АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А35-653/2022

город Калуга

12  мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10.05.2023

Постановление изготовлено в полном объеме  12.05.2023

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи Власова Е.В.,

судей Крыжской Л.А., Силаевой Н.Л.,

при ведении протокола в судебном заседании 

помощником судьи Фединой В.И.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "АТХ-Курчатов-Парк": ФИО1 - представителя по доверенности от 12.03.2022;

от акционерного общества "Экспобанк": ФИО2 - представителя по доверенности от 30.01.2023; Перец В.А. - представителя по доверенности     от 30.01.2023;

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 03.10.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 по делу № А35-653/2022, 

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью "АТХ-Курчатов-Парк" (далее - ООО "АТХ-Курчатов-Парк") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения управления от 16.12.2021                  № КУВД-001/2021-28761848/12 и устранении  нарушений прав и законных интересов заявителя.

 Решением Арбитражного суда Курской области от 03.10.2022, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022, требования  ООО "АТХ-Курчатов-Парк" удовлетворены. Судом признано незаконным решение Межмуниципального отдела по Курчатовскому, Конышевскому и Льговскому районам Управления Росреестра по Курской области от 16.12.2021                                № КУВД-001/2021-28761848/12 об отказе в государственной регистрации расторжения договора купли-продажи земельного участка от 26.05.2015 № 76 и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451 за ООО "АТХ Курчатов-Парк". На Управление Росреестра по Курской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности за ООО "АТХ Курчатов-Парк" на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, вблизи жилого дома № 15 по улице Молодежная.

 Управлением в суд округа подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу решения и постановления судов, как не соответствующих требованиям закона.

 Законность оспариваемых судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

  Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и доводы письменных отзывов на кассационную жалобу,  выслушав участников процесса, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене. 

 При рассмотрении дела  установлены следующие обстоятельства.

 Между ООО АТХ-Курчатов-Парк" и ООО "Унистрой" 26.05.2015 заключен договор № 76 купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:31:010506:2451, расположенного по ул. Молодежная в городе Курчатове Курской области.  В ЕГРН зарегистрировано 04.06.2015 право собственности ООО "Унистрой" на этот объект недвижимого имущества.

Земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451, имеющий площадь 4138 кв.м, предназначен для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов) свыше 9 этажей. 

ООО "Унистрой", как застройщиком, заключались, начиная с 23.06.2015, прошедшие в последующем регистрацию договоры участия в долевом строительстве жилья и с учетом этого в ЕГРН внесены сведения об обременении в силу закона земельного участка с кадастровым номером 46:31:010506:2451 залогом в пользу участников долевого строительства: ООО "Строй-Инвест", ООО "АТХ-Курчатов-Парк", ООО "Компания Мет Сбыт", ФИО3, ФИО4, ФИО5 по упомянутым договорам, в том числе с учетом состоявшейся уступки прав. 

На момент спорных правоотношений  обременение в виде залога в отношении названного земельного участка было установлено в пользу вышеуказанных лиц на основании договоров участия в долевом строительстве и в пользу АО "Экспобанк" (правопреемника ПАО "Курский промышленный банк") на основании договора залога обязательственных прав от 20.07.2015 № Ю01-15-014З/04.

По делу № А35-9509/2018 рассматривался иск ООО "АТХ Курчатов-Парк" к ООО "Унистрой" о расторжении договора купли-продажи от 26.05.2015 № 76. 

К участию в этом деле все лица, которые заключили  договоры участия в долевом строительстве жилья с ООО "Унистрой", и в пользу которых было установлено обременение земельного участка с кадастровым номером 46:31:010506:2451, не привлекались.

Определением Арбитражного суда Курской области от 16.10.2020 по делу № А35-9509/2018 утверждено мировое соглашение между ООО "АТХ Курчатов-Парк" и ООО "Унистрой", предусмотревшее в числе прочего в его условиях, что договор купли-продажи земельного участка от 26.05.2015        № 76, расторгнут и установившее обязанность общества "Унистрой" передать обществу "АТХ Курчатовпарк" земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451, разрешившее также вопросы имущественных отношений поименованных в мировом соглашении лиц. 

