АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                   Дело №А65-19395/2021 

 

Дата принятия решения – 03 мая 2023 года

Дата объявления резолютивной части – 25 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего  судьи Хуснутдиновой А.Ф., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

рассмотрев 19, 25 апреля 2023 года в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г.Казань, к Обществу с ограниченной ответственностью «ВелесГранд», г.Казань, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектами незавершенного строительства,

и по встречному иску о признании права собственности на законченный строительством объект недвижимости,

с участием:

от истца (по первоначальному иску) - ФИО2, паспорт, доверенность, диплом, 

от ответчика (по первоначальному иску) - директор ФИО3, паспорт; представитель ФИО4 паспорт, доверенность, диплом,

от 3х лиц:

Управление Росреестра по РТ - не явился, извещен, 

 

УСТАНОВИЛ:

Истец – МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета города Казани", обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "ВелесГранд", которым просит изъять у ООО «ВелесГранд» объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 16:50:220505:1850 путем продажи с публичных торгов и обязать ООО «ВелесГранд» передать МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани» техническую документацию, связанную с объектами незавершенного строительства, расположенными по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 16:50:220505:1850 путем продажи с публичных торгов. 

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Управление Росреестра по РТ. 

Определением от 24 ноября 2021 года суд в порядке ст. 132 АПК РФ принял к производству встречное исковое заявление ООО "ВелесГранд" к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о признании права собственности на законченный строительством объект недвижимости для его рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Решением Арбитражный суд Республики Татарстан от 26 января 2022 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2022 года, первоначальный иск МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" удовлетворен частично; у ООО "Велесгранд", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) изъят объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 16:50:220505:1850 на земельном участке с кадастровым номером 16:50:220505:1413 путем продажи с публичных торгов; в остальной части первоначального иска отказано. 

В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27 июля 2022 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 января 2022 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2022 года по делу № А65-19395/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.08.2022г. дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании. 

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Управление Росреестра по РТ.

При новом рассмотрении спора ООО «ВелесГранд» заявлено о проведение судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда РТ от 26 октября 2022 года производство по делу №А65-19395/2021 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой поручено АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан», г. Казань.

В связи с прекращением полномочий судьи Спиридоновой О.П. по делу № А65- 19395/2021 произведена замена на судью Хуснутдинову А.Ф. на основании определения от 19.01.2023.

Производство по делу возобновлено определением суда от 10.02.2023.

Третье лицо, извещенное о времени и месте проведения судебного заседания 19.04.2023, явку своих представителей в суд не обеспечило.

В соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей третьего лица.

Представитель МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" поддержал позицию, изложенную в письменных пояснениях, которые представил в судебном заседании, исковые требования по первоначальному иску поддержал в полном объеме.

Представитель ООО «ВелесГранд» в судебном заседании требования Комитета не признал, встречные требования поддержал в полном объеме, представил дополнительные документы (приобщены к материалам дела), уточнил требования в части назначения спорного объекта: назначение - торговый объект.

Уточнение судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании 19.04.2023 в порядке ст. 163 АПК РФ судом был объявлен перерыв до 11ч 45мин 25.04.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено 25.04.2023 г. в 11ч 45мин в том же составе суда с участием прежних представителей истца и ответчика, без участия представителей третьего лица в соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ. 

В продолженном судебном заседании МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" требования первоначального иска поддержал в полном объеме, встречное исковое заявление не признал, просил отказать в удовлетворении требований ООО «ВелесГранд».

ООО «ВелесГранд» требования первоначального иска не признал, встречное исковое заявление поддержал, просил удовлетворить требования общества. 

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, представленные доказательства, заключение эксперта и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

Удовлетворяя иск комитета об изъятии спорного объекта при первоначальном рассмотрении спора, арбитражный суд исходил из доказанности истцом всей совокупности правовых оснований для изъятия у общества спорного объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов. 

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из факта возведения объекта с нарушением установленного срока, определенного разрешением на строительство объекта, не завершения спорного объекта строительством, а также учитывал отсутствие у общества права на земельный участок.

Как было установлено судом при первоначальном рассмотрении дела, и подтверждено судами вышестоящих инстанций, на основании постановления Исполнительного комитета г. Казани от 19.12.2012 № 9458 с гражданкой ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2012 № 16848, по условиям которого ФИО3 был предоставлен в аренду на срок 3 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:220505:1413 площадью 100кв.м для строительства торгового объекта по ул. Ленинградская Авиастроительного района г. Казани. 

