Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-121017/2021

16 сентября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  08 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен  16 сентября 2022 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга (191023, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ ГОРОД, КАРАВАННАЯ УЛИЦА, 9, Л.А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 

<

***>), 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» (121059, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2002, ИНН: 

<

***>), 

третьи лица: 

1. СПБГКУ «Дирекция транспортного строительства» 

2. Комитет финансов Санкт-Петербурга об изъятии объектов недвижимости,

об изъятии,

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 08.09.2022,

установил:

Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга (Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» (Общество), в котором просил: 

1. изъять у общества с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд»:

- земельный участок площадью 7 634 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1507, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. М;

- нежилое здание площадью 777,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1227, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Д;

- нежилое здание - хранилище площадью 330,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1031, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Ж;

- нежилое здание – производственное площадью 740 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1047, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. З;

- нежилое здание – производственное площадью 1 457,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1042, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Л;

- нежилое здание – производственное площадью 113,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1035, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Н.

2. Возмещение за изымаемые объекты недвижимости в соответствии с отчетом от 03.12.2020 составляет 150 480 427 руб. из которых:

- рыночная стоимость земельного участка площадью 7 634 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1507, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. М - 28 186 427 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания площадью 777,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1227, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Д  – 54 004 632 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания хранилища площадью 330,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1031, расположенного по адресу:                            Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Ж, – 6 153 776 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания площадью 740 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1047, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. З  – 8 817 493 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания – производственное площадью 1 457,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1042, расположенного по адресу:                      Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Л – 37 170 744 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания – производственное площадью 113,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1035, расположенного по адресу:                         Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Н – 1 056 355 руб.;

- убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду – 15 091 000 руб., включающие в                12 147 027 руб. убытков, связанных с расходами на аренду помещений на время поиска и приобретения нового объекта недвижимости, 2 811 540 руб. убытков, связанных с поиском нового объекта (комиссионные агентств), 132 000 руб. расходов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

3. Общество с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» обязуется в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу предоставить Комитету по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга реквизиты счета, на который подлежит перечислению возмещение, указанное в пункте 2.

4. Возмещение, указанное в пункте 2, перечисляется Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга обществу с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» в течение 15 рабочих дней после предоставления обществом с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» реквизитов, указанных в пункте 3.

5. В случае исполнения обществом с ограниченной ответственностью «ЛибхеррРусланд» обязанности по предоставлению Комитету по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга реквизитов счета до вступления решения суда по настоящему делу в законную силу данное обязательство считается исполненным обществом с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» на следующий день после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

6. В случае, если на решение суда по настоящему делу Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга будет подана кассационная жалоба, возмещение, указанное в пункте 2, может быть перечислено Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга обществу с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» в течение 15 рабочих дней со дня, следующего за днем принятия (изготовления в полном объеме) судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения такой жалобы.

7. Общество с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» обязуется направить в адрес Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга письменное подтверждение о поступлении на его счет денежных средств, указанных в пункте 2, в срок не позднее 3 рабочих дней с даты такого поступления. 

8. Общество с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» обязуется в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить изымаемые объекты недвижимости от своего имущества и/или имущества третьих лиц, обеспечить фактическое освобождение данных объектов.

9. Вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «ЛибхеррРусланд» на изымаемые объекты недвижимости и перехода права собственности к Санкт-Петербургу независимо от получения обществом с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» возмещения, указанного в пункте 2.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.01.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены СПБГКУ «Дирекция транспортного строительства» (Дирекция) и Комитет финансов Санкт-Петербурга.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2022 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО2.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.08.2022 производство по делу возобновлено.

Денежные средства в сумме 350 000 руб. для проведения экспертизы перечислены ООО «Либхерр-Русланд» на депозитный счет суда (платежное поручение N 12408 от 13.04.2022).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2022 с депозитного счета Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области АО «Региональное управление оценки» перечислено 240 000 руб. за проведение судебной экспертизы в соответствии со счетом № 148 от 11.08.2022.

В судебном заседании 08.09.2022 представитель Истца настаивал на удовлетворении иска.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал.

