АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2157/25 

Екатеринбург

26 июня 2025 г.

Дело № А60-53623/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Гуляевой Е.И., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга (далее – департамент, истец) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2025 по делу № А60-53623/2024 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

департамента – ФИО1 (доверенность от 12.12.2024); 

общества с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее – общество, ответчик) – ФИО2 (доверенность от 05.10.2023).

Департамент обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу о расторжении договора аренды от 23.12.2020 № 69001003, о выселении общества из помещения, расположенного по адресу: 

<

...> рабочих, д. 55 (литера У, 1 этаж – помещения № 1-6, площадью 60,8 кв. м) (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 29.11.2024 иск удовлетворен.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда                от  27.02.2025 решение суда отменено. В удовлетворении иска отказано. 

В кассационной жалобе департамент просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает на наличие оснований для расторжения договора, в связи с  существенным нарушением арендатором условий договора в части оплаты. По мнению истца, само по себе погашение задолженности не является основанием для сохранения между сторонами договорных отношений

В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 23.12.2020 № 69001003 (в ред. дополнительного соглашения от 20.05.2022) нежилого помещения по адресу: 

<

...> рабочих, д. 55, литера «У», 1 этаж - помещения № № 1-6, площадью 60,3 кв. м.

В силу п. 3.2.5 договора аренды арендатор обязан выплачивать арендодателю своевременно и полностью арендную плату за пользование объектом, в порядке, предусмотренном договором.

Согласно п. 4.4 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца на счет, указанный в разделе 10 договора.

Срок действия договора установлен с 30.12.2020 по 29.12.2025.

Ссылаясь на то, что за период действия договора арендатором допущено неоднократное нарушение условий внесения арендной платы, в адрес арендатора департаментом неоднократно направлялись претензии с требованием об оплате задолженности по арендной плате, департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком неоднократно допускались нарушения сроков оплаты по договору аренды, в связи с чем у истца возникло право на досрочное расторжение данного договора.      Отменяя решение суда, и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд исходил из следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66) разъяснено, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Как указано в п. 29 Информационного письма № 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с п. 7.3 договора аренды по требованию арендодателя по решению суда договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется объектом с неоднократными нарушениями.

Судом установлено, материалами дела подтверждено и сторонами не оспорено, что спорное помещение ответчик непрерывно занимает с 30.12.2020, на протяжении всего периода взаимоотношений сторон арендатор регулярно допускал просрочки внесения арендной платы, однако, в конечном итоге, аренда помещения оплачивалась ответчиком, при этом департамент в течение длительного периода времени (более трех лет) после погашения задолженности не настаивал на расторжении договора аренды в судебном порядке.

 Судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует текущей ситуации, так как в настоящее время у истца отсутствуют какие-либо финансовые претензии к арендатору, как отсутствуют и финансовые потери.

Судом учтено, что иск заявлен в конечный период действия договора, когда существенная часть срока действия договора истекла, арендатором проделан комплекс мероприятий по ремонту и содержанию помещения, по истечении срока действия договора у ответчика в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» может возникнуть преимущественное право выкупа помещения.

Предъявление иска о расторжении договора незадолго до приобретения ответчиком права на выкуп помещения в порядке Закона № 159-ФЗ содержит намерение воспрепятствовать реализации данного права и элементы злоупотребления правом, на что верно указано судом.     

 При таких обстоятельствах, в отсутствие задолженности на момент предъявления иска суд апелляционной инстанции, указав, что формальное удовлетворение иска, расторжение договора аренды, выселение ответчика из помещения, которое последний на протяжении длительного периода времени содержал за свой счет, осуществлял ремонт и производил улучшения, лишение ответчика права преимущественного выкупа такого помещения не отвечает принципам разумности, справедливости, поощряет недобросовестное и непоследовательное поведение истца, правомерно отменил решение суда и отказал в удовлетворении иска.

Довод заявителя о том, что само по себе погашение ответчиком задолженности в разумный срок после получения соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных отношений, судом округа отклоняется, с учетом конкретных обстоятельств спора, поскольку направлен на переоценку доказательств, которые судом надлежащим образом оценены. По результатам их оценки суд апелляционной инстанции сделал вывод о несущественности допущенных нарушений обязательств по договору.

Иные доводы  заявителя не опровергают выводы суда об отсутствии оснований для расторжения договора, и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

  С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

  Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2025 по делу № А60-53623/2024 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                             В.А. Купреенков 

Судьи                                                                          Е.И. Гуляева 

                                                                                      А.А. Столяров