Согласно условий договора земельный участок с кадастровым номером 16:50:220505:1413 площадью 100кв.м был предоставлен в аренду ФИО3 целевым назначением – для строительства торгового объекта.

Условиями договора стороны, в том числе установили, что дата возврата земельного участка 18.12.2015 (п. 2.2 договора). 

Договор аренды земельного участка от 28.12.2012 № 16848 был заключен с ФИО3 без проведения торгов сроком на три года.

Соглашением от 23.08.2016 № 16848-рп договор аренды от 28.12.2012 № 16848 расторгнут. 

Соглашение подписано сторонами договора без разногласий и оговорок.

На основании договора аренды земельного участка от 15.06.2016 № 19047 ФИО3 был предоставлен в аренду на срок 3 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:220505:1413 площадью 100кв.м по ул. Ленинградская Авиастроительного района г. Казани. 

Согласно условий договора земельный участок с кадастровым номером 16:50:220505:1413 площадью 100кв.м был предоставлен в аренду ФИО3 с разрешенным использованием - торговый объект (незавершенный строительством) сроком до 14.06.2019. 

В соответствии с п.1.4.1 на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. 

Согласно п.1.5 договора аренды разрешенное использование земельного участка: торговый объект. 

Условиями договора стороны, в том числе установили, что действие договора прекращается со дня, следующего после 14.06.2019, в связи с чем у арендатора возникает обязанность по возврату земельного участка арендодателю по акту приема-передачи (п. 2.6 договора). 

Обязанностями арендатора, среди прочего, является не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе: не заключать договоры и не вступать в сделки (также не исполнять сделки), следствием которых является или может являться какое-либо обременение имущественных прав, предоставленных арендатору по договору (договоры залога, внесение права аренды участка или его части в уставной капитал хозяйствующих субъектов (обществ, товариществ, производственных кооперативов и др.), иное отчуждение прав на земельный участок) без письменного согласия (разрешения) арендодателя, за исключением аренды земельного участка на срок более 5 лет. В последнем случае требуется письменное уведомление арендатором арендодателя (п. 5.2.13 договора); в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, их частей или долей в праве на эти объекты в пятидневный урок с момента регистрации сделки письменно известить арендодателя и в тот же срок обратиться и уполномоченный орган с ходатайством об изменении, либо прекращении ранее установленного права на земельный участок либо его части (п. 5.2.14 договора).

Земельный участок передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 15.06.2016.

Договор аренды и акт приема-передачи к договору аренды подписаны без разногласий и оговорок, скреплены соответствующей печатью Комитета, в судебном порядке не оспорен.

Договор аренды земельного участка от 15.06.2016 № 19047 также был заключен с ФИО3 без проведения торгов сроком на три года.

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка от 15.06.2016 № 19047 в адрес ФИО3 было направлено уведомление (исх. № 13559/кзио-исх от 25.09.2020) о прекращении правоотношений по договору аренды земли. 

Право аренды в ЕГРН погашено. 

Вместе с тем согласно выписке из ЕГРН незавершенный строительством объект с кадастровым номером 16:50:220505:1850 по ул. Ленинградская, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:220505:1413, принадлежит на праве собственности ООО «ВелесГранд» (право собственности зарегистрировано от 21.01.2016 за № 16-16/002-16/098/003/2015-6421/1).

В Комитет 24.03.2021 (вх. № 6212/кзио-вх) поступило обращение ООО «ВелесГранд» о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 площадью 100кв.м по ул. Ленинградская. 

Учитывая, что право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта уже было реализовано, заявителю направлено письмо (исх. № 4693/кзио-исх от 01.04.2021) о невозможности предоставления земельного участка на новый срок. 

Между тем, спорный земельный участок находится во владении и пользовании ООО «ВелесГранд», на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Также судом было установлено, что в пределах границ спорного земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 по адресу: РТ, г. Казань, Авиастроительный район, ул. Ленинградская, расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:220505:1850.

В соответствии с договором аренды № 19047 от 15 июня 2016 года спорный земельный участок с кадастровым номером 16:50:220505:1413 был предоставлен ФИО3 сроком на 3 года, а именно, до 14 июня 2019 года под торговый объект (незавершенный строительством). 