Протокольным определением в соответствии со статьей 159 АПК РФ судом отклонено ходатайство Ответчика об истребовании доказательств того, за чей счет будут проводиться работы по переустройству инженерных сетей, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 66 АПК РФ, наличием объективной возможности рассмотрения спора по представленным в дело доказательствам.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) ООО «Либхерр-Русланд» на праве собственности принадлежат:

- нежилое здание площадью 777,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1227, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Д (далее – Здание 1);

- нежилое здание – здание хранилища площадью 330,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1031, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Ж (далее – Здание 2);

- нежилое здание - производственное площадью 740 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1047, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. З (далее – Здание 3);

- нежилое здание – производственное площадью 1 457,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1042, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Л (далее – Здание 4);

- нежилое здание – производственное площадью 113,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1035, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Н (далее – Здание 5).

Также ООО «Либхерр-Русланд» на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 32 939 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:12, расположенный по адресу: Санкт Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. М, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов (далее – земельный участок 1).

В целях строительства автомобильной дороги регионального значения в Санкт- Петербурге «Широтная магистраль скоростного движения с мостом через р. Неву в створе Фаянсовой ул. - Зольной ул. Этап 1. Участок от примыкания к Западному скоростному диаметру до пересечения с Витебским пр., включая транспортный узел на Витебском пр.» (далее  - Объект) и ввиду отсутствуя других возможных вариантов ее строительства Правительством Санкт-Петербурга 16.11.2020 принято постановление № 931 об изъятии (далее – постановление об изъятии) указанных зданий, а также земельного участка площадью 9 039 кв. м (далее – земельный участок 2), подлежащего образованию из земельного участка 1.

Письмом Комитета от 24.11.2020 № 01-10-5480/20-0-0 ответчик уведомлен о принятом решении об изъятии, что подтверждается письмом Общества от 24.12.2020 № 130/юр.

Согласно пункту 3.1 Положения о Комитете, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.06.2010 № 836 «О мерах по совершенствованию государственного управления в области благоустройства и дорожного хозяйства», Комитет осуществляет действия, связанные с подготовкой по инициативе Комитета решений Правительства Санкт-Петербурга об изъятии земельных участков для государственных нужд Санкт-Петербурга в целях строительства, реконструкции объектов регионального значения Санкт-Петербурга (в случаях когда строительство, реконструкция указанных объектов относятся к компетенции Комитета), а также действия, связанные с исполнением указанных решений Правительства Санкт-Петербурга.

Как следует из пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным, в том числе со строительством, реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно пункту 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных статьей 56.8 ЗК РФ (пункт 1 статьи 56.8 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно составленному обществом с ограниченной ответственностью Городской центр оценки» отчету от 03.12.2020 № 342/2020-НЗ об оценке размера возмещения за земельный участок и расположенные на нем здания, находящиеся по адресу: Санкт- Петербург, Парковая улица, дом 9, изымаемые для государственных нужд Санкт- Петербурга на основании решения, принятого постановлением Правительства Санкт Петербурга от 16.11.2020 № 931 (далее – отчет от 03.12.2020), размер возмещения по состоянию на 23.11.2020 составляет 155 668 000 руб. из которых: 

- рыночная стоимость земельного участка 3 – 33 374 000 руб.;

- рыночная стоимость Здания 1 – 54 004 632 руб.;

- рыночная стоимость Здания 2 – 6 153 776 руб.;

- рыночная стоимость Здания 3 – 8 817 493 руб.;

- рыночная стоимость Здания 4 –37 170 744 руб.;

- рыночная стоимость Здания 5 – 1 056 355руб.;

- убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду – 15 091 000 руб., включающие в себя 12 147 027 руб. убытков, связанных с расходами на аренду помещений на время поиска и приобретения нового объекта недвижимости, 2 811 540 руб. убытков, связанных с поиском нового объекта (комиссионные агентств), 132 000 руб. расходов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

На отчет от 03.12.2020 получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» от 10.12.2020 № 436/Э/2020.

