АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-11393/2020

г. Краснодар

21 июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – Комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой» (ИНН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: федерального казенного учреждения «Управление автомобильной магистрали Москва-Волгоград Федерального дорожного агентства», Министерства транспорта Ростовской области, Управления по архитектуре и градостроительству города Батайска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2023 по делу № А53-11393/2020, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «БатайскСтрой» (далее – общество) о взыскании 19 534 219 рублей 14 копеек задолженности по договору аренды от 01.02.2016 № 5895 за период с 01.04.2017 по 31.12.2020 и 1 339 901 рубля 20 копеек пени за период с 21.06.2017 по 31.12.2020 (с учетом увеличения размера исковых требований – т. 1, л. д. 143).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Волгоград Федерального дорожного агентства», Министерство транспорта Ростовской области (далее – министерство), Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска (далее – управление архитектуры).

Решением от 22.03.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.05.2021, в удовлетворении исковых требований отказано полностью. Судебные акты мотивированы невозможностью использования земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 по целевому назначению вследствие отсутствия подъездных путей к данному участку. То есть, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче имущества в аренду. Передача по акту объекта аренды подтверждает лишь переход его во владение арендатора, что не исключает установление обстоятельств невозможности его действительного использования. Невозможность использования земельного участка в согласованных сторонами целях не образует на стороне арендатора обязанности по внесению арендной платы, а на стороне арендодателя – сопутствующего данному обязательству права. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду имуществом. Истец не представил каких-либо доказательств тому, что ответчик осуществлял пользование земельным участком с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 в целях, согласованных в договоре аренды. Доказательства, подтверждающие, что на момент подписания договора общество действовало недобросовестно, зная о невозможности использования объекта по целевому назначению, материалы дела не содержат.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2021 решение от 22.03.2021 и постановление суда апелляционной инстанции от 28.05.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Окружной суд указал на необходимость обсуждения вопроса о назначении по делу экспертизы в целях проверки возможности осуществления доступа к земельному участку; и определения момента возникновения невозможности использования земельного участка (при доказанности таковой), учитывая, что впервые обращение арендатора по вопросу организации доступа к земельному участку состоялось только в июне 2019 года, а отказы уполномоченных органов в установленном законом порядке не оспорены.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 11.01.2022 обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

При новом рассмотрении решением от 06.12.2022, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 21.02.2023, исковые требования удовлетворены в полном объеме: с общества в пользу комитета взыскано 19 534 219 рублей 14 копеек задолженности по договору аренды от 01.02.2016 № 5895 с 01.04.2017 по 31.12.2020 и 1 339 901 рубль 20 копеек пени с 21.06.2017 по 31.12.2020; в доход федерального бюджета с ответчика взыскано 127 371 рубль государственной пошлины. Суды пришли к выводу о том, что ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по оплате аренды. Заключением судебной экспертизы установлено, что с технической точки зрения, обустройство съезда/выезда на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 общей площадью 56 662 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, в том числе с земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0000000:50 и 61:46:0000000:51, возможно при условии соблюдения требований Правил дорожного движения Российской Федерации и иных указанных нормативно-правовых актов в сфере обеспечения безопасности дорожного движения, а также норм проектирования на основе технико-экономического сопоставления вариантов с учетом категорий пересекающихся дорог, пропускной способности, безопасности и удобства движения по ним, стоимости строительства, затрат времени пассажиров, транспортных и дорожно-эксплуатационных расходов, стоимости отводимых под строительство земель; каких-либо несоответствий, препятствующих обустройству примыкания на границах участков, не выявлено. Экспертным заключением прямо подтверждено отсутствие невозможности использования спорного земельного участка по назначению, следовательно, необходимость в установлении момента возникновения препятствий в использовании участка отсутствует. Суды также учли действия ответчика после вступления в правоотношения по аренде земельного участка, а именно: отсутствие каких-либо претензий к арендодателю по вопросу невозможности использования объекта аренды в отведенных целях. Поскольку доказательства выполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют, суды пришли к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности с 01.04.2017 по 31.12.2020 являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме. Установив факт не исполнения обществом обязательств по внесению арендной платы, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания договорной неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Расчет размера задолженности по арендной плате и пени за нарушение обязательств судами признан верным, произведенным с учетом положений договора аренды, с применением надлежащих ключевых ставок.