По истечении срока договор аренды с ФИО3 был расторгнут.

Собственником спорного объекта ранее являлась также ФИО3, при этом ФИО3 10.11.2015 было выдано разрешение на строительство спорного объекта недвижимости на срок до 01.07.2017. 

К моменту окончания срока аренды земельного участка здание фактически было закончено строительством, но в эксплуатацию не введено.

При этом право собственности на спорный объект зарегистрировано за ООО «ВелесГранд», что подтверждается выпиской из ЕГРН, запись № 16:50:220505:1850-16/203/2021-2 от 09 марта 2021 года. 

Право собственности на объект перешло обществу на основании акта приема-передачи имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал. При этом на момент передачи имущества обществу, спорный объект недвижимости уже являлся объектом завершенного строительства, соответствовал требованиям строительных и градостроительных норм.

Согласно п.1 ст. 15 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об обществах с ограниченной ответственностью" оплата долей в уставном капитале общества может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами. 

Правовые последствия принятия решения о внесении имущественного вклада в уставный капитал общества наступают исключительно в силу волеизъявления лица, намеренного приобрести статус участника. Такое волеизъявление является частью сделки по созданию юридического лица. Таким образом, права и обязанности в отношении объекта незавершенного строительством перешли к ООО «ВелесГранд» в порядке универсального правопреемства. 

Общество обратилось к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413. 

Письмом за № 4693/КЗИО-ИСХ от 01.04.2021 обществу было отказано в предоставлении спорного земельного участка в аренду, на том основании, что заявителем уже было реализовано право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта.

Общество обратилось в суд с иском о признании незаконным отказа в предоставлении ООО «ВелесГранд» в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413, выраженного в письме МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» от 01.04.2021 №4693/КЗИО-ИСХ и устранить допущенные нарушения прав ООО «ВелесГранд» путем обязания МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» совершить действия по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 для завершения строительства объекта.

Исковое заявление ООО «ВелесГранд» принято к производству суда, делу присвоен номер А65-15849/2021.

Определением суда от 19 августа 2021 года по ходатайству ООО «ВелесГранд» производство по делу № А65-15849/2021 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу А65-19395/2021.

К моменту окончания срока аренды здание фактически было закончено строительством, но по различным причинам не введено в эксплуатацию, одной из которых являлось истечение срока договора аренды, что ограничило ФИО3 в ее праве на обращение в соответствующие органы для получения необходимых документов на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию, так как она утратила свое право на пользование земельным участком. 

В то же время ФИО3 обращалась в МКУ КЗИО ИК МО г. Казани с заявлением о заключении нового договора аренды в целях оформления завершения строительства спорного объекта, однако ей был выдан отказ. 

После перехода права собственности на спорный объект обществу также было отказано в предоставлении земельного участка в аренду.

Данные обстоятельства подтверждаются техническим паспортом объекта, в соответствии с которым его строительство завершено в 2018 году, а также представленным техническим заключением от 16.11.2021, выполненным ООО «Профессиональный центр комплектации». По результатам обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций здания магазина по адресу: РТ, 

<

...> состояние здания относится к категории - работоспособное, техническая эксплуатация здания возможна, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, спорный объект был создан (закончен строительством) на земельном участке, отведенном для этих целей в период срока, определенного вышеуказанным договором аренды, т.е. уже в 2018 году.

Отменяя решение арбитражного суда от 26.01.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 по делу № А65-19395/2021, суд кассационной инстанции указал, что согласно ст.235 (п.1 и подпункту 3.1 п.2) Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. 

В силу ст. 239.1 (пунктов 1-3, 6) ГК РФ, по общему правилу, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, могут быть изъяты у его собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. 

Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. 

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. 

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. 

Данный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2020 № 304-ЭС20-19559. 

Возражая против первоначального иска комитета и заявляя встречный иск, общество в судах двух инстанций указывало на окончание строительства спорного объекта в 2018 году, что подтверждается техническим паспортом на 03.12.2018, заключением от 16.11.2021, а также соответствующими договорами на подключение к центральной системе ХВС, энергоснабжения и т.д. 

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Таким образом, судебная экспертиза может быть назначена по инициативе суда и с согласия сторон. 