Получение Обществом отчета об оценке подтверждено в письме от 25.12.2020 № 131/юр, в котором ответчик указал, что не возражает против рыночной стоимости зданий, однако, полагает заниженным рыночную стоимость земельного участка 2, а также просил рассмотреть возможность предоставления другого земельного участка взамен изымаемого.

Письмом Комитета от 05.10.2021 № 01-13-3184/21-0-0 Обществу направлен проект соглашения об изъятии, в ответ на которое Общество выразило несогласие с предложенным размером возмещения (письмо от 10.11.2021 № 132/юр), поддержав позицию, ранее изложенную в письме 29.06.2021 от 67/юр-1.

Как указывает Комитет, земельный участок, который подлежит изъятию в соответствии с решением об изъятии площадью 9 039 кв. м, не образован, поскольку после утверждения проекта планировки с проектом межевания территории для размещения линейного объекта и принятия решения об изъятии Общество уведомило Комитет (письмо от 02.12.2020 № 122/юр), что ранее проводило подготовительные работы по разделу земельного участка 1, по результатам которых изъятию подлежит земельный участок площадью 7 634 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1507, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. М, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов (далее – земельный участок 3).

Границы земельного участка 1 утверждены распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 01.04.2020 № 775-РЗК в рамках процедуры изменения характеристик ранее учтенного земельного участка, в целях устранения ошибки, допущенной при определении местоположения его границ, в соответствии с проведенными топогеодезическими работами, на основании заявления Общества от 31.03.2020.

Поскольку во внесудебном порядке стороны к соглашению об условиях изъятия объектов недвижимости не пришли, спор рассмотрен арбитражным судом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

В силу пункта 10 статьи 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Однако, пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 31.07.2020 № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 254-ФЗ) предусмотрено, что в случае, если земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции линейных объектов инфраструктуры и если по истечении сорока пяти дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости в соответствии с земельным законодательством проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладатель изымаемой недвижимости не представил подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости.

В пункте 1 части 2 статьи 2 Закона № 254-ФЗ определено, что к объектам инфраструктуры отнесены автомобильные дороги общего пользования или их участки, мосты, защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты (объекты, используемые при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог), элементы обустройства автомобильных дорог, объекты, предназначенные для взимания платы (в том числе пункты взимания платы), объекты дорожного сервиса.

В силу части 3 статьи 2 Закона № 254-ФЗ перечень объектов инфраструктуры, в том числе объектов инфраструктуры, необходимых для увеличения пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей, в отношении которых применяются особенности, установленные Законом № 254-ФЗ, утверждается Правительством Российской Федерации. В указанный перечень не могут быть включены объекты капитального строительства жилого назначения, а также иные объекты, предназначенные для осуществления деятельности, не связанной со строительством, реконструкцией, эксплуатацией объектов инфраструктуры.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 07.09.2020 № 2278-р установлено, что к объектам инфраструктуры, в отношении которых применяются особенности, установленные Законом № 254-ФЗ, относятся автомобильные дороги общего пользования (их участки) федерального, регионального или межмуниципального, местного значений, отнесенные к категориям IА, IБ, IВ, II, III, магистральных городских дорог, магистральных улиц общегородского значения, магистральных улиц районного значения, проектируемые в их составе объекты капитального строительства, мосты, защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты (объекты, используемые при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог), элементы обустройства автомобильных дорог, объекты, предназначенные для взимания платы (в том числе пункты взимания платы), объекты дорожного сервиса, подлежащие строительству (реконструкции) при размещении таких объектов объекты инженерной инфраструктуры, электрические сети и сети связи, перечисленные (указанные) в комплексном плане модернизации и расширения магистральной инфраструктуры на период до 2024 года, утвержденном распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.09.2018 № 2101-р, государственных программах Российской Федерации, федеральных целевых программах, федеральной адресной инвестиционной программе, ведомственных целевых программах Российской Федерации, государственных программах субъектов Российской Федерации, ведомственных целевых программах субъектов Российской Федерации, адресных инвестиционных программах субъектов Российской Федерации, программе деятельности Государственной компании «Российские автомобильные дороги», финансовом плане Государственной компании «Российские автомобильные дороги» (пункт 1).