В кассационной жалобе общество просит решение от 06.12.2022 и апелляционное постановление от 21.02.2023 отменить, принять новый судебный акт, указывая, что судебная экспертиза проведена специалистами, не имеющими на это должного образования и квалификации; экспертами не применены нормативные документы, устанавливающие обязательные требования к примыканиям автомобильных дорог, их конструктивному исполнению, обеспечивающему безопасность жизни и здоровья людей. Экспертами исследована только возможность обустройства, с формулировкой «при условии соблюдения требований правил дорожного движения», однако, не учтены отрицательные решения ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Волгоград Федерального дорожного агентства», министерства. Земельные участки с кадастровыми номерами 61:46:0000000:50 и 61:46:0000000:51, граничащие со спорным участком, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) находятся в собственности министерства, имеют ограничения в использовании или ограничения права на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости, одним из которых является ограничение прав на земельный участок. Судами не принят во внимание ответ министерства о несоответствии необходимым параметрам участков дорог, расположенных в границах участков с кадастровыми номерами 61:46:0000000:50 и 61:46:0000000:51 для возможности обустройства примыканий. Оставлены без внимание такие фактические обстоятельства дела, как отказ ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Волгоград Федерального дорожного агентства», в управлении которого находится автомобильная дорога общего пользования федерального значения А-135 подъездная дорога от автомобильной дороги М-4 «Дон» к г. Ростову-на-Дону, Западный подъезд, обществу в согласовании устройства примыкания по причине того, что в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 28.09.2009 № 767 «О классификации автомобильных дорог в Российской Федерации» в части соблюдения минимально допустимых расстояний: устройство новых примыканий к автомобильной дороге общего пользования федерального значения допускается не чаще, чем через пять километров. Ответчик в период действия договора предпринимал меры по устранению препятствий в использовании земельного участка, однако такие препятствия сохранялись вплоть до окончания действия договора. Выставляя земельный участок на аукцион, именно комитет должен обеспечить возможность его использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Поскольку земельный участок предоставлялся на аукционе, у общества как арендатора отсутствовала возможность согласовать условия договора аренды, отличные от тех, которые изложены в проекте договора аренды и содержащиеся в аукционной документации. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 07.06.2023 объявлялся перерыв до 16 часов 10 минут 14.06.2023; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

Повторно изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба общества не подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

На основании протокола заседания аукционной комиссии по приему заявок на участие в аукционе и признанию заявителей участниками аукциона 18.01.2016 № 1 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2016 № 5895, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 площадью 56 662 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование – «офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, на 10 лет – до 18.01.2026. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 10 – 14).

Размер арендной платы за участок составил 8 530 000 рублей 59 копеек (пункт 3.1 договора). На основании пункта 3.2 договора арендная плата за период с 18.01.2016 по 18.01.2017 производится арендатором в сумме 8 530 000 рублей 59 копеек. Арендная плата с 19.01.2016 вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

25 февраля 2020 года комитет направил обществу претензию, в которой просил погасить имеющуюся задолженность по арендным платежам и пене (т. 1, л. д. 15), неисполнение которой послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами данной главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в данном Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса). 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса). 

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. 

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. 

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На основании части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Кодекса). 

По результатам повторного исследования представленных в материалы дела доказательств, с учетом указаний суда кассационной инстанции, приведенных в постановлении от 20.10.2021 (обязательных для судов первой и апелляционной инстанций), суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. Судебные инстанции исходили из того, что в период действия договора аренды (начиная с 01.02.2016) арендатор не совершил предусмотренных действующим законодательством действий при обнаружении (по его мнению) недостатков земельного участка, включая отказ от договорных отношений. Участвуя в аукционе, заключая договор аренды, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте (земельном участке), в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования, правилах землепользования и застройки, ЕГРН, публичной кадастровой карте, имеющих общий доступ. Впервые обращение арендатора по вопросу организации доступа к земельному участку состоялось в июне 2019 года, при этом отказы уполномоченных органов в установленном законом порядке не оспорены. С учетом проведенной по делу судебной экспертизы суды признали недоказанным невозможность использования спорного земельного участка по назначению. Установив ненадлежащее исполнение обществом как арендатором обязательств по внесению платы за пользование земельным участком, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца 19 534 219 рублей 14 копеек задолженности по договору аренды от 01.02.2016 № 5895 с 01.04.2017 по 31.12.2020 и 1 339 901 рубля 20 копеек договорной неустойки с 21.06.2017 по 31.12.2020.

Доводы кассационной жалобы окружным судом изучены и отклонены, поскольку обстоятельства, на которые ссылается заявитель, проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения искового заявления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2023 исполнение судебных актов приостанавливалось до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационное производство завершено, приостановление утратило силу и подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2023 по делу № А53-11393/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин