АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-47422/2015

г. Краснодар

23 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный комплекс "Морская звезда"» (ИНН 2365017582, ОГРН 1112365000505) – Колпаковой Н.Г. (руководитель) и Стешенко В.Н. (доверенность от 02.02.2018), в отсутствие ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) и третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Туапсинский район, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный комплекс "Морская звезда"» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-47422/2015, установил следующее.

ООО «Детский оздоровительный комплекс "Морская звезда"» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) с исковым заявлением, в котором просило  внести следующие изменения в договор аренды земельного участка от 03.07.2012 № 3300005609:

 – пункт 2.1.1 изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость земельного участка 48 231 тыс. рублей»;

– пункт 2.1.2 изложить в следующей редакции: «Ставка арендной платы в процентах от рыночной стоимости земельного участка 1,5%. Сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 48 231 тыс. рублей * 1,5% = 723 465 рублей»;

– установить начало действия измененной редакции договора аренды с 01.01.2016 (уточненные требования).

Иск обоснован ссылками на положения статей 424, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован следующим. По условиям договора от 03.07.2012 № 3300005609 размер арендной платы подлежит исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка. Общество обращалось в департамент с предложением о внесении изменений в договор аренды, обоснованным изменением рыночной стоимости земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края. Однако департамент (арендодатель) уклоняется от подписания дополнительного соглашения к договору аренды. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) и администрация муниципального образования Туапсинский район (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2016, требования удовлетворены. В договор аренды от 03.07.2012 № 3300005609 внесены следующие изменения: пункт 2.1.1 изложен в новой редакции: «Рыночная стоимость земельного участка с 01.01.2016 составляет 48 231 тыс. рублей»; пункт 2.1.2 изложен в следующей редакции: «Ставка арендной платы в процентах от рыночной стоимости земельного участка 1,5 %. Сумма ежегодной арендной платы за участок с 01.01.2016 составляет 48 231 тыс. * 1,5 % = 723 465 рублей». С департамента в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. 

