Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-15128/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена   28 мая 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   05 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Полосина А.Л.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи и системы веб-конференции помощником судьи Балабановой Е.Г. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Промсвязь» на решение от 29.11.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) и постановление от 27.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Иванова Н.Е., Лотов А.Н.) по делу № А46-15128/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Промсвязь» Д.У. ЗПИФ недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость» (109240, 

<

...>, эт. 5 ком. 1-31, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным распоряжения от 01.06.2022 № 674 о проведении публичных торгов и действий по организации и проведению торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «First Heartland Jysan Bank» (050059, Республика Казахстан, г. Алматы, район Медеуский, проспект Нурсултана ФИО2, 242, БИН 920140000084).

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области  (судья Скиллер-Котунова Е.В., секретарь Загородняя Е.М.) в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области принял участие представитель департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 07.06.2023.

Путем использования систем веб-конференции «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Промсвязь» - ФИО4 по доверенности от 02.10.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Промсвязь» (осуществляющее доверительное управление имуществом, составляющим закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» (далее также – фонд)) (далее – ООО «УК Промсвязь», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным распоряжения от 01.06.2022 № 674 о проведении публичных торгов и действий по организации и проведению торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 (далее – объект незавершенного строительства).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «First Heartland Jysan Bank» (далее – АО «First Heartland Jysan Bank», третье лицо).

Решением от 29.11.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 25.05.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.

Постановлением от 12.10.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа постановление от 25.05.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Постановлением от 27.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 29.11.2022 Арбитражного суда Омской области оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «УК Промсвязь» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в полном объеме, передать дело на новое рассмотрение; при отсутствии оснований для передачи на новое рассмотрение – признать незаконным и отменить полностью распоряжение департамента.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель настаивает на незаконности принятия решения о проведении повторных торгов; выводы судов о том, что проведение торгов в отсутствие заключенного договора купли-продажи объекта не свидетельствуют об исполнении судебного акта, противоречат положениям статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Постановлению Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299); вывод судов относительно диспозитивности любых норм гражданского законодательства в целом прямо противоречит положениям ГК РФ, а также разъяснениям Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах». Также заявитель полагает невозможным применение к спорным правоотношениям по аналогии положений статьи 92 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» (далее – Закон № 229-ФЗ).

Департамент в своем отзыве выразил несогласие с доводами кассационной жалобы, просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отзыв на кассационную жалобу от третьего лица в материалы дела не представлен.

В судебном заседании представители заявителя и заинтересованного лица поддержали процессуальные позиции своих доверителей.

Учитывая надлежащее извещение третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «УК Промсвязь» (лицензия ФКЦБ России № 21-000-1-00096 от 20.12.2002 на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами) осуществляет доверительное управление имуществом, составляющим фонд, на основании правил доверительного управления, зарегистрированных ФСФР России 31.05.2012 в реестре за номером 2362.

В состав имущества фонда входил объект незавершенного строительства – торгово-развлекательный комплекс площадью застройки 5 877,8 кв.м, запись о регистрации № 55-55-01/281/2012-448 от 29.11.2012, расположенный на земельном участке площадью 16 296 кв.м с кадастровым номером 55:36:090108:80, почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Центральный АО, ул. Маршала Жукова, д. 99 (далее – земельный участок).

До 26.12.2019 в состав имущества фонда входило также право аренды земельного участка на основании договора аренды № Д-Ц-13-117 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, от 26.12.2016, заключенного с департаментом (далее – договор аренды).

На основании договора аренды земельный участок предоставлен в аренду ООО «УК Промсвязь» (доверительному управляющему фондом) для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней.

По окончании срока действия договора обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым (пункт 7.4 договора аренды).

10.12.2019 департаментом в адрес ООО «УК Промсвязь» направлено уведомление № Исх-ДИО/16200 о прекращении договора аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости обременение в виде аренды исключено из сведений о земельном участке.

В соответствии с поручением, данным на заседании организационного комитета по подготовке и проведению XVI Форума межрегионального сотрудничества России и Казахстана с участием глав государств, в соответствии со статьей 239.1 ГК РФ департаментом подано исковое заявление к ООО «УК Промсвязь» в Арбитражный суд Омской области с требованием об изъятии у общества объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, путем продажи с публичных торгов.

В рамках дела № А46-643/2020 Арбитражным судом Омской области по ходатайству общества назначено проведение судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с учетом улучшений и обременении земельного участка по состоянию на дату вынесения определения о проведении экспертизы.

По итогам исследования в материалы дела № А46-643/2020 представлено заключение эксперта № 1430-0321, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составила 330 000 000 руб.

Решением от 14.06.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-643/2020, оставленным без изменения постановлением от 02.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен, у общества изъят объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 330 000 000 руб.

В рамках исполнения судебного акта по делу № А46-643/2020 департаментом приняты меры по реализации указанного объекта.

Распоряжением департамента от 05.04.2022 № 356 на основании судебных актов по делу № А46-643/2020 утвержден порядок проведения торгов по реализации объекта незавершенного строительства в форме аукциона.

07.04.2022 на сайтах www.torgi.gov.ru, www.admomsk.ru, http://utp.sberbank-ast.ru, в газете «Третья столица» размещено извещение о проведении аукциона в отношении объекта незавершенного строительства. Публичные торги в форме электронного аукциона по продаже объекта проведены 17.05.2022 на Универсальной торговой платформе АО «Сбербанк - ACT», в торговой секции «Приватизация, аренда и продажа прав» (http://utp. sberbank-ast.ru).

Протоколом от 16.05.2022 № 12/1 аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, назначенный на 17.05.2022, признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок на участие в аукционе.

Распоряжением департамента от 01.06.2022 № 674 утвержден порядок проведения повторных торгов по реализации объекта незавершенного строительства в форме аукциона.