ООО "АТХ Курчатов-Парк" обратилось 14.07.2021 в отдел по Курчатовскому, Конышевскому и Льговскому районам Управления Росреестра по Курской области (Курчатовский район) с заявлением о государственной регистрации расторжения договора купли-продажи земельного участка от 26.05.2015 № 76 и регистрации права собственности ООО "АТХ Курчатов-Парк" на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451. 

Управлением  в уведомлении от 26.07.2021 № КУВД-001/2021-28761848/2 в адрес представителя ООО "АТХ Курчатов-Парк" было сообщено о приостановлении государственной регистрации прав, а в последующем  в адрес представителя общества управлением направлено уведомление от 16.12.2021 об отказе в государственной регистрации прав со ссылкой, в частности, на положения статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ), обоснованное  указанием на необходимость получения согласия на переход права собственности на объект недвижимого имущества от участников долевого строительства, в пользу которых установлено обременение земельного участка с кадастровым номером 46:31:010506:2451, а также со ссылкой на отсутствие у ООО "АТХ Курчатов-Парк" статуса застройщика.

Оспаривая названный отказ в государственной регистрации, ООО "АТХ Курчатов-Парк" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

        Разрешая спор, суды руководствовались, в частности, статьями 1, 3, 7, 14 15,18, 21, 26, 27, 29, 58 Закона № 218-ФЗ, статьями 131, 309, 310, 329, 334, 353, 450, 453, 486, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 4 Федерального закона от 3012.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ), статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" (далее - Закон № 102-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22                "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 5 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора".

         Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что основания для отказа в осуществлении регистрационных действий по заявлению ООО "АТХ Курчатов-Парк" у регистрирующего органа отсутствовали; регистрация права собственности ООО "АТХ Курчатов-Парк" на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451 права залогодержателей не нарушает; регистрирующий орган не мог переоценивать определение суда по делу № А35-9509/2018, которым утверждено мировое соглашение между ООО "АТХ Курчатов-Парк" и ООО "Унистрой".

Суд округа находит судебные акты подлежащими отмене.

Из материалов дела усматривается, что ООО "АТХ-Курчатов-Парк" по сделке купли-продажи от 26.05.2015 были переданы ООО "Унистрой" права на земельный участок с  кадастровым номером  46:31:010506:2451, на котором ООО "Унистрой" было начато строительство многоквартирного дома с привлечением по договорам долевого участия в строительстве денежных средств граждан и юридических лиц.

Из материалов дела также усматривается, что в ситуации, когда обязательства перед дольщиками по договорам участия в долевом строительстве ООО "Унистрой" не были исполнены, без получения согласия всех упомянутых лиц, были совершены действия, направленные на возврат (отчуждение) обществу "АТХ-Курчатов-Парк" земельного участка  с  кадастровым номером  46:31:010506:2451, обремененного залогом: общества  "Унистрой" и "АТХ-Курчатов-Парк" заключили вышеуказанное мировое соглашение (сделку), а в последующем ООО "АТХ-Курчатов-Парк" представило 14.07.2021 в регистрирующий  орган документы для государственной регистрации прав на земельный участок.

Также из материалов дела усматривается, что объект, для возведения которого на земельном участке с  кадастровым номером  46:31:010506:2451 привлекались денежные средства дольщиков, находится на начальном этапе строительства. Кроме того, в отношении организации "Унистрой" имелись неудовлетворенные имущественные претензии иных лиц, что следует из материалов дела, содержащих данные о действиях службы судебных приставов в отношении ООО "Унистрой", подтверждается возбуждением производства по делу № А35-11380/2021 по поданному Федеральной налоговой службой заявлению о признании ООО "Унистрой" несостоятельным (банкротом). Указанные обстоятельства не могли не быть известны ООО "Унистрой" и ООО "АТХ-Курчатов-Парк", имели место быть на момент разрешения по существу спора настоящему делу.