Судебные инстанции установили, что по договору от 03.07.2012 № 3300005609 обществу предоставлен в аренду для строительства п/л «Зори Кубани» земельный участок площадью 64 480 кв. м с кадастровым номером 23:33:0105001:97, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово. Срок действия договора установлен 49 лет, до 03.07.2061. Рыночная стоимость земельного участка указана в договоре и составляет 100 965 тыс. рублей. По сведениям государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) земельный участок относится к землям особо охраняемых территорий и объектов. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 18.02.2013 внесена запись о праве собственности Краснодарского края на данный участок. В уведомлении от 01.04.2015 № 52-5877/15-32-20 департамент сообщил обществу о том, что с 01.01.2015 размер арендной платы составит 3 497 325 рублей. Расчет размера арендной платы основан на отчете независимого оценщика ООО «АСК-оценка» от 01.12.2014 № К-14-183-667, согласно которому по состоянию на 28.11.2014 рыночная стоимость земельного участка составила 221 млн. рублей. Общество 23.11.2015 обратилось к департаменту с предложением о внесении изменений в договор аренды, в силу которых просило определить размер арендной платы в сумме 595 830 рублей в год (начиная с 01.01.2016). Предложение общества основано на необходимости актуализации размера рыночной стоимости арендуемого им земельного участка в соответствии с заключением независимого оценщика ООО «Эко-Аудит» от 21.08.2015 № 3-О-15, согласно которому на 01.01.2015 рыночная стоимость участка составила 39 722 тыс. рублей. Департамент письмом от 22.12.2015 № 52-25718/15-32.20 предложение общества отклонил. Отказ мотивирован тем, что правом на пересмотр размера арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен, с изменением нормативного регулирования арендной платы обладает только арендодатель. Размер рыночной стоимости земельного участка определен на основании отчета от 01.12.2014 № К-14-183-667, о чем общество было информировано (письмо от 01.04.2015 № 52-5877/15-32-20). Департамент указал также на то, что годовой расчет арендной платы на 2016 год будет направлен обществу дополнительно. В связи с отказом арендодателя от внесения изменений в договор арендатор обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 424, 450, 452 и 453 Гражданского кодекса, а также разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Судебные инстанции признали, что досудебный порядок разрешения спора сторонами соблюден. Арендная плата должна рассчитываться на основании пунктов 1.2, 4.1 и 4.3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 50, Правила). Для проверки довода истца о необходимости изменения размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости арендуемого им земельного участка судом первой инстанции назначалась экспертиза. В заключении Кореновского районного отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю от 14.04.2016 № 0003 отражено, что рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97 составила 48 231 тыс. рублей (по состоянию на 07.04.2016). Департамент достоверность выводов судебной экспертизы не опроверг. Апелляционный суд отметил, что в материалах дела отсутствуют доказательства существенного изменения на рынке недвижимого имущества за период с 01.01.2016 по 07.04.2016, что могло бы отразиться на величине рыночной стоимости земельного участка в сторону увеличения (либо уменьшения) такой стоимости при определении ее размера на 01.01.2016. Рыночная стоимость арендуемого обществом земельного участка определена по состоянию на 2016 год. Поэтому размер арендной платы на 2016 год не подлежит индексации на размер уровня инфляции, установленного на этот год (пункт 5.2 постановления № 50, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015). Довод ответчика о том, что только арендодателю принадлежит право на изменение нормативно установленного размера арендной платы за использование публичными землями, судебными инстанциями отклонен как не соответствующий нормам гражданского и земельного законодательства. Исходя из приведенных правовых норм (разъяснений) и установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2017 решение от 07.07.2016 и постановление апелляционного суда от 07.11.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Суд кассационной инстанции указал, что пункты 4.1 и 4.3 постановления № 50 могут быть применимы к спорным отношениям только в том случае, если не имело место переоформление в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования общества земельными участками на право аренды. Соответствующие обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора. В случае предоставления обществу земельного участка в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего права постоянного (бессрочного) пользования размер арендной платы установлен (изменяется) нормативно. В этом случае к отношениям сторон подлежат применению пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), пункт 1 постановления № 50, а также раздел 2 Правил.

При новом рассмотрении общество уточнило исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), просило суд внести в договор аренды от 03.07.2012 № 3300005609 следующие изменения: 

– изложить пункт 2.1.1 договора в следующей редакции: «Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2016 составляет 90 914 865 (девяносто миллионов девятьсот четырнадцать тысяч восемьсот шестьдесят пять) рублей 60 копеек»;

– изложить пункт 2.1.2 договора в следующей редакции: «Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 1,5 %, при этом размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога. Сумма ежегодной арендной платы за участок с 01.01.2016 составляет: арендная плата, рассчитанная исходя из 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка минус превышение над двукратным размером земельного налога»; 

– изложить пункт 2.3 договора в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы, установленный с 01.01.2016, в дальнейшем может пересматриваться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления» (т. 4, л. д. 25).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 (судья Николаев А.В.) требования удовлетворены. Суд внес следующие изменения в договор аренды от 03.07.2012 № 3300005609. Пункт 2.1.1 договора изложен в следующей редакции: «Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2016 составляет 90 914 865 (девяносто миллионов девятьсот четырнадцать тысяч восемьсот шестьдесят пять) рублей 60 копеек». Пункт 2.1.2 договора изложен в следующей редакции: «Ставка арендной платы с 01.01.2016 устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 1,5 %, при этом размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога за земельный участок». Пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы установленной с 01.01.2016, в дальнейшем может пересматриваться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления».