Согласно приложению к распоряжению от 01.06.2022 № 674 начальная цена объекта определена в размере 330 000 000 руб.

02.06.2022 на сайтах www.torgi.gov.ru, www.admomsk.ru, http://utp.sberbank-ast.ru, в газете «Третья столица» размещено извещение о проведении аукциона в отношении спорного объекта незавершенного строительства. Публичные торги в форме электронного аукциона по продаже объекта незавершенного строительства назначены на 12.07.2022 на универсальной торговой платформе АО «Сбербанк - ACT», в торговой секции «Приватизация, аренда и продажа прав» (http ://utp. sberbank-ast.ru).

Полагая, что распоряжение департамента от 01.06.2022 № 674 и последующие действия по организации и проведению торгов по реализации объекта незавершенного строительства являются незаконными, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь статьями 239.1, 318 ГК РФ, статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разъяснениями, изложенными в пунктах 2, 19 Правил № 1299, принимая во внимание, что судебный акт по делу № А46-643/2020 не исполнен, объект не приобретен ни третьими лицами, ни публичным образованием, общество также не реализовало свое право на продление договора в случае признания торгов несостоявшимися, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд округа считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 21), рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Как указано в пункте 17 Постановления № 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Соглашаясь с выводами судов и отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа исходит из следующего.

Правоотношения сторон по настоящему делу регламентированы статьей 239.1 ГК РФ. В данном случае согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства подлежала определению на основании оценки его рыночной стоимости.

Порядок проведения публичных торгов в таком случае определен Правилами № 1299.

Согласно пункту 2 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее – аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3).

Пунктом 16 Правил № 1299 предусмотрено, что в случае если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одно предложение о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, либо если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе не подана ни одна заявка, аукцион признается несостоявшимся.

Как установлено судами и следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением от 14.06.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-643/2020 у общества изъят объект незавершенного строительства площадью 16 296 кв.м, расположенный на земельном участке, путем продажи с публичных торгов.

Начальная продажная стоимость объекта незавершенного строительства, подлежащего реализации, была установлена судом в размере 330 000 000 руб. на основании заключения эксперта.

Продажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов, проводимая на основании распоряжения от 05.04.2022 № 356, не состоялась ввиду отсутствия заявок на участие в аукционе, в связи с чем департаментом вынесено оспариваемое распоряжение от 01.06.2022 № 674, которым вновь утвержден порядок проведения торгов по реализации объекта незавершенного строительства в форме аукциона.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ доказательства и доводы сторон, приведенные в обоснование заявленных требований и возражений на них, установив, что департаментом не допущено нарушений, которые бы свидетельствовали о незаконности утверждения порядка проведения торгов по реализации объекта незавершенного строительства в форме аукциона, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.

Признавая ошибочными доводы общества о незаконности действий по организации и проведению торгов по реализации объекта незавершенного строительства в соответствии с указанным распоряжением департамента, по мотивам того, что нормы ГК РФ и Правил № 1299 не предусматривают возможности проведения повторных торгов по реализации объекта незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Прямое указание на возможность проведения повторных и последующих торгов объекта незавершенного строительства в случае признания предыдущих торгов несостоявшимися в Правилах № 1299 отсутствует, в том числе не определен порядок установления начальной цены объекта при проведении повторного аукциона.

Однако в соответствии со статьей 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 названного Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В свою очередь, статья 92 Закона № 229-ФЗ предусматривает последствия объявления торгов несостоявшимися.

Так, в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги (часть 1 статьи 92 Закона № 229-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 92 Закона № 229-ФЗ вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.

Судом апелляционной инстанции отклонены доводы ООО «УК Промсвязь» о невозможности применения по аналогии закона, как основанные на ошибочном толковании норм материального права и противоречащие правоприменительной практике (определение Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС23-27069).

Само по себе отсутствие в нормах положений, устанавливающих возможность и порядок проведения повторных торгов по реализации объекта незавершенного строительства на основании решения суда об изъятии такого объекта в соответствии со статьей 239.1 ГК РФ, не свидетельствует о противоправности действий департамента по организации повторных торгов по реализации объекта незавершенного строительства.

Частью 1 статьи 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Следовательно, вступившее в законную силу решение от 14.06.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-643/2020 является обязательным для департамента, а действия по реализации объекта незавершенного строительства правомерными.

При этом суд апелляционной инстанции отметил, что исполнение решения суда об изъятии такого объекта путем продажи с публичных торгов производится в момент подписания договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, являвшегося предметом торгов.

Само по себе проведение торгов в отсутствие их результата в виде заключенного между организатором торгов и победителем торгов договора купли-продажи соответствующего объекта, не свидетельствует об исполнении судебного акта об изъятии такого объекта путем продажи с публичных торгов.

Принимая во внимание, что протоколом от 08.07.2022 № 16/1 аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, проводимый на основании распоряжения департамента от 01.06.2022 № 674, признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок на участие в аукционе, суд апелляционной инстанции заключил, что проведение данного аукциона каким-либо образом прав заявителя не затронуло, так как продажи объекта не повлекло.

Соглашаясь с выводами судов и отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа исходит из отсутствия доводов и доказательств, свидетельствующих о нарушении прав истца.

Вопреки доводам подателя жалобы, ни у органов государственной власти, ни у органов местного самоуправления обязанности по выкупу у застройщика незавершенного строительством объекта не имеется.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции пришел к выводу, что доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, в полной мере исследованы судами первой и апелляционной инстанций. Они получили правовую оценку с учетом материалов и обстоятельств дела. Переоценка установленных по делу обстоятельств в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием к отмене принятых по делу судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены принятых по делу судебных актов не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 29.11.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 27.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-15128/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              А.Л. Полосин

 

ФИО1