АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

дело № А48-6368/2016

город Орёл

11 апреля 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 04.04.17

Решение в полном объёме изготовлено 11.04.2017

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302000, г. Орёл, Пролетарская гора, 1, ОГРН 

<

***>) к Открытому акционерному обществу «Орёлгортеплоэнерго» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) о взыскании задолженности за период с 01.01.15 по 30.06.16 в сумме 2 003 207 руб. 33 коп., пени в сумме 44 532 руб. 70 коп., всего – 2 047 740 руб. 03 коп.

при участии:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность №7/3591 от 26.12.16);

от ответчика –  представитель ФИО3 (доверенность от 03.11.15 57 АА 0628751),

установил:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее также истец, УМИЗ) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением (с учётом принятых судом уточнений) к Открытому акционерному обществу «Орёлгортеплоэнерго» (далее также ответчик, ОАО «Орёлгортеплоэнерго») о взыскании задолженности за период с 01.01.15 по 30.06.16 в сумме 2 003 207 руб. 33 коп., пени в сумме 44 532 руб. 70 коп., всего – 2 047 740 руб. 03 коп. по договору №843/з от 17.09.08.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования, просил удовлетворить иск.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что им используется не весь арендуемый земельный участок, им не используется часть арендуемого земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, не находящиеся в его владении и пользовании. Кроме того, истец несвоевременно уведомлял его об изменении размера арендной платы.

В обосновании своих доводов, ответчиком представлен контррасчёт подлежащей взысканию суммы арендной платы, из которого следует, что ответчик признаёт задолженность в сумме 1542103 руб. 40 коп. за период с 01.01.15 по 30.06.16.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

17.09.2008 Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области (правопредшественник Управления государственного имущества Орловской области) и МУПП «Орелгортеплоэнерго» заключили договор аренды земельного участка № 843/з, расположенного по адресу: г. Орёл, Заводской район, Кромское шоссе, 8, из земель населенных пунктов, площадью 55902,71 кв.м, кадастровый номер 57:25:0021317:10, для эксплуатации и обслуживания „производственных зданий и сооружений. 

Срок договора установлен с 01.09.2008 по 31.08.2033. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

19.04.2011 на основании Приказа Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области от 19.04.2011 № 450 «О внесении изменений в договор аренды от 17.09.2008 № 843/з земельного участка» подписано соглашение к договору аренды земли № 843/з, в соответствии с которым изменено наименование арендатора: с МУПП «Орелгортеплоэнерго» на ОАО «Орелгортеплоэнерго».

26.07.2013 подписано соглашение к договору аренды земельного участка от 17.09.2008 № 843/з, согласно условиям которого, внесены изменения в предмет договора, а именно: земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - эксплуатация и обслуживание производственных зданий и сооружений, местоположением: 

<

...>, с кадастровым номером 57:25:0021317:210, площадью 54038 кв.м.

Федеральным законом от 23 июня 2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В частности, указанный закон дополнен статьёй 3.3, в пункте 2 которой указано: «Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

27.02.2015 принят Закон Орловской области № 1764 - 03 о признании утратившим силу Закона Орловской области от 30.06.2006 № 603-03 с 01 марта 2015.

Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 19.03.2015 №62/1113-ГС внесены соответствующие изменения в Положение «О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле», принятое решением от 29.05.2014 № 49/0935-ГС.

Таким образом, право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Орла перешло к администрации г. Орла.

В соответствии с постановлением администрации города Орла от 22.04.2015 №1521 «О внесении изменений в Положение об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, утвержденным постановлением администрации города Орла от 27.06.2006 №1156», УМИЗ осуществляет полномочия собственника на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена.

С 01.03.2015 права арендодателя по договору аренды земли от 18.03.2011 № 843/з, перешли к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла.

Согласно п. 3.1 договора, годовая арендная плата при подписании составляла 1 120 290,31 руб. Пунктами 3.2., 3.3. договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится в соответствии с прилагаемыми расчетами земельных платежей согласно приложениям к договору и вносится равными частями ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 3.5. договора аренды № 843/з, размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании решения уполномоченного в соответствии с действующим законодательством органа при изменении в установленном порядке:

- кадастровой стоимости;

- разрешенного использования земельного участка;

- индекса инфляции;

- коэффициента социальной значимости вида деятельности.

Согласно п. 6.1 договора, все изменения к договору, равно как и прекращение договора оформляются сторонами в письменной форме, подписываются уполномоченными представителями сторон, за исключением случая изменения условия о размере годовой арендной платы в соответствии с п. 3.5 договора. В случае изменения арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении размера годовой арендной платы и расчёт. Уведомление и расчёт являются неотъемлемой частью договора.

