем 2 ч. 1 ст. 73 Кодекса Калининградской области об административных правонарушениях, что в свою очередь является достаточным основанием для расторжения договора аренды. 

 Судом не было учтено, что решением Зеленоградского районного суда по делу № 2-411/2021 удовлетворены исковые требования Прокурора Зеленоградского района к ООО «Семерка» об ограничении доступа в здание водолечебницы, расположенной на спорном участке. Решение вступило в законную силу -10.08.2021 года (имеется в материалах дела).

Указанным решением установлено, что здание разрушено частично, окон и дверей не имеет, отсутствуют перекрытия второго этажа, потолочные балки и крыша частично обрушены, здание длительное время не используется, физическая охрана объекта отсутствует, ограждение по периметру здания водолечебницы отсутствует, в здание имеется свободный доступ во внутрь через отсутствующие окна и двери неопределенного круга лиц.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем исполнении пунктов 4.4.2, 4.4.7 договора аренды земельного участка. Земельный участок не используется по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования, что является основанием к расторжению договора.

Также податель апелляционной жалобы обратил внимание суда апелляционной инстанции на подачу 30.11.2016 ООО «Семерка» Арбитражный суд Калининградской области заявления к Администрации МО «Зеленоградский городской округ» о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство лечебно-оздоровительной гостиницы «Кранц-Плаза СПА-курорт» на спорном земельном участке.

Решением Арбитражного суда Калининградской области исковые требования ООО «Семерка» были удовлетворены.

В свою очередь, Тринадцатым Арбитражным Апелляционным судом данное решение было отменено, по делу было вынесен новый судебный акт об отказе в удовлетворении вышеуказанных требований. 

Также ответчик оспаривал Генеральный план МО «Зеленоградский городской округ» в части расположения спорного участка в функциональной зоне - «Зона рекреационного назначения, спорт (городских лесов, скверов, бульваров, набережных)».

В свою очередь, решением Калининградского областного суда от 27.11.2020 года было отказано в удовлетворении заявленных требований.

Судом было установлено, что нахождение земельного участка в данной функциональной зоне не исключает возможность реконструкции объектов, но с соблюдением требований действующего законодательства.

24.03.2021 года апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции вышеуказанное решение оставлено без изменения.

Постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» № 1345 от 13.06.2018 года создана особо охраняемая природная территория местного значения муниципального образования «Зеленоградский городской округ» - Парк «Санаторский», который расположен на территории двух земельных участков с КН 39:05:010111:23 и с КН 39:05:010111:18.

Общество оспаривало указано постановление в Зеленоградском районном суде.

22 мая 2020 года Зеленоградским районным судом было вынесено решение по административному делу № 2а-331/2020 года по административному иску ООО «Семерка» к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о признании недействующим Постановления администрации МО «Зеленоградский городской округ» № 1345 от 13.06.2018 года.

Решением Зеленоградского районного суда исковые требования истца удовлетворены.

21 октября 2020 года апелляционным определением Калининградского областного суда вышеуказанное решение было отменено, в удовлетворении административного иска отказано (имеется в материалах дела).

24 февраля 2021 года определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение Калининградского областного суда было оставлено без изменений.

 Судами второй и кассационной инстанции установлено, что нахождение участка в особо охраняемой природной территории не исключает проведение реконструкции.

С учетом нахождения земельного участка в особо охраняемой природной территории Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области было отменено разрешение на реконструкцию № 39-RU39320000-352-2019 от 02.10.2019 года, поскольку не были выполнены требования п. 4 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, т.е. Обществом не представлено положительное заключение экспертизы проектной документации.

Исходя из переписки с Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, представленной самим ответчиком, видно, что Общество до сих пор не подготовило надлежащим образом полный пакет документов, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ, для получения разрешения на реконструкцию объекта.

 Согласно ответу Правительства Калининградской области от 17.11.2022 года, представленному ответчиком, установлено что спорный земельный участок располагается в охранной зоне объекта культурного наследия местного значения «Здание администрации курорта начало XX века», и внесение изменений в охранную зону данного объекта возможно при наличии проекта, получившего положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы.

В свою очередь доказательств того, что данное требование было выполнено не представлено.

