АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

08 декабря 2022 года

Дело №

А55-10306/2022

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Плотниковой Н.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Соловьевой И.Е.,

рассмотрев в судебном заседании 24 ноября - 01 декабря 2022 года  дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к  обществу с ограниченной ответственностью "АРБИТ СТРОЙ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

 

о взыскании

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО3 (по доверенности от 31.03.2022); после перерыва тот же представитель;

от ответчика - не явился, извещен; после перерыва представитель ФИО4 (по доверенности от 01.06.2022);

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АРБИТ СТРОЙ", в котором просит взыскать неустойку (пени) за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве четырех секционного многоквартирного жилого дома с обвалованным и подземным паркингами, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, улица Солнечная, № 129 от 10.08.2018 в размере 281 360 руб. 88 коп. за период с 02.04.2019 по 21.08.2020.

Определением суда от 18.08.2022 произведена замена судьи Богдановой Р.М. на судью Плотникову Н.Ю.

Судом принято уменьшение исковых требований до 203 266 руб. 62 коп. - неустойка (пени) за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве четырех секционного многоквартирного жилого дома с обвалованным и подземным паркингами, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, улица Солнечная, № 129 от 10.08.2018 за период с 02.04.2019 по 02.04.2020.

В отзыве на иск ответчик указывает, что истцом неверно определен период начисления неустойки, а именно: без учета того, что в п. 3.1.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 07.10.2019) установлено, что объект долевого участия должен быть передан  дольщику не позднее четвертого квартала 2019 года, то есть не позднее 31.12.2019; представил контррасчет неустойки за период  с 09.01.2020 по 02.04.2020, произведенный с применением ставки 4,25%, исходя из стоимости имущества, равной 1 918 600 руб. 00 коп., в соответствии с которым размер неустойки за спорный период составил 46 206 руб. 28 коп.; просил снизить размер неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям. 

Между обществом с ограниченной ответственностью «Арбит Строй» и обществом с ограниченной ответственностью «Теплостен-Самара» был заключен договор долевого участия в строительстве от 10.08.2018, в соответствии с п. 1.1 которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить 4-х секционный многоквартирный жилой дом с обвалованными и подземными паркингами, расположенный по адресу: 

<

...> именуемый в дальнейшем «жилой дом».

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщик обязался передать дольщику объект долевого участия – однокомнатную квартиру в секции 2 на 6 этаже за строительным номером 61 общей площадью 36,2 кв.м.

В соответствии с п. 2.1 договора базисная цена договора составляет 1 918 600 руб. 00 коп. из расчета 53 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м.

В соответствии с п. 3.1.4 договора срок ввода жилого дома в эксплуатацию - не позднее четвертого квартала 2018 года. Срок передачи дольщику объекта - не позднее первого квартала 2019 года.

В соответствии с п. 4.3 договора после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, получения результатов обмера объекта органом технической инвентаризации, дольщику направляется письменное уведомление о вводе жилого дома в эксплуатацию о необходимости произвести окончательные расчеты по фактической площади и принять объект в собственность по акту приема-передачи.

Уведомление направляется Застройщиком по адресу, указанному Дольщиком в настоящем договоре, либо по адресу, указанному Дольщиком в порядке п. 3.2.10 настоящего договора, либо вручается лично, что подтверждается подписью Дольщика на втором экземпляре уведомления. В случае, если Дольщик не получил уведомление по причинам, не зависящим от Застройщика (отсутствие Дольщика по указанному адресу, истечение срока хранения корреспонденции в отделении связи и пр.), уведомление считается врученным надлежащим образом и полученным Дольщиком по истечении 15 (пятнадцати) календарных дней с даты его отправки Застройщиком.

В п.4.4 стороны согласовали, что в течение 20 (двадцати) календарных дней с момента получения уведомления Застройщика Дольщик обязан произвести окончательные расчеты, уточненные по результатам обмера объекта органом технической инвентаризации.

В целях приемки Дольщик обязан осмотреть объект, по результату осмотра сторонами подписывается Акт осмотра объекта, после чего сторонами договора подписывается акт приема- передачи объекта в собственность.

В случае уклонения/необоснованного отказа Дольщика от приемки объекта в предусмотренные договором сроки Застройщик вправе передать объект в одностороннем порядке. Акт передачи объекта в одностороннем порядке отправляется Дольщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения по адресу, указанному им в Договоре, либо по адресу, указанному Дольщиком в порядке п. 3.2.10 настоящего Договора. С момента составления Застройщиком акта передачи объекта в одностороннем порядке:

риск случайного повреждения и/или случайной гибели объекта считается перешедшим к Дольщику;

Дольщик обязан нести расходы на содержание объекта и соразмерной доли общего имущества в жилом доме.

Дольщик по письменному требованию Застройщика обязан возместить ему убытки, причиненные уклонением/необоснованным отказом от приемки объекта в предусмотренные Договором сроки. В случае неисполнения указанного требования Застройщика в добровольном порядке убытки будут взысканы с Дольщика в судебном порядке. (п. 4.5 договора)

Допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в случае получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию ранее срока, установленного в п. 3.1.4 настоящего Договора. В этом случае Дольщик обязан приступить к процессу приемки Объекта и выполнению связанных с этим процессом обязательств (осуществление окончательных расчетов по Договору, осмотр Объекта, приемка Объекта по Акту приема-передачи и др.) с момента получения от Застройщика уведомления, указанного в п. 4.3 настоящего Договора, с соблюдением указанных в нем сроков. (п. 4.6 договора)

Между ООО «Теплостен-Самара» и ООО СК «Стройресурс» 23.08.2018 был заключен договор № 1 уступки прав требований по договору долевого участия в строительстве 4-х секционного многоквартирного жилого дома с обвалованным и подземным паркингами, расположенного по адресу: город Самара, Промышленный район, улица Солнечная, № 129 от 10.08.2018. В рамках данного договора ООО «Теплостен-Самара» уступило все свои права и обязанности по договору № 129 от 10.08.2018.

Между ООО СК «Стройресурс» и ФИО5 06.02.2019 был заключен договор № 2 уступки прав требований по договору долевого участия в строительстве 4-х секционного многоквартирного жилого дома с обвалованным и подземным паркингами, расположенного по адресу: город Самара, Промышленный район, улица Солнечная, № 129 от 10.08.2018. В рамках данного договора ООО СК «Стройресурс» уступило все свои права и обязанности по договору № 129 от 10.08.2018.

Обществом с ограниченной ответственностью «Арбит Строй» и ФИО5 подписано дополнительное соглашение от 07.10.2019, в соответствии с п. 1 которого пункт 3.1.4 договора был изложен в следующей редакции: обеспечить ввод жилого дома в эксплуатацию. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию  - не позднее четвертого квартала 2019 года. Срок передачи дольщику объекта – не позднее четвертого квартала 2019 года.

Квартира была передана ФИО5 по акту приема-передачи 21.08.2020 года. (л.д. 18)

Право собственности на объект ФИО5 зарегистрировано 08.09.2020, что подтверждается сведениями из ЕГРН. (л.д. 19-20)

ФИО5 направил в адрес ООО «Арбит Строй» претензию от 25.03.2020 с требованием оплатить неустойку в сумме 66 511 руб. 11 коп. за период с 01.01.2020 по 25.03.2020 по договору №126 от 10.08.2018. (л.д. 21-22)

ООО «Арбит Строй» в письме №562 от 08.05.2020 предложило ФИО5 во внесудебном порядке выплатить неустойку в сумме 30 000 руб. 00 коп. (л.д. 23)

Между ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 31.03.2022 был заключен договор уступки права требования (цессии) неустойки (пени) за нарушение сроков передачи Квартиры по договору долевого участия в строительстве 4-х секционного многоквартирного жилого дома с обвалованным и подземным паркингами, расположенного по адресу: город Самара, Промышленный район, улица Солнечная, № 129 от 10.08.2018.

ИП ФИО2 02.04.2022  направил в адрес ООО «Арбит Строй» уведомление об уступке требования и экземпляр договора уступки требования (цессии) от 31.03.2022. (л.д. 24, 27)

Из расчета истца следует, что ответчику начислена неустойка в сумме 203 266 руб. 62 коп. за период с 02.04.2019 по 02.04.2020.

Указанный расчет произведен истцом с использованием ставки 4,25%, исходя из суммы 1 954 800 руб. 00 коп.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или в состав блок секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Обязательство по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок застройщиком не исполнено.

Таким образом, имеются основания для взыскания с общества с ограниченной ответственностью "АРБИТ СТРОЙ" предусмотренной законом неустойки.

В силу пункта 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 ГК РФ).

В соответствии со статьёй 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Данная норма является диспозитивной и допускает возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ею общего правила. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, из которого уступается право (требование), делим, вправе уступить новому кредитору принадлежащее ему право (требование) к должнику как полностью, так и в части (пункт 5 информационного письма от 30.10.2007 №120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Договор уступки права сторонами не оспорен и в установленном законом порядке недействительным не признавался.

В пункте 1 статьи 389 ГК РФ предусмотрено, что сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон №214-ФЗ) уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ).

Положения статей 11 и 17 Закона №214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту интересов участников долевого строительства, является обеспечением исполнения обязательства по передаче дольщику объекта недвижимости.

Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования по такому договору необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, т.е. до его исполнения.

Названный Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора уступки права требования неустойки по договору долевого участия, акт приема-передачи объекта недвижимости был подписан и, соответственно, обременение, подлежащее государственной регистрации, уже отсутствовало.

В данном случае, взыскиваемая неустойка не связана с правами на недвижимое имущество, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.

В силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным. 

Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», отсутствие в таком договоре условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ.

Из условий договора уступки права требования следует, что воля третьих лиц направлена на передачу права требования истцу. Отсутствие доказательств оплаты по договору цессии само по себе не является доказательством притворности заключенной сделки. 

Возможность уступки права требования на возмездной основе предусмотрена действующим законодательством, стороны вправе самостоятельно согласовать срок и порядок оплаты. Третьи лица по своему выбору реализовало свое право на защиту субъективного права путем реализации (уступки) истцу права на неустойку, обеспечивающую его право.

Как разъяснено Верховным Судом Российской Федерации в Постановлении Пленума от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», согласно статье 421 ГК РФ стороны также вправе, в частности, заключить договор, по которому первоначальный кредитор (цедент) обязуется уступить новому кредитору (цессионарию) требование к должнику, а новый кредитор (цессионарий) принимает на себя обязанность передать первоначальному кредитору (цеденту) часть того, что будет исполнено должником по уступаемому требованию.

С 27.07.2020 Центральным Банком Российской Федерации установлена ключевая ставка в размере 4,25 % годовых.

Истец произвел расчет исковых требований с применением ставки рефинансирования в размере 4,25%, действовавшей на день исполнения обязательства, поскольку обязательство по передаче дольщику объекта долевого строительства было исполнено 21.08.2020. Ответчик не оспаривает применяемую при расчете ставку, а ссылается на неверно определенный период начисления неустойки, полагает, что неустойка должна быть начислена за период с 09.01.2020 года по 02.04.2020 и составить 46 206 руб. 28 коп.

Истец, уточняя расчет исковых требований, учел положения Постановления Правительства Российской Федерации №423 от 02.04.2020 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" о том, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021, произвел расчет неустойки за период с 02.04.2019 по 02.04.2020.

В соответствии с п. 2.1 договора долевого участия в строительстве цена договора составляет 1 918 600 руб. 00 коп., тогда как истец производит расчет, исходя из стоимости, равной 1 954 800 руб. 00 коп.

Довод истца, изложенный в возражениях на отзыв, о том, что подписание дополнительного соглашения от 07.10.2019 обусловлено с необходимостью ввода жилого дома в эксплуатацию не может рассматриваться как основание исчисления срока нарушения обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства на первоначально определенных сторонами условиях. Изменение условий договора в части срока строительства дома и передачи объекта дольщику влечет изменение сделки. Именно от указанного срока необходимо вести отсчет срока просрочки исполнения обязательства по передаче квартиры.

Таким образом, истцом расчет произведен неверно. Судом произведен расчет неустойки за период с 01.01.2020 по 02.04.2020: 1 918 600,00 х 93 х 2 х 1/300 х 4,25%=50 555 руб. 12 коп.

Таким образом, размер правомерно заявленных исковых требований составляет 50 555 руб. 12 коп. 

Ответчик заявил о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

Согласно пунктам 73 и 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Сведений о том, какие последствия имеют для истца нарушение ответчиком требований договора, истец не представил.

Принимая во внимание доводы сторон, а также размер неустойки, исходя из необходимости соблюдения реального баланса интересов сторон, суд пришел к выводу, что размер начисленной истцом неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства и может привести к получению истцом необоснованной выгоды, в связи с чем полагает возможным снизить размер неустойки до 32 344 руб. 00 коп.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины соразмерно удовлетворенным исковым требованиям подлежат отнесению на ответчика в сумме 1606 руб. 00 коп. и взысканию с последнего в пользу истца.

Следует возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1562 (Одна тысяча пятьсот шестьдесят два) руб. 00 коп., перечисленную чеком-ордером от 01.04.2022 (операция 105), с учетом принятых уменьшений исковых требований.

В остальной части расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца и оплачены им при обращении с настоящим иском в арбитражный суд.

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арбит Строй» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) неустойку за период с 09.01.2020 по 02.04.2020 в сумме 32 344 (Тридцать две тысячи триста сорок четыре) рубля и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1606 (Одна тысяча шестьсот шесть) руб. 00 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1562 (Одна тысяча пятьсот шестьдесят два) руб. 00 коп., перечисленную чеком-ордером от 01.04.2022 (операция 105).

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

Н.Ю. Плотникова