В течение срока аренды спорного земельного участка, размер арендной платы неоднократно увеличивался по решению арендодателя.

Согласно представленному расчёту земельных платежей и порядку оплаты (т. 1, л.д. 20), размер годовой арендной платы в 2011 году составил 750 214 руб. 37 коп.

Расчет земельных платежей и порядок оплаты к договору аренды земельного участка от 17.09.2008 № 843/з в редакции 19.04.2011, за период с 10.01.2013 по 31.12.2013 основаны на данных о рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, которая составила 1 497 505 руб.

В связи с подписанием соглашения к договору аренды земельного участка от 17.09.2008 № 843/з, согласно которому предметом договора аренды становится земельный участок местоположением: 

<

...>, с кадастровым номером 57:25:0021317:210, площадью 54 038 кв.м, УМИЗ была заказана у ИП ФИО4 оценка размера рыночной годовой арендной платы земельного участка, общей площадью 54 038,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по итогам которой был произведен расчет земельных платежей и порядок оплаты за период с 12.07.2013 по 31.12.2013 - 2 702 000,00 руб.

В 2014 году на основании отчета ООО «Оценка +» о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021317:21,0 площадью 54 038 кв.м, был определен размер годовой арендной платы за земельный участок - 1 212 190,09 руб.

Арендатор в письме от 08.05.2014 № 524/з-и уведомил ОАО «Орелгортеплоэнерго» об изменении размера и порядка внесения арендной платы на 2014 год, которая составила 1 212 190,09 руб. в год.

Также истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 04.09.15, полученное ответчиком 08.09.15, согласно которому арендная плата за 2015 год составила 1 212 190 руб. 09 коп.

20.01.2016 УМИЗ направило в адрес ОАО «Орелгортеплоэнерго» уведомление № 7/852 об увеличении размера годовой арендной платы на 2015 год до 1366138,23 руб., с расчетом земельных платежей за период с 01.01.2015 по 31.12.2015. Данные земельные платежи были рассчитаны исходя из отчета № 1/ГК-4/2014 об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование спорным земельным участком и пункта 13 Постановления Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области» 

В соответствии с пунктом 13 Постановления Правительства от 30.12.2014 № 443 (в редакции 14.08.2015), в отношении договоров аренды, заключенных до вступления в законную силу настоящего Порядка, годовая арендная плата по которым в 2014 году рассчитывалась в соответствии с пунктом 6 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за "использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 28 августа 2012 года № 302 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области", годовая арендная плата на 2015 и последующие годы устанавливается в размере, указанном в отчете об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка на 2014 год, составленном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и с учетом индекса инфляции, устанавливаемого Правительством Орловской области, который равен 1,127 (пункт 12 Порядка).

С учётом изменённого порядка расчёта арендной платы, размер годовой арендной платы за спорный земельный участок в 2015 составил 1 366 138,23 руб.

Вышеуказанное уведомление от 20.01.16 было получено ответчиком 26.01.16 (т. 1, л.д. 1428), что подтверждается отметкой ответчика о принятии документа.

22.06.16 ответчиком было получено уведомление о размере арендной и порядке её оплаты в 2016 году. Размер годовой арендной платы в 2016 году остался прежним - 1 366 138,23 руб.

В связи с тем, что ответчик не в полном объёме производил оплату арендных платежей, у него, по мнению истца, образовалась задолженность за период с 01.01.15 по 30.06.16 в сумме 2003207,33 руб.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендатор обязан своевременно выплачивать арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Расчёт арендной платы, представленный истцом, судом проверен.

При этом, судом установлено, что уведомления об изменении арендной платы направлялись истцом в адрес ответчика несвоевременно, а увеличенный размер арендной платы рассчитывался истцом применительно к предыдущему периоду, что противоречит   принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Кроме того, согласно п. 6.1 договора аренды №843/з, в случае изменения арендной платы в соответствии с условиями п. 3.5 договора, арендатору направляется уведомление об изменении годовой арендной платы и расчёт, которые являются неотъемлимой частью договора.

Из чего следует, что размер годовой арендной платы считается изменённым с момента получения арендатором соответствующего уведомления и расчёта.

Поскольку уведомление о размере годовой арендной платы в сумме 1 212 190 руб. 09 коп., получено ответчиком в мае 2014 года и 08.09.15, а указанный размер арендной платы был изменён на 1 366138,23 руб. уведомлением, полученным ответчиком только 26.01.16, то надлежащим размером годовой арендной платы в 2015 году следует считать 1 212 190,09 руб.

Таким образом, за период с 01.01.15 по 31.12.15 взысканию с ответчика подлежит арендная плата в сумме 1 212 190 руб. 09 коп. (исходя из площади земельного участка равной 54038 кв.м).