В государственную программу Санкт-Петербурга «Развитие транспортной системы Санкт-Петербурга», утвержденную постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.06.2014 № 552, включен объект: «Строительство объекта: подключение Западного скоростного диаметра (севернее развязки с Благодатной ул.) к Широтной магистрали скоростного движения с устройством транспортной развязки с Витебским пр. Подготовка территории строительства». Расходы на данный объект также отражены в Адресной инвестиционной программе на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов, утвержденной в составе Закона Санкт-Петербурга от 25.11.2020 № 549-114 «О бюджете Санкт-Петербурга на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов».

Как указано в п. 1 статьи 56.2 ЗК РФ, изъятие земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения, осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 281 ГК РФ, плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

В соответствии с пунктом 6 статьи 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Статьей 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей; при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлена обязательность проведения оценки при изъятии имущества у собственников для федеральных нужд (а также в целях компенсации убытков арендаторов и иных землепользователей земельных участков).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно размера компенсации в связи с изъятием Земельного участка и Зданий   для государственных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - Информационное письмо N 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (далее - Обзор от 10.12.2015), изложена правовая позиция, согласно которой по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

С учетом положений статьи 56.8 ЗК РФ для целей определения размера возмещения суд назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости Зданий, Земельного участка и размера убытков, причиненных собственнику их изъятием для государственных нужд.

Как следует из заключения эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО2 № 10/06/2022-1 от 03.08.2022, 

- рыночная стоимость земельного участка площадью 7 634 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1507, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. М – 51 200 000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания площадью 777,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1227, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Д  – 24 400 000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания хранилища площадью 330,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1031, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Ж, – 2 700 000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания площадью 740 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1047, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. З  – 11 100 000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания – производственное площадью 1 457,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1042, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Л – 60 700 000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания – производственное площадью 113,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1035, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Н – 2 100 000 руб.;

- убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду –   13 500 000 руб. 

Заключение эксперта было направлено Комитетом на проверку в общество с ограниченной ответственностью Городской центр оценки» (далее – ООО «ГЦО»), подготовившее по заказу Комитета отчет об оценке от 03.12.2020 № 342/2020-НЗ, положенный в обоснование предлагаемого Комитетом размера возмещения.

Согласно письму ООО «ГЦО» от 23.08.2022 № 392 в результате проверки расчетов, выполненных экспертом ФИО2 при проведении экспертизы, ошибок, влияющих на рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимости, не обнаружено; результаты оценки рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости, полученные в отчете ООО «ГЦО» 03.12.2020 № 342/2020-НЗ, и в заключении эксперта, отличаются всего на 8%, что является незначительной величиной, учитывая, в том числе, и вероятностный характер рыночной стоимости, и различные даты оценки (23.11.2020 и 24.06.2022).

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. 

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления величины размера возмещения в связи с изъятием для государственных нужд Российской Федерации объектов недвижимости.

Замечания Ответчика относительно расходов на проведение работ по реконструкции инженерных сетей не могут быть приняты судом во внимание исходя из следующего.

Как пояснил Истец, по результатам конкурса между Комитетом (заказчик) подрядной организацией 20.04.2021 заключен государственный контракт № КС-2/2021 на выполнение работ по объекту: «Подключение Западного скоростного диаметра (севернее развязки с Благодатной улицей) к Широтной магистрали скоростного движения с устройством транспортной развязки с Витебским проспектом. Подготовка территории строительства» с разработкой рабочей документации (далее – объект) для нужд Санкт-Петербурга.

На основании дополнительного соглашения № 1 от 11.05.2011 права заказчика по контракту перешли к Дирекции.

Согласно пунктами 1.1, 1.2 контракта подрядчик принял на себя обязательство выполнить работы в соответствии с утвержденной проектной документацией по объекту и разработанной им по контракту рабочей документацией.