На основании изложенного, Администрация считает, что Общество, являясь арендатором с 2007 года, надлежащим образом не предпринимает каких-либо действий к получению разрешения на реконструкцию, и действует недобросовестно, подавая заявления на выдачу разрешения на реконструкцию без приложения полного пакета документов. Обществом надлежащим образом не выполняются условия договора аренды, а именно никаких работ по реконструкции здания не проводятся, просит отменить решение суда Калининградской области и вынести по делу новое решение, которым исковые требования Администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в части расторжения договора аренды удовлетворить.

В судебное заседание податель жалобы представителей не направил, что не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в обжалуемой истцом части. 

Как следует из материалов дела, Общество по договору № 815-КЗО/2007 от 28.12.2007 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:05:010111:23 площадью 7977 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием: под существующие здания водолечебницы и котельной с последующей реконструкцией их под гостиничный комплекс с объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Администрация, ссылаясь на то, что арендатор не вносит арендные платежи и не использует спорный земельный участок по целевому назначению, направила в адрес Общества претензию от 06.09.2022 об уплате задолженности по договору и пени. Кроме этого, Администрация предложила Обществу прибыть в Администрацию для добровольного расторжения договора.

Поскольку требования претензии Обществом не исполнены, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

С учетом оплаты ответчиком на день рассмотрения дела задолженности по арендной плате и пени, оснований для взыскания арендной платы и пени у суда не установлено, и в этой части решение суда не обжаловано.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, оценив доводы жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены решения в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора. 

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество. 

Администрация (арендодатель) обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу о расторжении договора аренды. Данное требование заявлено на основании пункта 7.1 договора ввиду использования арендатором земельного участка не по целевому назначению и невнесения арендатором арендной платы в установленные договором сроки, что соответствует пунктам 1 и 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.

Администрация направила Обществу претензию 85/ОКК от 06.09.2022, в которой предложила оплатить задолженность по арендной плате за земельный участок по состоянию на 05.09.2022 в срок до 13.10.2022 и заявила соответствующие исковые требования.

В процессе рассмотрения дела истцом уточнены требования и заявлено о взыскании задолженности по состоянию на 14.12.2022. Данные нарушения были ответчиком устранены, что не оспаривалось истцом, в связи с чем, данное нарушение не может служить основанием для удовлетворения требований истца в части расторжения договора по основанию невнесения арендатором платы в установленные договором сроки.

Как правильно установил суд первой инстанции, в указанной претензии отсутствует указание на предоставление Обществу срока для устранения нарушений в части неиспользования земельного участка по его назначению, что не освобождает истца с учетом исключительного по своим последствиям предмета спора (досрочного расторжения договора земельного участка) от обязанности доказывания надлежащего соблюдения требований закона о предупреждении арендатора о расторжении договора аренды, если арендатор в разумный срок не устранит соответствующие нарушения. 

Согласно 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Администрация ошибочно полагает, что исполнила данное требование законодательства, направив в адрес Ответчика претензию от 06.09.2022г.

Как правильно указал ответчик в отзыве на жалобу, в судебной практике сформирована позиция, в соответствии с которой предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ), и его направление не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды (п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Истцом не был соблюден порядок расторжения договора аренды, поскольку им не было направлено надлежащее предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Претензия от 06.09.2022г. не является надлежащим предупреждением, поскольку, помимо требования об исполнении обязательства, содержит в себе одновременно требование о расторжении договора, что противоречит процедуре расторжения договора и не предоставляет ответчику возможности устранить допущенные нарушения договора аренды и надлежащим образом соблюсти его условия.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку истец представленными доказательствами не подтвердил безусловное соблюдение положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ исковое заявление в части требования о досрочном расторжении договора обоснованно оставлено без рассмотрения.

Апелляционный довод о представлении истцом достаточных доказательств существенного нарушения обязательств по целевому использованию земельного участка не имеет в данном случае правового значения, поскольку судом не отказано по этому основанию в удовлетворении требований о расторжении договора по данному основанию. 

Судом первой инстанции в решении указано, что истец не утратил право на судебную защиту, поскольку оставление искового заявления без рассмотрения не лишает Администрацию права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда и не могут служить основанием для отмены решения в обжалуемой части.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

 

постановил:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.03.2023 по делу № А21-12780/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.Б. Слобожанина

Судьи

 

И.В. Масенкова

 Е.И. Пивцаев