В период с 01.01.16 по 25.01.16 при расчёте арендной платы также стоит исходить из годового размера арендной платы в сумме 1212190,09 руб., поскольку уведомление от 20.01.16 об изменении размера арендной платы в 2016 году было получено ответчиком только 26.01.16. Следовательно, за указанный период размер арендной платы составляет 82 800 руб. (3312 руб. / день).

За период с 26.01.16 по 30.06.16, размер годовой арендной платы следует принимать равным 1 366 138 руб. 23 коп. – согласно уведомлению от 20.01.16. Сумма арендной платы за указанный период составила 586 021 руб.

Таким образом, за период с 01.0.115 по 30.06.16 ответчик должен был оплатить арендную плату в размере 1 881 011 руб. 10 коп.

Данная позиция суда соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 20.11.2013 N 14-АПГ13-9.

Доказательств оплаты задолженности в сумме 1 881 011 руб. 10 коп. за период с 01.01.15 по 30.06.16 в материалы дела не представлено.

Довод ответчика о том, что фактическая площадь арендуемого земельного участка меньше площади, указанной в договоре аренды №843/3 (с учётом дополнительного соглашения к нему), и составляет 45 860 кв.м, поскольку арендатор не эксплуатирует два объекта, расположенных на земельных участках, общей площадью 8178 кв.м, подлежит отклонению, по следующим мотивам.

В силу ст. 612 ГК РФ, при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, арендатор может потребовать от арендодателя:

- либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Доказательств, подтверждающих уведомление арендодателя арендатором о наличии недостатков сданного в аренду имущества, и необходимости уменьшения площади арендуемого ответчиком земельного участка в материалы дела не представлено.

В материалах дела имеется письмо №15 от 13.01.17, направленное ответчиком в адрес истца в ходе рассмотрения дела, в котором содержатся требования об уточнении границ арендуемого земельного участка, внесении изменений в договор аренды №843/з от 17.09.08, а также проведении перерасчёта арендной платы (т. 1, л.д. 141). 

Однако, обстоятельства необходимости уменьшения площади земельного участка и, соответственно, размера арендной платы по спорному договору не входят в предмет доказывания по данному делу.

Указанное требование является самостоятельным и может быть рассмотрено судом в рамках отдельного спора.

На день рассмотрения данного спора в суде, судебный акт по требованию об изменении площади арендуемого ответчиком земельного участка, изменения размера арендной платы отсутствует.

Следовательно, оснований для применения в расчёте, подлежащей взысканию арендной платы, площади участка равной 45860 кв.м у суда не имеется.

Кроме того, суд учитывает также, что объекты муниципальной собственности (земельный участок, артезианская скважина) были расположены на спорном земельном участке на момент заключения договора аренды №843/з от 17.09.08 и до 2015 года ответчик оплачивал арендную плату с учётом площади земельного участка 54038 кв.м

Следовательно, требование о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению частично в сумме 1 881 011 руб. 10 коп. за период с 01.01.15 по 30.06.16.

С учётом изложенного, контррасчёт, представленный в материалы дела ответчиком, судом не принят, как необоснованный.

Истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки.

Согласно статье 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору сумму неустойки, определенную договором.

Пункт 5.2. договора аренды предусматривает ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору. Арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 26.03.2016 по 30.06.2016 в сумме 44 532,70 руб.

Судом проверен расчёт неустойки, представленный истцом. В связи с тем, что при расчёте неустойки истец использовал увеличенный размер арендной платы, а также не учёл, что уведомления об изменении арендной платы им были направлены несвоевременно, представленный расчёт является неверным.

Судом произведен расчёт неустойки самостоятельно. За период с 26.03.16 по 30.06.16 сумма договорной неустойки составила 42 397 руб. 90 коп.

Таким образом, исковые требования истца подлежат удовлетворению в общей сумме 1 923 409 руб., из которых: 1 881 011 руб. 10 коп. - основной долг по арендной плате за период с 01.01.15 по 30.06.16, а 42 397 руб. 90 коп. – пени, начисленные за период с 26.03.16 по 30.06.16. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, государственная пошлина в сумме 32 234,5 руб., подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, арбитражный суд, 

РЕШИЛ:

Взыскать с Открытого акционерного общества «Орёлгортеплоэнерго» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>)  в Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302000, г. Орёл, Пролетарская гора, 1, ОГРН 

<

***>) задолженность за период с 01.01.15 по 30.06.16 в сумме 1 881 011 руб. 10 коп., пени в сумме 42 397 руб. 90 коп. начисленных за период с 26.03.16 по 30.06.16, всего – 1 923 409 руб., в остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Орёлгортеплоэнерго» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) в доход федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 32 234 руб. 50 коп.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) в течение одного месяца с момента вынесения решения через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                         Парфёнова Л.П.