Суд при разрешении спора исходил из того, что к договору, заключенному сторонами, подлежат применению пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, пункт 1 постановления № 50, а также раздел 2 Правил. Возможность изменения арендной платы по инициативе, в том числе, арендатора, предусмотренная нормативными актами, в соответствии с которыми рассчитан новый размер арендной платы, является гарантией соблюдения баланса интересов сторон. Изменение годового размера арендной платы для участков, предоставленных в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, может предусматриваться договорами только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Согласно представленным в материалы дела государственному акту А-1 №180501, передаточному акту от 03.03.2011, выписке из протокола от 28.06.2010 № 1, земельный участок к моменту заключения договора аренды находился в пользовании истца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Обязательство по уплате арендных платежей возникло у общества с даты государственной регистрации договора. В кадастровой справке от 31.01.2017 № 23/ИСХ/17-122023 отражено, что с 01.01.2016 произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97, которая с 01.01.2016 составляет 90 914 865 рублей 60 копеек. В ответе от 22.12.2015 (исх. № 52-25718/15-32.20) департамент указывает, что рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97 определена на основании отчета от 01.12.2014 № К-14-183-6967. Департаментом в адрес общества направлено уведомление об изменении размера арендной платы от 01.04.2015 № 52-5877/15-32-20 с приложением размера годовой арендной платы с 01.01.2015, который составил 3 497 325 рублей. Арендная плата в размере 3 497 325 рублей, рассчитанная исходя из полутора процентов рыночной стоимости арендуемого земельного участка, превышает более чем в 2 раза размер земельного налога. Суд признал, что сохранение пунктов 2.1.1, 2.1.2 и 2.3 договора аренды в первоначальной редакции не соответствует пункту 1.3 Правил, а также принципу регулируемости платы за пользование земельным участком. Первоначальная редакция пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.3 договора влечет сохранение в гражданском обороте договора, не соответствующего нормам действующего законодательства. В то же время, внесение предложенных обществом изменений в договор аренды не нарушит права департамента, как уполномоченного представителя собственника земельного участка на получение доходов от использования имущества в виде арендной платы, так как приведения отношений сторон в соответствие с требованиями закона основано на принципе осуществления ответчиком публичных полномочий. По смыслу пункта 2 статьи 1 и статьи 218 Гражданского кодекса получение прибыли от распоряжения собственностью является не правом, а имущественным интересом лица. Поэтому уменьшение размера арендных платежей, получаемых собственником земельного участка, в результате произведенного на законных основаниях пересмотра арендной стоимости объекта не нарушает его защищаемые законом интересы.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 решение от 01.08.2017 по делу отменено, в удовлетворении требований отказано.

Апелляционный суд исходил из того, что земельный участок, расположенный  в границе зоны округа санитарной охраны курорта был предоставлен в аренду обществу неуправомоченным лицом. Как видно из постановления администрации от 03.02.2012 № 239 о предоставлении обществу земельного участка, из договора аренды, а также кадастрового паспорта земельного участка, данный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий краевого курорта. Действительность договора определяется на момент его заключения, на основании анализа норм материального права в редакции, действовавшей в соответствующий период. В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством. По правилам статьи 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В статье 18 Земельного кодекса закреплено, что в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В статьях 31, 32 Федерального закона Российской Федерации от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ) закреплено, что лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности или курорта. Согласно пункту 6 статьи 2 Закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ, особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Первоначально статус курорта ряд местностей Туапсинского района получили с принятием постановления Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 № 83 «О некоторых вопросах землепользования», которым был утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, куда вошли курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга. Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 № 406 «Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае» (далее – постановление № 406) утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района. Границы курорта Туапсинского района установлены и описаны в Приложении к постановлению № 406. К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты (пункт 1 статьи 2 Закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ). Согласно пункту 7 статьи 2 Закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального или регионального значения. Согласно пункту 4 статьи 31 названного Закона отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ). В соответствии со статьей 3 Закона № 26-ФЗ признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом регионального значения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти. Пунктом 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 № 41-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края» (далее – Закон № 41-КЗ) и постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 № 1098 «О курортах краевого значения» курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края. Таким образом, в соответствии с действующим законодательством подтвержден статус курорта Туапсинского района в ранее установленных границах, установлен региональный уровень данного курорта и предписано уточнить ранее установленные границы. Согласно статье 6 Закона № 41-ФЗ, к полномочиям высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края в сфере природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов краевого и местного значения относится решение вопросов землепользования на лечебно-оздоровительных местностях и курортах краевого значения. Факт нахождения спорного участка в границах краевого курорта сторонами не оспаривается и подтвержден документально. Государственная регистрация права собственности Краснодарского края на земельный участок в 2013 году не имеет правового значения. В данном случае право является ранее возникшим (статья 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») вне зависимости от государственной регистрации. По приведенным основаниям не может быть применен пункт 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, на который ссылается истец в дополнениях к отзыву от 29.11.2017. Администрация не являлась ни собственником спорного участка, ни лицом, правомочным осуществлять распоряжение им по иным основаниям. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что департаментом принимался распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду обществу. Поскольку администрация не вправе была предоставлять спорный участок в аренду, договор от 03.07.2012 № 3300005609 является недействительным (ничтожным). Такой договор не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента ее совершения. В недействительный (ничтожный) договор изменения внесены быть не могут. Поэтому основания для удовлетворения исковых требований общества отсутствуют.