На момент рассмотрения дела судом округа настоящего дела производство по делу № А35-11380/2021 прекращено. Вместе с тем, к производству Арбитражного суда Курской области определением от 19.04.2023 принято заявление публично-правовой компании (ППК) "Фонд развития территорий" о признании ООО "Унистрой" несостоятельным (банкротом) как застройщика, обоснованное со ссылкой на наличие в отношении указанного общества 220 исполнительных производств на общую сумму 47 000 000 руб.

В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику, в том числе  на праве собственности.

В силу части 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом.

        Положениями пункта 2 статьи 346 ГК РФ и части 1 статьи 37 Закона     № 102-ФЗ предусмотрено правило о том, что отчуждение заложенного имущества производится с согласия залогодержателя, если  иное не предусмотрено договором об ипотеке, направленное на защиту прав и законных интересов залогодержателя как кредитора по обеспеченному залогом обязательству.

       Законные интересы лиц, внесших денежные средства по договорам участия в долевом строительстве, в ситуации, когда имеются признаки, указывающие на наличие финансовых затруднений у застройщика, а строительство объекта находится на начальной стадии, могут выражаться в том числе в инициировании и проведении процедур, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и не всегда согласуются с отчуждением застройщиком земельного участка в такой ситуации иному лицу,  обеспечиваемому сохранением обременения в силу положений статьи 38 Закона № 102-ФЗ.

         Частью 4 статьи 53 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что  если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. 

        Соответственно вышеуказанному в рассматриваемой ситуации применительно к конкретным обстоятельствам спора судам следовало дать  оценку тому, насколько правомерно регистрирующий орган  потребовал от ООО "АТХ-Курчатов-Парк" предоставления  наряду с другими документами (к числу которых относится и определение Арбитражного суда Курской области от 16.10.2020 по делу № А35-9509/2018) письменного согласия всех лиц, заключивших с ООО "Унистрой" договоры участия в долевом строительстве (которые к участию в деле № А35-9509/2018 не привлекались). В связи с этим следовало учесть  направленность последовательных действий, совершенных в целях возврата вышеуказанного земельного участка от общества "Унистрой" обществу "АТХ-Курчатов-Парк", характеризующих действительные отношения по переоформлению прав от ООО "Унистрой" на "АТХ-Курчатов-Парк" на вышеуказанный земельный участок, что не связано с переоценкой судебного акта по делу                         № А35-9509/2018. Судам при разрешении спора также следовало выяснить имелись ли на момент обращения 14.07.2021 ООО "АТХ-Курчатов-Парк" с вышеуказанным заявлением в регистрирующий орган обоснованные возражения от кого-либо из лиц, заключивших договоры долевого участия в строительстве с ООО "Унистрой", относительно перехода прав от этого общества на земельный участок с кадастровым номером  46:31:010506:2451 к "АТХ Курчатов-Парк"; также необходимо было применительно к обстоятельствам дела оценить, является ли само по себе сохранение обременения вышеуказанного земельного участка при переходе прав на него к ООО "АТХ-Курчатов-Парк" достаточным свидетельством  того, что вследствие такого перехода прав интересы иных лиц не нарушаются.

С учетом вышеизложенного состоявшиеся судебные акты по делу не могут быть признаны соответствующими закону и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное, разрешить спор в соответствии с нормами материального права, регулирующими отношения сторон, при соблюдении процессуального законодательства, рассмотрев вопрос о привлечении к участию в деле ППК "Фонд развития территорий".

           Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,        

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курской области от 03.10.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 по делу № А35-653/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

         Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 Председательствующий судья                                       Е.В. Власов      

 

 Судьи                                                                                Л.А. Крыжская

 

                                                                                                      Н.Л. Силаева