В данном случае при наличии в материалах дела доказательств, содержащих сведения, вызывающие сомнения в возможности установления полностью ли завершены строительные работы на спорном объекте, с целью проверки довода общества о степени готовности объекта незавершенного строительства судам необходимо было предложить сторонам провести независимую судебную экспертизу, принимая во внимание, что для определения степени готовности объекта незавершенного строительства требуются специальные познания.

При новом рассмотрении судом, с учетом позиции кассационной инстанции и по ходатайству общества была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан», г. Казань.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- определить степень готовности объекта недвижимости - нежилого здания, имеющего кадастровый номер 16:50:220505:1850, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Авиастроительный район, ул. Ленинградская;

- определить возможность использования указанного объекта недвижимости в соответствии с его назначением;

- определить, не нарушает ли указанный объект права и охраняемые законом интересы других лиц, а также, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

Экспертное учреждение, которому было поручено производство экспертизы – АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан», представило в суд экспертное заключение № Э-02/23 по материалам дела № А65-19395/2021 (л.д. 134-169 т.3). 

По результатам проведенных исследований экспертом ФИО5, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, сделаны следующие выводы:

Вопрос №1. Определить степень готовности объекта недвижимости — нежилого здания, имеющего кадастровый номер 16:50:220505:1850, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Авиастроительный район, ул. Ленинградская?

Ответ. Степень готовности объекта недвижимости — нежилого здания, имеющего кадастровый номер 16:50:220505:1850, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Авиастроительный район, ул. Ленинградская составляет 100%.

Вопрос №2. Определить возможность использования указанного объекта недвижимости в соответствии с назначением.

Ответ. Использование объекта недвижимости — нежилого здания, имеющего кадастровый номер 16:50:220505:1850, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Авиастроительный район, ул. Ленинградская в соответствии с назначением - магазин возможно.

Вопрос №3. Определить, указанный объект не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

Ответ. Объект недвижимости — нежилое здание, имеющее кадастровый номер 16:50:220505:1850, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Авиастроительный район, ул. Ленинградская не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Представленное в суд экспертное заключение № Э-02/23 по материалам дела № А65-19395/2021, подготовленное экспертном АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан» по поручению суда, сторонами по делу не опорочено.

Суд считает, что представленное АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан» экспертное заключение по результатам судебной экспертизы по делу № А65-19395/2021, является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 АПК РФ, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта мотивировано, составлено им в пределах своей компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики. 

Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено. 

В материалы дела также представлено заключение о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности, подготовленное ООО «Экспертно-консультационный центр «Промышленная безопасность» по заданию ООО «ВелесГранд», согласно которого на объекте защиты: здание магазина по адресу РТ, 

<

...> кадастровый номер объекта незавершенного строительства 16:50:2205050:1850, в полном объеме выполняются требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании».

На основании результатов проведения обследования можно сделать вывод, что на объекте защиты: здание магазина по адресу РТ, 

<

...>. Кадастровый номер объекта незавершенного строительства 16:50:2205050:1850 выполняются условия соответствия требованиям пожарной безопасности, установленные статьи 6 Федерального закона от 22 июля 2008 года №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании", и нормативными документами по пожарной безопасности, следовательно, пожарная безопасность на объекте защиты обеспечена.

В силу ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с ч.14 ст. 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу п.3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы п.3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – п.4 данной статьи.

Согласно п.15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п.3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В п.4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1-30 п.2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. 

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п.5 данной статьи (п.10 ч.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в п.21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу п.21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ. 

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса РФ и Законом № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (п.3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (п.4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п.21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован п.21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как установлено судом, и подтверждено кассационной инстанцией, правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 между сторонами возникли в 2012г., а именно: на основании постановления Исполнительного комитета г. Казани от 19.12.2012 № 9458 с гражданкой ФИО3 заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2012 № 16848, согласно которого ФИО3 предоставлен в аренду на срок 3 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:220505:1413 площадью 100кв.м для строительства торгового объекта, расположенного по адресу: 

<

...>.

Договор аренды земельного участка от 28.12.2012 № 16848 был заключен с ФИО3 без проведения торгов сроком на три года.

На основании договора аренды земельного участка от 15.06.2016 № 19047 ФИО3 вышеуказанный земельный участок повторно был предоставлен в аренду с разрешенным использованием - торговый объект (незавершенный строительством) без проведения торгов сроком на три года, до 14.06.2019.

В силу части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка от 15.06.2016 № 19047 ФИО3 направлено уведомление от 25.09.2020 № 13559/кзио-исх о прекращении правоотношений по договору аренды земли. 