Общество обжаловало апелляционное постановление от 08.12.2017 в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит судебный акт отменить, оставить в силе решение от 01.08.2017, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм материального права, а также несоответствие сделанных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Кассационная жалоба мотивирована следующим. Апелляционный суд принял дополнительные возражения департамента, в которых указано на недействительность (ничтожность) договора аренды. При вынесении постановления суд апелляционной инстанции не учел пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса, а также разъяснения, изложенные в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25). Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Следовательно, возражение департамента о недействительности договора аренды от 03.07.2012 № 3300005609 не должно иметь правового значения, учитывая, что ссылающееся на недействительность лицо само действует недобросовестно, в частности его поведение после заключения договора аренды давало основание обществу полагаться на его действительность. Арендодателем (департаментом) не только принимались арендные платежи, но и неоднократно направлялись в адрес арендатора (общества) уведомления об изменении размера арендной платы по договору от 03.07.2012 № 3300005609. Действия ответчика свидетельствуют о том, что департамент признает себя стороной договора аренды (принял на себя все права и обязанности по сделке). Между департаментом и обществом достигнуто соглашение по условиям пользования земельным участком, которое исполняется сторонами. Договор от 03.07.2012 № 3300005609 является заключенным в связи с достижением сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным его условиям. Кроме того, доводы департамента об отсутствии у администрации полномочий на распоряжение земельным участком из земель особо охраняемых территорий курорта краевого значения, рассматривались судами в рамках дела № А32-8981/2015. На момент принятия администрацией постановления о предоставлении земельного участка и заключения договора аренды право собственности Краснодарского края на земельный участок не зарегистрировано. Решение высшего органа исполнительной власти Краснодарского края об утверждении границ и режима округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленных для лечебно-оздоровительных местностей и курортов краевого значения, применительно к Туапсинской группе курортов также отсутствует. Поэтому оснований для отнесения спорного земельного участка к собственности Краснодарского края на момент заключения договора аренды не имелось. Суд апелляционной инстанции в обжалуемом судебном акте сослался на постановление № 406. Вместе с тем, из описания границ округа санитарной охраны, приведенного в данном постановлении, не представляется возможным достоверно установить нахождение спорного участка в границах округа санитарной охраны Туапсинской группы курортов, поскольку описание границ округа санитарной охраны приведено в данном постановлении по азимутам точек границы. Какого-либо графического приложения данное постановление не содержит (департаментом такое приложение в материалы дела не представлено). Перевод координат указанных в постановлении № 406 точек границы округа санитарной охраны курорта в современную систему координат, используемую при постановке земельных участков на государственный кадастровый учет, департаментом не осуществлялся. В настоящее время отсутствуют утвержденные в установленном порядке границы зон с режимом округа санитарной охраны курортов Туапсинского района. Документ об утверждении границ и режима округа горно-санитарной охраны курортов Туапсинского района находится длительное время в разработке, до настоящего времени не принят. Между тем, границы и режимы округа горно-санитарной охраны курортов краевого значения Горячий Ключ и Ейск утверждены постановлениями главы администрации Краснодарского края от 19.07.2011 № 771 и от 27.01.2011 № 51. Постановление главы администрации Краснодарского края об утверждении границ и режима округов санитарной охраны курортов Туапсинского района до настоящего времени не принято. Сведения о границах зон округа санитарной охраны курорте Туапсинского района не утверждены в установленном порядке. Постановление администрации Краснодарского края об утверждении границ зоны санитарной охраны курортов Туапсинского района, принятое во исполнение Закона № 41-КЗ и постановления главы администрации Краснодарского края  от 06.12.2006 № 1098 «О курортах краевого значения», в дело не представлено.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не представлены. 

