АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар                                                                           Дело № А32-10552/2022

Резолютивная часть решения суда оглашена 20.12.2022 года.

Полный текст решения суда изготовлен 09.01.2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе  судьи Савина Р.Ю.  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании  дело по исковому заявлению 

истец: управление имущественных отношений муниципального образования г. Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик: ООО «Капстрой В» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица:

1. ООО «CS Холдинг»,

2. ООО «Виктория»,

3. ФИО1,

о взыскании задолженности по договору аренды от 03.09.2007 № 3700003196 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в размере 94 759,69 руб., пени за период с 13.11.2020 по 28.04.2021 в размере 9 989,09 руб.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности, 

от ответчика: не явились, извещены,

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений муниципального образования г. Анапа (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Капстрой В» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 03.09.2007 № 3700003196 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в размере 94 759,69 руб., пени за период с 13.11.2020 по 28.04.2021 в размере    9 989,09 руб.

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных платежей.

Представитель истца настаивал на требованиях.

Ответчик направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, в отзыве возражал против требований, пояснил, что спорный земельный участок до начала спорного периода перешел в собственность граждан – собственников квартир.

Ходатайство удовлетворено.

Представитель истца ходатайствовал об отложении судебного заседания для представления возражения на отзыв.

Ходатайство отклонено в связи с необоснованностью.

Третьи лица отзывы не представили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте уведомлены надлежащим образом.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.09.2007 между истцом (арендодатель) и ООО «CS Холдинг» (арендатор) заключен договор аренды № 3700003196 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:37:01020350:15 площадью 5 400 кв.м., расположенный  по адресу: 

<

...>, корп. № 1 и № 2 для строительства двух пятиэтажных 30-ти квартирных жилых домов (п. 1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора до 23.08.2017 (п. 7.2. договора).

Пунктом 3.5. договора установлено, что арендная плата вносится равными частями до 10.04, 10.07, 10.10, 10.11 из расчета за календарный год.

ООО «CS Холдинг» на основании договора уступки прав от 29.10.2009 передала все права и обязанности арендатора по договору аренды ООО «Виктория», а общество на основании договора уступки прав от 01.10.2014 переуступило права и обязанности по вышеуказанному договору аренды ФИО1

21.10.2014 между ФИО1 и обществом заключен договор уступки прав, согласно которому все права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ответчику.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

По мнению истца ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.10.2020 о 31.03.2021 не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 94 759,69 руб.

Истец в адрес ответчика направил претензию от 15.04.2021 № 27.05-2932/21 с просьбой ликвидировать задолженность в недельный срок с момента получения претензии.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Согласно акту осмотра от 04.04.2022 на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0102035:15, расположенном по адресу: 

<

...>, расположен 14-этажный многоквартирный жилой дом.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя  разъяснений п. п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Кроме того, принимая во внимание ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ № 11642/11 от 24.01.2012.

Следовательно, в силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Согласно выписке из ЕГРН  на спорный земельный участок в его границах расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:37:0102035:6823.

Определением суда от 05.09.2022 истцу предложено представить сведения о регистрации права собственности на квартиры граждан, обосновать период взыскания задолженности после такой регистрации, указать дату введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, выписку из ЕГРН на многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 23:37:0102035:6823,

Истец вышеуказанное определение суда не исполнил.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против требований, пояснил, что спорный земельный участок до начала спорного периода перешел в собственность граждан – собственников квартир.

Также общество представило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.06.2018 № 23-301000-37-2018 и выписку из ЕГРН на жилое помещение с кадастровым номером 23:37:0102035:6836, которое расположено в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 23:37:0102035:6823, согласно которой первый собственник жилого помещения (ФИО3) зарегистрировал свое право собственности на данное помещение 14.09.2020 № регистрационной записи 23:37:0102035:6836-21/042/2020-5.

Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в отношении спорного     участка. 

Поскольку спорный земельный участок под многоквартирным домом поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с 14.09.2020, постольку управление более не вправе требовать выплаты арендной платы за пользование земельным участком с застройщика за спорный период с 01.10.2020 по 31.03.2021.

С учетом вышеизложенного суд делает вывод, что спорный договор аренды является прекращенным с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности (14.09.2020).

В связи с чем, оснований для взыскания задолженности в спорный период не имеется, соответственно требование о взыскании пени также не может быть удовлетворено.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд     

Р Е Ш И Л :

Ходатайство ответчика о рассмотрении дела в отсутствие его представителя удовлетворить.

В удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного заседания отказать.

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                             Р.Ю. Савин