В соответствии с графиком выполнения работ подрядчику поручено выполнение следующих работ:

- переустройство сетей связи (п. 7 графика);

- переустройство кабельных линий напряжением 0,4 кВ-35 Кв (пункт 8 графика);

- переустройство тепловых сетей (пункт 12);

- переустройство сетей водоснабжения и канализации (пункта 14 графика);

Данные расходы также отражены в смете контракта (в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2022 № 15-С-19), в локальных сметах расчетах, приложенных к письменным пояснениям Комитета от 31.08.2022, и в календарном графике разработки рабочей документации (в редакции дополнительного соглашения от 23.11.2021                № 9-С-51).

Необходимость переустройства инженерных сетей, указанных в заключении эксперта, также следует из проектной документации по объекту:

Переустройство сетей теплоснабжения Общества представлено в проектной документации (шифр 5-807-ТКР 1.4.3 Том 3.1.4.3 (изм.5). «Внутриплощадочные тепловые сети собственников». Проводимые работы описаны на страницах 22-23. Стоимость работ отражена в локальном сметном расчете № 01-10-02;

Переустройство сетей электроснабжения Общества представлено в проектной документации (шифр 5-807-ТКР 1.2.1 Том 3.1.2.1 (изм.6). «Линии электропередач 0,4-35 кВ». Об учете технических условий Общества указано листе 2 общих данных. Стоимость работ отражена в локальных сметных расчетах № 01-07-24, 01-07-58;

Переустройство сетей связи Общества представлено в проектной документации (шифр 5-807-ТКР 1.1 том 3.1.1 (изм.5). «Сети связи». Информация о проводимых работ указана на страницах 26-27. Стоимость работ отражена в локальных сметных расчетах № 01-06-53, 010654;

Переустройство сетей водоснабжения, водоотведения представлено в проектной документации (шифр 5-807-ТКР 1.6.3 Том 3.1.6.3 (изм.5). «Внутриплощадочные сети водоснабжения и канализации собственников». Сводная информация представлена на страницах 22-23, описание проводимых работ – на страницах 35, 36. Стоимость работ отражена в локальных сметных расчетах № 01-12-34, 011235, 01-12-51, 01-12-52.

Истцом признавалось, что переустройство названных сетей Общества учтено контрактом, поручено подрядчику по контракту и является затратами бюджета, то есть не может быть возложено на Общество. 

Поскольку при определении условий изъятия объектов недвижимости суд исходит из признания Истцом факта возложения на него обязательств по переустройству инженерных сетей Общества, последующее отрицание указанного обязательства может явиться основанием пересмотра судебного акта применительно к положениям статьи 311 АПК РФ.

Общество также не согласно с предлагаемым Комитетом 15 дневным сроком для освобождения изымаемых объектов, исчисляемым с момента вступления решения суда в законную силу. Общество полагает, что данный срок не может составлять менее 60 дней со дня вступления, ссылаясь на условия заключенных договоров аренды, предусматривающие обязанность Общества по уведомлению арендодателей об одностороннем отказе от договоров в 60-дневный срок.

Вместе с тем, подпунктами 3 и 7 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ установлено, что вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком и сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия.

Таким образом, независимо от условий договоров аренды, заключенных Обществом, действие таких договоров досрочно прекратится в связи с вступлением решения суда по настоящему делу в законную силу. 

Возражения Общества относительно условий прекращения права собственности Общества на изымаемые объекты, также не могут быть приняты судом, в связи со следующим.

Действительно, в силу пункта 2 статьи 56.11 ЗК РФ в случае, если вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия, в частности переход права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности,  наступают только после предоставления указанного возмещения.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) основанием для государственной регистрации основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Одновременно с документом, указанным в части статьи 60 Закона № 218-ФЗ, для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное (часть 2 статьи 60 Закона № 218-ФЗ).