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.   

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает необходимым отменить обжалуемый судебный акт, направив дело на новое рассмотрение в пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как видно из материалов дела, между администрацией и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 03.07.2012 № 3300005609 земельного участка несельскохозяйственного назначения. Согласно представленному в материалы дела постановлению администрации от 03.07.2012 № 1739, а также кадастровому паспорту земельного участка от 23.03.2012 № 2343/12/12-153348 земельный участок с кадастровым номером 23:33:0105001:97 относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов и имеет вид разрешенного использования – для строительства п/л «Зори Кубани». По условиям договора ставка арендной платы установлена в процентном соотношении от рыночной стоимости земельного участка и составляет 1,5 %. Рыночная стоимость составляла на дату заключения договора 100 965 тыс. рублей. 

Запись о праве собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0105001:97 внесена в ЕГРП 18.02.2013. 

Исходя из положений пункта 1 стать 617 Гражданского кодекса, в результате перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. При этом не требуется изменения или расторжения договора аренды.

Департамент уведомил общество (письмо от 01.04.2015 № 52-5877/15-32-20) о том, что с 01.01.2015 размер арендной платы составит 3 497 325 рублей. Расчет платы основан на отчете независимого оценщика ООО «АСК-оценка» от 01.12.2014 № К-14-183-667, согласно которому на 28.11.2014 размер рыночной стоимости земельного участка составил 221 млн. рублей.

23 ноября 2015 года общество обратилось к департаменту с предложением о внесении изменений в договор от 03.07.2012 № 3300005609. Просило с 01.01.2016 определить размер арендной платы в сумме 595 830 рублей в год со ссылкой на заключение независимого оценщика ООО «Эко-Аудит» от 21.08.2015 № 3-О-15, согласно которому на 01.01.2015 рыночная стоимость арендуемого земельного участка составила 39 722 тыс. рублей.

В ответе от 22.12.2015 № 52-25718/15-32.20 департамент отклонил предложение общества в связи с тем, что правом на пересмотр размера арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен, с изменением нормативного регулирования арендной платы обладает только арендодатель. Размер рыночной стоимости земельного участка определен на основании отчета от 01.12.2014 № К-14-183-667, о чем общество было информировано (письмо от 01.04.2015 № 52-5877/15-32-20). Департамент также указал, что годовой расчет арендной платы на 2016 год будет направлен обществу дополнительно.

Ссылаясь на незаконность изменения департаментом (арендодателем) рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, не учитывающего права (интересы) общества (арендатора земельного участка), последнее обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (статья 453 Гражданского кодекса).