На обращение ООО «ВелесГранд» в комитет с заявлением от 24.03.2021 №6212/кзио-вх о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 площадью 100кв.м, комитет письмом от 01.04.2021 № 4693/кзио-исх обществу отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка на новый срок, так как право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта ранее было реализовано в 2016 году.

Пунктом 3 ст. 239.1 ГК РФ предусмотрено единственное условие, при котором требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению: если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Как следует из материалов дела, к моменту окончания срока аренды здание фактически было закончено строительством.

Данные обстоятельства подтверждаются техническим паспортом объекта, в соответствии с которым его строительство завершено в 2018 году, а также представленным техническим заключением от 16.11.2021, выполненным ООО «Профессиональный центр комплектации». 

По результатам обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций здания магазина по адресу: РТ, 

<

...> состояние здания относится к категории - работоспособное, техническая эксплуатация здания возможна, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем спорный объект по различным причинам не был введен в эксплуатацию, одной из которых являлось истечение срока договора аренды, что ограничило ФИО3 в ее праве на обращение в соответствующие органы для получения необходимых документов на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию, так как она утратила свое право на пользование земельным участком. 

В то же время ФИО3 обращалась в МКУ КЗИО ИК МО г. Казани с заявлением о заключении нового договора аренды в целях оформления завершения строительства спорного объекта, однако ей был выдан отказ. 

После перехода права собственности на спорный объект обществу также было отказано в предоставлении земельного участка в аренду.

Таким образом, спорный объект был создан, строительство спорного объекта было окончено в 2018 году на земельном участке, отведенном для этих целей в период срока, определенного вышеуказанным договором аренды, т.е. уже в 2018 году, что подтверждается техническим паспортом от 03.12.2018, заключением от 16.11.2021, а также соответствующими договорами на подключение к центральной системе ХВС (от 18.06.2015, от 01.10.2018,  энергоснабжения (от 11.09.2013, 01.06.2017) и т.д.

Тогда как условиями договора аренды от 15.06.2016 стороны установили, что действие договора прекращается со дня, следующего после 14.06.2019 (п. 2.6 договора).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. 

Поскольку на момент заключения договора аренды от 15.06.2016 № 19047 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. 

Иные основания для заключения указанного договора без проведения торгов отсутствуют. 

По смыслу правовой позиции, выраженной в п.10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды. 

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 15.06.2016 их отношения регулируются новым договором, который в силу п.1 ст. 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения. 

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ.

Материалами дела, в том числе заключением судебной экспертизы, подтверждается факт завершения строительства объекта и его эксплуатации, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании ст. 239.1 ГК РФ, которая предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов не завершение строительства объекта.

Более того, из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что объект недвижимости – 2 этажное нежилое здание, назначение: торговый объект, площадью 80,9кв.м, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413, по адресу: 

<

...> был завершен строительством в 2018 году, то есть в период действия договора аренды земельного участка № 19047 от 15.06.2016.

Отсутствие у общества разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с учетом установленных фактических обстоятельств и норм права, правового значения не имеет. 

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (ст. 1 ГрК РФ). 

Таким образом, единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Результатами проведенной судебной экспертизы установлено, что степень готовности объекта недвижимости — нежилого здания, имеющего кадастровый номер 16:50:220505:1850, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Авиастроительный район, ул. Ленинградская, составляет 100%.

С учетом вышеизложенного основания для применения ст. 239.1 ГК РФ отсутствуют, так как строительство спорного объекта, заявленного к изъятию, завершено.

Доказательства иного, в том числе доказательства незавершения строительства объекта, Комитетом в материалы дела не представлены. 

Следовательно, основания для удовлетворения требований Комитета отсутствуют.

Право собственности на спорный объект – объект недвижимости – 2 этажное нежилое здание, назначение: торговый объект, площадью 80,9кв.м, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413, по адресу: 

<

...> не зарегистрировано.

В соответствии с частями 3 и 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты и необходимость в таком способе возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, оспариванию, а также применяется в случаях отрицания кем-либо наличия субъективного гражданского права у лица, в связи с чем, возник или может возникнуть спор. 

На основании пунктов 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

По смыслу ст. 218 ГК РФ новая вещь должна быть создана за счет собственных средств заинтересованного лица.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Спорный объект по смыслу ст. 130 ГК РФ является недвижимым имуществом, поскольку прочно связан с землей, его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Характеристики объекта содержатся в представленных в дело техническим паспортом объекта, а также представленным техническим заключением от 16.11.2021, выполненным ООО «Профессиональный центр комплектации».

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен доказать наличие оснований приобретения права, то есть наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

Право собственности на спорный объект перешло обществу на основании акта приема-передачи имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал. При этом на момент передачи имущества обществу, спорный объект недвижимости уже являлся объектом завершенного строительства, соответствовал требованиям строительных и градостроительных норм.

Согласно выписке из реестра незавершенный строительством объект с кадастровым номером 16:50:220505:1850 по вышеуказанному адресу расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:220505:1413, принадлежит на праве собственности ООО «ВелесГранд» (право собственности зарегистрировано от 21.01.2016 № 16-16/002-16/098/003/2015-6421/1). 

Как разъяснено в п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности. 

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Частью 2 ст. 51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч.4 ст. 51 ГрК РФ).

В рассматриваемом случае спорный объект возведен на основании разрешения на строительство № 16-КГ16301000-412-2015 от 10.11.2015, на земельном участке, выделенном под строительство такого объекта.

Представленной в материалы дела технической документаций, а также результатами судебной экспертизы подтверждается, что состояние здания относится к категории - работоспособное, техническая эксплуатация здания возможна, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, спорный объект недвижимости — нежилое здание, имеющее кадастровый номер 16:50:220505:1850, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Авиастроительный район, ул. Ленинградская, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом установленных обстоятельств, поскольку спорный объект соответствует параметрам, установленным технической документацией и обязательными требованиями к параметрам постройки, возведен на земельном участке, предоставленном непосредственно под строительство спорного объекта, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, арбитражный суд полагает иск о признании права собственности на спорный объект за ООО «ВелесГранд», подлежащим удовлетворению.

Вступившее в законную силу решение суда в силу п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости и для государственной регистрации уполномоченным органом права муниципальной собственности на спорный объект.

В силу ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате, в том числе экспертам. 

Согласно ч.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Экспертным учреждением, которому было поручено производство судебной экспертизы, выставлен счет № 1336 на оплату произведенных исследований в размере 69 400 рублей.

В силу главы 25.3 Налогового кодекса РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. 

Исходя из положений п.1 ч.3 ст. 44 Налогового кодекса РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно ст. 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

В п.21 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

Нарушителем права в данном случае выступает Комитет, неправомерными действиями которого вызвана необходимость судебного рассмотрения спора.

По смыслу ст. 110 АПК РФ судебные расходы возлагаются на проигравшую сторону по той причине, что именно ее действиями вызвана необходимость в судебном разбирательстве, поскольку целью обращения в арбитражный суд со встречным иском является защита нарушенного права. Иное понимание противоречит понятию судебных расходов, включая судебные издержки, заложенному в статьях 101 и 106 АПК РФ.

Поскольку в данном случае судом государственная пошлина не взыскивается, а распределяются судебные расходы, то если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (ч.1 ст.110 АПК РФ).

Равным образом, действующим законодательством не предусмотрено освобождение проигравшей стороны от обязанности по возмещению судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, поскольку встречные исковые требования являются обоснованными, а в удовлетворении первоначального иска отказано, с МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» как с проигравшей стороны в пользу ООО «ВелесГранд» в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оплате услуг эксперта. 

Излишне уплаченная сумма госпошлины в размере 7 386 руб. подлежит возврату ООО «ВелесГранд» на основании ст.104 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 104, 110, 112, 132, 167 – 169, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,  

 

Р Е Ш И Л :

В иске Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань, отказать.

Встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «ВелесГранд», г. Казань, удовлетворить.

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «ВелесГранд», г. Казань, на законченный строительством объект недвижимости – 2 этажное нежилое здание, назначение: торговый объект, площадью 80,9кв.м, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413, по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВелесГранд», г. Казань (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 6 000 (шесть тысяч) рублей госпошлины, 69 400 (шестьдесят девять тысяч четыреста) руб. расходы по экспертизе.

Обществу с ограниченной ответственностью «ВелесГранд», г. Казань (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) выдать справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 7 386 (семь тысяч триста восемьдесят шесть) руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

 

Судья                                                                                                         А.Ф. Хуснутдинова