Учитывая необходимость в ходе строительства оперативного разрешения вопросов, связанных с титульным собственником объектов, принимая во внимание положения Закона о регистрации, суд полагает возможным переход права собственности на изымаемые объекты до получения собственником возмещения.

Поскольку момент перехода права собственности на объекты не исключает ответственности должника за просрочку исполнения обязательства, суд полагает, что спорным условием в редакции Комитета права Общества нарушены быть не могут.

Таким образом, суд принимает предложенные Комитетом условия изъятия объектов недвижимости для государственных нужд с определением стоимости возмещения на основании заключения судебной экспертизы от 03.08.2022 № 10/06/2022-1.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения данного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор. 

Учитывая, что целью обращения истца являлось определения размера возмещения Обществу в связи с изъятием объектов недвижимости, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий, либо неправоте какой-либо из сторон. 

Более того, исковые требования удовлетворены на условиях отличных, от первоначально испрашиваемых Истцом, цена возмещения определена по результатам судебной экспертизы. 

С учетом изложенного, суд полагает справедливым распределить понесенные Ответчиком судебные расходы на оплату экспертизы в равных долях, в связи с чем взыскать с Истца в пользу Ответчика 120 000  руб. судебных расходов на оплату экспертизы. Излишне внесенные на депозитный счет суда в счет оплаты судебной экспертизы денежные средства подлежат возврату заявителю на основании поданного им заявления с указанием реквизитов для возврата.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд»:

- земельный участок площадью 7 634 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1507, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. М;

- нежилое здание площадью 777,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1227, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Д;

- нежилое здание - хранилище площадью 330,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1031, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Ж;

- нежилое здание – производственное площадью 740 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1047, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. З;

- нежилое здание – производственное площадью 1 457,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1042, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Л;

- нежилое здание – производственное площадью 113,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1035, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Н.

2. Возмещение за изымаемые объекты недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы от 03.08.2022 № 10/06/2022-1, подготовленным Акционерным обществом  «Региональное управление оценки»,  составляет 165 700 000 руб. из которых:

- рыночная стоимость земельного участка площадью 7 634 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1507, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. М – 51 200 000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания площадью 777,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1227, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Д  – 24 400 000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания хранилища площадью 330,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1031, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Ж, – 2 700 000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания площадью 740 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1047, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. З  – 11 100 000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания – производственное площадью 1 457,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1042, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Л – 60 700 000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания – производственное площадью 113,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007601:1035, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая ул., д. 9, лит. Н – 2 100 000 руб.;

- убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду –   13 500 000 руб. 

3. Общество с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» обязуется в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу предоставить Комитету по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга реквизиты счета, на который подлежит перечислению возмещение, указанное в пункте 2.

4. Возмещение, указанное в пункте 2, перечисляется Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга обществу с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» в течение 15 рабочих дней после предоставления обществом с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» реквизитов, указанных в пункте 3.

5. В случае исполнения обществом с ограниченной ответственностью «ЛибхеррРусланд» обязанности по предоставлению Комитету по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга реквизитов счета до вступления решения суда по настоящему делу в законную силу данное обязательство считается исполненным обществом с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» на следующий день после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

6. В случае, если на решение суда по настоящему делу Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга будет подана кассационная жалоба, возмещение, указанное в пункте 2, может быть перечислено Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга обществу с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» в течение 15 рабочих дней со дня, следующего за днем принятия (изготовления в полном объеме) судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения такой жалобы.

7. Общество с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» обязуется направить в адрес Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга письменное подтверждение о поступлении на его счет денежных средств, указанных в пункте 2, в срок не позднее 3 рабочих дней с даты такого поступления. 

8. Общество с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» обязуется в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить изымаемые объекты недвижимости от своего имущества и/или имущества третьих лиц, обеспечить фактическое освобождение данных объектов.

9. Вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «ЛибхеррРусланд» на изымаемые объекты недвижимости и перехода права собственности к Санкт-Петербургу независимо от получения обществом с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» возмещения, указанного в пункте 2.

Взыскать с Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Либхерр-Русланд» 120 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Бугорская Н.А.