Суд апелляционной инстанции при разрешении спора пришел к выводу о недействительности договора аренды от 03.07.2012 № 3300005609  как заключенного неуправомоченным лицом (администрацией). Суд признал, что спорный участок, расположенный в границах Туапсинского района, относится к землям курорта краевого значения, находящегося в ведении органов государственной власти Краснодарского края. Уполномоченный орган Краснодарского края по управлению землями курортов краевого значения решение о предоставлении обществу в аренду участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97 не принимал. Поскольку администрация не вправе была предоставлять спорный участок в аренду, договор от 03.07.2012 № 3300005609 является недействительным (ничтожным). Такой договор не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента ее совершения. В недействительный (ничтожный) договор изменения внесены быть не могут.

Делая вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды от 03.07.2012 № 3300005609, и отказывая обществу в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что право аренды по указанному договору (квалифицированному судом как ничтожная сделка) находится в залоге (ипотеке) у ООО коммерческий банк «Кубань Кредит» (далее – банк). Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП от 11.12.2015 № 23/233/001/2015-748 и от 04.02.2016 № 90-14559548 (т. 1, л. д. 88 – 94, 138 – 142).

Таким образом, материалы дела подтверждают, что спорный земельный участок, помимо аренды в пользу общества, обременен ипотекой в пользу банка. Принимая во внимание выводы, к которым пришел апелляционный суд при разрешении спора, а также то обстоятельство, что банк является в отношении общества кредитором, а в отношении права долгосрочной аренды земельного участка – залогодержателем, последнего следовало привлечь к участию в деле. Допущенное судом процессуальное нарушение не является основанием для отмены постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), но является основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 3 статьи 288 Кодекса, поскольку носит существенный характер и повлекло за собой ущемление прав (интересов) банка (залогодержателя) на судебную защиту.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При этом по общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Департамент направил в суд апелляционной инстанции дополнительные возражения, в которых указал на недействительность (ничтожность) договора аренды от 03.07.2012 № 3300005609 (т. 4, л. д. 99, 100).

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 70 постановления от 23.06.2015 № 25 указано следующее. Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Приведенный правовой подход (правило эстоппеля), закрепленный в пункте 5 статьи  166  Гражданского  кодекса (в  редакции  Федерального  закона  от  07.05.2013 № 100-ФЗ) является одной из форм реализации основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса. Этот подход ранее нашел отражение и в арбитражной практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 16996/09,  от 13.12.2011 № 10473/11). Указанный подход подлежит применению в тех случаях, когда стороны исполняют ранее заключенный договор, а заявление о недействительности такого договора сделано одной из его сторон в целях освобождения себя от обязательств, предусмотренных этим договором.

Общество указывает на то, что арендодателем (департаментом) не только принимались арендные платежи, но и неоднократно направлялись в адрес арендатора (общества) уведомления об изменении размера арендной платы по договору от 03.07.2012 № 3300005609. По мнению истца, действия ответчика свидетельствуют о том, что департамент признает себя стороной договора (исполняет все права и обязанности по арендной сделке). Поэтому возражение департамента о недействительности договора аренды не должно иметь правового значения, учитывая, что ссылающееся на недействительность лицо само действует недобросовестно, в частности его поведение после заключения договора аренды давало основание обществу полагаться на его действительность. 

Приведенные обществом доводы подлежат проверке (оценке) апелляционным судом как основанные на законе и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. При этом следует отметить, что исполнение сторонами договора аренды от 03.07.2012 № 3300005609 не нарушает публичные интересы, поскольку арендодатель является представителем публичного собственника недвижимого имущества, а предложенные арендатором изменения в договор основаны на нормах действующего законодательства, поэтому не могут нарушать законные интересы субъекта Российской Федерации (Краснодарского края).    

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемый обществом судебный акт не может быть признан окружным судом законным, принятым на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Суду при новом рассмотрении необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать представленные в дело доказательства, дать оценку доводам (возражениям) сторон. Судебный акт необходимо принять в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи суду следует учесть, что общество при подаче кассационной жалобы уплатило государственную пошлину в доход федерального бюджета (платежное поручение от 19.12.2017 № 3625).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 по делу № А32-47422/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							      В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов

                                                                                                                           А.И. Мещерин